Εν συντομία:

• Στην επαγγελματική (εμπορική) μίσθωση η υπεκμίσθωση κατ’ αρχήν απαγορεύεται (άρθρο 11 παρ. 1 ΠΔ 34/1995), σε αντίθεση με την αστική μίσθωση κατοικίας όπου κατ’ αρχήν επιτρέπεται (άρθρο 593 ΑΚ). Χρειάζεται ρητή συμβατική πρόβλεψη.
• Υπεκμίσθωση χωρίς τη συναίνεση του εκμισθωτή γεννά δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης, χωρίς αποζημίωση προς τον μισθωτή (άρθρο 11 παρ. 2 ΠΔ 34/1995).
• Ο μισθωτής παραμένει πλήρως υπεύθυνος έναντι του εκμισθωτή, ενώ ο υπομισθωτής δεν αποκτά προστασία και μπορεί να αποβληθεί απευθείας με τη λήξη της κύριας μίσθωσης.
• Μετά την τριετία, η παραχώρηση της χρήσης σε προσωπική εταιρεία ή ΕΠΕ με συμμετοχή του μισθωτή τουλάχιστον 35% επιτρέπεται χωρίς συναίνεση του εκμισθωτή, με εις ολόκληρον ευθύνη.

Πότε επιτρέπεται η υπεκμίσθωση της επαγγελματικής στέγης;

Στην επαγγελματική μίσθωση η υπεκμίσθωση κατ’ αρχήν δεν επιτρέπεται. Το άρθρο 11 παρ. 1 του ΠΔ 34/1995 απαγορεύει την ολική ή μερική παραχώρηση του μισθίου σε τρίτον, εκτός αν υπάρχει αντίθετη συμφωνία των μερών.

Το καθεστώς είναι αντίστροφο από την αστική μίσθωση κατοικίας, όπου κατά το άρθρο 593 ΑΚ η υπεκμίσθωση επιτρέπεται, εφόσον δεν συμφωνήθηκε το αντίθετο. Επομένως, στην εμπορική στέγη το κρίσιμο ερώτημα είναι αν το μισθωτήριο περιέχει ρητό όρο που την επιτρέπει.

Οι όροι υπεκμίσθωση και υπομίσθωση περιγράφουν την ίδια συναλλαγή από δύο πλευρές:

• Υπεκμίσθωση είναι η πράξη με την οποία ο αρχικός μισθωτής, ως υπεκμισθωτής, παραχωρεί σε τρίτο τη χρήση που ο ίδιος απέκτησε από την κύρια μίσθωση.
• Υπομίσθωση είναι η νέα μισθωτική σχέση που δημιουργείται, με τον τρίτο ως υπομισθωτή.

Πρόκειται για νέα και αυτοτελή σύμβαση μίσθωσης, ξένη έναντι του εκμισθωτή (res inter alios acta, δηλαδή υπόθεση που αφορά άλλους), όπως έχει κρίνει ο Άρειος Πάγος (ΑΠ 1153/2022).

Η διάταξη του άρθρου 11 παρ. 1 είναι ενδοτικού δικαίου. Τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν το αντίθετο, δηλαδή να προβλέψουν ρητά στο μισθωτήριο δικαίωμα υπεκμίσθωσης, με ή χωρίς προϋποθέσεις.

Το ειδικό αυτό καθεστώς της εμπορικής μίσθωσης διαφοροποιεί ουσιωδώς τη θέση του εμπορικού μισθωτή από εκείνη του μισθωτή κατοικίας. Απουσία τέτοιου όρου, ο μισθωτής που υπεκμισθώνει ενεργεί χωρίς νόμιμο έρεισμα.

Υπεκμίσθωση ή μεταβίβαση της μίσθωσης: ποια επιλογή εξυπηρετεί τον μισθωτή;

Η επιλογή εξαρτάται από το αν ο μισθωτής θέλει να παραμείνει στη μισθωτική σχέση ή να αποχωρήσει πλήρως. Στην υπεκμίσθωση ο μισθωτής παραμένει και απλώς παραχωρεί τη χρήση, ενώ η σχέση του με τον εκμισθωτή συνεχίζεται. Στη μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης ο τρίτος υπεισέρχεται στη θέση του μισθωτή, ο οποίος αποξενώνεται από τη μίσθωση.

Η μεταβίβαση ολόκληρης της μισθωτικής σχέσης προϋποθέτει συνδυασμό εκχώρησης των δικαιωμάτων και αναδοχής των υποχρεώσεων, πάντοτε με συναίνεση του εκμισθωτή (άρθρα 361, 455 επ. και 471 ΑΚ, που εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις κατά το άρθρο 44 ΠΔ 34/1995).

Αποτέλεσμα είναι η ειδική διαδοχή, καθώς ο μισθωτής εξέρχεται, ο τρίτος υπεισέρχεται στη θέση του με όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις. Αντίθετα, στην υπεκμίσθωση η σχέση παραμένει παρεπόμενη και ο μισθωτής δεν αποξενώνεται (ΑΠ 1957/2006).

Η εμπειρία από υποθέσεις εμπορικών μισθώσεων δείχνει ότι η σύγχυση των δύο σχημάτων στο κείμενο της σύμβασης οδηγεί σε αμφισβήτηση για το αν ο τρίτος ευθύνεται ως μισθωτής ή απλώς ως υπομισθωτής, με άμεση επίπτωση στο ποιος εναχθεί για τα οφειλόμενα μισθώματα.

Κριτήριο	Υπεκμίσθωση	Μεταβίβαση μισθωτικής σχέσης
Θέση αρχικού μισθωτή	Παραμένει μισθωτής	Αποξενώνεται, εξέρχεται
Ποιος χρησιμοποιεί το μίσθιο	Ο υπομισθωτής	Ο νέος μισθωτής
Σχέση με κύρια μίσθωση	Παρεπόμενη, νέα αυτοτελής σύμβαση	Συνέχεια της ίδιας σχέσης
Συναίνεση εκμισθωτή	Απαιτείται (11 παρ. 1 ΠΔ 34/1995)	Απαιτείται (εκχώρηση και αναδοχή)
Ευθύνη για μισθώματα	Ο μισθωτής παραμένει υπεύθυνος	Βαρύνει τον νέο μισθωτή
Νομική βάση	593 ΑΚ, 11 ΠΔ 34/1995	361, 455 επ., 471 ΑΚ

Πως κινδυνεύει ο μισθωτής αν υπεκμισθώσει χωρίς τη συναίνεση του εκμισθωτή;

Η υπεκμίσθωση χωρίς συμβατική πρόβλεψη ή συναίνεση του εκμισθωτή γεννά δικαίωμα καταγγελίας της κύριας μίσθωσης, χωρίς ο εκμισθωτής να οφείλει αποζημίωση στον μισθωτή. Το άρθρο 11 παρ. 2 ΠΔ 34/1995 το ορίζει ρητά. Παράλληλα, η μη επιτρεπόμενη παραχώρηση αντιμετωπίζεται ως κακή χρήση του μισθίου κατά το άρθρο 594 ΑΚ.

Η καταγγελία με αυτή τη βάση εντάσσεται στους ειδικούς λόγους καταγγελίας της εμπορικής μίσθωσης από την πλευρά του εκμισθωτή. Επιπλέον, η υπεκμίσθωση από πρόσωπο που δεν έχει δικαίωμα υπεκμίσθωσης, ή που είναι άσχετη με προϋπάρχουσα έγκυρη κύρια μίσθωση, διέπεται από τις διατάξεις της μίσθωσης από μη δικαιούμενο (ΑΠ 1052/2011).

Ο πρακτικός κίνδυνος είναι διπλός. Ο μισθωτής χάνει το μίσθιο και ο υπομισθωτής μένει εκτεθειμένος, αφού η σχέση του δεν προβάλλεται έναντι του εκμισθωτή.

Ο συχνός όρος «επιτρέπεται η υπεκμίσθωση ή η παραχώρηση χρήσης σε τρίτο» δεν καλύπτει αυτομάτως κάθε μορφή εκμετάλλευσης. Η έκταση του δικαιώματος, δηλαδή αν αφορά ολική ή μερική παραχώρηση, συγκεκριμένη χρήση, διάρκεια και έγκριση του προσώπου του υπομισθωτή, απαιτεί ad hoc διατύπωση, καθώς ασαφής ρήτρα αφήνει περιθώριο στον εκμισθωτή να αμφισβητήσει τη νομιμότητα της παραχώρησης.

Παραμένει ο μισθωτής υπεύθυνος έναντι του εκμισθωτή μετά την υπεκμίσθωση;

Ναι. Ο μισθωτής παραμένει πλήρως υπεύθυνος έναντι του εκμισθωτή για κάθε υποχρέωση από την κύρια μίσθωση, ακόμη και μετά την υπεκμίσθωση. Κατά το άρθρο 593 ΑΚ ευθύνεται και για το πταίσμα του υπομισθωτή, ενώ η τυχόν συναίνεση του εκμισθωτή δεν τον απαλλάσσει. Η υπομίσθωση είναι σχέση παρεπόμενη και δεν αλλοιώνει τη βασική σχέση.

Η θέση του υπομισθωτή είναι ασθενής. Με τη λήξη της κύριας μίσθωσης ο εκμισθωτής μπορεί να απαιτήσει την απόδοση του μισθίου όχι μόνο από τον μισθωτή αλλά και απευθείας από τον υπομισθωτή, με τον οποίο δεν συνδέεται συμβατικά (άρθρο 599 παρ. 2 ΑΚ).

Ο υπομισθωτής δεν θεωρείται τρίτος και χάνει το δικαίωμα τριτανακοπής κατά της απόφασης απόδοσης του μισθίου, εκτός αν επικαλεστεί δόλο ή συμπαιγνία μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή (ΑΠ 789/2023). Πρακτικά, η επιχείρηση που εγκαθίσταται ως υπομισθωτής χωρίς έλεγχο της κύριας μίσθωσης κινδυνεύει να αποβληθεί χωρίς δική της υπαιτιότητα.

Ο μισθωτής που επιδιώκει πλήρη απαλλαγή δεν την πετυχαίνει με υπεκμίσθωση. Απαιτείται είτε μεταβίβαση της σχέσης με συναίνεση του εκμισθωτή, είτε πρόωρη αποχώρηση με τους όρους που θέτει ο νόμος.

Μπορεί ο μισθωτής να παραχωρήσει τη χρήση στην εταιρεία του;

Ναι, υπό προϋποθέσεις. Μετά την πάροδο τριετίας από τη σύναψη της μίσθωσης, το άρθρο 11 παρ. 1 εδ. β’ ΠΔ 34/1995 επιτρέπει την παραχώρηση της χρήσης του μισθίου σε προσωπική εταιρεία ή εταιρεία περιορισμένης ευθύνης, που θα συσταθεί με ελάχιστη συμμετοχή του μισθωτή κατά ποσοστό 35%, χωρίς να απαιτείται συναίνεση του εκμισθωτή. Έναντι του εκμισθωτή ευθύνονται εις ολόκληρον ο μισθωτής και η εταιρεία.

Η παραχώρηση αυτή παραμένει σχέση παρεπόμενη. Δεν αλλοιώνει υποκειμενικά την κύρια μίσθωση, η οποία εξακολουθεί να λειτουργεί μεταξύ των αρχικών συμβαλλομένων, ακόμη και αν ο εκμισθωτής συναίνεσε ή ενέκρινε τη σύσταση της εταιρείας (ΜονΕφΠειρ 582/2022). Διαφορετική είναι η περίπτωση του εκμισθωτή που είναι ταυτόχρονα εταίρος στην εταιρεία προς την οποία γίνεται η παραχώρηση.

Η διάταξη αναφέρει ρητά προσωπική εταιρεία ή εταιρεία περιορισμένης ευθύνης. Η υπαγωγή στο πεδίο της ρύθμισης της ανώνυμης εταιρείας και της ΙΚΕ, που θεσπίστηκε μεταγενέστερα, δεν είναι δεδομένη και κρίνεται κατά περίπτωση, με βάση τη φύση του εταιρικού οχήματος και τη συμμετοχή του μισθωτή.

Η εμπειρία από υποθέσεις εμπορικών μισθώσεων δείχνει ότι ο επιχειρηματίας που μεταφέρει τη δραστηριότητά του από ατομική επιχείρηση σε εταιρεία οφείλει να ελέγξει τόσο τη συμπλήρωση της τριετίας όσο και το ποσοστό συμμετοχής, πριν στηριχθεί στη νόμιμη αυτή δυνατότητα.

Πώς φορολογείται το εισόδημα από την υπεκμίσθωση;

Ο υπεκμισθωτής φορολογείται μόνο για τη διαφορά μεταξύ του υπομισθώματος που εισπράττει και του μισθώματος που καταβάλλει στον εκμισθωτή. Κατά το άρθρο 39 του Ν. 4172/2013 το εισόδημα από ακίνητη περιουσία περιλαμβάνει και το εισόδημα από υπεκμίσθωση. Αν το υπομίσθωμα είναι ίσο ή μικρότερο του μισθώματος, δεν προκύπτει φορολογητέο εισόδημα.

Ως προς την έκπτωση, όταν υπεκμισθώνεται ολόκληρο το ακίνητο, δικαίωμα έκπτωσης του μισθώματος έχει ο τελικός χρήστης, δηλαδή ο υπομισθωτής, ενώ σε μερική υπεκμίσθωση το δικαίωμα κατανέμεται μεταξύ υπεκμισθωτή και υπομισθωτή ανάλογα με το τμήμα που χρησιμοποιεί ο καθένας (ΠΟΛ 1096/2012).

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτεί η φορολογική μεταχείριση των ανείσπρακτων μισθωμάτων, όταν ο μισθωτής συνεχίζει να οφείλει μίσθωμα ενώ δεν εισπράττει το υπομίσθωμα.

Συχνές Ερωτήσεις

Ισχύει το ίδιο καθεστώς στην υπεκμίσθωση κατοικίας;

Όχι. Στην αστική μίσθωση κατοικίας η υπεκμίσθωση κατ’ αρχήν επιτρέπεται κατά το άρθρο 593 ΑΚ, εκτός αν το μισθωτήριο την απαγορεύει. Στην επαγγελματική στέγη ισχύει το αντίστροφο, δηλαδή κατ’ αρχήν απαγορεύεται (άρθρο 11 παρ. 1 ΠΔ 34/1995), εκτός αν υπάρχει ρητή αντίθετη συμφωνία. Η διάκριση είναι κρίσιμη, γιατί όρος αντιγραμμένος από μισθωτήριο κατοικίας δεν παρέχει την ίδια κάλυψη σε εμπορικό ακίνητο.

Αρκεί η ανοχή του εκμισθωτή ή χρειάζεται ρητή συναίνεση;

Η απευθείας καταβολή του υπομισθώματος στον εκμισθωτή από τον υπομισθωτή, χωρίς εναντίωση, δεν αρκεί από μόνη της για να θεωρηθεί ότι ο εκμισθωτής συναίνεσε σε μεταβίβαση της σχέσης. Γίνεται ωστόσο δεκτό ότι από την ανοχή του μπορεί να συναχθεί σιωπηρή αποδοχή της υπομίσθωσης. Για ασφάλεια, η συναίνεση αποτυπώνεται εγγράφως στο μισθωτήριο ή σε τροποποίησή του.

Μπορεί η υπομίσθωση να έχει μεγαλύτερη διάρκεια από την κύρια μίσθωση;

Όχι. Ως σχέση παρεπόμενη, η υπομίσθωση δεν μπορεί να συμφωνηθεί για χρόνο μεγαλύτερο της κύριας μίσθωσης. Αν η κύρια μίσθωση λήξει ή είναι άκυρη, η υπομίσθωση δεν προβάλλεται έναντι του εκμισθωτή, ανεξάρτητα από το αν καταρτίστηκε έγκυρα. Ο υπομισθωτής δεν αποκτά αυτοτελή προστασία διάρκειας.

Δηλώνεται η υπομίσθωση στην ΑΑΔΕ;

Ναι. Η υπομίσθωση, ως αυτοτελής μισθωτική σύμβαση, δηλώνεται στην πλατφόρμα μισθώσεων ακινήτων της ΑΑΔΕ όπως κάθε μίσθωση. Η δήλωση αφορά τη σχέση υπεκμισθωτή και υπομισθωτή και δεν υποκαθιστά την υποχρέωση δήλωσης της κύριας μίσθωσης. Η φορολόγηση γίνεται επί της διαφοράς υπομισθώματος και μισθώματος.

Πρακτικές Επισημάνσεις

Έλεγχος του μισθωτηρίου: Το πρώτο βήμα είναι η διαπίστωση αν το υπάρχον μισθωτήριο περιέχει ρητό όρο που επιτρέπει την υπεκμίσθωση ή την παραχώρηση χρήσης και με ποια έκταση. Απουσία τέτοιου όρου, η υπεκμίσθωση επαγγελματικής στέγης εκθέτει τον μισθωτή σε καταγγελία χωρίς αποζημίωση.

Επιλογή σχήματος ανάλογα με τον στόχο: Αν ο μισθωτής θέλει να αξιοποιήσει τμήμα του χώρου παραμένοντας υπεύθυνος, η υπεκμίσθωση αρκεί. Αν επιδιώκει οριστική έξοδο, η μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης με συναίνεση του εκμισθωτή είναι το ορθό σχήμα. Για μεταφορά της δραστηριότητας σε εταιρεία, η διαδρομή του 35% μετά την τριετία προσφέρει νόμιμη λύση χωρίς συναίνεση.

Ευθύνη που δεν μεταφέρεται: Η υπεκμίσθωση δεν απαλλάσσει τον μισθωτή έναντι του εκμισθωτή. Σκόπιμη είναι η πρόβλεψη στο υπομισθωτήριο ρητής αναγωγής και εξασφαλίσεων προς τον υπομισθωτή, ώστε ο μισθωτής να καλύπτεται για ό,τι κληθεί να καταβάλει.

Φορολογική τεκμηρίωση της διαφοράς: Επειδή η φορολόγηση γίνεται επί της διαφοράς υπομισθώματος και μισθώματος, απαιτείται καθαρή τεκμηρίωση και των δύο ροών, καθώς και ορθή δήλωση στην ΑΑΔΕ, ιδίως όταν το υπομίσθωμα διαμορφώνεται ελεύθερα και αποκλίνει από το αρχικό μίσθωμα.

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 20 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με την υπεκμίσθωση και την υπομίσθωση εμπορικού ακινήτου.

Η τύχη της εμπορικής μίσθωσης σε περίπτωση πλειστηριασμού καθορίζεται από το άρθρο 1009 του ΚΠολΔ, όπως αυτό αντικαταστάθηκε με το άρθρο 81 του Ν. 4842/2021 και, σύμφωνα με το άρθρο 120 εδ. β΄ ιδίου νόμου, ισχύει από 1-1-2022.

Συγκεκριμένα ορίζεται ότι:

«Αν το ακίνητο που πλειστηριάστηκε ήταν μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε αυτή λύεται μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από την καταγγελία. Αν το ακίνητο που πλειστηριάστηκε ήταν μισθωμένο ως κατοικία, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση οπότε η μίσθωση λύεται μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από την καταγγελία. Στην περίπτωση του προηγούμενου εδαφίου, η καταγγελία δεν είναι δυνατή πριν τη συμπλήρωση του προβλεπόμενου στο άρθρο 2 του ν. 1703/1987 (Α’ 78) χρονικού διαστήματος. Στην περίπτωση αυτή η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης εκτελείται κατά του μισθωτή και του υπομισθωτή, καθώς και κατά οποιουδήποτε αντλεί τα δικαιώματά του από αυτούς ή κατέχει το μίσθιο γι’ αυτούς».

Εξάλλου, πρώτη παράγραφος του άρθρου 2 του ν. 1703/1987, όπως ισχύει σήμερα, ορίζει ότι:

«Η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη, κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο».

ΕΡΜΗΝΕΙΑ

Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 1009 Κ.Πολ.Δ ο υπερθεματιστής ως νέος κτήτορας, αποκτά ex lege διαπλαστικό δικαίωμα να καταγγείλει την έννομη σχέση της μίσθωσης χωρίς να εφαρμόζονται αναλογικά τα άρθρα 614 επ. του ΑΚ.

Ακολούθως, έχει δυνατότητα άμεσης εκτέλεσης, αφού η μίσθωση λυθεί, εντός έξι μηνών από την καταγγελία εναντίον του μισθωτή, του υπομισθωτή καθώς και οποιουδήποτε νέμεται ή κατέχει το ακίνητο δυνάμει κάποιας άλλης έννομης σχέσης ή δέσμευσης από αυτή. Μόνη προϋπόθεση αποτελεί το ακίνητο που εκπλειστηριάστηκε να ήταν μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης.

Για την ενεργητική νομιμοποίηση άσκησης των παραπάνω δικαιωμάτων κρίσιμος είναι ο χρόνος ολοκλήρωσης του πλειστηριασμού και περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης όποτε και ο υπερθεματιστής αποκτά κατά τρόπο παράγωγο την κυριότητα του ακινήτου.

Από την γραμματική διατύπωση του άρθρου συνάγεται πως δεν εφαρμόζονται αναλογικά τα άρθρ. 614 επ. ΑΚ.

Νομική Φύση Δικαιώματος

Προκύπτει, εν προκειμένω, το ερώτημα σε σχέση με το εάν ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στην έννομη σχέση της μίσθωσης ex lege δια της κατακυρωτικής, συνέπεια της μη εφαρμογής των άρθρων 614 επ.ΑΚ και έχει δικαίωμα καταγγελίας κατά το άρθρο 1009 ή εάν δεν υπεισέρχεται σε αυτή και έχει απλώς ευχέρεια να μην αναγνωρίσει τη μίσθωση (αφού μόνο με το άρθρ. 614 ΑΚ υπήρχε η δυνατότητα να υπεισέλθει στην μισθωτική σχέση).

Λειτουργικότερο εμφαίνεται ο υπερθεματιστής να υπεισέρχεται ex lage στη μίσθωση με την προϋπόθεση να είναι έγκυρη και να έχει συναφθεί από τον πρώην κύριο/οφειλέτη.

Διαφορετικά, το διάστημα ανάμεσα στην καταγγελία και την λύση της σύμβασης θα παραμείνει αρρύθμιστο (Μον.Εφ.Πειρ. 625/2023).

Συνέπειες

Η πρακτική σημασία της υιοθέτησης της μίας ή της άλλης άποψης, αίρεται από τη δυνατότητα άμεσης εκτέλεσης που παρέχεται, αφού σε κάθε περίπτωση η δυνατότητα άσκησης διεκδικητικής αγωγής κρίνεται ως χρονικά απρόσφορη.

Εφόσον ο πρώην-κύριος οφειλέτης με την καταβολή του πλειστηριάσματος έχει αποξενωθεί από το ακίνητο, η καταγγελία ως μονομερής και αιτιώδης δήλωση βούλησης, απευθύνεται στον μισθωτή, όπως τούτος προσδιορίζεται από το μισθωτήριο καθώς είναι ο μόνος πλέον συνδεόμενος με το μίσθιο.

Μέσω αυτής εκδηλώνεται ρητώς το διαπλαστικό δικαίωμα του υπερθεματιστή να διακόψει απρόθεσμα τη μίσθωση, η οποία πρέπει να έχει συναφθεί πριν την κατάσχεση, διότι σε αντίθετη περίπτωση το δικαίωμα καταγγελίας θα ασκηθεί δυνάμει του άρθρ. 997 Ι  Κ.Πολ.Δ.

Αντίστοιχα με ότι προβλέπεται για τις εμπορικές μισθώσεις τα αποτελέσματα της, επέρχονται όχι με την άσκηση της καταγγελίας αλλά με την παρέλευση του τασσόμενου χρονικού διαστήματος των έξι μηνών.

Πρόκειται δηλαδή, για μια εκ του νόμου καταγγελία με προθεσμία που τίθεται χάριν προστασίας του μισθωτή για την προετοιμασία απεγκατάστασης του από το επιχειρηματικό ακίνητο.

Στο διάστημα αυτό, η μίσθωση διατηρείται και τα μέρη της συνεχίζουν να δεσμεύονται από τις υποχρεώσεις τους, δηλαδή από την υποχρέωση καταβολής μισθωμάτων και την υποχρέωση παράδοσης του μισθίου.

Εάν ο μισθωτής, αφού παρέλθει το τασσόμενο μετά την καταγγελία διάστημα, παρακρατεί το μίσθιο, οφείλει αποζημίωση χρήσης.

Αναγκαστική Εκτέλεση

Για κάθε αναγκαστική εκτέλεση πρέπει να προηγηθεί επίδοση προς τον οφειλέτη του εκτελεστού τίτλου (αντίγραφο του απογράφου) με επιταγή προς εκτέλεση.

Επιταγή είναι η πρόσκληση του δανειστή προς τον οφειλέτη για εκούσια εκπλήρωση των υποχρεώσεών του. Η επιταγή γράφεται κάτω από το αντίγραφο του απογράφου. Η επιταγή είναι πράξη εκτέλεσης και μάλιστα η πρώτη πράξη της διαδικασίας της. Συγχρόνως αποτελεί και την προδικασία της αναγκαστικής εκτελέσεως.

Η επίδοση της επιταγής είναι όρος απαραίτητος για την έναρξη τόσο της άμεσης όσο και της έμμεσης αναγκαστικής εκτέλεσης ανεξάρτητα από το είδος της εκτέλεσης ή το μέσο που πρόκειται να χρησιμοποιηθεί.

Προπαρασκευαστικές εργασίες της εκτέλεσης είναι όσες προηγούνται της επιταγής, δηλαδή η περιγραφή του εκτελεστήριου τύπου και η λήψη απογράφου.

Περαιτέρω, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα άμεσης εκτέλεσης, με εκτελεστό τίτλο την περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης (κοινοποιώντας αντίγραφο με το οποίο θα δηλώνει την καταγγελία της μίσθωσης) κατά του μισθωτή και του υπομισθωτή καθώς και κατά οποιουδήποτε έλκει τα δικαιώματα του από αυτούς η κατέχει το μίσθιο για αυτούς.

Η εκτέλεση αυτή, ως αυτοτελής, ακολουθώντας τους κανόνες της άμεσης εκτέλεσης 943 επ. Κ.Πολ.Δ, αρχίζει με την επίδοση της επιταγής κατά το άρθρο 924 επ.Κ.Πολ.Δ και ολοκληρώνεται με την σύνταξη έκθεσης αποβολής και εγκατάστασης. Στρέφεται, δε, κατά των προσώπων που προσδιορίζει το άρθρο 1009 Κ.Πολ.Δ.

Τα πρόσωπα αυτά μπορούν να προσβάλλουν με ανακοπή είτε την επιταγή προς εκτέλεση είτε την πράξη αποβολής από το ακίνητο επικαλούμενα λόγους ακυρότητας της εκτελεστικής διαδικασίας.

Επιχειρηματικά Ακίνητα

Ως δεύτερη προϋπόθεση εφαρμογής του άρθρ. 1009 Κ.Πολ.Δ πρέπει να διακρίνουμε την μίσθωση του ακινήτου προς άσκηση σε αυτό επιχειρηματικής δραστηριότητας.

Η έννοια των επιχειρηματικών ακινήτων, προσδιορίζοντας στο άρθρ. 1001Α Κ.Πολ.Δ, ως τα ακίνητα «…στα οποία έχουν εγκατασταθεί βιομηχανικές, βιοτεχνικές, ξενοδοχειακές ή τουριστικές επιχειρήσεις ή άλλες παραγωγικές μονάδες που διαθέτουν εξοπλισμό και αποτελούν οικονομικό σύνολο…»

Στο άρθρο 1 του π.δ 34/1995 ορίζεται ότι υπάγονται στις προστατευτικές για τις εμπορικές μισθώσεις διατάξεις, μισθώσεις ακινήτων οι οποίες συνάπτονται γενικότερα για την επιχείρηση σε αυτά εμπορικών πράξεων ενώ στις περιπτώσεις άλλων σύγχρονων μορφών μισθώσεων η έννοια του επιχειρηματικού ακινήτου προσδιορίζεται πιο άμεσα από την εξειδίκευση του υλικού πεδίου εφαρμογής τους.

Για παράδειγμα, ως ratione materiae στις περιπτώσεις χρονομεριστικής μίσθωσης, ορίζονται από το άρθρ. 1 παρ. 1Α΄ του Ν. 1652/1986, τα ακίνητα – καταλύματα προς διανυκτέρευση.

Αντίστοιχα, το άρ. 1 παρ. 3 του Ν. 1665/1986 ορίζει ως ακίνητο, εντασσόμενο στο υλικό πεδίο εφαρμογής του leasing ακινήτων, εκείνο που προορίζεται αποκλειστικά για την επαγγελματική χρήση, τις ασκεπείς αγροτικές εκτάσεις, ενώ με το αρ. 27 Ν. 2682/1999 περιλήφθησαν και τα οικόπεδα στα οποία μπορούν να ανεγερθούν εγκαταστάσεις.

Τέλος, ο ν. 4112/1929, βρίσκει έδαφος εφαρμογής, όχι μόνο στις βιομηχανικές επιχειρήσεις, αλλά και σε όλες γενικώς τις επιχειρήσεις που χρησιμοποιούν μόνιμες εγκαταστάσεις.

Παρά ταύτα, η έννοια του επιχειρηματικού ακινήτου φυσικά δεν πρέπει να απασχολήσει αυτοτελώς την ερμηνευτική προσέγγιση του άρθρ. 1009, παρά μόνο σε συνάρτηση με την νομική φύση των ειδικότερων μισθώσεων που συνάπτονται προς άσκηση επιχειρηματικών δραστηριοτήτων.

Τελολογική Προσέγγιση

Τα αίτια της ριζικής τροποποίησης του άρθρ. 1009 μπορούν να συνδεθούν γενικά με τον σκοπό των αλλαγών που επέφερε ο Ν. 4335/2015 στο όγδοο βιβλίο του Κ.Πολ.Δ, αναφορικά με το δίκαιο της αναγκαστικής εκτέλεσης όσο και με τα πρακτικά ζητήματα που προέκυψαν από την εφαρμογή του άρθρου ειδικότερα.

Ως κύρια αιτιολογική σκέψη των τροποποιήσεων εμφανίζεται η ανάγκη ταχύτερης απονομής της δικαιοσύνης μέσω της εκτελεστικής διαδικασίας, με σκοπό την πραγμάτωση και την προστασία των ουσιαστικών δικαιωμάτων των εμπλεκόμενων μερών.

Η άμεση επέμβαση στην ιδιοκτησία του οφειλέτη, παρότι ο δανειστής διαθέτει εκτελεστό τίτλο κατά τα άρθρ. 904 επ.Κ.Πολ.Δ, καθιστά εμφανή την ανάγκη αποφυγής παροχής δικαιωμάτων που ενδεχομένως να ανοίγουν τον δρόμο σε καταχρήσεις ή σε αποσταθεροποίηση του εξισορροποιητικού ρόλου που επιτελεί το δίκαιο της αναγκαστικής εκτέλεσης.

Στην περίπτωση του άρθρ. 1009 Κ.Πολ.Δ ο περιορισμός της εφαρμογής της διάταξης στα επιχειρηματικά ακίνητα εκπορεύεται από το χαρακτήρα και την οικονομική λειτουργία της μίσθωσης στις περιπτώσεις αυτές.

Η ριζική μεταβολή που υπήρξε αποτέλεσμα τόσο της συχνής καταστρατήγησης του στην πράξη όσο και της κριτικής που άσκησε ένα μεγάλο μέρος της θεωρίας στη μη εφαρμογή των άρθρων 1009 και 997 Κ.Πολ.Δ επί εμπορικών μισθώσεων.

Στις συναλλαγές παρουσιάστηκε άμεσα το πρόβλημα σύναψης πολύχρονων εικονικών εμπορικών μισθώσεων με παρένθετα πρόσωπα, πριν τον πλειστηριασμό τους.

Οι μισθώσεις αυτές ως εμπορικές προστατεύονταν τόσο από την ελάχιστη δυνατή διάρκεια της μίσθωσης αλλά και εξαιτίας του θεσμοθετημένου μακροχρόνιου χαρακτήρα τους, ενώ οι όροι της σύμβασης όπως π.χ το μίσθωμα, δεν συμφωνούνταν ως ευνοϊκοί για τον εκμισθωτή/υπερθεματιστή.

Τούτο είχε δυσμενές αντίκρισμα στις συναλλαγές. Καταρχήν, υποσκάπτονταν η επενδυτική λειτουργία του πλειστηριασμού ακινήτων, αφού οδηγούσε σε ματαίωση του λόγω της μη εμφάνισης πλειοδοτών ή όταν τελικά αυτός διενεργούνταν, το πλειστηρίασμα δεν ήταν ικανοποιητικό.

Επιπλέον, στερούνταν από τον υπερθεματιστή η δυνατότητα εγκατάστασης και εκμετάλλευσης του ακινήτου καθώς ο επισπεύδων δανειστής, παρά την υποχρέωση ενημέρωσης των ενδιαφερομένων προς πλειοδοσία, γνώριζε την ύπαρξη της μίσθωσης και δεν μετέφερε ως όφειλε την ανακοίνωση στον συμβολαιογράφο, αιφνιδιάζοντας των νέο κτήτορα και προκαλώντας του σημαντική οικονομική ζημία.

Συμπερασματικά, τα εμπίπτοντα στα υποκειμενικά όρια προστασίας του άρθρ. 1009 πρόσωπα, αξιοποιούσαν το δικονομικό δικαίωμα προστασίας καταχρηστικά και παρέμεναν στο μίσθιο δυνάμει της εγκυρότητας της μίσθωσης, εμποδίζοντας την ικανοποίηση του ουσιαστικού δικαιώματος των δανειστών και του υπερθεματιστή.

Η επιμονή όμως του νομοθέτη στις παραπάνω δραστικές συνέπειες, παρά τον διαρκή χαρακτήρα της έννομης σχέσης της μίσθωσης και την ανάγκη διατήρησης ασφάλειας των συναλλαγών καθώς και την πρόταση πιο ήπιων αλλά εξίσου αποδοτικών τρόπων επίλυσης των κακόπιστων πρακτικών, δημιουργεί πληθώρα ζητημάτων προς διερεύνηση.

Εμπορικές Μισθώσεις

Το άρθρ. 1009, όπως αναλύσαμε, εφαρμόζεται και επί εμπορικών μισθώσεων.

Στο πεδίο του ουσιαστικού δικαίου οι εμπορικές μισθώσεις ρυθμίζονται από ειδικότερες νομοθετικές διατάξεις, που διασφαλίζουν ευχερέστερα από τις ενδοτικού δικαίου προβλέψεις του ΑΚ, τον διαρκή χαρακτήρα τους και την προστασία του μισθωτή. Η διακριτή ρύθμιση τους επιβλήθηκε αιτιακά από κοινωνιοικονομικούς λόγους.

Συγκεκριμένα, προέκυψε, ελλείψει νομοθετικής ρύθμισης, εξαιτίας της ανυπαρξίας κατάλληλων χώρων προς επιχειρηματική εκμετάλλευση, η οποία οδηγούσε στην άρνηση σύναψης εk μέρους των εκμισθωτών διαρκέστερων μισθώσεων και σε κακόπιστες πρακτικές.

Η νομοθετική εξασφάλιση της επιχειρηματικής στέγης για ένα εύλογο χρονικό διάστημα, αποτρέπει της άσκοπες μετεγκαταστάσεις, παρέχει στον μισθωτή την δυνατότητα να επενδύσει στο μίσθιο ενώ αποτελεί αναγκαία προϋπόθεση για την απόσβεση πιθανών δαπανών εκ μέρους του.

Οι κανόνες προστασίας που θεσπίζουν τα άρθρα του π.δ 34/1995, ενσωματώνουν νομοθετικά στις περιπτώσεις εμπορικών μισθώσεων, την πάγια άποψη ότι το συνταγματικό δικαίωμα ιδιοκτησίας δύναται να περιοριστεί για λόγους δημοσίου συμφέροντος.

Οι διατάξεις αυτές ως κανόνες δημοσίας τάξεως εξασφαλίζουν την ελάχιστη νομική διάρκεια της εμπορικής μίσθωσης, ορίζουν περιοριστικά συγκεκριμένους λόγους έκτακτης καταγγελίας της (numerus clausus), προβλέποντας δικαίωμα αποζημίωσης.

Η παράλληλη πρόβλεψη ελαστικών διατάξεων για τον εκμισθωτή με στόχο την μη υπέρμετρη δέσμευση του εξυπηρετεί αιτιωδώς την εξισορρόπηση των αντιτιθέμενων συμφερόντων με απώτερο στόχο την προαγωγή της εθνικής οικονομίας.

Το παρεχόμενο από το άρθρ.1009 δικαίωμα καταγγελίας όμως, εισάγει έναν μη προβλεπόμενο στις διατάξεις του π.δ 34/1995 δικονομικό λόγο έκτακτης καταγγελίας, χωρίς την πρόβλεψη αντίστοιχης αποζημίωσης, προκρίνοντας την ικανοποίηση του υπερθεματιστή έναντι του μισθωτή.

Επιπλέον, με τις τροποποιήσεις που επέφερε ο ν.4242/2014, η αυξημένη προστασία του π.δ 34/1995 που κατέτεινε στην σταθερότητα και στη διασφάλιση του ενοχικού δεσμού αποδυναμώθηκε σημαντικά.

Παράλληλα, οι διατάξεις περί ειδικής εκκαθαρίσεως των προβληματικών επιχειρήσεων, οι οποίες εφαρμόζονται ως ειδικότερη ρύθμιση και επί της ενοχικής υποσχετικής σχέσεως της χρονομετρικής μίσθωσης, προβλέπουν δυνάμει του άρθρ.άρθρ. 31 παρ. 3 ν.2538/1997, τον αποκλεισμό της εφαρμογής των προστατευτικών διατάξεων των άρθρ. 1009 Κ.Πολ.Δ και 614 επ.ΑΚ, αντιμετωπίζοντας νομοθετικά τις μισθώσεις ως στοιχεία του παθητικού της επιχείρησης.

ΖΗΤΗΜΑΤΑ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΙΚΟΤΗΤΑΣ

Σύμφωνα με την Μον.Εφ.Πειρ. 704/2022 κρίθηκε η συνταγματικότητα της νέας ρύθμισης.

Συγκεκριμένα, εφεσιβάλλων ισχυρίστηκε ότι πρέπει να κριθεί η ρύθμιση του νέου άρθρου 1009 Κ.Πολ.Δ. ως αντισυνταγματική, διότι προσκρούει στις διατάξεις περί παροχής ουσιαστικής και πραγματικής έννομης προστασίας των ιδιωτικών δικαιωμάτων κατά τα άρθρα 4 παρ.1, 20 παρ.1, 25 παρ.3 και 26 του Συντάγματος και στις διατάξεις της ΕΣΔΑ και μάλιστα του άρθρου 1 του Πρώτου Πρωτοκόλλου για την προστασία της περιουσίας.

Τούτο διότι, όταν ο νομοθέτης επεμβαίνει σε περιουσιακής φύσεως δικαιώματα όπως στο ενοχικό δικαίωμα του επιχειρηματία μισθωτή να κάνει χρήση του μισθίου κι αφού το μίσθιο έχει εκπλειστηριασθεί και το έχει αποκτήσει κατά κυριότητα τρίτο πρόσωπο, ο υπερθεματιστής, πρέπει να τηρείται δίκαιη ισορροπία μεταξύ του γενικού συμφέροντος και της απαιτήσεως σεβασμού της περιουσίας των προσώπων, ενώ πρέπει να τηρούνται και οι όροι της αναλογικότητας.

Ισχυρίστηκε περαιτέρω ότι με την άμεση καταγγελία της εμπορικής μίσθωσης από τον υπερθεματιστή  και τη λύση της σε σύντομο χρονικό διάστημα, ο μισθωτής στερείται της δυνατότητας να προσφύγει στα δικαστήρια για να κριθεί η ισχύς της μισθώσεώς του και το εάν αυτή είναι εικονική ή μη, χάνει τις επενδύσεις που έχει πραγματοποιήσει στο μίσθιο και «τινάζεται στον αέρα» η επιχείρησή του, προς όφελος του ισχυρότερου μέρους που είναι ο υπερθεματιστής.

Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο έκρινε ότι τα παραπάνω τυγχάνουν μη νόμιμα και κατά τούτο απορριπτέα, διότι ο περιορισμός της οικονομικής ελευθερίας εκ του άρθρου 1009 ΚΠολΔ καθίσταται δικαιολογημένος και εύλογος, καθώς δεν εξασφαλίζει μόνο το προσωπικό όφελος του υπερθεματιστή και των δανειστών, αλλά εξυπηρετεί το συγκερασμό και την εξισορρόπηση των αντιτιθέμενων συμφερόντων τους με απώτερο σκοπό την ταχύτερη και αποτελεσματικότερη απονομή της δικαιοσύνης και την προαγωγή της εθνικής οικονομίας.

Ερμηνεία

Το Εφετείο, περαιτέρω, νομολόγησε πως με τη διάταξη του άρθρου 1009 ΚΠολΔ, όπως τροποποιήθηκε με τον ν. 4335/2015, ο νομοθέτης προκρίνει ως ισχυρότερο το συμφέρον του υπερθεματιστή νέου κυρίου του ακινήτου να μπορεί να λάβει στην κατοχή του το ακίνητο που απέκτησε μέσω του πλειστηριασμού έναντι του συμφέροντος του μισθωτή ο οποίος επιθυμεί να συνεχίσει να κατέχει το ίδιο ακίνητο στο οποίο ασκεί επιχείρηση, στηρίζοντας το δικαίωμά του να χρησιμοποιεί το μίσθιο σε μισθωτική σύμβαση που είχε καταρτίσει με τον προηγούμενο κύριο του ακινήτου, πριν την κατάσχεση του ακινήτου.

Σκοπός της παραπάνω νομοθετικής ρύθμισης ήταν να αντιμετωπισθεί το φαινόμενο εμφανίσεως τρίτων παρένθετων προσώπων ως μισθωτών, με εικονικές συμβάσεις πολυετούς διάρκειας, με σκοπό να αποτρέψουν τον πλειστηριασμό.

Τρόπος Κτήσης Κυριότητας

Περαιτέρω, σύμφωνα με το άρθρο 1005 ΚΠολΔ με την κατακύρωση, και αφότου μεταγραφεί η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης, ο υπερθεματιστής αποκτά το δικαίωμα που είχε εκείνος κατά του οποίου έγινε η εκτέλεση.

Με τη διάταξη αυτή καθιερώνεται ρητά η αρχή ότι ο πλειστηριασμός αποτελεί αιτία παράγωγου τρόπου κτήσεως της κυριότητας και συνεπώς ο υπερθεματιστής θεωρείται ειδικός διάδοχος του καθ` ου η εκτέλεση, τον οποίο και διαδέχεται στο δικαίωμα, αποκτώντας το, δυνάμει συμβάσεως, όπως είναι η εκποίηση με δημόσιο αναγκαστικό πλειστηριασμό (ΑΠ 306/2014).

Ο υπερθεματιστής από της αποκτήσεως της κυριότητος του μισθίου (αρθ. 1005 ΚΠολΔ) υπεισέρχεται στη μίσθωση αν ο πλειστηριασμός έγινε σε βάρος του εκμισθωτή κυρίου του μισθίου.

Ειδικότερα για να χωρήσει υπεισέλευση του νέου κτήτορα στη μισθωτική σχέση, πρέπει, σε κάθε περίπτωση, η εκποίηση να γίνει από τον κύριο του μισθίου που ήταν συγχρόνως και εκμισθωτής. Αντιθέτως, ο υπερθεματιστής δεν υπεισέρχεται στη μίσθωση, αν ο πλειστηριασμός έγινε σε βάρος του μη εκμισθωτή κυρίου του μισθίου.

Συνεπώς, μέσω της κατακύρωσης με την καταβολή και την μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης, αποκτά το δικαίωμα που είχε ο οφειλέτης κατά ίδιο περιεχόμενο και έκταση αυτοδικαίως (ex lege).

Κατά το ίδιο άρθρο, η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης είναι τίτλος εκτελεστός και έναντι αυτών που κατέχουν το ακίνητο στο όνομα του καθ` ου η εκτέλεση, ανεξάρτητα από το αν η κατοχή στηρίζεται σε εμπράγματη ή ενοχική σχέση.

Αιτιολογική Βάση Τροποποίησης

Όμως, ειδικά για τα ακίνητα, το άρθρο 1009 ΚΠολΔ, όπως ίσχυε πριν την τροποποίηση του με τον ν. 4335/2015, έθετε μια σημαντική εξαίρεση καθώς παρέπεμπε στη ρύθμιση του ουσιαστικού δικαίου (614 Α.Κ.) που προστατεύει το ενοχικό δικαίωμα του τρίτου μισθωτή, αν η μίσθωση αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης (προφανώς έναντι των τρίτων) χρονολογίας.

Ο υπερθεματιστής στην περίπτωση αυτή απαγορευόταν να εκτελέσει την κατακυρωτική έκθεση σε βάρος του μισθωτή εκτός εάν υπήρχε όρος στο μισθωτήριο ότι η μίσθωση δεν βαρύνει το νέο κτήτορα, σύμφωνα με το άρθρο 614 ΑΚ αναλόγως εφαρμοζόμενο οπότε απαλλασσόταν από την υποχρέωση να ανεχθεί τη μίσθωση.

Η ριζική αναδιατύπωση του άρθρου 1009 ΚΠολΔ, υπήρξε αποτέλεσμα της συχνής καταστρατήγησης του στην πράξη.

Επί Του Ζητήματος Συνταγματικότητας

Η επιλογή του νομοθέτη να προτάξει το οικονομικό συμφέρον του υπερθεματιστή, έναντι του συμφέροντος του μισθωτή ο οποίος λειτουργεί στο μίσθιο επιχείρηση κατόπιν συμφωνίας με τον προηγούμενο κύριο του ακινήτου δεν αντιβαίνει στην αρχή της αναλογικότητας, ούτε παραβιάζει την συνταγματική αρχή της ισότητας.

Τούτο διότι πρόκειται για διαφορετικής βαρύτητας οικονομικά συμφέροντα αυτό του υπερθεματιστή και αυτό του μισθωτή, ανταποκρίνεται δε και στον γενικό κανόνα της σχετικότητας των ενοχών ότι οι ενοχικές υποχρεώσεις βαρύνουν αυτούς που τις αναλαμβάνουν με σύμβαση και όχι τρίτους όπως είναι ο αναδειχθείς στον πλειστηριασμό υπερθεματιστής.

Ο τελευταίος, δε, με την καταβολή του πλειστηριάσματος έχει επενδύσει σημαντικό κεφάλαιο στο εκπλειστηριασθέν και κατακυρωθέν σε αυτόν ακίνητο και ευλόγως αναμένει ότι θα έχει τη δυνατότητα να το αξιοποιήσει οικονομικά κατά τον τρόπο που ο ίδιος κρίνει πρόσφορο.

Σε κάθε περίπτωση, εφόσον οι όροι της σύμβασης μίσθωσης του ακινήτου που είναι μισθωμένο για την άσκηση επιχείρησης από τον προηγούμενο κύριο του ακινήτου κριθούν ευνοϊκοί από τον υπερθεματιστή, δεν εμποδίζεται αυτός να μην καταγγείλει τη σύμβαση και να τη συνεχίσει ως εκμισθωτής στη θέση του καθ’ου η εκτέλεση οφειλέτη.

Επιπλέον, σε περίπτωση που η άσκηση του δικαιώματός του να καταγγείλει τη σύμβαση γίνεται στη συγκεκριμένη περίπτωση κατά προφανή υπέρβαση των ορίων που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο οικονομικός ή ο κοινωνικός σκοπός του δικαιώματος μπορεί ο μισθωτής να αμυνθεί κατά της σε βάρος του άμεσης εκτέλεσης της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης προβάλλοντας την ακυρότητα της καταγγελίας κατ’ άρθρο 281 ΑΚ με λόγο ανακοπής κατ’ άρθρο 933 ΚΠολΔ,

Με τον τρόπο αυτό δεν στερείται της δυνατότητας να προσφύγει και για το ζήτημα της καταγγελίας της μισθωτικής σύμβασης ενώπιον των δικαστηρίων κατ’ άρθρο 20 παρ. 1 του Συντάγματος και κατ’ άρθρο 6 παρ. 1 της ΕΣΔΑ.

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με την τύχη της εμπορικής μίσθωσης σε περίπτωση πλειστηριασμού.

Κανονισμός πολυκατοικίας είναι το συμβολαιογραφικό έγγραφο το οποίο μεταγράφεται και καθορίζει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της συνιδιοκτησίας.

Περιπτώσεις Έλλειψης Κανονισμού

Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 9 του ν. 1562/1985, αν υπάρχει ήδη χωριστή κατ’ ορόφους ή διαμερίσματα ιδιοκτησία, δεν έχει όμως καταρτιστεί κανονισμός των σχέσεων των συνιδιοκτητών, η πλειοψηφία τουλάχιστον 60% των συγκυρίων δικαιούται να ζητήσει δικαστικώς, κατ’ ανάλογη εφαρμογή διατάξεων των προηγουμένων άρθρων, να καταρτιστεί κανονισμός, εφόσον είναι ανα­γκαίος για τον καθορισμό των σχέσεων των συνιδιοκτη­τών (ΑΠ 66/1994).

Κατά τον ίδιο τρόπο και με πλειο­ψηφία τουλάχιστον 65% των συγκυρίων μπορεί να επι­τραπεί η συμπλήρωση ή και η τροποποίηση του κανονι­σμού, όταν εμφανίζει ελλείψεις που εμποδίζουν την λει­τουργία της συνιδιοκτησίας ή τη χρήση των χωριστών ιδιοκτησιών, σύμφωνα με τον προορισμό του ακινήτου.

Αγωγή Παροχής Άδειας Κατάρτισης Κανονισμού

Στην αγωγή παροχής αδείας καταρτίσεως κανονισμού πολυκατοικίας, εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 4 του του ν. 1562/1985 (οι οποίες αφορούν βασικώς την αγωγή παροχής αδείας οικοδόμησης, κατά το σύστημα της αντιπαροχής).

Εκ των ανωτέρω διατάξεων προ­κύπτει ότι, πριν από την άσκηση της ανωτέρω αγωγής οι συγκύριοι, που ζητούν την κατάρτιση κανονισμού, πρέπει να καταθέσουν σε συμβολαιογράφο της έδρας του αρμοδίου δικαστηρίου:

• σχέδιο κανονισμού των σχέσεων των συνιδιοκτητών,
• σχέδιο του πίνακα κατανομής ποσοστών εξ αδιαιρέτου του κοινού ακινή­του στις χωριστές ιδιοκτησίες με μνεία της αναλογίας κοινοχρήστων δαπανών που θα βαρύνει κάθε χωριστή ιδιοκτησία,

Τα παραπάνω έγγραφα, πρέπει να είναι υπογε­γραμμένα από όλους τους συγκύριους, που ζητούν την σύνταξη κανονισμού και, ειδικώς, το σχέδιο πίνακα κατανομής των ποσοστών ιδιοκτησίας πρέπει επί πλέον να είναι υπογεγραμμένο από πολι­τικό μηχανικό ή αρχιτέκτονα.

Αντί­γραφα όλων των παραπάνω εγγράφων και σχεδιαγραμμά­των, που έχουν κατατεθεί στον συμβολαιογράφο, προ­σκομίζονται από τους διαδίκους στο δικαστήριο κατά την συζήτηση.

Νομική Βάση

Από τις παραπάνω διατάξεις, σε συνδυασμό :

• με εκείνες των άρθρων 4 § 1 του ν. 3741/1929 «περί της ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους», που ορίζει ότι επιτρέπεται στους συνιδιοκτήτες, όπως με ιδιαίτερη συμφωνία, στην οποία είναι απαραίτητη η κοινή όλων συναίνεση, κανονίσουν τις υποχρεώσεις, δικαιώματα κ.λπ. της συνιδιοκτησίας και
• του άρθρου 26 § 1 του ν.δ. 1003/1971 «περί ενεργού πολεοδομίας», το οποίο ορίζει ότι «επί των περιπτώσεων του προηγού­μενου άρθρου, δύναται να καταρτίζεται γενικός κανο­νισμός των σχέσεων μεταξύ των συνιδιοκτητών του όλου οικοπέδου ή της εδαφικής περιοχής και ιδιαίτε­ρος κανονισμός των σχέσεων μεταξύ των ιδιοκτητών των κατά κτίριο ορόφων ή τμημάτων αυτών»,

συνά­γεται ότι ο κανονισμός των σχέσεων των συνιδιοκτη­τών οικοδομής, η οποία έχει υπαχθεί στο σύστημα της οροφοκτησίας του ν. 3741/1929, προϋποθέτει καταρχήν την κοινή συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών.

Εξαίρεση εισάγει η προαναφερθείσα διάταξη του άρθρου 9 του ν. 1562/1985, που επιτρέπει στους συνιδιοκτήτες, οι οποίοι εκπροσωπούν το 60% της συγκυριότητας επί του οικοπέδου, να ζητήσουν από το δικαστήριο τη σύνταξη κανονισμού, όταν τέτοιος δεν έχει καταρτισθεί, με κοινή συμφωνία όλων των συνιδι­οκτητών και επιπλέον είναι αναγκαίος για τη ρύθμιση των σχέσεων αυτών.

Κοινόκτητα Και Κοινόχρηστα Μέρη

Κατά πάγια νομολογία γίνεται δεκτό ότι, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002 και 1017 ΑΚ, καθώς και του ν. 3741/1929 περί της ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους, που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ, κατά το άρθρο 54 ΕισΝΑΚ, προκύπτει ότι οι ιδιοκτήτες οριζόντιων ιδιοκτησιών οικοδομής έχουν αναγκαστική συγκυριότητα και δικαίωμα συμμετοχής στη χρήση σε όλα τα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδο­μής.

Επομένως, οι ιδιοκτήτες, μπορούν με ομόφωνη απόφαση τους, που πρέ­πει να καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγραφεί, να ρυθμίσουν κατά διάφορο τρόπο το δικαίωμα χρήσης καθενός στα κοινόκτητα και κοινόχρη­στα μέρη και ειδικότερα να συμφωνήσουν ότι κάποιος από τους ιδιοκτήτες έχει δικαίωμα αποκλειστικής χρή­σης στα μέρη αυτά (ΜΠρΠειρ 969/2019)

Οι συμφωνίες, με τις οποίες κανο­νίζονται κατά διαφορετικό τρόπο τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών οριζοντίων ιδιοκτησιών στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα πράγματα, δημιουρ­γούν περιορισμούς της αναγκαστικής συγκυριότητας επί των πραγμάτων αυτών, από την οποία και απορρέει το δικαίωμα συμμετοχής στη χρήση τους.

Οι κατ’ αυτό τον τρόπο δημιουργούμενοι περιορισμοί «φέρουν χαρακτήρα δουλείας» (ΜΠρΘεσσ 3966/2014).

Ωστόσο, οι περιορισμοί,αυτοί δεν είναι δου­λείες, κατά την έννοια των άρθρων του ΑΚ, αλλά φέρουν το χαρακτήρα δου­λείας, υπό την έννοια και μόνο ότι δεσμεύουν τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των ιδιοκτητών των οριζοντίων ιδιοκτησιών που τους συνομολόγησαν και αντιτάσσονται κατά τρίτων (ΑΠ 329/1996).

Η σύμπραξη όλων για την κατά τα άνω συμφωνία με την οποία περιορίζεται η χρήση κοινόκτητου από το σύνολο των συνιδιοκτητών προς όφελος ορισμένου ή ορισμένων απ` αυτούς είναι αναγκαία, διότι όλων των λοιπών θίγεται το σχετικό δικαίωμα χρήσης.

Δεν συμ­βαίνει, όμως, το ίδιο και συνεπώς δεν είναι απαραίτητη η σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών όταν θεσπίζεται περιορισμός χρήσης κοινόκτητου μέρους του οποίου η αποκλειστική χρήση είχε παραχωρηθεί με τον κανονι­σμό σε συγκεκριμένους ιδιοκτήτες οπότε απαιτείται η σύμπραξη μόνον αυτών, ως μόνων θιγομένων κατά το σχετικό δικαίωμα τους (ΑΠ 387/1999).

Αίτημα Αγωγής

Αίτημα της σχετικής αγωγής είναι ο προσδιορισμός από το δικαστήριο του περιεχομένου του υπό κατάρτιση κανονισμού, με βάση το σχέδιο που κατέθεσε σε συμβολαιογράφο η πλειοψηφία των συνι­διοκτητών.

Σε ό,τι όμως αφορά τον ίδιο τον κανονισμό πρέπει να γίνει διάκριση ανά­μεσα:

• στις «σχέσεις» που συνιστούν το περιεχόμενο αυτού, δηλαδή στα αμοιβαία δικαιώματα και υποχρεώ­σεις των συνιδιοκτητών που απορρέουν από την οργά­νωση και λειτουργία της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτη­σίας και
• τη «ρύθμιση» στην οποία αυτές υποβάλλο­νται.

Από τις πιο πάνω διατάξεις, σε συνδυασμό με εκεί­νες του ν. 3741/1929, προκύπτει ότι η πλειοψηφία του 60% μπορεί να ζητήσει τη σύσταση κανονισμού προς ρύθμιση υφισταμένων εκ της συνιδιοκτησίας σχέσεων και όχι τη σύσταση δικαιωμάτων και υποχρεώσεων, για τα οποία απαιτείται η κοινή συναίνεση όλων των συνι­διοκτητών.

Αλλά και το δικαστήριο, πέραν του ελέγχου της νομιμότητας, δεν έχει εξουσία να περιορίσει η ή να διευρύνει τις «σχέσεις» που προτείνει η πλειοψη­φία των συνιδιοκτητών ως περιεχόμενο του υπό κατάρ­τιση κανονισμού, γιατί τότε αυτός θα έχανε τον δικαιοπρακτικό του χαρακτήρα (ΕφΘεσ 2268/2005).

Δεν ισχύει όμως το ίδιο και για την προτεινόμενη από την πλειοψηφία «ρύθμιση» των σχέσεων αυτών, την οποία το δικαστήριο μπορεί, ενίοτε μάλιστα υποχρεού­ται, να τροποποιήσει, όπως όταν κρίνει ότι αυτή δεν είναι επωφελής για όλους τους συνιδιοκτήτες ή αντίκει­ται σε κανόνες δικαίου δημόσιας τάξης.

Αυτό ορίζεται ρητά στη διάταξη του άρθρου 6 § 1 του ν. 1562/1985, κατά την οποία «το δικαστήριο, αν δεχθεί την αγωγή επιτρέπει στους κατά την κρίση του πιο κατάλληλους από τους διαδίκους συγκύριους να καταρτίσουν τον κανονισμό, σύμφωνα με το κατατεθειμένο σχέδιο και έγγραφα, που αναφέρονται στις §§ 1 και 4 του άρθρου 4, όπως αυτά τυχόν τροποποιήθηκαν με τις διατάξεις της απόφασης» (ΑΠ 596/2000).

Προδικασία

Περαιτέρω, κατά το άρθρο 8 § 1 του ν. 1562/1985, η κατά το άρθρο 3 του νόμου αυτού αγωγή παροχής αδείας οικοδομήσεως εγγράφεται στα βιβλία διεκδικήσεων κατ’ ανάλογη εφαρμογή του άρθρου 220 του ΚΠολΔ.

Από τον συνδυασμό των διατάξεων αυτών με τη διάταξη του άρθρου 9 του ίδιου νόμου, προκύ­πτει ότι η αγωγή, που έχει ως αντικείμενο την κατάρ­τιση ή τροποποίηση του κανονισμού, δεν εγγράφεται στα βιβλία διεκδικήσεων, αφού δεν το επιβάλλει ρητώς ο νόμος, όπως συμβαίνει με την αγωγή του άρθρου 3 § 1 αυτού, αλλά ούτε εντάσσεται σε μία από τις κατη­γορίες των αγωγών, οι οποίες κατά το άρθρο 220 του ΚΠολΔ, εγγράφονται υποχρεωτικά στα βιβλία διεκ­δικήσεων.

Η αναφερόμενη στη § 1 του άρθρου 9 κατ’ αναλογία εφαρμογή των διατάξεων των προηγουμένων άρθρων έχει την έννοια της εφαρμογής των διατάξεων εκείνων που μπορούν να προσαρμοσθούν προς τα της επιδιώξεως της τροποποίησης του κανονισμού, μεταξύ δε αυτών δεν περιλαμβάνεται και η διάταξη του άρθρου 8 § 1 του ν. 1562/1985 (ΑΠ 66/1994 ό.π.).

Δηλαδή, η διά­ταξη του άρθρου 3 § 1 του ανωτέρω ν. 1562/1985, που αφορά στην προδικασία της αγωγής παροχής αδείας οικοδομήσεως κατά το σύστημα της αντιπαροχής και επιβάλλει την προσεπίκληση των τρίτων που έχουν εμπράγματα δικαιώματα στο ακίνητο, δεν μπορεί να εφαρμοσθεί αναλόγως στην αγωγή παροχής αδείας για κατάρτιση κανονισμού των σχέσεων των συνιδιοκτητών, λόγω του σκοπού τον οποίο εξυ­πηρετεί.

Ομοίως, για τον ίδιο λόγο, δεν απαιτείται για την άσκηση της αγωγής παροχής αδείας για κατάρτιση κανονισμού η εγγραφή της στα βιβλία διεκδικήσεων, αφού δεν το επιβάλλει ρητώς ο νόμος, αλλά ούτε και η αγωγή αυτή εντάσσεται σε μια από τις κατηγορίες των αγωγών, που κατά το άρθρο 220 ΚΠολΔ εγγράφονται υποχρεωτικά στα βιβλία διεκδική­σεων.

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με την κατάρτιση ή τροποποίηση κανονισμού πολυκατοικίας από Δικαστήριο.

Όταν Λήγει η Εμπορική Μίσθωση: Παράταση, Αναμίσθωση ή Νέα Σύμβαση;

Σε συντομία:

• Με τη λήξη της τριετίας, αν ο μισθωτής παραμείνει και ο εκμισθωτής δεν εναντιωθεί, η μίσθωση γίνεται αυτοδικαίως αορίστου χρόνου με τους ίδιους όρους κατά τον ΑΚ 611.
• Η παράταση επιμηκύνει την υφιστάμενη σύμβαση και λαμβάνει χώρα πριν τη λήξη. Η αναμίσθωση είναι νέα σύμβαση επί του ίδιου μισθίου.
• Η νέα αυτοτελής μίσθωση ιδρύει νέα υποχρεωτική τριετία και ανοίγει διαπραγμάτευση μισθώματος. Η σιωπηρή αναμίσθωση «κλειδώνει» τους παλαιούς όρους.
• Ο εκμισθωτής που θέλει νέους όρους αποτρέπει τη σιωπηρή αναμίσθωση με έγκαιρη εναντίωση. Η αξίωση υψηλότερου μισθώματος αρκεί ως εναντίωση.

Τι συμβαίνει όταν λήγει η εμπορική μίσθωση;

Με τη λήξη της συμβατικής ή της νόμιμης τριετίας, αν ο μισθωτής εξακολουθεί να χρησιμοποιεί το μίσθιο και ο εκμισθωτής το γνωρίζει χωρίς να εναντιώνεται, η μίσθωση καθίσταται αυτοδικαίως αορίστου χρόνου, με τους ίδιους όρους κατά το ΑΚ 611. Διαφορετικά, τα μέρη επιλέγουν συνειδητά ανάμεσα σε παράταση, ρητή αναμίσθωση ή νέα αυτοτελή σύμβαση.

Οι εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις διέπονται από το Π.Δ. 34/1995, όπως ισχύει μετά το άρθρο 13 του Ν. 4242/2014. Η μίσθωση ισχύει υποχρεωτικά για τρία έτη, ακόμη και αν συμφωνήθηκε για βραχύτερο διάστημα ή για αόριστο χρόνο. Μόλις περάσει η τριετία, η σύμβαση λήγει χωρίς να απαιτείται κάποια άλλη ενέργεια.

Η κρίσιμη στιγμή δεν είναι η λήξη, αλλά τι ακολουθεί. Αν δεν λάβει χώρα καμία ενέργεια και ο μισθωτής παραμείνει, ενεργοποιείται ο ερμηνευτικός κανόνας των άρθρων 608 και 611 του Αστικού Κώδικα και η μίσθωση μετατρέπεται σε αορίστου χρόνου.

Ο Άρειος Πάγος έχει νομολογήσει ότι η αόριστη πλέον μίσθωση διατηρεί τους ίδιους όρους όπως και η παλαιά και δεν υπάγεται πια ως προς τη διάρκεια στις ρυθμίσεις του Π.Δ. 34/1995 (ΑΠ 1360/2025). Καθεμία από τις διαδρομές που ακολουθούν παράγει διαφορετικές συνέπειες ως προς το μίσθωμα, τη δέσμευση χρόνου και το ποιος ελέγχει τη λήξη.

Παράταση ή αναμίσθωση: ποια η νομική διαφορά και γιατί κρίνει το αποτέλεσμα;

Η παράταση επιμηκύνει την υφιστάμενη μίσθωση και ασκείται πριν τη λήξη της, ενώ η αναμίσθωση είναι νέα σύμβαση επί του ίδιου μισθίου μεταξύ των ίδιων μερών. Η διάκριση δεν είναι θεωρητική, αλλά καθορίζει αν ιδρύεται νέα υποχρεωτική τριετία και αν τα μέρη δεσμεύονται εκ νέου ως προς μίσθωμα και διάρκεια.

Στις εμπορικές μισθώσεις ορισμένου χρόνου ενδέχεται να αναγνωρίζεται στον μισθωτή το δικαίωμα να παρατείνει τη μίσθωση για ορισμένο χρόνο μετά τη λήξη της. Το δικαίωμα αυτό ασκείται με δήλωση μέσα σε προθεσμία έως τη λήξη. Παράταση μετά τη λήξη δεν χωρεί, διότι δεν νοείται παράταση μίσθωσης που έχει ήδη λήξει και άρα δεν υφίσταται.

Η αναμίσθωση, που κατά την κρατούσα άποψη σημαίνει και ανανέωση της σύμβασης, αποτελεί νέα μεν μίσθωση, όχι όμως και νέα μισθωτική σχέση, αλλά συνέχιση της αρχικής. Διακρίνεται σε τρεις μορφές: (i) συμβατική, όταν γίνεται με ρητή ή σιωπηρή συμφωνία των μερών, (ii) μονομερής, όταν με τη σύμβαση παραχωρήθηκε σε ένα μέρος το διαπλαστικό δικαίωμα να προβεί σε αναμίσθωση με μονομερή δήλωση και (iii) εκ του νόμου (ex lege), όπως ορίζεται στα άρθρα 611, 633 και 671 ΑΚ και 36 ΕισΝΑΚ.

Ο πίνακας που ακολουθεί συγκρίνει τις τέσσερις επιλογές που έχει ένα μέρος όταν πλησιάζει η λήξη.

Κριτήριο	Παράταση	Σιωπηρή αναμίσθωση (ΑΚ 611)	Ρητή αναμίσθωση	Νέα αυτοτελής μίσθωση
Νομική φύση	Επιμήκυνση υφιστάμενης σύμβασης	Νέα σύμβαση εκ του νόμου	Νέα σύμβαση με συμφωνία μερών	Νέα ανεξάρτητη σύμβαση
Χρόνος ενέργειας	Πριν τη λήξη	Αυτοδικαίως μετά τη λήξη	Κατά ή μετά τη λήξη	Μετά τη λήξη
Διάρκεια αποτελέσματος	Ορισμένος χρόνος (όσο η παράταση)	Αόριστος χρόνος	Κατά τη συμφωνία	Νέα υποχρεωτική τριετία
Μίσθωμα και όροι	Ως η αρχική σύμβαση	Ίδιοι με την αρχική	Κατά τη νέα συμφωνία	Ελεύθερη διαπραγμάτευση
Τρόπος λήξης	Στο τέλος της παράτασης	Με καταγγελία	Κατά τη συμφωνία	Στο τέλος του νέου χρόνου
Νέα υποχρεωτική τριετία	Όχι	Δεν εφαρμόζεται (αόριστος)	Κατά περίπτωση	Ναι

Η διαφορά αποτυπώνεται καθαρά στη δέσμευση. Η νέα αυτοτελής μίσθωση εκκινεί νέα τριετία κατά την οποία κανένα μέρος δεν λύνει ελεύθερα τη σύμβαση. Η σιωπηρή αναμίσθωση οδηγεί σε αόριστο χρόνο, που λήγει με καταγγελία αλλά διατηρεί το παλαιό μίσθωμα.

Η πρόβλεψη δικαιώματος παράτασης ήδη στο αρχικό συμφωνητικό απαιτεί ad hoc διατύπωση ως προς τη διάρκεια, την προθεσμία άσκησης και τους όρους, καθώς η ασαφής ρήτρα οδηγεί συχνά σε αμφισβήτηση για το αν πρόκειται για παράταση ή για νέα μίσθωση.

Πότε επέρχεται σιωπηρή αναμίσθωση κατά τον ΑΚ 611;

Η σιωπηρή αναμίσθωση απαιτεί σωρευτικά τέσσερις προϋποθέσεις:

1. μίσθωση ορισμένου χρόνου,
2. παρέλευση της συμβατικής διάρκειας,
3. εξακολούθηση χρησιμοποίησης του μισθίου από τον μισθωτή και
4. γνώση της χρήσης χωρίς εναντίωση εκ μέρους του εκμισθωτή.

Όταν συντρέχουν, η μίσθωση λογίζεται ότι ανανεώθηκε για αόριστο χρόνο.

Το άρθρο 611 ΑΚ, που επιγράφεται «Σιωπηρή Αναμίσθωση», ορίζει:

«Η μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λογίζεται ότι ανανεώθηκε για αόριστο χρόνο, αν μετά την παρέλευση του χρόνου που συμφωνήθηκε ο μισθωτής εξακολουθήσει να χρησιμοποιεί το μίσθιο και ο εκμισθωτής το γνωρίζει και δεν εναντιώνεται.»

Ο όρος «ανανέωση» εδώ σημαίνει ανακατάρτιση της μίσθωσης, δηλαδή νέα σύναψη με τους προηγούμενους όρους. Η διάταξη είναι ενδοτικού δικαίου και έχει ως έρεισμα την τεκμαιρόμενη συναίνεση και των δύο μερών. Ουσιώδης προϋπόθεση είναι η ενσυνείδητη ανοχή του εκμισθωτή στη χρήση του μισθίου και μετά τη λήξη (ΑΠ 1543/2023).

Ο Άρειος Πάγος έχει κρίνει (ΑΠ 1360/2025) ότι η πρόβλεψη στο αρχικό συμφωνητικό μιας διαδικασίας παράτασης με νέα συμφωνία των μερών, δεν αποκλείει τη δυνατότητα σιωπηρής αναμίσθωσης κατά τον ΑΚ 611. Έτσι, η αόριστη μίσθωση μπορεί να προκύψει ακόμη και όταν η σύμβαση προέβλεπε ότι η συνέχιση θα γινόταν μόνο με ρητή συμφωνία.

Πώς αποτρέπει ο εκμισθωτής τη σιωπηρή αναμίσθωση;

Ο εκμισθωτής αποτρέπει τη μετατροπή σε αόριστο χρόνο με έγκαιρη εναντίωση, η οποία μπορεί να είναι ρητή ή σιωπηρή, αρκεί να εκφράζει τη βούλησή του να μη συνεχιστεί η μίσθωση είτε γενικά είτε με τους ίδιους όρους. Η εναντίωση παραμερίζει τον ερμηνευτικό κανόνα του ΑΚ 611 και εμποδίζει τη γέννηση της αόριστης μίσθωσης.

Ως εναντίωση νοείται η δήλωση του εκμισθωτή ότι δεν στέργει στη συνέχιση της μίσθωσης (ΑΠ 62/2014). Τυπική περίπτωση σιωπηρής εναντίωσης είναι η αξίωση μισθώματος μεγαλύτερου από το ήδη καταβαλλόμενο: ζητώντας υψηλότερο μίσθωμα, ο εκμισθωτής δηλώνει ότι δεν αποδέχεται τη συνέχιση με τους παλαιούς όρους (ΑΠ 671/2019). Ομοίως, η εναντίωση του μισθωτή στη σιωπηρή αναμίσθωση ματαιώνει επίσης το αποτέλεσμα, αφού η ρύθμιση στηρίζεται στη συναίνεση και των δύο.

Η εμπειρία από υποθέσεις εμπορικών μισθώσεων δείχνει ότι ο χρόνος και ο τρόπος της εναντίωσης κρίνουν την έκβαση. Μια προφορική δυσαρέσκεια ή μια καθυστερημένη αντίδραση μετά από μήνες ανοχής συχνά δεν αρκεί, ενώ μια σαφής έγγραφη δήλωση πριν ή αμέσως μετά τη λήξη θεμελιώνει την εναντίωση. Η διατύπωση πρέπει να καθιστά αναμφίβολη τη μη αποδοχή της συνέχισης, διότι ασαφείς οχλήσεις ερμηνεύονται υπέρ της τεκμαιρόμενης συναίνεσης.

Σιωπηρή αναμίσθωση παρά απαγορευτικό όρο

Ακόμη και όταν η σύμβαση καταρτίστηκε εγγράφως και προέβλεπε ότι κάθε τροποποίηση θα γίνεται εγγράφως, ο όρος αυτός μπορεί να τροποποιηθεί με νεότερη προφορική ή και σιωπηρή συμφωνία, διότι η νεότερη συμφωνία καταργεί την αρχική για έγγραφη τροποποίηση (ΑΠ 130/2019, κατ’ εφαρμογή των άρθρων 159 παρ. 2, 164 και 361 ΑΚ).

Η αρχή αυτή ισχύει και στις εμπορικές μισθώσεις. Συνεπώς, η σιωπηρή αναμίσθωση είναι δυνατή ακόμη και όταν απαγορεύεται με ρητό όρο στο μισθωτήριο, εφόσον προκύπτει ότι ο όρος τροποποιήθηκε σιωπηρά από τη συμπεριφορά των μερών.

Τι άλλαξε με τον Ν. 5221/2025 και τις αλλαγές στον Κ.Πολ.Δ;

Με τον Ν. 5221/2025, από 01/01/2026 προστέθηκε η δυνατότητα έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου, λόγω λήξης της διάρκειας της μίσθωσης, η οποία δεν υπήρχε με το προηγούμενο καθεστώς (νέο άρθρο 637 Κ.Πολ.Δ.).

Σύμφωνα με τη νέα πρόβλεψη, για την έκδοση διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου λόγω παρέλευσης του χρόνου διάρκειας της μίσθωσης, προϋπόθεση αποτελεί η επίδοση από τον εκμισθωτή εξώδικης πρόσκλησης για την απόδοση του μισθίου, τουλάχιστον 3 μήνες πριν από την λήξη της συμβατικής διάρκειας της μίσθωσης. Περαιτέρω, για μίσθωση που έχει καταστεί ήδη αορίστου χρόνου, απαιτείται επίδοση εξωδίκου τουλάχιστον 3 μήνες πριν από την επίδοση της διαταγής απόδοσης.

Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ο εκμισθωτής, σαν πρώτο βήμα, κοινοποιεί εξώδικη πρόσκληση προς τον μισθωτή, με την οποία του δηλώνει ότι δεν επιθυμεί την παράταση της μίσθωσης και ζητεί την απόδοση του μισθίου, στην λήξη του χρόνου της μίσθωσης.

Εαν μεν ζητά την απόδοσή του λόγω λήξης διάρκειας της μίσθωσης (πχ αρχική τριετία), τότε θα πρέπει να την επιδώσει τουλάχιστον 3 μήνες πριν από την λήξη. Εαν η μίσθωση έχει ήδη καταστεί αορίστου χρόνου (διότι έχει παρέλθει η αρχική λήξη της), τότε κοινοποιεί εξώδικο οποτεδήποτε και προχωρά στη διαδικασία έκδοσης διαταγής απόδοσης, η οποία επιδίδεται μετά την παρέλευση τριμήνου από την κοινοποίηση του εξωδίκου.

Νέα αυτοτελής μίσθωση ή ανανέωση: τι αλλάζει στη δέσμευση και στο μίσθωμα;

Η νέα αυτοτελής μίσθωση ιδρύει εκ νέου υποχρεωτική τριετία και ανοίγει διαπραγμάτευση μισθώματος, ενώ η ανανέωση ή η σιωπηρή αναμίσθωση συνεχίζει τους παλαιούς όρους. Ο χαρακτηρισμός κρίνεται από τα πραγματικά περιστατικά και την πληρότητα του νέου συμφωνητικού.

Είναι εντελώς διαφορετικό το ζήτημα όταν, μια εμπορική μίσθωση που έληξε δεν παρατείνεται ούτε ανανεώνεται κατά τον ΑΚ 611, αλλά καταρτίζεται νέα αυτοτελής σύμβαση για το ίδιο μίσθιο, ανεξάρτητη από την προηγούμενη. Στην περίπτωση αυτή η νέα μίσθωση έχει εκ του νόμου ελάχιστη υποχρεωτική τριετία, με τις δεσμεύσεις που αυτή συνεπάγεται για αμφότερα τα μέρη.

Η κρίση για το αν τα μέρη καταρτίζουν νέα αυτοτελή μίσθωση ή απλώς ανανεώνουν την προηγούμενη είναι ζήτημα πραγματικών περιστατικών. Αξιολογείται κυρίως από την πληρότητα και τους όρους του νέου μισθωτηρίου, καθώς και από τις συνθήκες που οδήγησαν τα μέρη στην κατάρτισή του.

Ένα νέο συμφωνητικό με αυτοτελή ρύθμιση μισθώματος, διάρκειας και λοιπών όρων κατατείνει στον χαρακτηρισμό ως νέα μίσθωση, ενώ η απλή συνέχιση χρήσης με τους παλαιούς όρους κατατείνει στην έννοια της ανανέωσης. Η ορθή υπαγωγή απαιτεί στάθμιση των επιμέρους όρων, διότι από αυτήν εξαρτάται αν τα μέρη δεσμεύονται για νέα τριετία ή αν διατηρούν δικαίωμα καταγγελίας της αόριστης μίσθωσης.

Η παραπάνω διάκριση συνδέεται άμεσα με το μίσθωμα. Όταν η μίσθωση συνεχίζεται ως αόριστη, μέσω του ΑΚ 611, το μίσθωμα παραμένει το ίδιο, εκτός αν προβλεπόταν συμβατική αναπροσαρμογή. Οι όροι και οι μηχανισμοί αναπροσαρμογής ακολουθούν το γενικό πλαίσιο της επαγγελματικής μίσθωσης, ενώ η νέα σύμβαση επιτρέπει ελεύθερο επανακαθορισμό.

Όταν, αντί συνέχισης, ο μισθωτής αποχωρεί, ενεργοποιούνται διαφορετικοί κανόνες ανάλογα με το αν η αποχώρηση του μισθωτή γίνεται πριν ή μετά τη λήξη. Στην αόριστη πλέον μίσθωση, η οριστική λήξη προϋποθέτει καταγγελία με τις προθεσμίες του νόμου.

Πρακτικά κρίσιμη είναι και η μεταβολή χρήσης μετά τη λήξη. Η κατάρτιση νέας σύμβασης συνιστά την κατάλληλη στιγμή ρύθμισης ζητημάτων όπως η υπομίσθωση, η εξασφάλιση με εγγύηση ή η αλλαγή της χρήσης του μισθίου σε βραχυχρόνια μίσθωση που, στη σιωπηρή αναμίσθωση, παρασύρονται αυτούσια από την παλαιά σύμβαση.

Συχνές Ερωτήσεις

Πόσο διαρκεί η εμπορική μίσθωση μετά τη λήξη της τριετίας;

Εξαρτάται από τη συμπεριφορά των μερών. Αν συντρέξουν οι προϋποθέσεις του ΑΚ 611 (παραμονή του μισθωτή και μη εναντίωση του εκμισθωτή), η μίσθωση καθίσταται αορίστου χρόνου με τους ίδιους όρους και λήγει πλέον μόνο με καταγγελία (ΑΠ 1360/2025). Διαφορετικά, λήγει οριστικά στο τέλος της συμβατικής περιόδου ή της νόμιμης τριετίας.

Μπορεί ο εκμισθωτής να αρνηθεί την ανανέωση της εμπορικής μίσθωσης;

Ναι. Η σιωπηρή αναμίσθωση προϋποθέτει τη μη εναντίωση του εκμισθωτή. Με έγκαιρη εναντίωση, ρητή ή σιωπηρή, ο εκμισθωτής αποτρέπει τη μετατροπή σε αόριστο χρόνο. Αρκεί ακόμη και η αξίωση μισθώματος υψηλότερου από το καταβαλλόμενο, που εκλαμβάνεται ως δήλωση μη αποδοχής της συνέχισης με τους ίδιους όρους.

Αλλάζει το μίσθωμα όταν η μίσθωση γίνει αορίστου χρόνου μέσω του ΑΚ 611;

Όχι αυτομάτως. Η σιωπηρή αναμίσθωση συνεχίζει τη σύμβαση με τους ίδιους όρους, άρα και με το ίδιο μίσθωμα. Αναπροσαρμογή χωρεί μόνο εφόσον προβλεπόταν συμβατική ρήτρα αναπροσαρμογής ή με δικαστική αναπροσαρμογή κατά τον ΑΚ 388, σε περίπτωση ουσιώδους και απρόβλεπτης μεταβολής των συνθηκών.

Λήγει αυτόματα η εμπορική μίσθωση στο τέλος της τριετίας;

Όχι κατ’ ανάγκη. Η συμβατική διάρκεια λήγει με την πάροδο της τριετίας, αν όμως ο μισθωτής παραμείνει στο μίσθιο και ο εκμισθωτής δεν εναντιωθεί, ενεργοποιείται το ΑΚ 611 και η μίσθωση συνεχίζεται ως αορίστου χρόνου. Η οριστική λήξη απαιτεί είτε εναντίωση στη συνέχιση είτε, στην αόριστη πλέον μίσθωση, καταγγελία.

Τι άλλαξε με τον Ν. 5221/2025 από 01/01/2026;

Ο εκμισθωτής μπορεί να κοινοποιήσει εξώδικη δήλωση, με την οποία θα δηλώνει ότι δεν επιθυμεί παράταση της μίσθωσης, τουλάχιστον 3 μήνες πριν τη λήξη της. Κατά τη λήξη, ο μισθωτής υποχρεούται να παραδώσει το μίσθιο, άλλως ο εκμισθωτής μπορεί να εκδώσει διαταγή απόδοσης μισθίου. Σε αορίστου χρόνου μισθώσεις, ο εκμισθωτής μπορεί να κοινοποίησει εξώδικο οποτεδήποτε, αλλά δεν μπορεί να επιδώσει διαταγή εαν δεν παρέλθει τρίμηνο από το εξώδικο.

Πρακτικές Επισημάνσεις

Έγκαιρη και σαφής εναντίωση: Ο εκμισθωτής που δεν επιθυμεί τη συνέχιση με τους παλαιούς όρους χρειάζεται δήλωση εναντίωσης πριν ή αμέσως μετά τη λήξη, διατυπωμένη με τρόπο ώστε να μην αφήνει περιθώριο ερμηνείας υπέρ της τεκμαιρόμενης συναίνεσης. Η αξίωση νέου μισθώματος αποτελεί έγκυρη μορφή εναντίωσης.

Ρητή νέα σύμβαση αντί σιωπηρής συνέχισης: Όταν τα μέρη επιθυμούν νέους όρους ή νέα διάρκεια, η κατάρτιση νέας μίσθωσης αποτρέπει την αυτοδίκαιη μετατροπή σε αόριστο χρόνο με τους παλαιούς όρους και επιτρέπει επανακαθορισμό μισθώματος, εγγύησης και χρήσης.

Χαρακτηρισμός νέας μίσθωσης ή ανανέωσης: Η υπαγωγή κρίνεται από τα πραγματικά περιστατικά και την πληρότητα του νέου συμφωνητικού. Από αυτά εξαρτάται αν ιδρύεται νέα υποχρεωτική τριετία ή αν διατηρείται δικαίωμα καταγγελίας της αόριστης μίσθωσης.

Πρόβλεψη παράτασης στο αρχικό συμφωνητικό: Η ρήτρα δικαιώματος παράτασης χρειάζεται ακριβή διατύπωση ως προς τη διάρκεια, την προθεσμία και τον τρόπο άσκησης, ώστε να μη συγχέεται με αναμίσθωση και να μη γεννά αμφισβήτηση για τις δεσμεύσεις των μερών.

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 20 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα παράτασης ή αναμίσθωσης εμπορικής μίσθωσης.

Μίσθωση δικαιώματος είναι η σύμβαση, με την οποία ο ένας συμβαλλόμενος (εκμισθωτής), αναλαμβάνει την υποχρέωση να παραχωρήσει στον άλλον (μισθωτή), έναντι ανταλλάγματος (μίσθωμα), τη χρήση και την κάρπωση, κατά τους κανόνες της τακτικής εκμετάλλευσης, ενός δικαιώματος.

Η μίσθωση δικαιώματος αποτελεί κατηγορία των μισθώσεων προσοδοφόρου αντικειμένου (638 ΑΚ).

Διαφορές Μίσθωσης Δικαιώματος Και Μίσθωσης Πράγματος

Η βασική διαφορά μεταξύ μίσθωσης δικαιώματος και μίσθωσης πράγματος έγκειται στο αντικείμενο της μίσθωσης και στο εύρος των δικαιωμάτων που παραχωρούνται.

Μίσθωση Πράγματος

Σύμφωνα με το άρθρο 574 του ΑΚ, η μίσθωση πράγματος είναι η σύμβαση με την οποία ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση, και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα.

Τα βασικά χαρακτηριστικά της μίσθωσης πράγματος είναι:

• Αντικείμενο είναι ένα υλικό πράγμα (κινητό ή ακίνητο),
• Παραχωρείται μόνο η χρήση του πράγματος,
• Ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραδώσει το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να το διατηρεί κατάλληλο σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης (άρθρο 575 ΑΚ),
• Ο μισθωτής έχει δικαίωμα, εφόσον δεν συμφωνήθηκε το αντίθετο, να παραχωρήσει σε άλλον τη χρήση του μισθίου ή να το υπεκμισθώσει (άρθρο 593 ΑΚ).

Μίσθωση Δικαιώματος

Η μίσθωση δικαιώματος αποτελεί ειδική περίπτωση μίσθωσης που εμπίπτει στην έννοια της μίσθωσης προσοδοφόρων αντικειμένων. Σύμφωνα το άρθρο 638 ΑΚ προβλέπεται η περίπτωση της μίσθωσης άλλων προσοδοφόρων αντικειμένων και ορίζεται ότι “Οι διατάξεις που ισχύουν για τη μίσθωση αγροτικού κτήματος, έχουν, με εξαίρεση τα άρθρα 632 έως 637, ανάλογη εφαρμογή και σε μισθώσεις όπου, με αντάλλαγμα την καταβολή μισθώματος, παραχωρείται η χρήση άλλου πράγματος ή δικαιώματος και η κάρπωσή του κατά τους κανόνες της τακτικής εκμετάλλευσης.“.

Επομένως τα βασικά χαρακτηριστικά της μίσθωσης δικαιώματος είναι:

• Αντικείμενο είναι ένα δικαίωμα (π.χ. πνευματικό, εμπορικό, επαγγελματικό κλπ),
• Παραχωρείται όχι μόνο η χρήση αλλά και η κάρπωση του δικαιώματος,
• Το δικαίωμα πρέπει να είναι προσοδοφόρο, δηλαδή να παράγει καρπούς,
• Η παραχώρηση αφορά τη χρήση και την κατά τους κανόνες τακτικής εκμετάλλευσης κάρπωση του δικαιώματος.

Βασικές Διαφορές

1. Αντικείμενο: Στη μίσθωση πράγματος το αντικείμενο είναι ένα υλικό πράγμα, ενώ στη μίσθωση δικαιώματος είναι ένα άυλο δικαίωμα.
2. Εύρος παραχώρησης: Στη μίσθωση πράγματος παραχωρείται μόνο η χρήση, ενώ στη μίσθωση δικαιώματος παραχωρείται τόσο η χρήση όσο και η κάρπωση του δικαιώματος.
3. Νομική φύση: Η μίσθωση δικαιώματος αποτελεί σύνθετη ή μικτή σύμβαση, που περιέχει στοιχεία από διάφορες συμβάσεις, ενώ η μίσθωση πράγματος είναι μια τυπική ενοχική σύμβαση.
4. Εφαρμοστέες διατάξεις: Στη μίσθωση δικαιώματος εφαρμόζονται αναλογικά οι διατάξεις περί μισθώσεως αγροτικού κτήματος, με εξαίρεση τα άρθρα 632 έως 637, ενώ στη μίσθωση πράγματος εφαρμόζονται οι διατάξεις των άρθρων 574 επ. του ΑΚ.
5. Χρηματοδοτική μίσθωση (Leasing): Αποτελεί ειδική περίπτωση. Πρόκειται για σύνθετη ή μικτή σύμβαση που περιέχει στοιχεία: α) της σύμβασης μισθώσεως πράγματος, β) της συμβάσεως εντολής, γ) της συμβάσεως εκχωρήσεως και δ) συμφώνου προαιρέσεως.

Διαφορές Μίσθωσης Δικαιώματος Και Μίσθωσης Επιχείρησης

Από τη σύγκριση της σύμβασης μίσθωσης δικαιώματος και της σύμβασης διαχείρισης (πχ διαχείριση ξενοδοχείου) προκύπτει ότι οι συμβάσεις αυτές έχουν ως κοινό τους σημείο, ότι η διοίκηση της επιχείρησης ασκείται από πρόσωπο τρίτο προς τον φορέα- εμφανίζονται άλλωστε σε ίδιους ή συγγενείς οικονομικούς τομείς.

Η διαφορά τους όμως έγκειται στο εξής:

Στη μίσθωση επιχείρησης (άρθρο 638 ΑΚ) ο μισθωτής ενεργεί ως επιχειρηματίας, έχει τη χρήση και κάρπωση του “μισθίου” και φέρει συνεπώς τον επιχειρηματικό κίνδυνο. Ο δε εκμισθωτής αποξενώνεται πλήρως κατά τη διάρκεια της μίσθωσης από την επιχείρηση ως οργανωτική ομάδα.

Αντίθετα στη σύμβαση διαχείρισης ο διαχειριστής παρέχει υπηρεσίες διοίκησης στον επιχειρηματία, που εξακολουθεί να φέρει τον επιχειρηματικό κίνδυνο (ΑΠ 1465/2018).

Διαφορές Μίσθωσης Δικαιώματος Και Μίσθωσης Έργου

Όπως προκύπτει από το συνδυασμό των άρθρων 681 και 638 ΑΚ το κριτήριο διαχωρισμού της σύμβασης έργου από τη σύμβαση μίσθωσης δικαιώματος συνίσταται στο ότι, αν σύμφωνα με το περιεχόμενο της σύμβασης, την πραγματοποίηση του αποτελέσματος αναλαμβάνει αυτός που διαθέτει το δικαίωμα, ο οποίος διατηρεί για αυτόν το λόγο και τη φυσική εξουσίαση και τη διεύθυνση του χειρισμού του, τότε πρόκειται για μίσθωση έργου.

Αντίθετα, όταν αυτός που διαθέτει το δικαίωμα περιορίζεται στο να θέσει στη διάθεση του αντισυμβαλλομένου του, μόνο τη χρήση αυτού, πρόκειται για μίσθωση δικαιώματος (ΑΠ 1235/2010).

Ο χαρακτήρας δε της όλης σύμβασης ως μίσθωσης δικαιώματος, δεν αλλοιώνεται από το γεγονός ότι αυτός που διαθέτει το δικαίωμα προβαίνει και στον χειρισμό του δικαιώματος με τη βοήθεια του κατάλληλου προσωπικού, υπό την προϋπόθεση ότι την ευθύνη για την επέλευση του επιδιωκόμενου αποτελέσματος φέρει αυτός προς τον οποίο πραγματοποιείται η διάθεση του δικαιώματος.

Τέλος, το χρησιμοποιούμενο αναγκαίο προσωπικό μπορεί να παρέχεται στον μισθωτή του δικαιώματος από τον εκμισθωτή, με παρεπόμενες (στην κυρία σύμβαση) συμβάσεις μεταξύ των συμβαλλομένων μερών. 

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σχετικά με τη μίσθωση δικαιώματος.

Δικαίωμα υψούν είναι η πρόβλεψη του δικαιώματος της επέκτασης της οικοδομής προς τα άνω.

Μεταβίβαση του δικαιώματος υψούν είναι η μεταβίβαση της αέρινης στήλης του διαμερίσματος που αντιστοιχεί στο συγκεκριμένο δικαίωμα υψούν.

Ο Νόμος 3741/1929 Περί Οροφοκτησίας

Ειδικότερα, από τη διάταξη του ο άρθρου 8 § 1 του ν. 3741/1929 “περί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους“ προκύπτει ότι το δικαίωμα επεκτάσεως της οικοδομής, είτε προς τα άνω με την προσθήκη νέων ορόφων (“δικαίωμα υψούν”), είτε προς τα κάτω με την ανόρυξη υπογείου ή προς τα πλάγια με την ανέγερση νέας πτέρυγας, ανήκει από κοινού σε όλους τους συνιδιοκτήτες του εδάφους.

Το συγκεκριμένο δικαίωμα επεκτάσεως, δεν έχει βέβαια το χαρακτήρα εμπραγμάτου δικαιώματος αλλά απλώς εξουσία προς κατάκτηση στο μέλλον και εκμετάλλευση του σκοπούμενου χώρου και μελλοντική κτήση του αντίστοιχου εμπράγματου δικαιώματος.

Τον προς ανοικοδόμηση απλώς προοριζόμενο χώρο ο νόμος δεν χαρακτηρίζει ως αντικείμενο ιδιοκτησίας, αλλά ως αγαθό εκμεταλλεύσιμο με την άσκηση του δικαιώματος επεκτάσεως, το οποίο παρέχεται ως συνέπεια των εξουσιών, που απορρέουν από το δικαίωμα κυριότητας ή συγκυριότητας που υφίσταται επί του εδάφους.

Δηλαδή, επί οριζόντιας ιδιοκτησίας, ιδρύεται κυρίως μεν χωριστή κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή σε διαμέρισμα ορόφου, παρεπομένως δε και αναγκαστική συγκυριότητα, η οποία αποκτάται αυτοδικαίως, κατ’ ανάλογη μερίδα, στα μέρη του όλου ακινήτου που χρησιμεύουν σε κοινή από όλους τους οροφοκτήτες χρήση.

Και είναι μεν δυνατόν να συμφωνηθεί, με τη συστατική της οροφοκτησίας πράξη, ότι το δικαίωμα επεκτάσεως της οικοδομής θα ανήκει σε ορισμένους ή και σε ένα μόνο από τους περισσότερους συνιδιοκτήτες του εδάφους, πλην όμως και στην περίπτωση αυτή, το δικαίωμα της επεκτάσεως εμφανίζεται ως συνέπεια, του υφιστάμενου δικαιώματος συνιδιοκτησίας επί του εδάφους.

Δηλαδή το δικαίωμα υψούν είναι παρεπόμενο του δικαιώματος της συνιδιοκτησίας, άλλως είναι εξουσία που εμπεριέχεται στο δικαίωμα της συνιδιοκτησίας, το οποίο έχει ο δικαιούχος επί του εδάφους (ΕφΠειρ 222/2024).

Έτσι, το δικαίωμα υψούν δεν νοείται, ως δικαίωμα κυριότητας αλλά ως εξουσία όλων των συνδιοκτητών ή μερικών εξ αυτών κατά τη συμφωνία των μερών, απορρέουσα από το δικαίωμα της κυριότητας ή συγκυριότητας τους στο έδαφος της υφιστάμενης οικοδομής.

Μετά την ανέγερσή του, ο νέος όροφος περιέρχεται στον δικαιούχο της επεκτάσεως, κατ’ αποκλειστική κυριότητα νομή και κατοχή και με το ανάλογο ποσοστό αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και των λοιπών κοινοχρήστων και κοινοκτήτων μερών της οικοδομής.

Εωσότου κατασκευασθεί ο νέος όροφος, το ως άνω “ηλιακό δώμα” (ταράτσα), ανήκει κατά συγκυριότητα και χρήση σε όλους από κοινού τους ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων.

Σε καμία περίπτωση το δικαίωμα υψούν δεν παρέχει στον δικαιούχο την εξουσία αποκλειστικής χρήσεως του ακαλύπτου δώματος, προ της σκεπάσεως του ακαλύπτου χώρου διά της υλοποιήσεως του μελλοντικού ορόφου.

Δηλαδή, στην οριζόντια ιδιοκτησία που συνιστάται με αυτόν τον τρόπο, ο οροφοκτήτης αποκτά αφενός δικαίωμα προσδοκίας πλήρους κυριότητας επί του μελλοντικού ορόφου, το οποίο τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής τούτου, και αφετέρου, αυτοδικαίως, δικαίωμα αναγκαστικής συγκυριότητας, κατ’ ανάλογη μερίδα, στα κοινά μέρη του όλου ακινήτου που χρησιμεύουν στην κοινή χρήση όλων των οροφοκτητών, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται το έδαφος, οι αυλές και η στέγη (δώμα – ταράτσα), κλπ.

Αυθαιρεσίες, Νομιμοποίηση και Τακτοποίηση

Η άσκηση του δικαιώματος επεκτάσεως της οικοδομής καθ’ ύψος προϋποθέτει την τήρηση των σχετικών διατάξεων της πολεοδομικής νομοθεσίας.

Επομένως, για να είναι νόμιμη η άσκηση του δικαιώματος υψούν από το συνιδιοκτήτη του ενιαίου οικοπέδου, στον οποίο χορηγήθηκε με την κοινή συμφωνία όλων των λοιπών συνιδιοκτητών διά της συστατικής πράξεως που έχει μεταγραφεί, και αυτός να καταστεί αποκλειστικά κύριος του νέου κτίσματος άνωθεν του δώματος, πρέπει η κατασκευή αυτού να γίνει με την τήρηση των πολεοδομικών διατάξεων.

Τούτο διότι, σε αντίθετη περίπτωση, εάν δηλαδή η προσθήκη του κτίσματος γίνει αυθαιρέτως κατά παράβαση των πολεοδομικών διατάξεων, ο φορέας του άνω δικαιώματος δεν αποκτά αποκλειστική επ’ αυτού κυριότητα και οι λοιποί συνιδιοκτήτες εξακολουθούν να έχουν το δικαίωμα της αναγκαστικής συγκυριότητας, συγκατοχής και συγχρήσεως όλου του (κοινοχρήστου) χώρου του δώματος.

Ωστόσο, αν με νεότερη νομοθετική ρύθμιση παρασχεθεί η δυνατότητα νομιμοποιήσεως του αυθαιρέτου κτίσματος και ο έχων ανεγείρει τούτο τηρήσει τις προβλεπόμενες από τη ρύθμιση αυτή προϋποθέσεις νομιμοποιήσεως, τότε η άσκηση του δικαιώματος επεκτάσεως καθ’ ύψος της οικοδομής από τον δικαιούχο είναι επιτρεπτή, αφού το ανεγερθέν κτίσμα απέβαλε το χαρακτήρα του αυθαιρέτου και κατέστη νόμιμο (ΑΠ 220/2013).

Κατά συνέπεια, μόνο μετά τη νομιμοποίηση του αυθαιρέτου κτίσματος, ο έχων το δικαίωμα επεκτάσεως καθ’ ύψος της οικοδομής αποκτά αποκλειστική κυριότητα επί του κτίσματος και του υπ’ αυτού καταλαμβανομένου χώρου του δώματος.

ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ

Φόρος Μεταβίβασης

Με την 1079551/105/Γ0013/1994 απόφαση του Υπουργού Οικονομικών, όπως ισχύει, ορίσθηκε ο τύπος και το περιεχόμενο των φύλλων υπολογισμού φορολογητέας αξίας ακινήτων.

Σύμφωνα την παραπάνω απόφαση (σε συνδυασμό με την 1067780/82/Γ0013/1994), ο φόρος μεταβίβασης του δικαιώματος υψούν υπολογίζεται κατά τρόπον ανάλογο προς την αξία υπολειπομένου ποσοστού οικοπέδου, βάσει του Φύλλου Υπολογισμού Αξίας Ακινήτου – Οικόπεδο.

Οι εν λόγω διατάξεις, με τις οποίες θεσπίζεται αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας του δικαιώματος υψούν, βάσει προκαθορισμένων κριτηρίων, δεν αντίκεινται στο Σύνταγμα, κατά πάγια νομολογία του ΣτΕ, εφόσον η φορολογούμενη ύλη δεν είναι πλασματική, αλλά πραγματική. Τούτο δε ενόψει του ότι οι διατάξεις αυτές δεν θεσπίζουν αμάχητο τεκμήριο προσδιορισμού της αγοραίας αξίας του δικαιώματος υψούν (ΣτΕ 315-6/2023 7μ.).

Φόρος Κληρονομιάς

Σύμφωνα με την πρόσφατη 1045/2024 Απόφαση του ΣτΕ, το δικαίωμα υψούν διαφέρει από το δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί ενός αδόμητου οικοπέδου.

Τούτο διότι, όπως προαναφέρθηκε, τ οδικαίωμα υψούν δεν αντιστοιχεί σε δικαίωμα ιδιοκτησίας επί του δώματος, αλλά μόνον σε ποσοστό της αναλογίας (του δώματος) επί του οικοπέδου και σε απλό δικαίωμα προσδοκίας ως προς τους τυχόν ανεγερθησομένους ορόφους, η κατασκευή, μάλιστα, των οποίων εξαρτάται από τα νομικά και πραγματικά δεδομένα του υφισταμένου κτιρίου.

Επομένως, τα εν λόγω ειδικά χαρακτηριστικά του δικαιώματος υψούν πρέπει να συνυπολογίζονται, κατά τον καθορισμό της φορολογητέας αξίας του, σε περίπτωση μεταβιβάσεως του δικαιώματος αιτία θανάτου.

Τούτο, δε, προκειμένου να αποτυπώνεται η πραγματική αξία του κατά τον χρόνο επαγωγής της κληρονομίας.

Δηλαδή, η φορολογητέα αξία του δικαιώματος υψούν πρέπει να αντιστοιχεί στην πραγματική, κατά τον κρίσιμο χρόνο του θανάτου του κληρονομουμένου, αύξηση της φοροδοτικής ικανότητας του κληρονόμου και όχι σε ενδεχόμενη αύξηση αυτής, υπό προϋποθέσεις οι οποίες ενδέχεται να διαμορφωθούν σε μελλοντικό χρονικό διάστημα.

Ενόψει των ανωτέρω, σε περίπτωση μεταβιβάσεως αιτία θανάτου πρέπει (μεταξύ άλλων) να λαμβάνονται υπόψη, για τον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας του εν λόγω ιδιαίτερου δικαιώματος, τα αντιστοιχούντα χιλιοστά αναγκαστικής συνιδιοκτησίας επί του εδάφους, όπως προσδιορίζονται στην υφιστάμενη, κατά τον χρόνο θανάτου του κληρονομουμένου, πράξη οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Τούτο ισχύει ακόμη και όταν η σχετική αναγραφή δεν αντιστοιχεί στην αναλογία μεταξύ του εμβαδού των προβλεπομένων ορόφων και της εκτάσεως του οικοπέδου (ανακρίβεια η οποία, λόγω της φύσεως του δικαιώματος υψούν ως δικαιώματος προσδοκίας, δεν συνιστά, πάντως, πλημμέλεια της πράξεως συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας).

Δηλαδή, στην τελευταία αυτή περίπτωση, δεν επιτρέπεται να λαμβάνονται υπόψη, για τον καθορισμό της φορολογητέας αξίας του δικαιώματος υψούν, τα χιλιοστά αναγκαστικής συνιδιοκτησίας όπως αυτά ενδέχεται να προσδιορισθούν μεταγενέστερα (προς αποκατάσταση της ανακρίβειας / πραγματικής αναλογίας, η οποία θα προκύψει), είτε με νέα πράξη συστάσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας κατόπιν συμφωνίας των συνιδιοκτητών είτε, σε περίπτωση διαφωνίας μεταξύ τους, με δικαστική απόφαση.

Περαιτέρω, το δικαίωμα της επεκτάσεως της οικοδομής προς τα άνω, με ποσοστό συνιδιοκτησίας εξ αδιαιρέτου επί του εδάφους, δύναται να αφορά και σε περισσότερους ορόφους μέχρι του επιτρεπομένου από τον Γ.Ο.Κ. και από τους ειδικούς νόμους ύψους και αναλόγως προς τη στατική κατάσταση της υφιστάμενης οικοδομής,

Επομένως, κατά τον ανωτέρω υπολογισμό της πραγματικής / φορολογητέας αξίας του εν λόγω δικαιώματος πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όχι μόνον οι ειδικές πολεοδομικές διατάξεις που τυχόν δεσμεύουν το συγκεκριμένο ακίνητο (όπως προβλέπεται στο Φύλλο Υπολογισμού του Εντύπου 3), αλλά και οι λοιπές, ισχύουσες κατά τον χρόνο θανάτου του κληρονομουμένου, διατάξεις (του Γ.Ο.Κ., του αντισεισμικού κανονισμού κ.ά.), εάν σύμφωνα με τις διατάξεις αυτές δεν επιτρέπεται, ενόψει της καταστάσεως του υπάρχοντος κτίσματος, η ανέγερση των επιπλέον ορόφων σε αυτό (π.χ. διότι, κατά τον κρίσιμο χρόνο, το υφιστάμενο κτίσμα δεν πληροί τις προβλεπόμενες από τις εν λόγω διατάξεις προϋποθέσεις στατικής επάρκειας που επιτρέπουν την ανέγερση επιπλέον ορόφων).

Διαδικασία Αμφισβήτησης Φόρου

Σε περίπτωση μεταβιβάσεως αιτία θανάτου του δικαιώματος υψούν, ο υπόχρεος σε φόρο αναγράφει στην οικεία φορολογική δήλωση την αντικειμενικώς προσδιοριζόμενη, βάσει του άρθρου 10 του Κώδικα Φορολογίας Κληρονομιών, αξία του δικαιώματος υψούν, σύμφωνα με το Φύλλο Υπολογισμού Αξίας Ακινήτου – Οικόπεδο (Έντυπο 3).

Εάν, όμως, θεωρεί την προκαθορισμένη αξία μεγαλύτερη από την αγοραία, έχει το δικαίωμα να ζητήσει από το αρμόδιο διοικητικό πρωτοδικείο τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας με βάση τη διάταξη της παραγράφου 4 του άρθρου 10 της ενότητας Β του Κώδικα Φορολογίας Κληρονομιών.

Σημειώνεται ότι, με την προσφυγή αυτή, ο φορολογούμενος δεν αρκεί να αμφισβητήσει τη νομιμότητα της κανονιστικής ρυθμίσεως, αλλά πρέπει να προβάλει συγκεκριμένους ισχυρισμούς ότι η εφαρμοσθείσα κανονιστική ρύθμιση οδηγεί σε καθορισμό αξίας του κληρονομιαίου δικαιώματος που είναι (ουσιωδώς) μεγαλύτερη από την πραγματική αγοραία αξία του, συνοδευόμενους και από έγγραφα, πρόσφορα στοιχεία για την τεκμηρίωσή του, καθώς και να διατυπώσει συγκεκριμένο αίτημα ως προς το ύψος στο οποίο πρέπει να καθορισθεί η εν λόγω αγοραία αξία.

Τους ισχυρισμούς αυτούς πρέπει να εξετάσει, κατ’ αρχάς, η αρμόδια για την ενδικοφανή προσφυγή διοικητική αρχή, αφού, μεταξύ άλλων, ακούσει και τις απόψεις της φορολογικής αρχής.

Τέλος, εάν η ενδικοφανής προσφυγή απορριφθεί ρητώς ή σιωπηρώς με την πάροδο της νόμιμης προς απόφανση προθεσμίας, το αρμόδιο διοικητικό δικαστήριο πρέπει να καθορίσει τελικώς τη φορολογητέα αξία για την επιβολή του φόρου κληρονομίας.

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με το δικαίωμα υψούν.

Εν συντομία:

• Η εγκατάλειψη του μισθίου χωρίς νόμιμο ή συμβατικό έρεισμα δεν λύνει τη μίσθωση. Τα μισθώματα οφείλονται έως τη συμβατική λήξη, ακόμη και χωρίς χρήση του μισθίου (ΑΠ 1730/2013).
• Η συμβατική διάρκεια δεσμεύει: έξοδος πριν τη λήξη υπάρχει μόνο με συμβατική ρήτρα, σπουδαίο λόγο ή συμφωνία με τον εκμισθωτή (ΑΠ 1866/2025).
• Άκυρη καταγγελία για σπουδαίο λόγο σημαίνει ότι τα μισθώματα συνεχίζουν να οφείλονται. Στην ΑΠ 1548/2018 το κόστος της αποτυχίας έφθασε τα 17.984,96 ευρώ.
• Η αξίωση του εκμισθωτή περιορίζεται όταν παραλείπει ευχερή επανεκμίσθωση (ΑΚ 281, 300, ΑΠ 1330/2020). Αυτό αποτελεί το βασικό διαπραγματευτικό όπλο του αποχωρούντος.

Πότε επιτρέπεται η πρόωρη αποχώρηση χωρίς οφειλή των υπόλοιπων μισθωμάτων;

Η πρόωρη αποχώρηση χωρίς οφειλή των υπόλοιπων μισθωμάτων επιτρέπεται μόνο όταν στηρίζεται σε μία από τρεις νομικές βάσεις:

1. συμβατική ρήτρα πρόωρης εξόδου (break clause),
2. καταγγελία για σπουδαίο λόγο και
3. συναινετική λύση με τον εκμισθωτή.

Χωρίς μία από αυτές, η μίσθωση δεν λύνεται και ο μισθωτής οφείλει τα μισθώματα ολόκληρου του υπόλοιπου συμβατικού χρόνου (άρθρα 574 και 596 ΑΚ, ΑΠ 1730/2013).

Ο κανόνας εφαρμόζεται με αυστηρότητα. Κατά το άρθρο 596 ΑΚ ο μισθωτής δεν απαλλάσσεται από το μίσθωμα όταν εμποδίζεται να χρησιμοποιήσει το μίσθιο από λόγους που αφορούν τον ίδιο, οι δε διατάξεις των άρθρων 574 και 596 ΑΚ ισχύουν και στις εμπορικές μισθώσεις μέσω του άρθρου 44 ΠΔ 34/1995 (ΑΠ 878/2021).

Οι γενικοί αυτοί κανόνες καταλαμβάνουν κάθε μίσθωση, επαγγελματική ή κατοικίας, ενώ οι ειδικές οδοί εξόδου που ακολουθούν αφορούν την επαγγελματική μίσθωση.

Ο πίνακας συνοψίζει τις επιλογές εξόδου με τις προϋποθέσεις, το κόστος και τον κύριο κίνδυνο καθεμιάς.

Τρόπος εξόδου	Πεδίο εφαρμογής	Προϋποθέσεις	Κόστος	Κύριος κίνδυνος
Συμβατική ρήτρα εξόδου	Κάθε μίσθωση, εφόσον έχει συμφωνηθεί	Τήρηση προθεσμίας, τύπου και όρων της ρήτρας	Ό,τι ορίζει η ρήτρα (προειδοποίηση, τυχόν ποινή)	Πλημμελής τήρηση των διατυπώσεων
Καταγγελία για σπουδαίο λόγο	Κάθε μίσθωση	Περιστατικά εκτός της σφαίρας ευθύνης του μισθωτή, πλήρως διατυπωμένα στο έγγραφο της καταγγελίας	Μηδενικό, εφόσον γίνει δεκτή	Ακυρότητα και οφειλή των μισθωμάτων έως τη συμβατική λήξη
Συναινετική λύση	Κάθε μίσθωση	Νεότερη συμφωνία με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας	Διαπραγματεύσιμο τίμημα εξόδου	Αποδεικτική αδυναμία χωρίς έγγραφο βέβαιης χρονολογίας
Καταγγελία άρθρου 43 ΠΔ 34/1995	Μόνο υπολειμματικές μισθώσεις προ της 28.2.2014 που τρέχουν ακόμη εντός της συμβατικής τους διάρκειας	Πάροδος έτους από την έναρξη, έγγραφη καταγγελία, αποτελέσματα σε τρεις μήνες	Μισθώματα του τριμήνου συν αποζημίωση ενός μισθώματος	Πρακτικά μηδενικός, αλλά το πεδίο εφαρμογής έχει σχεδόν εξαντληθεί

Πόσο δεσμεύει η συμβατική διάρκεια και πότε επιτρέπεται έξοδος με τρίμηνη προειδοποίηση;

Η διάρκεια της επαγγελματικής μίσθωσης δεσμεύει αμφότερα τα μέρη. Κατά το άρθρο 13 του Ν. 4242/2014 η μίσθωση ισχύει τουλάχιστον για τριετία και, όταν έχει συμφωνηθεί μεγαλύτερη διάρκεια, ο μισθωτής δεν μπορεί να την καταγγείλει μονομερώς πριν τη συμβατική λήξη παρά μόνο για σπουδαίο λόγο (ΑΠ 1866/2025).

Ο Άρειος Πάγος έχει αποκλείσει την ερμηνεία ότι ο νόμος παρέχει στον μισθωτή δυνατότητα καταγγελίας οποτεδήποτε και αζημίως. Η νόμιμη τριετής διάρκεια δεσμεύει τους συμβαλλομένους και δεν χωρεί ούτε παραίτηση του εκμισθωτή από αυτήν (ΑΠ 971/2022).

Η εικόνα αλλάζει μετά τη λήξη της συμβατικής διάρκειας. Αν ο μισθωτής παραμείνει στο μίσθιο, η μίσθωση καθίσταται αορίστου χρόνου κατ’ άρθρο 611 ΑΚ και εφαρμόζεται η τρίμηνη προθεσμία καταγγελίας του άρθρου 13 §1 εδ. γ’ Ν. 4242/2014, η οποία αποτελεί κανόνα αναγκαστικού δικαίου (ΑΠ 641/2025).

Στο στάδιο αυτό η μισθώτρια επιχείρηση επιλέγει μεταξύ ελεύθερης εξόδου με τρίμηνη έγγραφη προειδοποίηση και αναμίσθωσης ή παράτασης με αναδιαπραγμάτευση των όρων.

Πώς ασκείται η καταγγελία για σπουδαίο λόγο και τι διακινδυνεύει ο μισθωτής αν κριθεί άκυρη;

Η καταγγελία για σπουδαίο λόγο λύνει τη μίσθωση άμεσα και χωρίς αποζημίωση, όταν συντρέχουν περιστατικά που καθιστούν τη συνέχισή της μη ανεκτή κατά την καλή πίστη (ΑΠ 208/2018). Αν όμως ο λόγος κριθεί ανεπαρκής, η καταγγελία είναι άκυρη, η μίσθωση συνεχίζεται και τα μισθώματα οφείλονται έως τη συμβατική λήξη.

Τα περιστατικά αξιολογούνται με αντικειμενικά κριτήρια και αφορούν κατά κανόνα τον αποδέκτη της καταγγελίας. Κατ’ εξαίρεση μπορεί να ανάγονται στη σφαίρα συμφερόντων του ίδιου του καταγγέλλοντος, υπό την προϋπόθεση ότι δεν οφείλονται σε υπαιτιότητά του (ΑΠ 208/2018).

Η πτώση του τζίρου ή η ζημιογόνος λειτουργία της επιχείρησης ανήκουν στον επιχειρηματικό κίνδυνο του μισθωτή και δεν θεμελιώνουν κατά κανόνα σπουδαίο λόγο, όπως προκύπτει και από τη στενή ερμηνεία που επιβάλλει η νομολογία στην καταγγελία επαγγελματικής μίσθωσης.

Τα πραγματικά περιστατικά που συγκροτούν τον σπουδαίο λόγο πρέπει να περιλαμβάνονται στην ίδια την έγγραφη επιδοθείσα καταγγελία. Η μεταγενέστερη εξειδίκευσή τους με τις προτάσεις στη δίκη δεν αρκεί (ΑΠ 971/2022).

Στην ΑΠ 1548/2018 η μισθώτρια φαρμακείου αποχώρησε επικαλούμενη οικονομική αδυναμία, ενώ είχε ήδη μισθώσει νέο χώρο. Ο ισχυρισμός κρίθηκε προσχηματικός, ο σπουδαίος λόγος δεν αναγνωρίσθηκε και επιδικάσθηκαν τα μισθώματα είκοσι μηνών έως τη συμβατική λήξη, συνολικά 17.984,96 ευρώ με το αναλογούν χαρτόσημο.

Πότε περιορίζεται η αξίωση του εκμισθωτή για τα υπόλοιπα μισθώματα;

Ακόμη και επί αυθαίρετης αποχώρησης, ο μισθωτής αφαιρεί από το οφειλόμενο μίσθωμα καθετί που ωφελήθηκε ο εκμισθωτής από τη χρησιμοποίηση του μισθίου με άλλον τρόπο, καθώς και ό,τι δολίως ή από αμέλεια παρέλειψε να ωφεληθεί (άρθρο 596 ΑΚ). Η αξίωση περιορίζεται περαιτέρω μέσω των άρθρων 281 και 300 ΑΚ, όταν ο εκμισθωτής κωλυσιεργεί στην επανεκμίσθωση.

Όταν ο εκμισθωτής αρνείται ή παραλείπει να εκμισθώσει το μίσθιο σε ορισμένο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, μολονότι η εκμίσθωση είναι ευχερής, η εμμονή του στην είσπραξη όλων των μισθωμάτων προσκρούει στο άρθρο 281 ΑΚ ως καταχρηστική.

Παράλληλα, η αδράνειά του θεμελιώνει ένσταση συντρέχοντος πταίσματος κατά το άρθρο 300 ΑΚ, αφού παραλείπει να περιορίσει τη ζημία του. Δεν συντρέχει όμως κατάχρηση όταν ο εκμισθωτής επανεκμισθώνει αμέσως το μίσθιο και αξιώνει τα μισθώματα έως την επανεκμίσθωση ή τη διαφορά μισθώματος, αν το νέο μίσθωμα είναι χαμηλότερο (ΑΠ 1330/2020).

Η εμπειρία από υποθέσεις διεκδίκησης μισθωμάτων μετά από εγκατάλειψη μισθίου δείχνει ότι η έκβαση της ένστασης του άρθρου 300 ΑΚ κρίνεται από το αποδεικτικό υλικό. Αγγελίες, μεσιτικές εντολές, γραπτές προτάσεις υποψήφιων μισθωτών και η χρονική τους αλληλουχία καθορίζουν αν ο εκμισθωτής επέδειξε τη ζητούμενη επιμέλεια.

Ο αποχωρών που τεκμηριώνει εγγράφως συγκεκριμένο υποψήφιο νέο μισθωτή μετατοπίζει αποφασιστικά το βάρος της αντιδικίας.

Συναινετική λύση ή εναλλακτικές: πότε συμφέρει η διαπραγμάτευση αντί της μονομερούς εξόδου;

Όταν δεν υπάρχει συμβατική ρήτρα εξόδου ούτε στέρεος σπουδαίος λόγος, η συναινετική λύση αποτελεί την ασφαλέστερη επιλογή. Η μίσθωση λύνεται με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας (άρθρο 13 §1 εδ. β’ Ν. 4242/2014) και το τίμημα της εξόδου γίνεται αντικείμενο διαπραγμάτευσης αντί δικαστικής αβεβαιότητας.

Το περιεχόμενο της συμφωνίας καλύπτει συνήθως το τίμημα εξόδου, την τύχη της εγγύησης, τον χρόνο και τον τρόπο παράδοσης, την κατάσταση του μισθίου και την αμοιβαία παραίτηση από αξιώσεις. Το διαπραγματευτικό πλαίσιο διαμορφώνεται από τον δικαστικό κίνδυνο κάθε πλευράς.

Ο εκμισθωτής που θα αδρανήσει αντιμετωπίζει την ένσταση του άρθρου 300 ΑΚ, ενώ ο μισθωτής που θα αποχωρήσει αυθαίρετα αντιμετωπίζει αγωγή για το σύνολο των μισθωμάτων. Η εμπειρία από διαπραγματεύσεις πρόωρης λύσης επαγγελματικών μισθώσεων δείχνει ότι η προσκόμιση συγκεκριμένου και φερέγγυου υποψήφιου νέου μισθωτή από τον αποχωρούντα μειώνει δραστικά το ζητούμενο τίμημα.

Η φορολογική διάσταση δεν είναι αμελητέα για την μισθώτρια επιχείρηση. Η έκπτωση της αποζημίωσης εξόδου ως επιχειρηματικής δαπάνης κρίνεται κατά τα κριτήρια του άρθρου 22 Ν. 4172/2013, δηλαδή αν η δαπάνη πραγματοποιείται προς το συμφέρον της επιχείρησης, αντιστοιχεί σε πραγματική συναλλαγή και εγγράφεται στα τηρούμενα βιβλία. Η νομική βάση της λύσης και η τεκμηρίωσή της στο σχετικό έγγραφο επηρεάζουν άμεσα τη φορολογική μεταχείριση.

Εναλλακτικά προς την έξοδο, όπου το μισθωτήριο επιτρέπει υπομίσθωση ή παραχώρηση της χρήσης σε τρίτον, η επιχείρηση μεταφέρει το κόστος του μισθώματος χωρίς να λύσει τη μίσθωση, διατηρώντας το ακίνητο ως περιουσιακή θέση.

Τι γίνεται με την εγγύηση και την παράδοση των κλειδιών;

Η εγγύηση που καταβλήθηκε κατά τη σύναψη λειτουργεί συνήθως ως εγγυοδοσία, δηλαδή προκαταβολή έναντι ενδεχόμενου μελλοντικού χρέους του μισθωτή.

Επί αυθαίρετης πρόωρης αποχώρησης δεν επιστρέφεται, αλλά καταλογίζεται στις οφειλές. Η παράδοση των κλειδιών, από μόνη της, δεν λύνει τη μίσθωση ούτε απαλλάσσει από τα μισθώματα.

Η σιωπηρή άσκηση καταγγελίας δεν είναι έγκυρη και η μίσθωση θεωρείται ενεργός. Ούτε η σύναψη νέας μίσθωσης του ίδιου ακινήτου με τον νέο κτήτορα επιφέρει σιωπηρή λύση της αρχικής σύμβασης (ΑΠ 956/2015).

Η λύση απαιτεί ρητή δήλωση με νόμιμο έρεισμα ή ρητή συμφωνία, κατά προτίμηση με πρωτόκολλο παράδοσης που καταγράφει τη συμφωνία λύσης, την κατάσταση του μισθίου και την εκκαθάριση των εκατέρωθεν οφειλών, περιλαμβανομένης της εγγύησης.

Συχνές Ερωτήσεις

Λύνεται η μίσθωση αν ο μισθωτής παραδώσει τα κλειδιά στον εκμισθωτή;

Όχι. Η παράδοση των κλειδιών δεν συνιστά έγκυρη καταγγελία, αφού η σιωπηρή άσκησή της δεν αναγνωρίζεται (ΑΠ 956/2015). Αν ο εκμισθωτής παραλάβει τα κλειδιά για να προστατεύσει το ακίνητο ή να το επανεκμισθώσει, χωρίς να αποδέχεται τη λύση, τα μισθώματα εξακολουθούν να οφείλονται, με μόνη τη μείωση του άρθρου 596 ΑΚ.

Ισχύει το δικαίωμα καταγγελίας μετά από ένα έτος σε μίσθωση που υπογράφηκε μετά την 28.2.2014;

Όχι. Το άρθρο 43 ΠΔ 34/1995, που επέτρεπε καταγγελία μετά από ένα έτος με αποζημίωση ενός μισθώματος, δεν εφαρμόζεται στις μισθώσεις που καταρτίσθηκαν μετά την έναρξη ισχύος του Ν. 4242/2014 (ΑΠ 971/2022). Παρά τη διάδοσή του σε παλαιότερη αρθρογραφία, το δικαίωμα επιβιώνει μόνο σε μισθώσεις προ της 28.2.2014 που παραμένουν ακόμη εντός της συμβατικής τους διάρκειας. Σε κάθε άλλη περίπτωση η πρόωρη έξοδος στηρίζεται μόνο σε συμβατική ρήτρα, σε σπουδαίο λόγο ή σε συναινετική λύση με τον εκμισθωτή.

Επιστρέφεται η εγγύηση σε πρόωρη αποχώρηση;

Επί αυθαίρετης εγκατάλειψης, όχι. Καταλογίζεται στις οφειλές του μισθωτή ως προκαταβολή έναντι χρέους. Επί νόμιμης καταγγελίας ή συναινετικής λύσης, η τύχη της κρίνεται από τη συμφωνία των μερών, μετά την εκκαθάριση μισθωμάτων, φθορών και λοιπών αξιώσεων του εκμισθωτή.

Οφείλονται μισθώματα αν το μίσθιο επανεκμισθωθεί σε τρίτο;

Οφείλονται τα μισθώματα έως τον χρόνο της επανεκμίσθωσης. Από εκεί και έπειτα ο μισθωτής οφείλει μόνο την τυχόν διαφορά, αν το νέο μίσθωμα είναι χαμηλότερο από το συμφωνημένο (άρθρο 596 ΑΚ, ΑΠ 1330/2020).

Εκπίπτει φορολογικά η αποζημίωση πρόωρης λύσης της μίσθωσης;

Η έκπτωση κρίνεται κατά το άρθρο 22 Ν. 4172/2013. Απαιτείται η δαπάνη να πραγματοποιείται προς το συμφέρον της επιχείρησης, να αντιστοιχεί σε πραγματική συναλλαγή και να εγγράφεται στα βιβλία. Η σαφής αποτύπωση της νομικής βάσης της λύσης στο σχετικό έγγραφο αποτελεί κρίσιμη τεκμηρίωση σε ενδεχόμενο φορολογικό έλεγχο.

Πρακτικές Επισημάνσεις

Έλεγχος του μισθωτηρίου πριν από κάθε κίνηση: Οι ρήτρες πρόωρης εξόδου, οι ποινικές ρήτρες και οι προθεσμίες τους καθορίζουν τη φθηνότερη νόμιμη οδό. Κρίσιμο είναι αν οι κυρώσεις συνδέονται με λύση «από υπαιτιότητα του μισθωτή» ή με κάθε πρόωρη λύση, αφού η έγκυρη καταγγελία για σπουδαίο λόγο και η συναινετική λύση δεν συνιστούν υπαιτιότητα. Η ακριβής διατύπωση κάθε ρήτρας κρίνει το τελικό κόστος εξόδου.

Πληρότητα της έγγραφης καταγγελίας: Τα πραγματικά περιστατικά που θεμελιώνουν τον σπουδαίο λόγο διατυπώνονται πλήρως στο επιδιδόμενο έγγραφο. Μεταγενέστερη συμπλήρωση (πχ με τις προτάσεις) δεν θεραπεύει την έλλειψη (ΑΠ 971/2022) και η άκυρη καταγγελία αφήνει τα μισθώματα να τρέχουν έως τη συμβατική λήξη.

Τεκμηρίωση της επανεκμίσθωσης και από τις δύο πλευρές: Ο αποχωρών μισθωτής που προσκομίζει εγγράφως φερέγγυο υποψήφιο νέο μισθωτή και ο εκμισθωτής που καταγράφει τις προσπάθειες επανεκμίσθωσης διαμορφώνουν εκ των προτέρων το πεδίο εφαρμογής των άρθρων 281 και 300 ΑΚ, πριν από κάθε αντιδικία ή διαπραγμάτευση.

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 20 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με την πρόωρη αποχώρηση μισθωτή από το μίσθιο.

“Δικαίωμα Οίκησης” αποτελεί το περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα ουσίας και συγκεκριμένα προσωπική δουλεία, η οποία παρέχει στο δικαιούχο της το αποκλειστικό δικαίωμα να χρησιμοποιεί προς κατοικία ξένη οικοδομή ή διαμέρισμα αυτής (1183 ΑΚ).

Ο δικαιούχος της οίκησης δικαιούται να νέμεται το πράγμα, διάνοια δικαιούχου δουλείας, έναντι του κυρίου αλλά και παντός τρίτου, ενώ η νομή του κυρίου ασκείται διά του δικαιούχου της δουλείας.

Επομένως, πρόκειται για δικαίωμα αυστηρά προσωποπαγές, αμεταβίβαστο, ακληρονόμητο και ως προς την άσκησή του αδιαίρετο, ακόμη και αν στη συστατική πράξη προβλέπεται η μεταβίβαση ή η κληρονομία. Τούτο αποτελεί και τη βασική διαφορά του με την επικαρπία.

Ως εκ τούτου, το δικαίωμα οίκησης δεν μπορεί να κατασχεθεί ή να υποθηκευτεί.

Ως εμπράγματο δικαίωμα η οίκηση διέπεται από την αρχή της χρονικής προτεραιότητας.

Η αρχή της χρονικής προτεραιότητας ορίζει ότι σε περίπτωση που στο ίδιο πράγμα συρρέουν περισσότερα δικαιώματα εμπράγματης ασφάλειας, η ικανοποίηση των δανειστών καθορίζεται με βάση το χρόνο σύστασης των εμπράγματων ασφαλειών, ήτοι οι προγενέστερες ικανοποιούνται πρώτες (ΑΠ 1276/2007).

Ο κανόνας της χρονικής προτεραιότητας εφαρμόζεται και όταν συγκρούονται δικαιώματα εμπράγματης ασφάλειας με άλλα περιορισμένα εμπράγματα δικαιώματα (“δουλείες“), οπότε προηγείται και πάλι αυτό που συστάθηκε πρώτα.

ΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΥΠΟΘΗΚΗ

Με βάση την παραπάνω αρχή αντιμετωπίζεται το ζήτημα της συνάντησης στο ίδιο ακίνητο της οίκησης με δικαίωμα υποθήκης. Έτσι, γίνεται πάγια δεκτό ότι αν ο κύριος βεβαρημένου με υποθήκη ακινήτου παραχωρήσει στο ίδιο ακίνητο οίκηση υπέρ του ενυπόθηκου δανειστή ή τρίτου, η μεταγενέστερη οίκηση δεν επηρεάζει την τύχη της υποθήκης. Αυτό σημαίνει ότι, αν καταλήξει σε πλειστηριασμό το βεβαρημένο ακίνητο, ο υπερθεματιστής το αποκτά ελεύθερο από κάθε βάρος.

Αντίστροφα, αν προηγηθεί σύσταση οίκησης και ακολουθήσει σύσταση υποθήκης, στο ίδιο ακίνητο, υπέρ του δικαιούχου οίκησης ή τρίτου, η υποθήκη καταλαμβάνει το ακίνητο όπως είναι βεβαρημένο. Εκτείνεται, δηλαδή, μόνο στην περιορισμένη, κατά τις εξουσίες που αποτελούν το περιεχόμενο της οίκησης, κυριότητα.

Πλειστηριασμός Ενυπόθηκου Ακινήτου Με Δικαίωμα Οίκησης

Αν πλειστηριαστεί το ακίνητο, ο υπερθεματιστής το αποκτά βεβαρημένο με την οίκηση. Η δικαιολογική βάση της ως άνω διάκρισης ειδικά όσον αφορά τον πλειστηριασμό του ενυπόθηκου είναι η εξής:

Κατά την αναγκαστική εκτέλεση επί ενυπόθηκου ακινήτου εκδηλώνεται έντονα η φύση της υποθήκης ως εμπραγμάτου δικαιώματος αξίας. Ο ενυπόθηκος δανειστής έχει την εκ του δικαιώματος της υποθήκης απορρέουσα αξίωση προς προνομιακή ικανοποίηση της ασφαλιζόμενης απαίτησης του από την αξία του ενυπόθηκου.

Η αξίωση δε αυτή, ως απορρέουσα από εμπράγματο δικαίωμα, στρέφεται κατά του εκάστοτε κυρίου του ενυπόθηκου, των εχόντων μεταγενέστερο εμπράγματο δικαίωμα επ` αυτού, των λοιπών δανειστών του ενυπόθηκου οφειλέτη κλπ.

Περαιτέρω, ενώ επί του συνήθους πλειστηριασμού ο υπερθεματιστής αποκτά το πλειστηριαζόμενο σε όποια νομική και πραγματική κατάσταση αυτό βρίσκεται στον καθ` ου η αναγκαστική εκτέλεση οφειλέτη, επί του πλειστηριασμού ενυπόθηκου ο υπερθεματιστής αποκτά αυτό σε όποια νομική και πραγματική κατάσταση καταλαμβάνεται από το δικαίωμα της υποθήκης.

Επομένως, τα μεταγενέστερα της εγγραφής της υποθήκης εμπράγματα δικαιώματα επί του ενυπόθηκου θίγονται από την εξουσία διαθέσεως του ενυπόθηκου δανειστή, καθόσον η υποθήκη καταλαμβάνει το ενυπόθηκο ελεύθερο των μετά την εγγραφή αυτής επί του ενυπόθηκου κτηθέντων περιορισμένων εμπραγμάτων δικαιωμάτων και αντίστροφα: τα προγενέστερα της εγγραφής της υποθήκης εμπράγματα δικαιώματα επί του ενυπόθηκου δεν θίγονται από την εξουσία διαθέσεως του ενυπόθηκου δανειστή, καθότι η υποθήκη καταλαμβάνει το ενυπόθηκο βεβαρημένο διά των προ της εγγραφής αστής επί του ενυπόθηκου κτηθέντων περιορισμένων εμπραγμάτων δικαιωμάτων.

Συνεπώς, ο υπερθεματιστής αποκτά το ενυπόθηκο ελεύθερο μεν των μετά την εγγραφή της υποθήκης επ’ αυτού κτηθέντων περιορισμένων εμπραγμάτων δικαιωμάτων, βεβαρημένο δε διά των προ της εγγραφής της υποθήκης υφιστάμενων επί του ενυπόθηκου περιορισμένων εμπραγμάτων δικαιωμάτων (ad hoc 21912/2002 ΜονΠρΘεσαλ).

ΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΠΡΟΣΗΜΕΙΩΣΗ ΥΠΟΘΗΚΗΣ

Η ίδια λύση γίνεται δεκτή και όταν συναντάται η οίκηση ή άλλο περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα όπως σε περίπτωση προσημείωση υποθήκης.

Πράγματι, η προσημείωση υποθήκης αποτελεί κατά την κρατούσα γνώμη υποθήκη υπό αναβλητική αίρεση, δηλαδή η προσημείωση χορηγεί δικαίωμα προτίμησης για την απόκτηση υποθήκης υπό την διπλή αναβλητική αίρεση αφενός μεν της τελεσίδικης επιδίκασης της απαίτησης και αφετέρου της τροπής σε υποθήκη εντός της προθεσμίας του άρθρου 1323 ΑΚ.

Η καταβολή του πλειστηριάσματος από τον υπερθεματιστή επιφέρει απόσβεση της υποθήκης ή προσημείωσης που υπάρχει επάνω στο ακίνητο η οποία δικαιολογείται από την φύση της υποθήκης και της προσημείωσης ως εμπραγμάτων δικαιωμάτων αξίας που στερούνται λόγο ύπαρξης μετά τον πλειστηριασμό του ενυπόθηκου ακινήτου.

Συνεπώς, σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης επί του βεβαρημένου ακινήτου χρονικό σημείο μέχρι του οποίου μπορεί να γίνει τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη, να πληρωθεί δηλαδή η πρώτη εκ των αναβλητικών αιρέσεων υπό τις οποίες τελεί η προσημείωση, είναι αυτό της καταβολής του πλειστηριάσματος.

Από το χρονικό αυτό σημείο και μετά η πλήρωση της αίρεσης αυτής καθίσταται εκ του νόμου πλέον αδύνατη. Αυτό όμως δε σημαίνει ότι η προσημείωση καθίσταται ανενεργός.

Το δικαίωμα της προσημείωσης ως δικαίωμα εμπράγματης ασφάλειας αποσβέννυται μετά την καταβολή του πλειστηριάσματος ως βάρος του πράγματος, οι εξουσίες όμως που πηγάζουν από το δικαίωμα αστό ως δικαίωμα επί της αξίας του βεβαρημένου πράγματος κατευθύνονται πλέον στην αξία του πράγματος, δηλαδή στο πλειστηρίασμα.

Έτσι, όπως γίνεται πάγια δεκτό, μετά την καταβολή του πλειστηριάσματος και εφόσον η προσημείωση δεν έχει τραπεί σε υποθήκη, διατηρείται μόνο η δεύτερη καθαρά ουσιαστικού δικαίου αίρεση, δηλαδή αυτή της τελεσίδικης επιδίκασης της ασφάλιζόμενης απαίτησης, με αποτέλεσμα να κατατάσσεται η εξασφαλισμένη με προσημείωση υποθήκης απαίτηση, όπως και η ασφαλισμένη με την υποθήκη απαίτηση, προνομιακά μεν, δηλαδή κατά τη σειρά εγγραφής της προσημείωσης, αλλά τυχαία, δηλαδή υπό την αίρεση της τελεσίδικης επιδίκασης της απαίτησης.

Εξάλλου, γίνεται πλέον δεκτό ότι και ο προσημειούχος δανειστής, εφόσον διαθέτει υπέρ της απαιτήσεως του τίτλο εκτελεστό, μπορεί να επισπεύσει κατάσχεση και πλειστηριασμό του βεβαρημένου ακινήτου κατά του τρίτου κυρίου ή νομέα πριν από τη μετατροπή της προσημείωσης σε υποθήκη, αν δε κατά το χρόνο της κατάταξης η προσημείωση δεν έχει μετατραπεί σε υποθήκη, ο προσημειούχος δανειστής θα καταταγεί τυχαία.

Από τα παραπάνω, προκύπτει ότι τόσο από άποψη ουσιαστικού όσο και από άποψη δικονομικού δικαίου η μεταχείριση της προσημείωσης υποθήκης είναι αντίστοιχη με αυτή της υποθήκης.

Χαρακτηριστικά, το άρθρο 41 του ΕισΝΚΠολΔ ορίζει ότι οι σχετικές με την υποθήκη διατάξεις του ΚΠολΔ εφαρμόζονται και στην προσημείωση, εκτός αν ορίζεται διαφορετικά.

Συνεπώς, θα πρέπει να γίνει δεκτό, ότι σε περίπτωση πλειστηριασμού ακινήτου επί του οποίου υπάρχει εγγεγραμμένη προσημείωση υποθήκης, ανεξάρτητα από το αν την αναγκαστική εκτέλεση επισπεύδει ο προσημειούχος ή άλλος δανειστής του καθού η εκτέλεση, ο υπερθεματιστής αποκτά το ακίνητο ελεύθερο των μεταγενέστερων της εγγραφής της προσημείωσης περιορισμένων εμπραγμάτων δικαιωμάτων.

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με το Δικαίωμα Οίκησης.

Αντιπαροχή οικοπέδου και κατασκευή κατοικίας. Νομική φύση. Δικαιώματα οικοπεδούχου και υποχρεώσεις εργολάβου κατασκευαστή. Καθυστέρηση και ελαττώματα

Continue reading