Κοινωνία Δικαιώματος (Εξ Αδιαιρέτου): Ποιος & Πως Εκμισθώνει

Κοινό Ακίνητο Χωρίς Συμφωνία: Ποιος Αποφασίζει Για Χρήση Και Εκμίσθωση

Εν συντομία:

• Η διοίκηση του κοινού ανήκει σε όλους μαζί τους κοινωνούς κατά το άρθρο 788 ΑΚ, όμως για κάθε πράξη τακτικής διοίκησης και εκμετάλλευσης αποφασίζει η πλειοψηφία κατά το μέγεθος των μερίδων και η απόφαση δεσμεύει και όσους μειοψήφησαν.
• Η μίσθωση του κοινού, η παράταση, η τροποποίηση και η καταγγελία της είναι πράξεις τακτικής διοίκησης. Μισθωτήριο που υπογράφουν συγκύριοι με ποσοστό ακριβώς 50% δεν παράγει έγκυρη μίσθωση ούτε νομιμοποιεί σε αγωγή απόδοσης του μισθίου.
• Η σιωπηρή αποδοχή του ηλεκτρονικού μισθωτηρίου μετά την πάροδο τριάντα ημερών παράγει φορολογικό αποτέλεσμα. Δεν θεραπεύει έλλειψη πλειοψηφίας κατά το αστικό δίκαιο, μπορεί όμως να αξιοποιηθεί αποδεικτικά.
• Όταν πλειοψηφία δεν σχηματίζεται, τη διοίκηση και τη χρήση ρυθμίζει το δικαστήριο κατά το άρθρο 790 ΑΚ, με δυνατότητα διορισμού διαχειριστή.

Ποιος αποφασίζει για το κοινό ακίνητο όταν οι συγκύριοι διαφωνούν;

Αποφασίζει η πλειοψηφία των κοινωνών, υπολογιζόμενη κατά το μέγεθος των μερίδων, για κάθε πράξη τακτικής διοίκησης και εκμετάλλευσης του κοινού.

Η αρχή της ομοφωνίας που καθιερώνει το άρθρο 788 ΑΚ διασπάται από τη διάταξη του άρθρου 789 ΑΚ. Όταν πλειοψηφία δεν σχηματίζεται, αρμόδιο καθίσταται το δικαστήριο.

Η κοινωνία δικαιώματος γεννιέται από το ίδιο το γεγονός ότι ένα δικαίωμα ανήκει σε περισσότερους, από κοινού, ανεξάρτητα από τη βούλησή τους. Στα ακίνητα η πρακτική εκδήλωσή της είναι η συγκυριότητα εξ αδιαιρέτου, όπου κατά το άρθρο 1113 ΑΚ εφαρμόζονται οι διατάξεις για την κοινωνία. Οι συνηθέστερες αιτίες είναι η κληρονομική διαδοχή, η γονική παροχή σε περισσότερα τέκνα και η από κοινού αγορά επαγγελματικού χώρου.

Δεν υπάρχει κοινός σκοπός. Αυτό διαφοροποιεί την κοινωνία από κάθε εταιρικό σχήμα και εξηγεί γιατί οι κοινωνοί ενάγονται ατομικά για τις αξιώσεις που απορρέουν από το κοινό πράγμα, σε αντίθεση με τις ενώσεις προσώπων που ενάγουν και ενάγονται στο δικό τους όνομα.

Όταν όμως ο γενεσιουργός λόγος είναι σύμβαση με κοινό οικονομικό σκοπό, ο χαρακτηρισμός μετατοπίζεται προς την εταιρεία του άρθρου 741 ΑΚ και το εφαρμοστέο πλαίσιο αλλάζει ριζικά.

Η πρακτική συνέπεια της διάκρισης φαίνεται στην καθημερινότητα του επικοίνου. Κανένας κοινωνός δεν έχει εξουσία να επιβάλει τη θέλησή του στους λοιπούς επικαλούμενος το μερίδιό του, όσο μεγάλο και αν είναι, αν δεν πληρούνται οι όροι του άρθρου 789 ΑΚ. Αντίστροφα, όποιος συγκεντρώνει πλειοψηφία μερίδων δεν χρειάζεται τη συναίνεση των υπολοίπων για την τρέχουσα εκμετάλλευση.

Πότε αρκεί η πλειοψηφία και πότε απαιτείται ομοφωνία;

Η πλειοψηφία των μερίδων αρκεί για τον καθορισμό του τρόπου τακτικής διοίκησης και εκμετάλλευσης. Ομοφωνία απαιτείται για την ουσιώδη μεταβολή του κοινού αντικειμένου, για τη δυσανάλογα δαπανηρή προσθήκη και για τη διάθεση του κοινού ως όλου.

Η απόφαση της πλειοψηφίας ενέχει και εξουσία αντιπροσώπευσης, οπότε δεσμεύει και τους κοινωνούς που διαφώνησαν ή δεν συμμετείχαν καθόλου.

Η δέσμευση των μειοψηφούντων κοινωνών διατυπώνεται με σαφήνεια στην ΑΠ 59/2025, όπου κρίθηκε ότι η απόφαση του άρθρου 789 ΑΚ δεν εξαντλείται στις εσωτερικές σχέσεις των κοινωνών αλλά παράγει αποτελέσματα και προς τα έξω.

Ο κοινωνός που μειοψήφησε δεσμεύεται, ακόμη και αν ουδέποτε κλήθηκε σε συζήτηση. Ο νόμος δεν επιβάλλει τύπο ή διαδικασία λήψης της απόφασης, ώστε αρκεί και μόνη η διενέργεια της διαχειριστικής πράξης από τους πλειοψηφούντες.

Η μειοψηφία δεν μένει χωρίς άμυνα. Όταν ο τρόπος που επιλέχθηκε αντίκειται στη φύση του πράγματος ή στους κανόνες της επιμελούς διαχείρισης, ή όταν παραβιάζει τους περιορισμούς του άρθρου 792 ΑΚ, οι εναντιωθέντες ζητούν την αναγνώριση της ακυρότητας κατά τα άρθρα 174 και 180 ΑΚ.

Παράλληλα, η απόφαση προσβάλλεται ως καταχρηστική κατά το άρθρο 281 ΑΚ όταν υπερβαίνει προφανώς τα όρια της καλής πίστης, των χρηστών ηθών ή του οικονομικού σκοπού του δικαιώματος.

Τρόπος καθορισμού	Τι καλύπτει	Ποιον δεσμεύει	Πώς προσβάλλεται
Ομοφωνία όλων (ΑΚ 788)	Κάθε πράξη διοίκησης, ουσιώδης μεταβολή προορισμού, διάθεση του κοινού ως όλου	Όλους τους κοινωνούς	Μόνο με νέα ομόφωνη συμφωνία
Πλειοψηφία κατά μερίδες (ΑΚ 789)	Τακτική διοίκηση και εκμετάλλευση, μίσθωση, παράταση, τροποποίηση, καταγγελία	Όλους, περιλαμβανομένης της μειοψηφίας	Αναγνώριση ακυρότητας (ΑΚ 174, 180) ή κατάχρηση (ΑΚ 281)
Δικαστική ρύθμιση (ΑΚ 790)	Τρόπος διοίκησης και χρησιμοποίησης, εντός των ορίων της τακτικής διοίκησης	Όλους, καθώς και τους ειδικούς διαδόχους (ΑΚ 791)	Νέα δικαστική απόφαση επί μεταβολής συνθηκών, ή ομοφωνία
Διορισμός διαχειριστή (ΑΚ 790)	Πράξεις εντός των ορίων εξουσίας της πλειοψηφίας	Όλους	Όπως η δικαστική ρύθμιση
Μονομερής ενέργεια σε επικείμενο κίνδυνο (ΑΚ 788)	Μόνο τα μέτρα που απαιτούνται για τη συντήρηση του πράγματος	Όλους ως προς την κατανομή της δαπάνης (ΑΚ 794)	Αμφισβήτηση της συνδρομής του κινδύνου

Ποιος υπογράφει έγκυρα τη μίσθωση κοινού ακινήτου;

Έγκυρη μίσθωση συνάπτουν οι κοινωνοί που συγκεντρώνουν πλειοψηφία μερίδων, το σύνολο των κοινωνών, ή ο δικαστικά διορισμένος διαχειριστής.

Η παραχώρηση της χρήσης αποτελεί πράξη διοίκησης και όχι πράξη διάθεσης του άρθρου 793 ΑΚ. Υπογραφή από συγκυρίους που κατέχουν ακριβώς το ήμισυ των μερίδων δεν αρκεί, διότι το 50% δεν συνιστά πλειοψηφία.

Ο κύκλος των προσώπων που δεσμεύουν έγκυρα το κοινό οριοθετείται στην ΑΠ 413/2023, όπου κρίθηκε ότι για την εκμίσθωση του κοινού σε τρίτον απαιτείται απόφαση όλων ή της πλειοψηφίας υπολογιζόμενης κατά το μέγεθος των μερίδων, ή απόφαση του δικαστηρίου, ή του διαχειριστή.

Στις πράξεις τακτικής διοίκησης εντάσσεται και κάθε ενέργεια που τείνει στη διατήρηση ή στην άρση των συνεπειών της μίσθωσης, δηλαδή η παράταση, η αναμίσθωση, η τροποποίηση των όρων και η καταγγελία.

Το πρακτικό κόστος της λανθασμένης σύνθεσης φάνηκε στην ΑΠ 985/2025. Ενιαίο κατάστημα είχε εκμισθωθεί από συνεκμισθωτές που κατείχαν συνολικά το 50%, μαζί με τον συγκύριο του υπόλοιπου 50%.

Όταν οι πρώτοι ζήτησαν την απόδοση του μισθίου, η αγωγή απορρίφθηκε ως ενεργητικά ανομιμοποίητη, ακόμη και ως προς το δικό τους διαιρετό τμήμα, επειδή δεν διέθεταν την πλειοψηφία στην κοινωνία. Η αδιαίρετη παροχή της χρήσης δεν επιδέχεται τμηματική απόδοση.

Η δέσμευση της μειοψηφίας εκτείνεται και στο ύψος του μισθώματος. Κατά την ΑΠ 639/2023, η παράταση ή η ανανέωση που συνάπτει η πλειοψηφία δεσμεύει τη μειοψηφία τόσο ως προς τη διάρκεια όσο και ως προς το μίσθωμα, ακόμη και όταν αυτό είναι χαμηλότερο από το προηγουμένως καταβαλλόμενο.

Ο κοινωνός που μειοψήφησε δεν δικαιούται να αξιώσει για τη μερίδα του το παλαιό μίσθωμα. Διατηρεί όμως αυτοτελές δικαίωμα να ζητήσει δικαστική αναπροσαρμογή κατά την αναλογία της μερίδας του, διότι η χρηματική παροχή του μισθώματος έχει διαιρετό αντικείμενο κατά το άρθρο 480 ΑΚ.

Η εκμίσθωση ιδανικής μερίδας σε τρίτο δεν επιτρέπεται, επειδή η χρήση είναι αδιαίρετο δικαίωμα. Μισθωτήριο που περιγράφει ως μίσθιο «το ποσοστό 40% εξ αδιαιρέτου» δεν παράγει το αποτέλεσμα που επιδιώκουν τα μέρη.

Η εμπειρία από υποθέσεις διοίκησης επικοίνων ακινήτων δείχνει ότι το σφάλμα εντοπίζεται συνήθως χρόνια αργότερα, όταν ο μισθωτής επικαλείται τη σύμβαση απέναντι στον συγκύριο που δεν υπέγραψε.

Η ορθή διατύπωση ταυτοποιεί ως μίσθιο ολόκληρο το ακίνητο, προσδιορίζει τα ποσοστά όλων των εκμισθωτών και καταγράφει ρητά τη βάση στην οποία θεμελιώνεται η εξουσία των υπογραφόντων.

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτεί η επαγγελματική μίσθωση, όπου η μίσθωση που συνήφθη έγκυρα από την πλειοψηφία υπάγεται στην τριετή ελάχιστη διάρκεια αναγκαστικού δικαίου, οπότε η δέσμευση καταλαμβάνει και τους κοινωνούς που δεν συνέπραξαν.

Το ίδιο ισχύει και όταν η μίσθωση μετατραπεί σε αορίστου χρόνου με σιωπηρή αναμίσθωση, οπότε η μη εναντίωση των πλειοψηφούντων παράγει διαρκή δέσμευση για το σύνολο της κοινωνίας.

Λύνει η σιωπηρή αποδοχή του ηλεκτρονικού μισθωτηρίου τη διαφωνία των συγκυρίων;

Όχι από μόνη της. Η σιωπηρή αποδοχή μετά την πάροδο τριάντα ημερών παράγει φορολογικό αποτέλεσμα, δηλαδή το αποδεικτικό υποβολής επέχει θέση δήλωσης και για τον συνιδιοκτήτη που σιώπησε.

Η εγκυρότητα της μίσθωσης όμως κρίνεται κατά τα άρθρα 785 έως 790 ΑΚ. Φορολογική δήλωση δεν αναπληρώνει πλειοψηφία που δεν υπάρχει. Κατά την απόφαση Α.1068/2025 του Διοικητή της ΑΑΔΕ, που τροποποίησε την ΠΟΛ.1162/2018, η δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης σε περίπτωση συνιδιοκτησίας υποβάλλεται από έναν εκ των συνιδιοκτητών.

Οι λοιποί λαμβάνουν ειδοποίηση στη θυρίδα «Τα Μηνύματά μου» της ψηφιακής πύλης myAADE και σε δηλωμένη διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου, ενώ προβαίνουν σε ηλεκτρονική αποδοχή ή μη εντός τριάντα ημερών από την αποστολή της ειδοποίησης. Μετά την πάροδο της προθεσμίας, εφόσον ο συνιδιοκτήτης δεν έχει προβεί σε καμία ενέργεια, η δήλωση θεωρείται ότι έχει γίνει αποδεκτή.

Η ρύθμιση εκδόθηκε κατ’ εξουσιοδότηση των άρθρων 83 και 84 του Ν. 5104/2024, δηλαδή του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας. Το αντικείμενό της είναι η ενημέρωση της φορολογικής διοίκησης και ο καταλογισμός του εισοδήματος από ακίνητα στον καθένα κατά τη μερίδα του. Το ζήτημα ποιος δεσμεύεται από τη μισθωτική σύμβαση παραμένει εκτός του πεδίου της.

Στο τυπικό σενάριο των τεσσάρων συγκυρίων, όπου δύο επιθυμούν τη μίσθωση, ένας αρνείται και ένας παραμένει ανεύρετος, το αποτέλεσμα κρίνεται από την αριθμητική των μερίδων και όχι από τη συμπεριφορά στην ηλεκτρονική πλατφόρμα:

• Οι δύο που συμφωνούν συγκεντρώνουν πάνω από 50%. Η μίσθωση είναι ήδη έγκυρη κατά το άρθρο 789 ΑΚ και δεσμεύει τόσο τον αρνούμενο όσο και τον ανεύρετο. Η υποβολή στο TAXISnet τακτοποιεί μόνο το φορολογικό σκέλος.
• Οι δύο που συμφωνούν συγκεντρώνουν ακριβώς 50% ή λιγότερο. Η μίσθωση δεν δεσμεύει τους λοιπούς κοινωνούς και η σιωπηρή φορολογική αποδοχή δεν θεραπεύει την έλλειψη. Ο μισθωτής παραμένει εκτεθειμένος σε αξίωση αποβολής από τον κοινωνό που δεν συνέπραξε, ενώ οι εκμισθωτές δεν νομιμοποιούνται σε αγωγή απόδοσης του μισθίου.

Υπάρχει όμως και η ενδιάμεση, δικονομικά κρίσιμη διάσταση. Η μίσθωση καταρτίζεται και τροποποιείται άτυπα, ακόμη και σιωπηρά, όπως δέχεται η ΑΠ 639/2023.

Η αδράνεια του ανεύρετου συγκυρίου επί τριάντα ημέρες, ύστερα από αποδεδειγμένη ηλεκτρονική ειδοποίηση, συνιστά πραγματικό περιστατικό που το δικαστήριο συνεκτιμά κατά την κρίση περί σιωπηρής συναίνεσης.

Το ίδιο ισχύει και για την ανεπιφύλακτη είσπραξη της αναλογίας του στα μισθώματα. Το βάρος απόδειξης βαρύνει όποιον επικαλείται τη συναίνεση. Επειδή το αποτέλεσμα διαφοροποιείται κατά περίπτωση, η συγκέντρωση και η διατήρηση των αποδεικτικών ειδοποίησης αποκτούν αυτοτελή σημασία ήδη από την ημέρα της υποβολής.

Η φορολογική σιωπή λειτουργεί επομένως ως ένδειξη προς αξιολόγηση. Δεν υποκαθιστά την απόφαση του άρθρου 789 ΑΚ. Όποιος στηριχθεί αποκλειστικά σε αυτήν αναλαμβάνει τον κίνδυνο η μίσθωση να κριθεί άκυρη έναντι της μειοψηφίας ύστερα από χρόνια λειτουργίας.

Τι δικαιούνται οι υπόλοιποι όταν ένας κοινωνός χρησιμοποιεί μόνος του το κοινό;

Οι λοιποί κοινωνοί αξιώνουν ανάλογη προς τη μερίδα τους συμμετοχή στην ωφέλεια που αποκόμισε ή εξοικονόμησε εκείνος που έκανε αποκλειστική χρήση, ακόμη και αν οι ίδιοι ουδέποτε ζήτησαν σύγχρηση.

Προκειμένου για αστικό ακίνητο, η ωφέλεια προσδιορίζεται στη μισθωτική αξία της μερίδας των εκτός χρήσης κοινωνών. Η αξίωση προϋποθέτει όμως πραγματικό αποκλεισμό.

Ο τρόπος με τον οποίο ο κοινωνός εκμεταλλεύτηκε το κοινό είναι αδιάφορος. Μπορεί να το έχει εκμισθώσει, να το έχει χρησιδανείσει, να το ιδιοχρησιμοποιεί ή ακόμη και να το διατηρεί κλειστό και ανεκμετάλλευτο, αρκεί να αποκλείει εκ των πραγμάτων τη σύγχρηση των λοιπών και να έχει ο ίδιος οποτεδήποτε την ευχέρεια να το αξιοποιήσει.

Το ποσό έχει τον χαρακτήρα αποδοτέας ωφέλειας υπό μορφή αποζημίωσης. Μίσθωμα δεν είναι, αφού μισθωτική σχέση μεταξύ των κοινωνών δεν υφίσταται, όπως αναλύεται στην ΑΠ 1686/2022.

Το όριο της αξίωσης χαράσσεται στην έννοια της σύγχρησης. Στην ΑΠ 848/2022 κρίθηκε ότι οι συγκύριοι που διέθεταν κλειδιά του διαμερίσματος, εισέρχονταν ακώλυτα και διατηρούσαν εντός αυτού δικά τους κινητά πράγματα, έκαναν οι ίδιοι χρήση του κοινού.

Δεν απαιτείται χρήση ως κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία και αρκεί η υλική πράξη της αποθήκευσης ή φύλαξης προσωπικών αντικειμένων. Η αγωγή απορρίφθηκε, παρότι ο εναγόμενος διέμενε περιοδικά στο ακίνητο και αρνούνταν να συμπράξει στην εκμίσθωσή του.

Η ΑΠ 1686/2022 προσθέτει τον κανόνα ότι η μερίδα του κοινωνού στον οποίο παραχωρείται η χρήση του κοινού, δεν συνυπολογίζεται στον σχηματισμό της πλειοψηφίας, διότι η απόφαση δεν επιδρά στην τύχη της δικής του μερίδας.

Κοινωνός με 70% δεν παραχωρεί έγκυρα στον εαυτό του τη χρήση επικαλούμενος την πλειοψηφία του, αφού η δική του μερίδα αφαιρείται από τον υπολογισμό. Αν η απόφαση κριθεί άκυρη, η ακυρότητα είναι σχετική υπέρ της μειοψηφίας και γεννά αξίωση ωφέλειας, όχι αποζημίωση χρήσης του άρθρου 601 ΑΚ.

Ποιος επιβαρύνεται με τις δαπάνες και ποιος μπορεί να διαθέσει τη μερίδα του;

Κάθε κοινωνός ενέχεται απέναντι στους λοιπούς, κατά την αναλογία της μερίδας του, για τα έξοδα συντήρησης, διοίκησης και χρησιμοποίησης του κοινού κατά το άρθρο 794 ΑΚ.

Η ιδανική μερίδα διατίθεται ελεύθερα, χωρίς συναίνεση των λοιπών κοινωνών, κατά το άρθρο 793 ΑΚ. Για τη διάθεση όμως ολόκληρου του κοινού αντικειμένου απαιτείται να συμπράξουν όλοι.

Η αξίωση ανάκτησης δαπανών προϋποθέτει ότι αυτές αποφασίστηκαν έγκυρα, δηλαδή ομόφωνα, με πλειοψηφία, ή με δικαστική απόφαση. Ο κοινωνός που ενήργησε μονομερώς σε επικείμενο κίνδυνο βλάβης του κοινού καλύπτεται από το άρθρο 788 ΑΚ, που του επιτρέπει να λάβει τα αναγκαία μέτρα συντήρησης και χωρίς τη συναίνεση των υπολοίπων.

Εκτός από αυτές τις περιπτώσεις, η ανάκτηση επιδιώκεται με βάση τις διατάξεις για τη διοίκηση αλλοτρίων, οπότε απαιτείται πρόσθετη απόδειξη ότι η δαπάνη ήταν αναγκαία και ανταποκρινόταν στο συμφέρον των λοιπών κοινωνών.

Η ελευθερία διάθεσης της μερίδας δημιουργεί το ερώτημα της τύχης των αποφάσεων που έχουν ήδη ληφθεί. Το άρθρο 791 ΑΚ ορίζει ότι η απόφαση των κοινωνών ή του δικαστηρίου για τη διοίκηση και τη χρησιμοποίηση ισχύει υπέρ και κατά των ειδικών διαδόχων.

Ο αγοραστής ιδανικού μεριδίου υπεισέρχεται επομένως σε ρυθμίσεις που ο ίδιος δεν διαμόρφωσε, γεγονός που καθιστά τον προσυμβατικό έλεγχο των υφιστάμενων αποφάσεων και μισθώσεων ουσιώδη παράμετρο του τιμήματος.

Ξεχωριστή μεταχείριση επιφυλάσσεται στην επικαρπία επί ιδανικού μεριδίου, όπου ο επικαρπωτής δεν αποκτά ιδιότητα συγκυρίου. Δεν συμμετέχει επομένως στον σχηματισμό της πλειοψηφίας του άρθρου 789 ΑΚ ούτε νομιμοποιείται να ζητήσει ο ίδιος τη λύση της κοινωνίας.

Τέλος, το άρθρο 792 ΑΚ θέτει απόλυτο όριο ότι, το δικαίωμα κάθε κοινωνού στην αναλογία του επί των ωφελημάτων, δεν υπόκειται σε καμία μείωση χωρίς τη συναίνεσή του, ούτε με απόφαση πλειοψηφίας ούτε με αγωγή.

Τι γίνεται όταν η πλειοψηφία είναι αδύνατη ή αδρανεί;

Κάθε κοινωνός ζητεί από το δικαστήριο να κανονίσει τη διοίκηση και τη χρησιμοποίηση του κοινού με τον τρόπο που είναι ο πιο πρόσφορος και συμφέρει περισσότερο σε όλους, κατά το άρθρο 790 ΑΚ.

Το δικαστήριο μπορεί επιπλέον να διορίσει διαχειριστή. Η οδός αυτή ανοίγει τόσο όταν η πλειοψηφία δεν επιτυγχάνεται για νομικούς ή πραγματικούς λόγους, όσο και όταν απλώς δεν έχει ληφθεί απόφαση.

Το σενάριο της κατά 50% συγκυριότητας, είναι η συνηθέστερη περίπτωση. Στην ΑΠ 59/2025 δύο ομάδες συγκυρίων κατείχαν από 50% εκάστη σε ακίνητο που λειτουργούσε ως πρατήριο υγρών καυσίμων. Η μία πλευρά συμφώνησε παράταση της μίσθωσης, η οποία κρίθηκε άκυρη ακριβώς λόγω έλλειψης πλειοψηφίας, ενώ το ακίνητο παρέμεινε κενό επί χρόνια.

Ο Άρειος Πάγος δέχθηκε ότι η άρνηση της μιας πλευράς να αποδεχθεί τον προτεινόμενο τρόπο εκμετάλλευσης δεν συνιστά αδικοπραξία κατά το άρθρο 919 ΑΚ, επειδή κινείται εντός του νόμιμου δικαιώματος επιλογής, οπότε η διαφορά έπρεπε να επιλυθεί δικαστικά. Ο συγκύριος που αρνείται δεν οφείλει αποζημίωση για τα διαφυγόντα μισθώματα.

Η δικαστική ρύθμιση έχει συγκεκριμένα όρια. Κατά την ΑΠ 620/2022, η εξουσία του δικαστηρίου περιορίζεται στα όρια της εξουσίας που έχει και η πλειοψηφία κατά το άρθρο 789 ΑΚ, δηλαδή σε θέματα τακτικής διοίκησης, χωρίς δυνατότητα απόφασης εκεί όπου ο νόμος απαιτεί ομοφωνία.

Το δικαστήριο δεν δεσμεύεται από τον τρόπο που προτείνει ο ενάγων και μπορεί να καθορίσει διαφορετικό, ενώ ο διορισμός διαχειριστή εναπόκειται στη διακριτική του ευχέρεια. Στην υπόθεση εκείνη διορίστηκε τρίτο πρόσωπο, εκτιμήτρια ακινήτων, με αρμοδιότητα εκμίσθωσης έναντι ποσοστού επί των εισπραττόμενων μισθωμάτων.

Η ρύθμιση ισχύει για αόριστο χρόνο, όσο υφίσταται η κοινωνία, ενώ τροποποιείται μόνο με συμφωνία όλων των κοινωνών ή με νέα δικαστική απόφαση σε περίπτωση μεταβολής των συνθηκών. Επομένως, δεν αρκεί νέα πλειοψηφία.

Όταν ο κίνδυνος είναι επικείμενος, η προσωρινή ρύθμιση της διοίκησης και ο διορισμός διαχειριστή επιδιώκονται με ασφαλιστικά μέτρα, ενώ σε περιπτώσεις έντονης σύγκρουσης εξετάζεται και η δικαστική μεσεγγύηση.

Η επιλογή μεταξύ αίτησης ασφαλιστικών μέτρων και τακτικής αγωγής του άρθρου 790 ΑΚ, καθώς και η διατύπωση του αιτήματος, καθορίζουν το εύρος των εξουσιών που θα αποκτήσει ο διαχειριστής.

Η εμπειρία από υποθέσεις εκμετάλλευσης επικοίνων επαγγελματικών ακινήτων δείχνει ότι αόριστο αίτημα οδηγεί σε ρύθμιση που δεν καλύπτει τις πράξεις τις οποίες πράγματι χρειάζεται η εκμετάλλευση, με αποτέλεσμα νέα προσφυγή.

Εναλλακτικά, όταν η συνέχιση της κοινωνίας δεν εξυπηρετεί κανέναν, ο κοινωνός αξιώνει τη λύση της με αγωγή διανομής, δικαίωμα που κατά το άρθρο 795 ΑΚ ασκείται οποτεδήποτε και αποκλείεται με δικαιοπραξία το πολύ για δέκα χρόνια.

Συχνές Ερωτήσεις

Πώς υπολογίζεται η πλειοψηφία των κοινωνών;

Κατά το μέγεθος των μερίδων και όχι κατά κεφαλή. Τρεις κοινωνοί με 15% ο καθένας μειοψηφούν απέναντι σε έναν κοινωνό με 55%. Δεν απαιτείται συνέλευση ή τήρηση διατυπώσεων, αρκεί η διενέργεια της διαχειριστικής πράξης από όσους συγκεντρώνουν την πλειοψηφία. Όταν η απόφαση παραχωρεί τη χρήση σε συγκεκριμένο κοινωνό, η δική του μερίδα δεν συνυπολογίζεται στον σχηματισμό της πλειοψηφίας.

Μπορεί ο ένας συγκύριος να εκμισθώσει μόνος του το κοινό ακίνητο;

Μόνο εφόσον κατέχει πλειοψηφία μερίδων ή έχει οριστεί διαχειριστής. Διαφορετικά η μίσθωση δεν δεσμεύει τους λοιπούς κοινωνούς, οι οποίοι διατηρούν αξίωση ωφέλειας και δικαίωμα προσβολής. Η εκμίσθωση αυτοτελώς της ιδανικής μερίδας σε τρίτο δεν επιτρέπεται σε καμία περίπτωση, διότι η χρήση του κοινού αποτελεί αδιαίρετο δικαίωμα.

Τι ισχύει όταν συγκύριος δεν αποδεχθεί το ηλεκτρονικό μισθωτήριο στο TAXISnet;

Η μη αποδοχή καταχωρίζεται με αναγραφή των λόγων σε ειδικό πεδίο και αφορά τη φορολογική αντιμετώπιση της μίσθωσης. Δεν ακυρώνει από μόνη της τη σύμβαση, όταν αυτή έχει συναφθεί από την πλειοψηφία των μερίδων. Αντίστροφα, η παράλειψη αντίδρασης επί τριάντα ημέρες θεωρείται φορολογική αποδοχή, χωρίς όμως να αναπληρώνει πλειοψηφία που δεν υπάρχει.

Οφείλει αποζημίωση ο κοινωνός που αρνείται την εκμίσθωση;

Κατ’ αρχήν όχι. Η άρνηση κινείται εντός του δικαιώματος επιλογής του τρόπου διαχείρισης και δεν συνιστά αδικοπραξία, όπως έκρινε η ΑΠ 59/2025 σε υπόθεση όπου το ακίνητο παρέμεινε κενό επί χρόνια. Η αντιμετώπιση της άρνησης γίνεται με προσφυγή στο δικαστήριο κατά το άρθρο 790 ΑΚ και όχι με αξίωση αποζημίωσης για διαφυγόντα μισθώματα.

Δεσμεύεται ο αγοραστής ιδανικού μεριδίου από προηγούμενη ρύθμιση;

Ναι. Οι αποφάσεις των κοινωνών ή του δικαστηρίου για τη διοίκηση και τη χρησιμοποίηση του κοινού ισχύουν υπέρ και κατά των ειδικών διαδόχων, κατά το άρθρο 791 ΑΚ. Ο αγοραστής υπεισέρχεται στο υφιστάμενο καθεστώς, περιλαμβανομένων των ενεργών μισθώσεων που συνήφθησαν έγκυρα από την πλειοψηφία.

Πρακτικές Επισημάνσεις

Καταγραφή ποσοστών πριν από κάθε υπογραφή: Το πρώτο βήμα πριν από τη σύναψη ή την παράταση μίσθωσης επικοίνου είναι η ακριβής άθροιση των μερίδων όσων συμβάλλονται, με βάση τους τίτλους και όχι την προφορική πεποίθηση. Το όριο του 50% δεν αρκεί και η ΑΠ 985/2025 δείχνει ότι το σφάλμα αποκαλύπτεται στο ακροατήριο, όταν η αγωγή απόδοσης απορρίπτεται ως ανομιμοποίητη.

Το TAXISnet τακτοποιεί το φορολογικό, όχι το αστικό: Η σιωπηρή αποδοχή της δήλωσης πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης μετά τριάντα ημέρες λύνει το ζήτημα του καταλογισμού εισοδήματος. Δεν παράγει εξουσία εκμίσθωσης εκεί όπου λείπει η πλειοψηφία του άρθρου 789 ΑΚ. Χρησιμεύει όμως ως αποδεικτικό στοιχείο σιωπηρής συναίνεσης, γι’ αυτό τα αποδεικτικά ειδοποίησης διατηρούνται από την πρώτη ημέρα.

Διατύπωση μισθωτηρίου με πλήρη ταυτοποίηση εκμισθωτών: Το μισθωτήριο περιγράφει ως μίσθιο ολόκληρο το ακίνητο, απαριθμεί όλους τους συγκυρίους με τα ποσοστά τους και αναφέρει ρητά τη βάση εξουσίας των υπογραφόντων. Η αναφορά ιδανικής μερίδας ως μισθίου δεν παράγει το επιδιωκόμενο αποτέλεσμα και εκθέτει τον μισθωτή σε αξίωση αποβολής από τον κοινωνό που δεν συνέπραξε.

Στοχευμένο αίτημα στη δικαστική ρύθμιση: Η ρύθμιση του άρθρου 790 ΑΚ ισχύει όσο διαρκεί η κοινωνία και μεταβάλλεται μόνο με ομοφωνία ή νέα δικαστική απόφαση επί μεταβολής των συνθηκών. Το αίτημα προσδιορίζει με ακρίβεια τις πράξεις που θα καλύπτει η εξουσία του διαχειριστή, εντός πάντοτε των ορίων της τακτικής διοίκησης κατά την ΑΠ 620/2022.

Έλεγχος υφιστάμενων ρυθμίσεων πριν από αγορά μεριδίου: Ο αγοραστής ιδανικού μεριδίου δεσμεύεται από αποφάσεις κοινωνών και δικαστηρίου που ελήφθησαν πριν από την αγορά. Ο έλεγχος ενεργών μισθώσεων, δικαστικών ρυθμίσεων και διορισμένων διαχειριστών προηγείται της διαπραγμάτευσης του τιμήματος.

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 20 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με τη κοινωνία δικαιώματος και την συνιοκτησία.