Πότε Θεωρείται Εικονική μια Μίσθωση και Ποιος την Επικαλείται
Σε συντομία:
- Μια μίσθωση είναι εικονική όταν εκμισθωτής και μισθωτής δηλώνουν φαινομενικά, χωρίς πραγματική πρόθεση να δεσμευθούν, με αποτέλεσμα να είναι αυτοδίκαια άκυρη κατά το άρθρο 138 ΑΚ.
- Η νομολογία αναγνωρίζει την εικονικότητα από αντικειμενικές ενδείξεις, όπως χαμηλό μίσθωμα, υπερβολική διάρκεια, προκαταβολή, απουσία εγγύησης και άμεση υπεκμίσθωση σε πολλαπλάσιο τίμημα.
- Την ακυρότητα την επικαλείται οποιοσδήποτε με έννομο συμφέρον, όπως ο πραγματικός κύριος, ο υπερθεματιστής, οι δανειστές και η φορολογική διοίκηση.
- Για την επιχείρηση ο κίνδυνος είναι διπλός: απώλεια μισθωτικής προστασίας και απόδοση του ακινήτου αφενός, μη έκπτωση μισθωμάτων και τεκμαρτό εισόδημα αφετέρου.
- Ο μεγαλύτερος κίνδυνος εμφανίζεται σε μισθώσεις μεταξύ συνδεδεμένων προσώπων, όπου η γνήσια συναλλαγή πρέπει να τεκμηριώνεται με όρους αγοράς.
Πότε θεωρείται εικονική μια μίσθωση;
Μια μίσθωση θεωρείται εικονική όταν οι δηλώσεις βούλησης εκμισθωτή και μισθωτή δεν έγιναν στα σοβαρά, παρά μόνο φαινομενικά, κατά την έννοια του άρθρου 138 ΑΚ.
Λείπει δηλαδή η πραγματική πρόθεση να γεννηθεί η υποχρέωση του εκμισθωτή να παραδώσει το ακίνητο και του μισθωτή να καταβάλει μίσθωμα. Η εικονική δικαιοπραξία είναι άκυρη και θεωρείται σαν να μην έγινε (άρθρο 180 ΑΚ).
Η εικονικότητα διακρίνεται σε απόλυτη και σχετική.
- Απόλυτη είναι όταν η μίσθωση δεν καλύπτει καμία άλλη δικαιοπραξία, δηλαδή τα μέρη δεν ήθελαν να επέλθει καμία έννομη μεταβολή.
- Σχετική είναι όταν η εικονική μίσθωση υποκρύπτει άλλη, αληθινή δικαιοπραξία, η οποία μπορεί να είναι έγκυρη εφόσον συντρέχουν οι όροι της.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα στις επιχειρηματικές σχέσεις είναι η μίσθωση που καλύπτει παραχώρηση χρήσης χωρίς αντάλλαγμα μεταξύ εταίρου και εταιρείας.
Για την ακυρότητα δεν χρειάζεται να αποδειχθεί ο σκοπός ή τα αίτια που οδήγησαν στην εικονική δήλωση. Αρκεί ότι η δηλωθείσα βούληση δεν αποσκοπεί πράγματι στην παραγωγή των έννομων αποτελεσμάτων της μίσθωσης (ΑΠ 1995/2017).
Στη σύμβαση, μάλιστα, απαιτείται η εικονικότητα να είναι γνωστή και στους δύο αντισυμβαλλομένους κατά τον χρόνο κατάρτισης. Στην ΕφΠειρ 392/2023 η φερόμενη ως μισθώτρια είχε εγκατασταθεί άτυπα και χωρίς αντάλλαγμα, ενώ το μεταγενέστερο μισθωτήριο υπογράφηκε με τους συνιδιοκτήτες που ήταν και εταίροι της, κατά φαινόμενον μόνο, χωρίς πρόθεση να γεννηθεί υποχρέωση καταβολής μισθώματος.
Ποια στοιχεία δείχνουν ότι μια μίσθωση είναι εικονική;
Η εικονικότητα σπάνια ομολογείται, γι’ αυτό η νομολογία τη συνάγει από αντικειμενικές ενδείξεις. Οι σημαντικότερες είναι η ασυνήθιστα μεγάλη διάρκεια, η προκαταβολή μισθωμάτων πολλών μηνών, το μίσθωμα κατώτερο της αγοραίας αξίας, η απουσία εγγύησης και η πρόβλεψη μηδενικής ή ελάχιστης αναπροσαρμογής. Κανένα στοιχείο μόνο του δεν επαρκεί, αλλά κρίνεται η συνολική εικόνα.
Στην πράξη οι ενδείξεις αποκτούν βάρος απόδειξης όταν συνδυάζονται με τη συμπεριφορά των μερών μετά τη σύναψη. Η άμεση υπεκμίσθωση του ακινήτου σε τρίτο έναντι πολλαπλάσιου μισθώματος αποτελεί ισχυρή ένδειξη ότι η αρχική μίσθωση δεν ανταποκρινόταν σε πραγματική συναλλακτική πρόθεση.
Στην ΑΠ 1092/2023 το συμφωνημένο μίσθωμα ανερχόταν σε περίπου το ένα πέμπτο του υπομισθώματος που εισπράχθηκε την ίδια ημέρα, στοιχείο που οδήγησε τον Άρειο Πάγο να αναιρέσει την κρίση περί γνησιότητας ως ανεπαρκώς αιτιολογημένη.
| Στοιχείο | Γνήσια μίσθωση | Ένδειξη εικονικότητας |
|---|---|---|
| Μίσθωμα | Κοντά στην αγοραία αξία | Δυσανάλογα χαμηλό |
| Εγγύηση | Συνήθως προβλέπεται | Απουσιάζει |
| Καταβολή | Τακτική, μέσω τραπέζης | Ανύπαρκτη ή σε μετρητά χωρίς ίχνος |
| Διάρκεια | Εύλογη για τη χρήση | Υπερβολικά μακρά |
| Αναπροσαρμογή | Προβλέπεται κανονικά | Μηδενική ή προσχηματική |
| Δήλωση στην ΑΑΔΕ | Εμπρόθεσμη και συνεπής | Καθυστερημένη ή ενόψει διαφοράς |
| Πραγματική χρήση | Από τον μισθωτή | Άμεση υπεκμίσθωση σε πολλαπλάσιο |
Το φορολογικό αποτύπωμα κατέχει ξεχωριστή θέση. Η καθυστερημένη δήλωση μισθωμάτων στην εφορία, ιδίως ενόψει επικείμενης αγωγής, έχει εκτιμηθεί ως ένδειξη ότι η μισθωτική σχέση κατασκευάστηκε εκ των υστέρων (ΑΠ 1133/2018).
Ποιος μπορεί να επικαλεστεί την εικονικότητα της μίσθωσης;
Η ακυρότητα της εικονικής μίσθωσης είναι απόλυτη, οπότε την επικαλείται καθένας που έχει έννομο συμφέρον, σύμφωνα με τα άρθρα 180 ΑΚ και 68 και 70 ΚΠολΔ. Δεν περιορίζεται στους συμβαλλομένους. Την προβάλλουν ο πραγματικός κύριος, ο νέος κτήτορας του ακινήτου, οι δανειστές και η φορολογική διοίκηση.
Ιδιαίτερη σημασία έχει η θέση του νέου κτήτορα. Η νομολογία έχει δεχθεί ότι είναι εικονική η μίσθωση που συνάπτεται για καταστρατήγηση των δικαιωμάτων εκείνου που αποκτά το ακίνητο.
Πρόκειται για τυπικό φαινόμενο στους πλειστηριασμούς μισθωμένων ακινήτων, όπου εμφανίζονται παρένθετα πρόσωπα ως μισθωτές με συμβάσεις πολυετούς διάρκειας, ώστε να αποτραπεί ή να απαξιωθεί ο πλειστηριασμός.
Απέναντι στους τρίτους ισχύει ο περιορισμός του άρθρου 139 ΑΚ, καθώς η εικονικότητα δεν βλάπτει εκείνον που συναλλάχθηκε καλόπιστα, αγνοώντας την.
Έτσι, όποιος επικαλείται την εικονικότητα κατά τρίτου οφείλει να αποδείξει ότι ο τρίτος γνώριζε ή υπαιτίως αγνοούσε την εικονικότητα κατά τον χρόνο που απέκτησε το δικαίωμά του.
Στις εμπορικές σχέσεις η εικονική μίσθωση συχνά αξιοποιείται ως εργαλείο σε αντιδικίες εκτέλεσης. Στην ΑΠ 789/2023, πρόσωπο κατάρτισε εικονική μίσθωση και στη συνέχεια εικονική λύση της με εταιρεία δικών του συμφερόντων, επιχειρώντας μέσω αναγκαστικής εκτέλεσης να αποβάλει τον πραγματικό μισθωτή που είχε γνήσια και ενεργή μίσθωση. Ο Άρειος Πάγος επικύρωσε την ακύρωση της εκτέλεσης ως καταχρηστικής.
Τι διακινδυνεύει η επιχείρηση αν η μίσθωση κριθεί εικονική;
Η εικονική μίσθωση είναι αυτοδίκαια άκυρη, χωρίς να απαιτείται δικαστική απόφαση για να κηρυχθεί. Ο φερόμενος ως μισθωτής χάνει κάθε μισθωτική προστασία και ο κύριος μπορεί να διεκδικήσει την απόδοση του ακινήτου. Φορολογικά, τα μισθώματα δεν εκπίπτουν και ενδέχεται να καταλογιστεί τεκμαρτό εισόδημα σε έλεγχο της ΑΑΔΕ.
Η αστική συνέπεια είναι άμεση. Αφού η μίσθωση θεωρείται σαν να μην έγινε, ο μισθωτής δεν στηρίζεται στην ελάχιστη νόμιμη διάρκεια ούτε στους λοιπούς προστατευτικούς κανόνες της επαγγελματικής μίσθωσης, ενώ ο κύριος αποκτά αξίωση απόδοσης της χρήσης.
Ο ενδιαφερόμενος μπορεί να ασκήσει αναγνωριστική αγωγή για να διαπιστωθεί δικαστικά η ακυρότητα, χωρίς αυτό να αποτελεί προϋπόθεση.
Η φορολογική διάσταση είναι εξίσου σημαντική. Μίσθωμα που στηρίζεται σε εικονική σύμβαση δεν αναγνωρίζεται ως εκπεστέα δαπάνη, ενώ σε σχέσεις μεταξύ συνδεδεμένων προσώπων η φορολογική αρχή ενδέχεται να αναχαρακτηρίσει τη σχέση και να προσδιορίσει τεκμαρτό εισόδημα.
Η υποχρεωτική καταβολή του επαγγελματικού μισθώματος μέσω τραπεζικού λογαριασμού του εκμισθωτή από την 1.10.2026 (άρθρο 210 Ν. 5222/2025) καθιστά ακόμη πιο ορατή την απουσία πραγματικής χρηματικής ροής, που είναι το βασικό γνώρισμα της εικονικής μίσθωσης.
Η εμπειρία από υποθέσεις εικονικών μισθώσεων μεταξύ εταίρων δείχνει ότι η αμφισβήτηση έρχεται συχνά όχι από τον αντισυμβαλλόμενο αλλά από τρίτο, όπως τον υπερθεματιστή, τον δανειστή ή τη φορολογική αρχή, τη στιγμή ακριβώς που η επιχείρηση στηρίζεται περισσότερο στη μισθωτική της θέση.
Αν η εικονική μίσθωση καλύπτει άλλη, αληθινή σχέση, εκείνη μπορεί να ισχύσει, καθώς η δωρεάν παραχώρηση χρήσης ή το χρησιδάνειο διατηρούνται εφόσον τα μέρη πράγματι τα ήθελαν.
Πώς αποδεικνύεται η εικονικότητα μιας μίσθωσης;
Το βάρος απόδειξης της εικονικότητας φέρει όποιος την επικαλείται. Κύρια αποδεικτικά μέσα είναι τα αντέγγραφα, δηλαδή έγγραφα που αποτυπώνουν την αληθινή βούληση των μερών, καθώς και οι μάρτυρες, υπό τους περιορισμούς του άρθρου 394 ΚΠολΔ. Καθοριστικό ρόλο παίζει το φορολογικό και τραπεζικό αποτύπωμα της σχέσης.
Στην πράξη η απόδειξη στηρίζεται λιγότερο σε ρητές ομολογίες και περισσότερο στη σύγκλιση ενδείξεων. Η ανυπαρξία εισπραχθέντων μισθωμάτων, η δήλωσή τους στην εφορία μόνο ενόψει δικαστικής διεκδίκησης και η ασυμφωνία μεταξύ του δηλωμένου μισθώματος και της πραγματικής χρήσης του ακινήτου συνθέτουν την εικόνα που πείθει το δικαστήριο.
Στην ΑΠ 1133/2018 η καθυστερημένη και συμπληρωματική δήλωση μισθωμάτων ενόψει αγωγής απόδοσης οδήγησε στο συμπέρασμα ότι η επικαλούμενη μίσθωση δεν ήταν πραγματική, αλλά υπέκρυπτε γνήσιο χρησιδάνειο.
Το φορολογικό αποτύπωμα αποκτά πρόσθετη βαρύτητα μετά την υποχρεωτική τραπεζική καταβολή του μισθώματος. Από τη στιγμή που κάθε γνήσιο επαγγελματικό μίσθωμα οφείλει να καταβάλλεται σε λογαριασμό του εκμισθωτή, η απουσία αντίστοιχης χρηματικής ροής λειτουργεί ως ισχυρή ένδειξη εικονικότητας.
Αντίστροφα, η συνεπής τραπεζική καταβολή και η εμπρόθεσμη δήλωση στην ΑΑΔΕ ενισχύουν τη γνησιότητα της σχέσης, χωρίς να την καθιστούν αναμφισβήτητη, καθώς η φορολογική δήλωση της μίσθωσης δεν καθορίζει τις ουσιαστικές σχέσεις των μερών.
Πώς προστατεύεται μια γνήσια μίσθωση από τον χαρακτηρισμό της ως εικονικής;
Μια γνήσια μίσθωση, ιδίως μεταξύ συνδεδεμένων προσώπων, αντέχει τον έλεγχο όταν φέρει τα γνωρίσματα πραγματικής συναλλαγής, όπως μίσθωμα αντίστοιχο της αγοράς, εγγύηση, τακτική τραπεζική καταβολή, εμπρόθεσμη δήλωση στην ΑΑΔΕ και τεκμηριωμένη οικονομική λογική. Καθοριστική είναι επίσης η επιλογή του σωστού τύπου σύμβασης, αντί μιας πρόχειρης διατύπωσης που προκαλεί αμφισβήτηση.
Ο κίνδυνος είναι μεγαλύτερος στις ενδοομιλικές και οικογενειακές σχέσεις, όπου ο εταίρος παραχωρεί ακίνητο στην εταιρεία ή μια εταιρεία σε συνδεδεμένη.
Όταν η πρόθεση είναι πράγματι δωρεάν παραχώρηση, η ορθή επιλογή δεν είναι μίσθωση με συμβολικό μίσθωμα, αλλά ρητό χρησιδάνειο που τεκμηριώνει την οικονομική λογική, ή εισφορά της χρήσης στο κεφάλαιο της εταιρείας.
Η ίδια λογική συνδέεται με τον ευρύτερο κίνδυνο χαρακτηρισμού ενός σχήματος ως εικονικής εταιρείας, όταν η μορφή αποκλίνει από την πραγματική οικονομική δραστηριότητα.
Όταν όμως επιδιώκεται πραγματική μίσθωση, τα μέρη οφείλουν να τη διαμορφώσουν με όρους που θα άντεχε μια συναλλαγή μεταξύ ανεξάρτητων προσώπων.
Αυτό σημαίνει μίσθωμα κοντά στην αγοραία αξία με τεκμηρίωση, πρόβλεψη εγγύησης και αναπροσαρμογής, καταβολή μέσω τραπέζης και συνεπή φορολογική απεικόνιση.
Η εμπειρία από υποθέσεις παραχώρησης ακινήτου μεταξύ εταίρου και εταιρείας δείχνει ότι η απουσία γραπτής τεκμηρίωσης της οικονομικής λογικής είναι εκείνη που ανοίγει τον δρόμο στον ισχυρισμό εικονικότητας, ακόμη και όταν η σχέση ήταν πραγματική.
Όταν η σχέση είναι γνήσια, η λύση της ακολουθεί τους κανόνες καταγγελίας και όχι το καθεστώς της αυτοδίκαιης ακυρότητας. Η διάκριση έχει πρακτική σημασία, καθώς καθορίζει προθεσμίες, αποζημιώσεις και το ίδιο το βάρος απόδειξης σε ενδεχόμενη δίκη.
Συχνές ερωτήσεις
Είναι έγκυρη μια μίσθωση αν υπογράφηκε ενώπιον συμβολαιογράφου;
Όχι. Η εικονικότητα δεν αίρεται από τη συμβολαιογραφική κατάρτιση, επειδή ο συμβολαιογράφος απλώς πιστοποιεί τη δήλωση των μερών όπως εμφανίζεται εξωτερικά και δεν συμπράττει με τη βούλησή του στη δικαιοπραξία. Ακόμη και μια συμβολαιογραφικά καταρτισμένη ή καταχωρισμένη μίσθωση μπορεί να κριθεί εικονική και άκυρη, αν αποδειχθεί ότι οι δηλώσεις των μερών ήταν φαινομενικές.
Ποια η διαφορά απόλυτης και σχετικής εικονικότητας;
Απόλυτη είναι η εικονικότητα όταν η μίσθωση δεν καλύπτει καμία άλλη δικαιοπραξία, δηλαδή τα μέρη δεν ήθελαν καμία έννομη μεταβολή. Σχετική είναι όταν η εικονική μίσθωση υποκρύπτει άλλη, αληθινή σχέση, όπως δωρεάν παραχώρηση χρήσης. Στη σχετική εικονικότητα η καλυπτόμενη δικαιοπραξία μπορεί να ισχύσει, εφόσον τα μέρη την ήθελαν πραγματικά και συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις της.
Μπορεί ο ιδιοκτήτης να πάρει πίσω το ακίνητο αν η μίσθωση είναι εικονική;
Ναι. Η ακυρότητα της μίσθωσης δεν στερεί από τον κύριο το δικαίωμα να διεκδικήσει την απόδοση του ακινήτου. Επειδή η εικονική σύμβαση θεωρείται σαν να μην έγινε, ο κάτοχος δεν αντλεί από αυτήν νόμιμο τίτλο κατοχής, οπότε ο κύριος μπορεί να επιδιώξει την απόδοση της χρήσης, ακόμη και μέσω της ειδικής διαδικασίας των μισθωτικών διαφορών.
Κινδυνεύει φορολογικά η επιχείρηση από εικονική μίσθωση μεταξύ συνδεδεμένων προσώπων;
Ναι, ο κίνδυνος είναι σοβαρός. Μίσθωμα που στηρίζεται σε εικονική σύμβαση δεν εκπίπτει ως δαπάνη, ενώ σε σχέσεις εταίρου προς εταιρεία η φορολογική αρχή μπορεί να αναχαρακτηρίσει τη σχέση και να προσδιορίσει τεκμαρτό εισόδημα. Η υποχρεωτική τραπεζική καταβολή του επαγγελματικού μισθώματος αναδεικνύει την απουσία πραγματικής χρηματικής ροής, που είναι το κύριο γνώρισμα της εικονικής μίσθωσης.
Χρειάζεται δικαστική απόφαση για να είναι άκυρη η εικονική μίσθωση;
Όχι. Η ακυρότητα επέρχεται αυτοδίκαια, χωρίς να απαιτείται προηγούμενη δικαστική κήρυξη. Όποιος όμως έχει έννομο συμφέρον μπορεί να ασκήσει αναγνωριστική αγωγή, ώστε η ακυρότητα να διαπιστωθεί δεσμευτικά από το δικαστήριο. Αυτό είναι συνήθως αναγκαίο στην πράξη, όταν η εικονικότητα αμφισβητείται ή όταν πρέπει να θεμελιωθεί περαιτέρω αξίωση, όπως η απόδοση του ακινήτου.
Πρακτικές Επισημάνσεις
Έλεγχος πριν από τη σύναψη: Σε μισθώσεις μεταξύ συνδεδεμένων προσώπων, το μίσθωμα ορίζεται κοντά στην αγοραία αξία και τεκμηριώνεται, ώστε να μην ανακύψει αργότερα ισχυρισμός εικονικότητας από τρίτο ή από τη φορολογική αρχή.
Τραπεζική απόδειξη: Η καταβολή του μισθώματος μέσω λογαριασμού του εκμισθωτή, πέρα από φορολογική υποχρέωση από την 1.10.2026, αποτελεί το ισχυρότερο τεκμήριο πραγματικής μισθωτικής σχέσης.
Επιλογή σωστού τύπου: Όταν η πρόθεση είναι δωρεάν παραχώρηση, προτιμάται ρητό χρησιδάνειο ή εισφορά χρήσης, αντί μίσθωσης με συμβολικό μίσθωμα που προσκαλεί τον χαρακτηρισμό της ως εικονικής.
Κίνδυνος στον πλειστηριασμό: Μακροχρόνιες μισθώσεις με χαμηλό μίσθωμα που συνάπτονται λίγο πριν από κατάσχεση εξετάζονται με αυστηρότητα ως πιθανά εικονικές και δεν εξασφαλίζουν τη θέση του μισθωτή έναντι του υπερθεματιστή.
Τεκμηρίωση οικονομικής λογικής: Σε ενδοομιλικές παραχωρήσεις, η γραπτή αποτύπωση του λόγου της σχέσης μειώνει δραστικά τον κίνδυνο αναχαρακτηρισμού.
Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 20 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με την εικονική μίσθωση.