Τα ξενοδοχεία είναι εγκαταστάσεις διαμονής που διαθέτουν χώρους διανυκτέρευσης σε δωμάτια ή σε διαμερίσματα ενός ή δύο ή περισσότερων χώρων με λουτρό, κοινόχρηστους χώρους υποδοχής, παραμονής των πελατών και αίθουσα παροχής τουλάχιστον πρωινού γεύματος. 

Αποτελούν τουριστικές επιχειρήσεις και ανήκουν στην κατηγορία των μη κύριων τουριστικών καταλυμάτων. 

Σε περίπτωση όπου πληρούνται οι σχετικές προδιαγραφές τα Ξενοδοχεία μπορούν να αποτελούν και Σύνθετα Τουριστικά Καταλύματα.

Προϋποθέσεις Ανέγερσης

Καταλληλότητα Οικοπέδου 

Σύμφωνα με την Υ.Α. 216/2015 («Καθορισμός τεχνικών και λειτουργικών προδιαγραφών και βαθμολογούμενων κριτηρίων για τα ξενοδοχεία και κατάταξη αυτών σε κατηγορίες αστέρων») τα ξενοδοχεία ανεγείρονται από ένα φορέα εκμετάλλευσης επί οικοπέδου ή γηπέδου που ανήκει σε έναν ή σε περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου. 

Ο φορέας εκμετάλλευσης δύναται να είναι κύριος ή μισθωτής ή υπομισθωτής του οικοπέδου/γηπέδου ή επιφανειούχος ή να έλκει δικαιώματα επ’ αυτού δυνάμει άλλης σύμβασης. 

Σε περίπτωση μίσθωσης ή υπομίσθωσης όλου ή τμήματος της έκτασης, η συμφωνηθείσα από τους συμβαλλομένους διάρκεια της σύμβασης δεν πρέπει να είναι μικρότερη των δεκαπέντε ετών. 

Επιπροθέτως, σε περίπτωση εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας, δεν εκδίδεται γνωμοδότηση για καταλληλότητα οικοπέδου/γηπέδου σε μεμονωμένο ή μεμονωμένους εξ αδιαιρέτου συγκυρίους. 

Τέλος, σε οικόπεδα, στα οποία έχει συσταθεί ή συνιστάται κάθετη ιδιοκτησία, επιτρέπεται η ανέγερση ξενοδοχείων, εφόσον αυτό δεν απαγορεύεται από τη σχετική πράξη σύστασης ή τον κανονισμό συνιδιοκτητών ακινήτου.

Προσπέλαση

Η προσπέλαση στα ξενοδοχεία, η οποία βεβαιώνεται και αποτυπώνεται σε τεχνική έκθεση, γίνεται από αναγνωρισμένη ως κοινόχρηστη ή ιδιωτική οδό ή μη αναγνωρισμένη αγροτική οδό πλάτους τουλάχιστον 3,5 μέτρων ή δια δουλείας διόδου συσταθείσας με μεταγεγραμμένη συμβολαιογραφική πράξη.

Εάν το οικόπεδο/γήπεδο είναι προσπελάσιμο μόνο από τη θάλασσα, ο φορέας εκμετάλλευσης προτείνει την κατασκευή, εφόσον επιτρέπεται από την ισχύουσα νομοθεσία, του λιμενικού έργου που απαιτείται για τη θαλάσσια προσπέλαση.

Εάν δεν επιτρέπεται η κυκλοφορία αυτοκινήτων στην περιοχή που βρίσκεται το οικόπεδο/γήπεδο και αυτό βεβαιώνεται από τον οικείο ΟΤΑ ή την οικεία πολεοδομική υπηρεσία ή εάν το ξενοδοχείο βρίσκεται εντός παραδοσιακού οικισμού ή ιστορικού κέντρου πόλης, το πλάτος της οδού προσπέλασης μπορεί να είναι μικρότερο από 3,50 μ.

Τέλος, το οικόπεδο/γήπεδο όπου πρόκειται να ανεγερθεί το ξενοδοχείο δεν πρέπει να επιβαρύνεται από γειτνίαση με εγκαταστάσεις και δραστηριότητες μέσης και υψηλής όχλησης, όπως αυτές ορίζονται στις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις.

Κατάταξη Ξενοδοχείων Σε Κατηγορίες Αστέρων

Τα ξενοδοχεία κατατάσσονται υποχρεωτικά σε πέντε κατηγορίες αστέρων, με ανώτατη την κατηγορία των πέντε αστέρων (5*) και κατώτατη την κατηγορία του ενός αστέρος (1*). 

Ειδικότερα, κάθε ξενοδοχείο κατατάσσεται σε μία από τις κατηγορίες της παρούσας παραγράφου εφόσον πληροί τις υποχρεωτικές προδιαγραφές και συγκεντρώνει τον ελάχιστο αριθμό μορίων που απαιτείται για την κατάταξη στην κατηγορία αυτή βάσει επιλεγόμενων από την επιχείρηση προαιρετικών βαθμολογούμενων κριτηρίων.

Οι υποχρεωτικές για κάθε κατηγορία αστέρων τεχνικές και λειτουργικές προδιαγραφές και τα προαιρετικά βαθμολογούμενα κριτήρια ορίζονται στο Παράρτημα της Υ.Α. 216/2015.

Τα κριτήρια αφορούν τόσο τις υποδομές όσο και τη διαχείριση του Ξενοδοχείου. Ειδικότερα:

• Το κτίριο και τις κτιριακές υποδομές (θέσεις στάθμευσης, σταθμοί φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων κλπ)
• Την υποδοχή και τους κοινόχρηστους χώρους (εμβαδόν χώρου υποδοχής, ώρες λειτουργίας, υπηρεσίες φύλαξης κλπ)
• Τα δωμάτια (εμβαδόν, πρόσβαση στο διαδίκτυο, mini bar, ιματισμός κλπ)
• Το λουτρό των διαμερισμάτων (μπανιέρα, υδρομασάζ, είδη κοσμητικής κλπ)
• Την εστίαση (σύνθεση πρωινού, ύπαρξη bar, πρωινό στα δωμάτια, room service κλπ)
• Την διασκέδαση (αίθουσα ψυχαγωγίας, παιδότοπος, πισίνα κλειστή, spa, γήπεδα κλπ)
• Τις λοιπές υπηρεσίες (υπηρεσίες security, οδηγού, καθαρίσματος κλπ)
• Τις ειδικές πιστοποιήσεις (ISO 26000, 22000, 14001 κλπ)
• Το προσωπικό (Αναλογία απασχολουμένων ως προς τον αριθμό των κλινών, γνώση ξένων γλωσσών κλπ)
• Την καθαριότητα και την υγιεινή ( Καθημερινή καθαριότητα κοινόχρηστων χώρων και δωματίων, συχνότητα αλλαγής ιματισμού κλπ)
• Διάφορα κριτήρια (δίγλωσση ιστοσελίδα, απευθείας κρατήσεις κλπ)

 Ρυθμίσεις Για ΑΜΕΑ

Τα ξενοδοχεία υπάγονται στις διατάξεις του άρθρου 26 του Ν. 4067/2012 σχετικά με την εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία και εμποδιζόμενων ατόμων.

Ο ελάχιστος αριθμός δωματίων για άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα ορίζεται σε ποσοστό 5% επί της συνολικής δυναμικότητας του καταλύματος. 

Η εφαρμογή του ανωτέρω ποσοστού είναι υποχρεωτική μέχρι του αριθμού των πέντε συνολικά δωματίων για άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα. Τα ανωτέρω δωμάτια πρέπει να είναι τουλάχιστον δύο κλινών.

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με την ίδρυση και λειτουργία Ξενοδοχείου και Ξενοδοχειακής μονάδας.