Χρονομεριστική Μίσθωση Ξενοδοχείου: Πότε Συμφέρει η Υπαγωγή

Χρονομεριστική Μίσθωση: Πώς Αποφασίζει Ο Ιδιοκτήτης Τουριστικού Καταλύματος Μετά Τον Ν. 5121/2024

Εν συντομία

• Το ανώτατο όριο των εξήντα ετών στη χρονομεριστική μίσθωση (time sharing) δεν ισχύει. Μετά το άρθρο 46 του ν. 5121/2024 η σύμβαση συνομολογείται για τουλάχιστον ένα έτος, χωρίς ανώτατο χρονικό όριο.
• Υπάγονται μόνο ξενοδοχεία τριών αστέρων και άνω, καθώς και τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες ή επαύλεις, έως το 70% της συνολικής δυναμικότητας.
• Η σύμβαση είναι άκυρη αν δεν προσαρτάται σε αυτήν ο Κανονισμός λειτουργίας της τουριστικής μονάδας, κατά το άρθρο 4 της υπ’ αρ. 2589/2025 απόφασης της Υπουργού Τουρισμού.
• Οι υποθήκες και οι κατασχέσεις επί του ακινήτου αίρονται με χορήγηση εγγυητικής επιστολής, κατά το άρθρο 3 του ν. 1652/1986, ενώ τα συμβολαιογραφικά έξοδα και τα δικαιώματα υποθηκοφυλακείου μειώνονται στο μισό.
• Αν ο εκμισθωτής τεθεί σε ειδική εκκαθάριση, ο αποκτών το ενεργητικό δεν υπεισέρχεται στις χρονομεριστικές μισθώσεις, όμως η αποβολή των χρονομισθωτών ελέγχεται ως καταχρηστική κατά το άρθρο 281 ΑΚ (Ολ.ΑΠ 8/2018, Ολ.ΑΠ 2/2019).

Ποιο τουριστικό κατάλυμα μπορεί σήμερα να υπαχθεί σε χρονομεριστική μίσθωση;

Υπάγονται τα κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα, εφόσον έχουν καταταγεί στην κατηγορία των τριών αστέρων και άνω, καθώς και οι τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες και επαύλεις. Το κατάλυμα πρέπει να λειτουργεί νόμιμα με όλες τις κατά νόμο άδειες.

Το ποσοστό που δεσμεύεται δεν μπορεί να υπερβεί το 70% της συνολικής δυναμικότητας. Υπάγονται αποκλειστικά χώροι προορισμένοι για διανυκτέρευση, ενώ οι κοινόχρηστοι χώροι και οι χώροι ειδικής χρήσης αποκλείονται ρητά.

Το πεδίο αυτό ορίστηκε με την υπ’ αρ. 22432/20.12.2024 απόφαση της Υπουργού Τουρισμού, η οποία κατάργησε την υπ’ αρ. Α 9953/ΔΙΟΝΟΣΕ/1789/1987 απόφαση που ίσχυε επί τριάντα επτά έτη.

Ο περιορισμός του 70% έχει άμεση επιχειρησιακή σημασία, καθώς το υπόλοιπο της δυναμικότητας εξακολουθεί να λειτουργεί υπό το σύνηθες καθεστώς εκμετάλλευσης της κάθε λειτουργικής μορφής, οπότε το κατάλυμα διατηρεί υποχρεωτικά διπλό τρόπο λειτουργίας.

Στους αποκλειόμενους χώρους ειδικής χρήσης περιλαμβάνονται το γυμναστήριο, η σάουνα, τα γήπεδα αθλοπαιδιών και οι εγκαταστάσεις εστίασης και αναψυχής.

Η κατάταξη σε αστέρες λειτουργεί έτσι ως προϋπόθεση πρόσβασης στο σχήμα. Ένα κατάλυμα δύο αστέρων δεν μπορεί να υπαχθεί, ενώ τα ξενοδοχειακά καταλύματα που βρίσκονται σε διαδικασία αναβάθμισης κατηγορίας οφείλουν να έχουν ολοκληρώσει την κατάταξη πριν από την αίτηση.

Η διαδικασία υπαγωγής κινείται από τον φορέα λειτουργίας. Το αίτημα υποβάλλεται στην Ειδική Υπηρεσία Προώθησης και Αδειοδότησης Τουριστικών Επενδύσεων του ν. 4002/2011 ή στην κατά τόπον αρμόδια Περιφερειακή Υπηρεσία Τουρισμού, ανάλογα με τη δυναμικότητα και το είδος του καταλύματος.

Συνοδεύεται από τον Κανονισμό λειτουργίας, την οικοδομική άδεια με τυχόν υπαγωγές στους ν. 4178/2013 ή 4495/2017, το αιτούμενο ποσοστό κλινών, καθώς και το Ειδικό Σήμα Λειτουργίας ή τον αριθμό γνωστοποίησης. Η απόφαση υπαγωγής εγκρίνεται από τον αρμόδιο Γενικό Διευθυντή κατά το άρθρο 109 του ν. 4622/2019 και αναρτάται στη Διαύγεια.

Ειδική περίπτωση αποτελούν τα Τουριστικά Δημόσια Κτήματα του ν.δ. 180/1946. Μετά το άρθρο 32 του ν. 5039/2023, όταν τμήματα τέτοιου κτήματος έχουν υπεκμισθωθεί, οι χρονομεριστικές μισθώσεις καταρτίζονται αυτοτελώς μεταξύ του υπομισθωτή και του χρονομεριστικού μισθωτή, χωρίς να απαιτείται σύμπραξη του αρχικού μισθωτή που συμβλήθηκε με το Δημόσιο.

Η ρύθμιση αφορά συγκεκριμένα χαρτοφυλάκια παραχωρήσεων και μεταβάλλει το πρόσωπο που συμβάλλεται ως εκμισθωτής.

Πότε συμφέρει η χρονομεριστική μίσθωση έναντι των άλλων τρόπων αξιοποίησης;

Η επιλογή κρίνεται από τρεις παραμέτρους:

• τον χρόνο εντός του οποίου ο φορέας θέλει να ανακτήσει κεφάλαιο,
• το ποσοστό της δυναμικότητας που δέχεται να δεσμεύσει μακροχρόνια, καθώς και
• το αν επιδιώκει μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος ή απλή ενοχική παραχώρηση χρήσης.

Η χρονομεριστική μίσθωση δίνει προείσπραξη χωρίς απώλεια κυριότητας, με αντάλλαγμα δέσμευση έως 70% της δυναμικότητας και μόνιμη υποχρέωση παροχής υπηρεσιών.

Σχήμα αξιοποίησης	Τι αποκτά ο αντισυμβαλλόμενος	Όριο δυναμικότητας	Ελάχιστη δέσμευση	Απαιτούμενος τύπος
Χρονομεριστική μίσθωση (ν. 1652/1986)	Ενοχικό δικαίωμα χρήσης κατ’ έτος, μεταβιβάσιμο και κληρονομητό	Έως 70%	Ένα έτος, χωρίς ανώτατο όριο	Συμβολαιογραφικό έγγραφο, μεταγραφή, προσαρτημένος Κανονισμός
Ξενοδοχείο συνιδιοκτησίας (άρθρο 18 παρ. 11 ν. 4276/2014, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 5 του ν. 5121/2024)	Κυριότητα, δικαίωμα επιφάνειας ή μίσθωση αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας	Δεν τίθεται ποσοστιαίο όριο στη διάταξη	Οριστική μεταβίβαση ή μακροχρόνια εκμίσθωση	Οικοδομική άδεια, σύσταση οριζοντίων και καθέτων, εγκεκριμένος Κανονισμός Συνιδιοκτησίας
Μικτό Τουριστικό Κατάλυμα Μικρής Κλίμακας (άρθρο 10Α ν. 4002/2011, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 6 του ν. 5121/2024)	Κυριότητα ή μακροχρόνια μίσθωση τουριστικής επιπλωμένης κατοικίας	10% της δομούμενης επιφάνειας, ή 30% με ξενοδοχείο πέντε αστέρων και εγκατάσταση ειδικής τουριστικής υποδομής	Δέκα έτη για τη μίσθωση	Σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών, γήπεδο 50.000 έως 150.000 τ.μ.
Χονδρική μίσθωση κλινών σε πράκτορα	Δικαίωμα διάθεσης κλινών για μία περίοδο	Κατά τη σύμβαση	Μία τουριστική περίοδος	Ιδιωτικό έγγραφο

Η βασική διαφορά έναντι των δύο ενδιάμεσων σχημάτων εντοπίζεται στο δικαίωμα που παραχωρείται. Στα σύνθετα τουριστικά καταλύματα και στα ξενοδοχεία συνιδιοκτησίας ο αγοραστής αποκτά εμπράγματο δικαίωμα επί αυτοτελούς ιδιοκτησίας, ενώ στη χρονομεριστική μίσθωση παραμένει μισθωτής.

Ο φορέας διατηρεί δηλαδή την κυριότητα του συνόλου, όμως αναλαμβάνει δέσμευση παροχής υπηρεσιών η οποία μπορεί να εκτείνεται σε δεκαετίες. Στον αντίποδα, η χονδρική μίσθωση κλινών δεν δεσμεύει δυναμικότητα πέρα από την τρέχουσα περίοδο και δεν αποφέρει προείσπραξη κεφαλαίου.

Στη σύγκριση εισέρχεται και το κόστος κατάρτισης των πράξεων. Το άρθρο 7 του ν. 1652/1986 μειώνει στο μισό τα προβλεπόμενα έξοδα, τέλη, δικαιώματα συμβολαιογραφικών συλλόγων, εισφορές υπέρ του Ταμείου ασφάλισης συμβολαιογράφων και αναλογικά ή πάγια δικαιώματα υποθηκοφυλακείου, με μόνη εξαίρεση το τέλος χαρτοσήμου.

Σε μονάδα με εκατοντάδες χρονομερίδια η μείωση αυτή αλλάζει αισθητά τον υπολογισμό του συνολικού κόστους έναντι της σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών.

Πώς αλλάζει η απόφαση για μονάδα που δεν έχει ακόμη κατασκευαστεί;

Μετά την προσθήκη του άρθρου 1Α στον ν. 1652/1986 με το άρθρο 47 του ν. 5121/2024, προσύμφωνο χρονομεριστικής μίσθωσης συνάπτεται από τον χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας, εφόσον το κατάλυμα δεν αποτελεί επέκταση υφιστάμενης τουριστικής μονάδας. Η ισχύς της οριστικής σύμβασης αρχίζει με την παράδοση του ολοκληρωμένου καταλύματος στον μισθωτή και γνωστοποιείται στην αρμόδια υπηρεσία.

Πρόκειται για εργαλείο χρηματοδότησης κατασκευής. Ο φορέας μπορεί να προπωλήσει χρονομερίδια πριν από την ολοκλήρωση του έργου και να αντλήσει ρευστότητα σε στάδιο που προηγείται της έναρξης λειτουργίας της μονάδας.

Η υπαγωγή υπό κατασκευή μονάδας ακολουθεί τα ίδια ποσοστιαία όρια, δηλαδή έως 70% της προβλεπόμενης δυναμικότητας. Ο φορέας υποβάλλει υπεύθυνη δήλωση του νομίμου εκπροσώπου του για τον αριθμό κλινών και τη λειτουργική μορφή που θα αποκτήσει το κατάλυμα.

Η ρύθμιση φέρνει όμως και ένα κρίσιμο συμβατικό ζήτημα. Το προσύμφωνο δεσμεύει τον φορέα σε παράδοση συγκεκριμένου καταλύματος σε αόριστο χρονικό ορίζοντα, ενώ ο μισθωτής έχει ήδη καταβάλει τίμημα.

Η κατανομή του κινδύνου καθυστέρησης, οι συνέπειες μεταβολής της οικοδομικής άδειας, καθώς και η τύχη των καταβολών σε περίπτωση ματαίωσης του έργου ρυθμίζονται αποκλειστικά συμβατικά, γιατί το άρθρο 1Α δεν προβλέπει τίποτε για αυτά.

Ο Κανονισμός λειτουργίας προσαρτάται υποχρεωτικά και στο προσύμφωνο, οπότε ο φορέας πρέπει να έχει οριστικοποιήσει τη μορφή της μονάδας πριν από την πρώτη προπώληση.

Τι δεσμεύεται συμβατικά ο φορέας πριν υπογράψει το πρώτο χρονομερίδιο;

Η σύμβαση καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, υποβάλλεται σε μεταγραφή και περιλαμβάνει υποχρεωτικά οκτώ συγκεκριμένα στοιχεία. Είναι άκυρη αν δεν προσαρτάται ως παράρτημα ο Κανονισμός λειτουργίας της τουριστικής μονάδας. Ο τύπος είναι συστατικός και η μίσθωση παράγει αποτελέσματα από τη μεταγραφή του συμβολαίου, όπως δέχθηκε η ΑΠ 597/2020.

Τα υποχρεωτικά στοιχεία της σύμβασης, κατά το άρθρο 3 της υπ’ αρ. 22432/2024 απόφασης, είναι:

1. τα στοιχεία των συμβαλλομένων με ΑΦΜ και ΓΕΜΗ,
2. η πλήρης περιγραφή του μισθίου και του εξοπλισμού του,
3. η διάρκεια με ημερολογιακό προσδιορισμό της κατ’ έτος ισχύος,
4. το μίσθωμα με το νόμισμα και τον τρόπο καταβολής,
5. ο τρόπος υπολογισμού και εξόφλησης των λειτουργικών εξόδων,
6. η εφαρμογή ελληνικού δικαίου και δικαιοδοσίας,
7. οι όροι υπομίσθωσης ή παραχώρησης, καθώς και
8. οι όροι χρήσης των εγκαταστάσεων εστίασης, αναψυχής και αθλητισμού.

Ο φορέας γνωστοποιεί αντίγραφο κάθε σύμβασης στην αρμόδια υπηρεσία και τηρεί βιβλίο με αύξοντα αριθμό και χρονολογική σειρά.

Στα θέματα που δεν ρυθμίζονται ειδικά εφαρμόζονται συμπληρωματικά οι διατάξεις του Αστικού Κώδικα για τη μίσθωση πράγματος. Η αρχή αυτή περιεχόταν αρχικά στο άρθρο 5 του ν. 1652/1986, το οποίο καταργήθηκε ρητά με το άρθρο 12 του π.δ. 182/1999.

Το ίδιο π.δ., όπως τροποποιήθηκε με το π.δ. 293/2001, καταργήθηκε με τη σειρά του από τις 22 Φεβρουαρίου 2011 δυνάμει της παραγράφου 1 του άρθρου 18 της υπ’ αρ. Ζ1-130/21.2.2011 κοινής υπουργικής απόφασης.

Σήμερα η συμπληρωματική εφαρμογή προβλέπεται στο άρθρο 16 της ίδιας απόφασης, με επιφύλαξη του δεύτερου εδαφίου της παραγράφου 1 του άρθρου 2 του ν. 1652/1986. Ο χαρακτηρισμός της σύμβασης ως ξενοδοχειακής, με προέχοντα τον χαρακτήρα της μίσθωσης πράγματος, οδηγεί στην εφαρμογή των άρθρων 574 επ. ΑΚ (ΑΠ 597/2020).

Ο Κανονισμός λειτουργίας συντάσσεται μονομερώς από τον εκμισθωτή, κατά το άρθρο 5Α του ν. 1652/1986. Καταρτίζεται με συμβολαιογραφική πράξη, εγκρίνεται και στη συνέχεια μεταγράφεται στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο.

Περιέχει κατ’ ελάχιστον τον καθορισμό των κοινόχρηστων χώρων και την αναλογία κάθε καταλύματος στις κοινόχρηστες δαπάνες. Ουσιώδης είναι η ρύθμιση της παραγράφου 2, κατά την οποία οι χρονομεριστικοί μισθωτές δεν έχουν δικαίωμα ψήφου σε θέματα διαχείρισης, ανάπτυξης και εν γένει εκμετάλλευσης της μονάδας, τα οποία παραμένουν στην αποκλειστική αρμοδιότητα του εκμισθωτή.

Η υπ’ αρ. 2589/2025 απόφαση προσθέτει μια δέσμευση που αφορά τη διαχειριστική δομή. Ο Κανονισμός είναι υποχρεωτικός και για τις τρίτες εταιρείες στις οποίες ο ιδιοκτήτης ή ο φορέας διαχείρισης έχει αναθέσει υπηρεσίες διαχείρισης ξενοδοχείου.

Προσαρτάται υποχρεωτικά ως συστατικό στοιχείο και στις συμβάσεις ανάθεσης. Πρακτικά, όποιος φορέας συνεργάζεται με διεθνή αλυσίδα οφείλει να επαναδιαπραγματευτεί τη σύμβαση διαχείρισης (management contract) ώστε να ενσωματωθεί ο Κανονισμός, διαφορετικά δημιουργείται ασυμφωνία μεταξύ δύο δεσμευτικών κειμένων.

Το ύψος και ο τρόπος καταβολής των κοινόχρηστων δαπανών δεν ρυθμίζονται στον Κανονισμό αλλά στην ίδια τη σύμβαση, κατά το άρθρο 13 της ίδιας απόφασης. Παράλληλα, το άρθρο 46 του ν. 5121/2024 επιτρέπει πλέον να περιλαμβάνονται στο μίσθωμα τα πάσης φύσεως λειτουργικά έξοδα διατήρησης του καταλύματος και το κόστος των συναφών υπηρεσιών.

Η επιλογή μεταξύ ενσωμάτωσης στο μίσθωμα και χωριστής ετήσιας χρέωσης καθορίζει αν ο φορέας φέρει τον κίνδυνο αύξησης του λειτουργικού κόστους για όλη τη διάρκεια της σύμβασης ή αν τον μετακυλίει.

Η εμπειρία από υποθέσεις χρονομεριστικών συγκροτημάτων δείχνει ότι ο τρόπος υπολογισμού των εξόδων συντήρησης αποτελεί επαναλαμβανόμενη πηγή διαφορών με τους μισθωτές, οπότε η διατύπωση της ρήτρας αναπροσαρμογής βαρύνει περισσότερο από το ίδιο το ύψος του μισθώματος.

Πότε αίρονται οι υποθήκες και οι κατασχέσεις στο ακίνητο που υπάγεται;

Το άρθρο 3 του ν. 1652/1986 προβλέπει ότι υποθήκες, προσημειώσεις, αναγκαστικές και συντηρητικές κατασχέσεις υπέρ του Δημοσίου, νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου, δήμων, οργανισμών κοινωνικών ασφαλίσεων, τραπεζών ή άλλων δανειοδοτικών οργανισμών αποσβέννυνται και αίρονται, εφόσον χορηγηθεί από ελληνική ή ξένη τράπεζα εγγυητική επιστολή που καλύπτει το σύνολο της απαίτησης.

Η διάταξη λύνει το βασικό πρακτικό εμπόδιο. Σχεδόν κάθε ξενοδοχειακή μονάδα φέρει εξασφαλίσεις υπέρ των χρηματοδοτών της. Χωρίς άρση τους η μεταγραφή των χρονομεριστικών συμβάσεων θα αφορούσε βεβαρημένο ακίνητο.

Ο νόμος δεν επιβάλλει όμως τον μηχανισμό στον δανειστή, αφού ο τελευταίος δικαιούται να αποκρούσει την προτεινόμενη εγγυητική επιστολή, εφόσον προτείνει ή αποδέχεται άλλη. Εναλλακτικά, για την άρση των βαρών μπορούν να εκχωρηθούν τα μισθώματα προς τον δανειστή ή προς την εγγυήτρια τράπεζα.

Κάθε διαφορά για την εφαρμογή του άρθρου 3 επιλύεται από το κατά περίπτωση αρμόδιο μονομελές πρωτοδικείο κατά τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων. Η διαπραγμάτευση με τον ενυπόθηκο δανειστή είναι επομένως το πραγματικό χρονικό ορόσημο του έργου.

Το εύρος της εγγυητικής, η διάρκειά της, ο φορέας έκδοσης και η τυχόν σταδιακή απομείωσή της καθώς εισπράττονται τα μισθώματα δεν ρυθμίζονται από τον νόμο και αποτελούν αντικείμενο ad hoc συμφωνίας.

Η ίδια η υπόθεση που έφτασε δύο φορές στην Ολομέλεια του Αρείου Πάγου αφορούσε συγκρότημα του οποίου οι ενυπόθηκες δανείστριες τράπεζες είχαν συναινέσει στην κατάρτιση των χρονομεριστικών μισθώσεων, στοιχείο που αποδείχθηκε καθοριστικό για την εξέλιξη της διαφοράς.

Ποιος φέρει τον κίνδυνο αν ο εκμισθωτής τεθεί σε ειδική εκκαθάριση;

Η μισθωτική σχέση θεωρείται στοιχείο του παθητικού της εκκαθαριζόμενης επιχείρησης, οπότε ο αποκτών το ενεργητικό δεν υπεισέρχεται στις χρονομεριστικές μισθώσεις στη θέση της αρχικής εκμισθώτριας και δεν δεσμεύεται από αυτές.

Η άσκηση όμως του δικαιώματος αποβολής των χρονομισθωτών ελέγχεται κατά το άρθρο 281 ΑΚ και μπορεί να κριθεί καταχρηστική, με συνέπεια ευθύνη προς αποζημίωση.

Το πρώτο σκέλος της κρίσης στηρίζεται στο άρθρο 46α του ν. 1892/1990 σε συνδυασμό με το άρθρο 31 παρ. 3 του ν. 2538/1997, το οποίο προβλέπει την εφαρμογή των διατάξεων της ειδικής εκκαθάρισης ρητώς και γενικώς επί των εκκρεμών μισθωτικών σχέσεων, θεωρούμενης της μισθωτικής σχέσης ως στοιχείου του παθητικού απευθείας από τον νόμο, ανεξαρτήτως του αν είναι νόμιμη ή όχι.

Το δεύτερο σκέλος καθορίζει τον πραγματικό κίνδυνο κάθε συναλλαγής απόκτησης ξενοδοχειακού ενεργητικού.

Πότε η αποβολή των χρονομισθωτών κρίνεται καταχρηστική;

Η Πλήρης Ολομέλεια του Αρείου Πάγου αποφάνθηκε δύο φορές επί της ίδιας διαφοράς, με την Ολ.ΑΠ 8/2018 και την Ολ.ΑΠ 2/2019, αναιρώντας και στις δύο περιπτώσεις, ως προς διαφορετικές ομάδες αναιρεσειόντων, την 1863/2016 απόφαση του Εφετείου Αθηνών για ευθεία παραβίαση των άρθρων 281 και 914 ΑΚ.

Η αποκτώσα εταιρεία, κατά το πρώτο έτος μετά τη μεταβίβαση του ενεργητικού, είχε απευθύνει επιστολές στους χρονομισθωτές, τους είχε διαβεβαιώσει για την πρόθεσή της να τηρήσει τις υποχρεώσεις της, είχε συγκαλέσει γενικές συνελεύσεις, είχε εισπράξει έξοδα συντήρησης και τους είχε καταχωρίσει στον προϋπολογισμό ως δικαιούχους χρήσης. Ακολούθως επιδίωξε την αποβολή τους με αναγκαστική εκτέλεση.

Το Εφετείο είχε κρίνει τη συμπεριφορά αυτή μη καταχρηστική, μεταξύ άλλων επειδή το διάστημα μεταξύ αγοράς και αποβολής ήταν σύντομο. Η Ολομέλεια απάντησε ότι το μη μακρό χρονικό διάστημα που μεσολάβησε δεν καθιστά, άνευ άλλου τινός, μη καταχρηστική την άσκηση του δικαιώματος αποβολής, παραπέμποντας στην Ολ.ΑΠ 16/2006.

Η τελευταία είχε ήδη αναιρέσει την 5505/2004 απόφαση του Εφετείου Αθηνών επί παρόμοιας αγωγής άλλων χρονομισθωτών, κρίνοντας νόμιμη την επικουρική βάση που στηριζόταν στο άρθρο 281 ΑΚ.

Η Ολ.ΑΠ 2/2019 διατυπώνει και τη γενική αρχή, κατά την οποία η επίσπευση αναγκαστικής εκτελέσεως σε βάρος μισθωτή περιουσιακού στοιχείου της υπό ειδική εκκαθάριση τεθείσας επιχειρήσεως μπορεί να αποκρουσθεί ως καταχρηστική, αφού άσκηση ουσιαστικού δικαιώματος που ελέγχεται για κατάχρηση αποτελεί και η επιδίωξη του δανειστή να ικανοποιήσει με αναγκαστική εκτέλεση την απαίτησή του.

Η ίδια απόφαση προσδιορίζει τα τρία μέσα άμυνας του βλαπτομένου:

1. αναγνωριστική αγωγή για την ακυρότητα της εκτέλεσης ως καταχρηστικής,
2. καταψηφιστική αγωγή αποζημίωσης εφόσον πληρούνται οι όροι της αδικοπραξίας, καθώς και
3. ένσταση ή αντένσταση εντός εκκρεμούς δίκης.

Για τον αγοραστή ξενοδοχειακού ενεργητικού η συνέπεια είναι πρακτική. Η μη υπεισέλευση στις χρονομεριστικές μισθώσεις δεν καλύπτει τον τρόπο άσκησης του δικαιώματος.

Κάθε πράξη που δημιουργεί στους χρονομισθωτές εύλογη πεποίθηση ότι η νέα ιδιοκτήτρια αναγνωρίζει τις συμβάσεις, από τη σύγκληση συνέλευσης έως την είσπραξη κοινοχρήστων, γίνεται στοιχείο αξιολόγησης κατά το άρθρο 281 ΑΚ.

Η εμπειρία από υποθέσεις μεταβίβασης ενεργητικού σε ειδική εκκαθάριση δείχνει ότι η οριοθέτηση της επικοινωνίας προς τους υφιστάμενους μισθωτές κατά τους πρώτους μήνες μετά την απόκτηση καθορίζει την έκβαση περισσότερο από την ίδια τη νομική βάση της απόκτησης.

Σημειώνεται ότι το Εφετείο έκρινε ότι τυχόν αναγνώριση της υπεισέλευσης θα έπρεπε να περιβληθεί τον ίδιο συστατικό τύπο, δηλαδή συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή, κρίση η οποία δεν αποτέλεσε λόγο αναίρεσης.

Πώς μεταβιβάζεται το χρονομερίδιο και πώς επανεντάσσεται στη μονάδα;

Ο μισθωτής υπομισθώνει ή παραχωρεί τη χρήση του καταλύματος σε τρίτους για μία ή περισσότερες περιόδους και, όσο δεν κάνει χρήση του χρονομεριδίου του, μπορεί με δήλωσή του να το εντάξει στο πρόγραμμα μισθώσεων του ξενοδοχείου για συνεκμετάλλευση. Οι όροι καθορίζονται είτε στην ίδια τη σύμβαση είτε σε ξεχωριστή σύμβαση που αποτελεί παράρτημά της.

Η δυνατότητα συνεκμετάλλευσης προστέθηκε με το άρθρο 48 του ν. 5121/2024 και αλλάζει την οικονομική λογική του σχήματος. Το χρονομερίδιο που μένει αχρησιμοποίητο έπαυε να αποδίδει και ταυτόχρονα δέσμευε κλίνη.

Πλέον επιστρέφει στη διάθεση της μονάδας με συμφωνημένη κατανομή εσόδων, οπότε ο φορέας ανακτά μέρος της ευελιξίας που είχε παραχωρήσει. Ο μηχανισμός αυτός δεν λειτουργεί αυτομάτως, αφού απαιτεί ρητή δήλωση του μισθωτή και προσυμφωνημένους όρους, οπότε πρέπει να έχει προβλεφθεί από την αρχική σύμβαση αν ο φορέας θέλει να τον έχει διαθέσιμο.

Ως προς τη διαδοχή, οι καθολικοί και ειδικοί διάδοχοι μισθωτή και εκμισθωτή υπεισέρχονται στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του δικαιοπαρόχου τους. Σε κληρονομική διαδοχή του μισθωτή εφαρμόζεται το άρθρο 612 ΑΚ, δηλαδή οι κληρονόμοι μπορούν να καταγγείλουν τη μίσθωση, τυχόν όμως προκαταβληθέντα μισθώματα δεν αναζητούνται.

Αντίστροφα, οι διάδοχοι του εκμισθωτή δεν έχουν αξίωση για μισθώματα που έχουν ήδη προκαταβληθεί στον δικαιοπάροχό τους, ούτε για μισθώματα που έχουν κατασχεθεί από δανειστές του.

Παράλληλα με τα παραπάνω, ο φορέας παραμένει δεσμευμένος από το καταναλωτικό πλαίσιο της υπ’ αρ. Ζ1-130/21.2.2011 κοινής υπουργικής απόφασης, με την οποία ενσωματώθηκε στην ελληνική έννομη τάξη η Οδηγία 2008/122/ΕΚ.

Πριν από κάθε δέσμευση του καταναλωτή, ο έμπορος παρέχει εγγράφως ακριβείς και επαρκείς πληροφορίες σε τυποποιημένο έγγραφο. Ο καταναλωτής διαθέτει προθεσμία δεκατεσσάρων ημερολογιακών ημερών για υπαναχώρηση χωρίς μνεία λόγου, ενώ απαγορεύεται κάθε προκαταβολή, εγγύηση, κράτηση ποσού ή αναγνώριση χρέους πριν από τη λήξη της προθεσμίας αυτής.

Οι κυρώσεις επιβάλλονται κατά το άρθρο 13α του ν. 2251/1994 και οι καταγγελίες υποβάλλονται στη Γενική Γραμματεία Καταναλωτή.

Εδώ εμφανίζεται μια ασυμφωνία που απαιτεί κατά περίπτωση εκτίμηση. Η κοινή υπουργική απόφαση ορίζει τη σύμβαση χρονομεριστικής μίσθωσης ως σύμβαση διάρκειας μεγαλύτερης του έτους, ενώ ο ν. 1652/1986 επιτρέπει πλέον συνομολόγηση για τουλάχιστον ένα έτος.

Σύμβαση ακριβώς ενός έτους υπάγεται στον νόμο, το αν καλύπτεται όμως από το προστατευτικό πλέγμα της οδηγίας εξαρτάται από την ερμηνεία της διάρκειας και από τα συγκεκριμένα δεδομένα της κάθε σύμβασης.

Συχνές Ερωτήσεις

Πόσο διαρκεί σήμερα η χρονομεριστική μίσθωση;

Τουλάχιστον ένα έτος, χωρίς ανώτατο όριο. Το ανώτατο όριο των εξήντα ετών καταργήθηκε με το άρθρο 46 του ν. 5121/2024, το οποίο αντικατέστησε το σχετικό εδάφιο της παραγράφου 1 του άρθρου 1. Το ιστορικό της διάταξης έχει τέσσερα στάδια: πέντε έως εξήντα έτη αρχικά, τρία έως εξήντα με το π.δ. 182/1999, ένα έως εξήντα με την παράγραφο 2 του άρθρου 18 της κοινής υπουργικής απόφασης Ζ1-130/2011. Από τις 15 Ιουλίου 2024 ισχύει μόνο το κατώτατο όριο του ενός έτους.

Μπορεί ξενοδοχείο δύο αστέρων να υπαχθεί σε χρονομεριστική μίσθωση;

Όχι. Η υπ’ αρ. 22432/2024 απόφαση θέτει ως προϋπόθεση την κατάταξη στην κατηγορία των τριών αστέρων και άνω για τα κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα. Οι τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες και επαύλεις υπάγονται χωρίς αντίστοιχο κριτήριο κατάταξης, εφόσον λειτουργούν νόμιμα.

Τι ποσοστό της δυναμικότητας μπορεί να δοθεί σε χρονομερίδια;

Έως το 70% της συνολικής δυναμικότητας του καταλύματος. Το υπόλοιπο εξακολουθεί να λειτουργεί υπό το σύνηθες καθεστώς εκμετάλλευσης της λειτουργικής μορφής του καταλύματος. Το ίδιο όριο ισχύει και για τα υπό κατασκευή καταλύματα που υπάγονται από τον χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας.

Δεσμεύεται ο αγοραστής ξενοδοχείου από τις υπάρχουσες χρονομεριστικές μισθώσεις;

Όταν η απόκτηση γίνεται με μεταβίβαση ενεργητικού επιχείρησης υπό ειδική εκκαθάριση, ο αποκτών δεν υπεισέρχεται στις χρονομεριστικές μισθώσεις, οι οποίες θεωρούνται στοιχείο του παθητικού. Η επιδίωξη αποβολής των χρονομισθωτών υπόκειται ωστόσο σε έλεγχο κατά το άρθρο 281 ΑΚ και, αν κριθεί καταχρηστική, θεμελιώνει αξίωση αποζημίωσης κατά τα άρθρα 914 ή 919 ΑΚ, σύμφωνα με την Ολ.ΑΠ 2/2019. Σε κάθε άλλη περίπτωση μεταβίβασης εφαρμόζεται το άρθρο 2 του ν. 1652/1986 και ο ειδικός διάδοχος υπεισέρχεται στη σύμβαση.

Πρακτικές Επισημάνσεις

Έλεγχος κατάταξης πριν από κάθε άλλη ενέργεια: Χωρίς κατάταξη τριών αστέρων και άνω το αίτημα υπαγωγής απορρίπτεται, οπότε η τυχόν αναβάθμιση κατηγορίας προηγείται χρονικά όλων των υπόλοιπων βημάτων.

Σειρά προτεραιότητας στα κείμενα: Ο Κανονισμός λειτουργίας συντάσσεται, εγκρίνεται και μεταγράφεται πριν υπογραφεί το πρώτο χρονομερίδιο, γιατί η σύμβαση χωρίς προσαρτημένο Κανονισμό δεν παράγει έννομα αποτελέσματα.

Συμφωνία με τον ενυπόθηκο δανειστή: Η άρση των βαρών προϋποθέτει εγγυητική επιστολή που ο δανειστής δικαιούται να αποκρούσει, οπότε το εύρος και η διάρκειά της διαπραγματεύονται πριν αναληφθούν δεσμεύσεις έναντι υποψήφιων μισθωτών.

Ευθυγράμμιση της σύμβασης management: Ο Κανονισμός δεσμεύει και τη διαχειρίστρια εταιρεία και προσαρτάται στη σύμβαση ανάθεσης, οπότε συνιστάται επανεξέταση των υφιστάμενων συμβάσεων διαχείρισης πριν από την υπαγωγή.

Ρήτρα λειτουργικών εξόδων: Η επιλογή ανάμεσα σε ενσωμάτωση των εξόδων στο μίσθωμα και σε χωριστή ετήσια χρέωση καθορίζει ποιος φέρει τον κίνδυνο αύξησης του κόστους για όλη τη διάρκεια, οπότε η ρήτρα αναπροσαρμογής χρήζει ειδικής διατύπωσης.

Πρωτόκολλο επικοινωνίας μετά από απόκτηση ενεργητικού: Σε αγορά ξενοδοχειακής μονάδας με υφιστάμενα χρονομερίδια, κάθε επιστολή, πρόσκληση σε συνέλευση ή είσπραξη κοινοχρήστων αξιολογείται εκ των υστέρων κατά το άρθρο 281 ΑΚ.

Μισθωτές εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης: Όταν ο μισθωτής είναι μόνιμος κάτοικος ή έχει την έδρα του σε τρίτη χώρα, το μίσθωμα συμφωνείται σε συνάλλαγμα το οποίο εκχωρείται υποχρεωτικά στην Τράπεζα της Ελλάδος εντός μηνός από την είσπραξη, κατά την παράγραφο 3 του άρθρου 1.

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 20 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με την χρονομεριστική σύμβαση.