Skip to content

Αρθρογραφία

Σύνθετα Τουριστικά Καταλύματα – Νομικό Πλαίσιο

Σύνθετα τουριστικά καταλύματα

Σύνθετα τουριστικά καταλύματα αποτελούν τα ξενοδοχεία κλασικού τύπου και επιπλωμένων διαμερισμάτων, τα οποία ανεγείρονται σε συνδυασμό με:

  • τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες (βίλες, bungalows κλπ) και
  • εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής.

Σημειώνεται ότι οι τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες, αποτελούν συστατικό στοιχείο των σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων. Ωστόσο, αυτές μπορεί να αποτελούν αυτοτελείς διηρημένες ιδιοκτησίες, να μεταβιβάζονται κατά κυριότητα και να συστήνονται επί αυτών εμπράγματα δικαιώματα, καθώς και να αποτελούν αντικείμενο μακροχρόνιας εκμίσθωσης.

Τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα αποτελούν τουριστικές επιχειρήσεις, σύμφωνα με τον Ν. 4276/2014.

Κριτήρια Καταλληλότητας

Για την ίδρυση και λειτουργία σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων πρέπει να πληρούνται οι προϋποθέσεις που θέτει η Υ.Α. 177/2012 ως προς την θέση και ανέγερση αυτών. Ειδικότερα:

Θέση

Η θέση του γηπέδου όπου πρόκειται να δημιουργηθεί το σύνθετο τουριστικό κατάλυμα, πρέπει να είναι εύκολα προσπελάσιμη και να μην επιβαρύνεται από οχλούσες εγκαταστάσεις και πηγές ηχητικής και περιβαλλοντικής ρύπανσης. Επιπλέον, η δημιουργία του συγκροτήματος θα πρέπει να προσαρμόζεται στο δομημένο και φυσικό τοπίο στο οποίο εντάσσεται και δεν θα πρέπει να προκαλεί πρόβλημα στις νομίμως υφιστάμενες στην περιοχή χρήσεις.

Έκταση

Η έκταση του γηπέδου ή των γηπέδων στα οποία πρόκειται να δημιουργηθεί το σύνθετο τουριστικό κατάλυμα πρέπει να είναι ενιαία και να ανήκει σε ένα ή περισσότερους ιδιοκτήτες (φυσικά ή νομικά πρόσωπα) εξ αδιαιρέτου, επιπλέον δε το σύνολο των ποσοστών ιδιοκτησίας να καλύπτει το 100% της έκτασης

Για τη δημιουργία σύνθετου τουριστικού καταλύματος το γήπεδο πρέπει να έχει εμβαδόν ίσο ή μεγαλύτερο των 150.000 τετραγωνικών μέτρων.

Για τη μετατροπή υφιστάμενης τουριστικής εγκατάστασης σε σύνθετο τουριστικό κατάλυμα το γήπεδο πρέπει να έχει εμβαδόν μεγαλύτερο ή ίσο των 50.000 τετραγωνικών μέτρων.

Δόμηση Και Κάλυψη

Τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα υπόκεινται στους όρους και περιορισμούς της εκτός σχεδίου δόμησης τουριστικών εγκαταστάσεων του ΠΔ 20/1988. Για τον υπολογισμό της μέγιστης εκμετάλλευσης και των λοιπών όρων και περιορισμών δόμησης, η έκταση στην οποία αναπτύσσεται το σύνθετο τουριστικό κατάλυμα νοείται ως ενιαίο σύνολο.

Ο συντελεστής δόμησης και οι λοιποί όροι και περιορισμοί δόμησης του σύνθετου τουριστικού καταλύματος υπολογίζονται επί της εκτάσεως για την οποία γνωμοδοτεί ο ΕΟΤ ως προς την καταλληλότητα του γηπέδου και για την οποία εκδίδεται απόφαση έγκρισης περιβαλλοντικών όρων.

Απόσταση Από Άλλες Εγκαταστάσεις

Τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα πρέπει να απέχουν τουλάχιστον 500 μέτρα από:

  • Παραδοσιακούς Οικισμούς
  • Οχλούσες Εγκαταστάσεις (βιομηχανίες, βιοτεχνίες κλπ)
  • Νοσοκομεία
  • Νεκροταφεία
  • Αεροδρόμια (εκτός αν πρόκειται για ξενοδοχεία αεροδρομίων)
  • Έλη
  • Βιολογικούς Καθαρισμούς Πόλεων
  • Λατομεία

Επίσης, να απέχουν τουλάχιστον 100 μέτρα από:

  • Σιδηροδρομικές γραμμές
  • Σχολεία και Εκπαιδευτικά Ιδρύματα
  • Πυροσβεστικές Υπηρεσίες
  • Στρατιωτικές Εγκαταστάσεις
Δάση Και Αιγιαλοί

Για τη δημιουργία σύνθετου τουριστικού καταλύματος σε έκταση που έχει χαρακτηριστεί, εν όλω ή εν μέρει, ως δάσος ή δασική έκταση ακολουθούνται ειδικές διαδικασίες ανέγερσης και αδειοδότησης.

Σε περίπτωση που το γήπεδο έχει πρόσωπο σε αιγιαλό και παραλία ή σε περίπτωση που εντός του γηπέδου υφίσταται λίμνη ή μεγάλη λίμνη, θα πρέπει για την έγκριση της δημιουργίας σύνθετου τουριστικού καταλύματος και την εκτέλεση οποιωνδήποτε εργασιών στο γήπεδο να έχει προηγηθεί ο καθορισμός της οριογραμμής του αιγιαλού, της παραλίας, της όχθης ή της παρόχθιας ζώνης.

Τέλος, δεν επιτρέπεται εντός των ορίων περιοχών απόλυτης προστασίας του Ν. 3937/2011.

Πυκνότητα Κλινών

Η επιτρεπόμενη μέγιστη πυκνότητα κλινών στα εκτός σχεδίου γήπεδα για τη δημιουργία σύνθετου τουριστικού καταλύματος ορίζεται σε 8 κλίνες ανά στρέμμα.

Ως πραγματοποιούμενη δυναμικότητα θεωρείται η κατά ΕΟΤ δυναμικότητα του ξενοδοχειακού καταλύματος προσαυξανόμενη κατά 2 κλίνες ανά 100 τετραγωνικά μέτρα κατασκευαζόμενων τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών.

Εφόσον στο σύνθετο τουριστικό κατάλυμα περιλαμβάνεται γήπεδο γκολφ η θεματικό πάρκο για τον υπολογισμό της μέγιστης επιτρεπόμενης δυναμικότητας η συνολική επιφάνεια του γηπέδου μειώνεται κατά την έκταση η οποία βάσει των προδιαγραφών του ΕΟΤ είναι απαραίτητη για την εγκατάσταση του γκολφ ή του θεματικού πάρκου.

Οι ως άνω πυκνότητες δεν έχουν εφαρμογή, εάν το γήπεδο ευρίσκεται σε περιοχή, όπου ισχύουν ειδικοί όροι και περιορισμοί σύμφωνα με το εκάστοτε Εγκεκριμένο Ειδικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης για τον Τουρισμό ή άλλες ειδικότερες διατάξεις.

Προσπέλαση

Αν το γήπεδο έχει προσπέλαση από εθνικό, επαρχιακό δίκτυο ή δημοτική οδό θα πρέπει να έχει το απαιτούμενο «πρόσωπο» επ’ αυτού, ώστε να μπορεί να κατασκευαστεί ο κόμβος κυκλοφοριακής σύνδεσης. Η κατασκευή της κυκλοφοριακής σύνδεσης αποτελεί προϋπόθεση για την έκδοση της αδείας λειτουργίας του συγκροτήματος. Κατά το στάδιο των εγκρίσεων θα πρέπει να έχει εξασφαλιστεί προέγκριση από την αρμόδια Υπηρεσία σχετικά με τη δυνατότητα κατασκευής της κυκλοφοριακής σύνδεσης.

Η προσπέλαση στο σύνθετο τουριστικό κατάλυμα πρέπει να γίνεται από κοινόχρηστο δρόμο καλής βατότητας υπό όλες τις καιρικές συνθήκες. Σε περίπτωση που δεν επιτρέπεται η κυκλοφορία αυτοκινήτων στην περιοχή, τότε επιτρέπεται αυτή να πραγματοποιείται μέσω κοινοχρήστου δρόμου προσπέλασης μικρού πλάτους.

Σε περίπτωση, που η προσπέλαση στο γήπεδο γίνεται μόνο από τη θάλασσα (δεν υφίσταται χερσαία προσπέλαση), η αίτηση εξετάζεται μόνο, εφόσον αποδειχθεί, ότι επιτρέπεται να κατασκευαστεί το απαραίτητο λιμενικό έργο, που προτείνεται από τον αιτούντα για τη θαλάσσια προσπέλαση, σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, ώστε να εξασφαλίζεται ιδίως η ικανοποιητική μεταφορά προς το σύνθετο τουριστικό κατάλυμα, η τροφοδοσία του και η αποκομιδή των απορριμμάτων.

Σύνδεση Με Δίκτυα

Για τη λειτουργία του ξενοδοχειακού καταλύματος και των τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών απαιτείται δυνατότητα παροχής νερού 450 lt ανά κλίνη, προσαυξανόμενη ανάλογα με τις λοιπές εγκαταστάσεις (χλοοτάπητες, κήποι κλπ).

Επίσης, τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα υποχρεούνται να κατασκευάσουν εγκατάσταση βιολογικού καθαρισμού, εκτός εάν υφίσταται αποχετευτικό δίκτυο στην περιοχή.

Τέλος, απαιτείται η παροχή τηλεφωνικής και διαδικτυακής σύνδεσης.

Πρόσθετα Κριτήρια

Εκτός των παραπάνω γενικών προδιαγραφών, για τη δημιουργία σύνθετου τουριστικού καταλύματος πρέπει να συντρέχουν και οι επιπρόσθετες προδιαγραφές ανάλογα με το είδος της ειδικής τουριστικής υποδομής που θα περιλαμβάνεται στο σύνθετο τουριστικό κατάλυμα (συνεδριακό κέντρο, κέντρο θαλασσοθεραπείας, spa κλπ).

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με τα Σύνθετα Τουριστικά Καταλύματα .