Εν συντομία:
- Ο κανονισμός πολυκατοικίας που ορίζει αποκλειστική χρήση κατοικίας απαγορεύει τη βραχυχρόνια μίσθωση, ρητά ή σιωπηρά, δεσμεύοντας κάθε ιδιοκτήτη και τον διάδοχό του (ΜονΠρΑθ 2937/2026).
- Η απαγόρευση ισχύει ακόμη και αν κανένας γείτονας δεν αποδεικνύει βλάβη, καθώς οι περιορισμοί του κανονισμού έχουν χαρακτήρα δουλείας (ΑΠ 251/2024).
- Κανονισμός που δεν αναφέρει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ερμηνεύεται τελολογικά, ώστε η απαγόρευση ξενοδοχειακής χρήσης να τις καλύπτει σιωπηρά.
- Ο χαρακτηρισμός μιας μίσθωσης ως τουριστικής είναι πραγματικό ζήτημα, ανεξάρτητο από τη φορολογική εξομοίωση του Ν. 4446/2016.
- Ο θιγόμενος συνιδιοκτήτης πετυχαίνει παύση με αγωγή ή ασφαλιστικά μέτρα, με την έκβαση να εξαρτάται από τη διατύπωση του κανονισμού.
Πότε ο κανονισμός πολυκατοικίας απαγορεύει τη βραχυχρόνια μίσθωση;
Ο κανονισμός απαγορεύει τη βραχυχρόνια μίσθωση όταν ορίζει αποκλειστική χρήση κατοικίας ή αποκλείει δραστηριότητες ξενοδοχειακού τύπου, είτε ρητά είτε σιωπηρά.
Ως συμφωνία με ισχύ νόμου μεταξύ των συνιδιοκτητών, με χαρακτήρα δουλείας, δεσμεύει και τους διαδόχους των αρχικών συμβαλλομένων. Η απαγόρευση ισχύει ακόμη και αν από την επίμαχη χρήση δεν βλάπτεται κανένας άλλος συνιδιοκτήτης.
Ο κανονισμός της πολυκατοικίας είναι συμβολαιογραφικό έγγραφο που μεταγράφεται και επέχει ισχύ νόμου για τις σχέσεις των συνιδιοκτητών, δυνάμει των άρθρων 1, 3, 4 και 13 του Ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 του Αστικού Κώδικα.
Μέσω αυτού καθιερώνονται έγκυρα περιορισμοί και απαγορεύσεις χρήσης όχι μόνο στα κοινόχρηστα μέρη, αλλά και στα ίδια τα διαμερίσματα.
Οι περιορισμοί αυτοί έχουν, κατά τη νομολογία, χαρακτήρα πραγματικής ή αρνητικής δουλείας. Δεσμεύουν τόσο τους αρχικούς συμβαλλομένους όσο και τους καθολικούς ή ειδικούς διαδόχους τους, αντιτάσσονται κατά τρίτων και ισχύουν ακόμη και αν από την απαγορευμένη πράξη δεν θίγονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών (ΑΠ 251/2024).
Το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών, με απόφασή του στο πλαίσιο ασφαλιστικών μέτρων, έκρινε ότι η ύπαρξη κενών διαμερισμάτων στην πολυκατοικία δεν αναιρεί την παράβαση, καθώς ο κανονισμός προστατεύει κάθε συνιδιοκτήτη ατομικά (ΜονΠρΑθ 2937/2026).
Η εμπειρία από υποθέσεις οροφοκτησίας δείχνει ότι ο έλεγχος της ακριβούς διατύπωσης του κανονισμού πριν από την έναρξη της εκμετάλλευσης αποτρέπει την πλειονότητα των μεταγενέστερων διαφορών.
Η διατύπωση «αποκλειστικά ως κατοικία» δεν ερμηνεύεται ομοιόμορφα, καθώς κανονισμός που απαγορεύει ρητά «οικοτροφεία» ή «προσωρινή διαμονή» κρίνεται διαφορετικά από σιωπηλό κανονισμό, ενώ η υπαγωγή της συγκεκριμένης χρήσης απαιτεί νομική κρίση κατά περίπτωση.
Πώς ερμηνεύεται κανονισμός που δεν αναφέρει ρητά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις;
Ο δικαστής συμπληρώνει το κενό ερμηνεύοντας την αληθή βούληση των συνιδιοκτητών, με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη.
Κανονισμός που απαγορεύει χρήση ξενοδοχειακού τύπου ή δραστηριότητες που προκαλούν συρροή κοινού καλύπτει σιωπηρά και τη βραχυχρόνια μίσθωση, ακόμη και όταν συντάχθηκε δεκαετίες πριν την εμφάνισή της.
Η λογική αυτή αποτυπώνεται στην ΜονΠρΑθ 2937/2026. Ο επίμαχος κανονισμός είχε συνταχθεί το 1970 και προέβλεπε ότι τα διαμερίσματα προορίζονται αποκλειστικά ως κατοικίες, με απαγόρευση κάθε άλλης χρήσης.
Παρά την έλλειψη ρητής αναφοράς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, λόγω της αντικειμενικής αδυναμίας πρόβλεψής τους κατά τον χρόνο σύνταξης, το δικαστήριο έκρινε ότι η αληθής βούληση των μερών ήταν ο αποκλεισμός δραστηριοτήτων ξενοδοχειακού τύπου που προκαλούν συρροή επισκεπτών.
Καθοριστικό στοιχείο για την υπαγωγή στη σιωπηρή απαγόρευση είναι οι πρόσθετες υπηρεσίες που συνοδεύουν τη μίσθωση, όπως η καθαριότητα, τα κλινοσκεπάσματα, η παροχή ίντερνετ και η κάλυψη δαπανών κοινής ωφέλειας.
Όταν συντρέχουν τα στοιχεία αυτά, η χρήση προσομοιάζει σε τουριστικό κατάλυμα και εμπίπτει στη ratio της απαγόρευσης, ανεξάρτητα από το γεγονός ότι ο κανονισμός δεν χρησιμοποιεί τον όρο «βραχυχρόνια μίσθωση».
Ο τρόπος με τον οποίο κρίνεται κάθε κανονισμός ανάλογα με τη διατύπωσή του συνοψίζεται ως εξής:
| Τύπος κανονισμού | Πώς κρίνεται η βραχυχρόνια μίσθωση | Βάρος απόδειξης για παύση |
|---|---|---|
| Ρητή απαγόρευση ξενοδοχειακής ή τουριστικής χρήσης, ή αποκλειστική χρήση κατοικίας | Απαγορεύεται ευθέως | Αρκεί η απόδειξη της απαγορευμένης χρήσης |
| Σιωπηλός ως προς τη μορφή μίσθωσης, αλλά αποκλείει θορυβώδεις ή ξενοδοχειακού τύπου δραστηριότητες | Απαγορεύεται σιωπηρά μέσω τελολογικής ερμηνείας | Απόδειξη ότι η χρήση εμπίπτει στον σκοπό της απαγόρευσης |
| Πλήρως σιωπηλός, χωρίς περιορισμό χρήσης | Καταρχήν επιτρεπτή | Απόδειξη όχλησης ή κατάχρησης πέραν της συνήθους ανοχής |
Πότε μια μίσθωση κρίνεται τουριστική και όχι κατοικία;
Ο χαρακτηρισμός είναι πραγματικό ζήτημα και δεν προκύπτει από τη φορολογική εξομοίωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων με τις μισθώσεις κατοικίας.
Μίσθωση που συνοδεύεται από πρόσθετες υπηρεσίες, ασκείται συστηματικά με σκοπό το κέρδος και εναλλάσσει συνεχώς διαφορετικά πρόσωπα κρίνεται τουριστική, ανεξάρτητα από τον τύπο ή το όνομα της σύμβασης.
Ο Ν. 4446/2016 ορίζει ως βραχυχρόνια τη μίσθωση ακινήτου που συνάπτεται μέσω ψηφιακών πλατφορμών για διάρκεια μικρότερη του έτους, εξομοιώνοντάς την φορολογικά με τη μίσθωση κατοικίας.
Η νομολογία δέχεται ότι η εξομοίωση αυτή είναι πλάσμα δικαίου που ισχύει για φορολογικούς και μόνο λόγους. Το ζήτημα της χρήσης ενός διαμερίσματος ως κατοικίας ή ως τουριστικού καταλύματος παραμένει πραγματικό και κρίνεται με τελολογική, όχι γραμματική, ερμηνεία.
Ο νομικός χαρακτηρισμός διαφέρει από εκείνον της επαγγελματικής μίσθωσης, η οποία υπάγεται σε ιδιαίτερο καθεστώς.
Η νομολογία εντοπίζει τη βραχυχρόνια μίσθωση όταν η δραστηριότητα:
- ασκείται συστηματικά και επαναλαμβανόμενα με σκοπό το κέρδος,
- συνοδεύεται από υπηρεσίες τουριστικού καταλύματος, όπως καθαριότητα, κλινοσκεπάσματα και υπηρεσίες υποδοχής,
- περιλαμβάνει στο μίσθωμα τις δαπάνες νερού, ρεύματος και κοινοχρήστων,
- εναλλάσσει συνεχώς διαφορετικούς χρήστες που δεν συνδέονται με το ακίνητο ή το αστικό περιβάλλον,
- συνάπτεται μέσω ψηφιακών πλατφορμών ή με παραχώρηση χρήσης σε εταιρεία με σχετική δραστηριότητα.
Τι πρέπει να αποδείξει ο συνιδιοκτήτης για να πετύχει παύση;
Ο θιγόμενος συνιδιοκτήτης ζητεί την παύση με αγωγή ή με αίτηση ασφαλιστικών μέτρων, επικαλούμενος παράβαση του κανονισμού. Όταν υπάρχει ρητή ή σιωπηρή απαγόρευση, αρκεί η απόδειξη της απαγορευμένης χρήσης. Χωρίς απαγόρευση στον κανονισμό, απαιτείται απόδειξη όχλησης ή κατάχρησης που υπερβαίνει τη συνήθη ανοχή της συνιδιοκτησίας.
Το προστατευόμενο έννομο αγαθό είναι η ακώλυτη χρήση των οριζοντίων ιδιοκτησιών σύμφωνα με τον προορισμό τους και η σύγχρηση των κοινόχρηστων χώρων.
Η συστηματική σύναψη εναλλασσόμενων βραχυχρόνιων μισθώσεων μπορεί να θεμελιώσει προσβολή του δικαιώματος αυτού, όταν αποδεικνύεται διαρκής κοσμοσυρροή, οχλαγωγία, αλόγιστη χρήση ανελκυστήρων και κοινόχρηστων εγκαταστάσεων ή ζητήματα ασφάλειας από την είσοδο τρίτων.
Σε υποθέσεις ασφαλιστικών μέτρων συνιδιοκτησίας, το κρίσιμο στοιχείο αποδεικνύεται συχνά η ίδια η διατύπωση του κανονισμού και όχι η ένταση της όχλησης.
Το βάρος απόδειξης διαφοροποιείται κατά περίπτωση καθώς, όπου ο κανονισμός περιέχει ρητή ή σαφή σιωπηρή απαγόρευση, ο αιτών δεν χρειάζεται να αποδείξει συγκεκριμένη βλάβη, ενώ όπου ο κανονισμός σιωπά, το κέντρο βάρους μετατοπίζεται στην απόδειξη της υπέρβασης της συνήθους ανοχής.
Ευθύνεται ο εκμισθωτής για τη χρήση από τους βραχυχρόνιους μισθωτές;
Ο εκμισθωτής ή ο διαχειριστής υπέχει υποχρέωση καλόπιστης μέριμνας κατά το άρθρο 288 του Αστικού Κώδικα, ώστε η χρήση από τους βραχυχρόνιους μισθωτές να παραμένει προσήκουσα.
Η ευθύνη δεν είναι αυτόματη, αλλά εξαρτάται από τη συμβατική κατανομή του βάρους τήρησης του κανονισμού και από την τεκμηρίωση της εποπτείας.
Πρακτικά, ο εκμισθωτής δεν φέρει αυτόματη ευθύνη για ενέργειες της μισθώτριας ή διαχειρίστριας εταιρείας, παρά μόνο αν έχει ρητά μεταβιβάσει το βάρος τήρησης του κανονισμού και έχει τεκμηριώσει την εποπτεία της συμμόρφωσης.
Η σχετική ρήτρα απαιτεί ad hoc διατύπωση, καθώς γενική αναφορά σε «συμμόρφωση με τους νόμους» δεν αρκεί για να μετακυλήσει την ευθύνη. Όταν η εκμετάλλευση γίνεται μέσω υπεκμίσθωσης σε εταιρεία διαχείρισης, η κατανομή αυτή αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία.
Η οργάνωση της άμυνας του εκμισθωτή απέναντι σε αγωγή συνιδιοκτητών στηρίζεται σε συγκεκριμένους συμβατικούς όρους και σε τεκμηριωμένη ανταπόκριση σε παράπονα, ζήτημα που συνδέεται στενά με τις υπόλοιπες υποχρεώσεις της δραστηριότητας.
Συχνές Ερωτήσεις
Μπορεί ο κανονισμός να απαγορεύσει τη βραχυχρόνια μίσθωση αν δεν την αναφέρει ρητά;
Ναι. Ο κανονισμός ερμηνεύεται τελολογικά και, αν από το σύνολο των διατάξεών του προκύπτει βούληση αποκλεισμού χρήσεων ξενοδοχειακού τύπου, η βραχυχρόνια μίσθωση απαγορεύεται σιωπηρά. Αυτό ισχύει ακόμη και όταν ο κανονισμός συντάχθηκε πριν την εμφάνιση αυτής της μορφής μίσθωσης, καθώς το κενό καλύπτεται με ερμηνεία της αληθούς βούλησης των συνιδιοκτητών (ΜονΠρΑθ 2937/2026).
Ισχύει η απαγόρευση αν δεν ενοχλούνται οι υπόλοιποι ένοικοι;
Ναι. Οι περιορισμοί του κανονισμού έχουν χαρακτήρα δουλείας και ισχύουν ακόμη και αν από την απαγορευμένη χρήση δεν θίγονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών. Η ύπαρξη κενών διαμερισμάτων στην πολυκατοικία δεν αναιρεί την παράβαση, καθώς ο κανονισμός προστατεύει κάθε συνιδιοκτήτη ατομικά (ΜονΠρΑθ 2937/2026).
Μπορεί η γενική συνέλευση να απαγορεύσει τη βραχυχρόνια μίσθωση με πλειοψηφία;
Η θέσπιση νέου περιορισμού χρήσης με χαρακτήρα δουλείας απαιτεί συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή. Υφιστάμενη ρήτρα του κανονισμού εφαρμόζεται ως έχει, χωρίς νέα απόφαση. Η δικαστική κατάρτιση ή τροποποίηση του κανονισμού πολυκατοικίας ακολουθεί χωριστή διαδικασία με ειδικές προϋποθέσεις.
Ισχύει η ίδια λογική σε κτίριο γραφείων ή καταστημάτων;
Ναι. Ο κανονισμός εμπορικού ή μεικτού κτιρίου ερμηνεύεται με τα ίδια κριτήρια. Αν προβλέπει συγκεκριμένη επιτρεπτή χρήση των οριζοντίων ιδιοκτησιών, η μετατροπή διαμερίσματος σε κατάλυμα βραχυχρόνιας μίσθωσης μπορεί να κριθεί ότι υπερβαίνει τα όρια της επιτρεπτής χρήσης και να διαταχθεί η παύση της.
Πρακτικές Επισημάνσεις
Έλεγχος του κανονισμού πριν την εκμετάλλευση: Η ακριβής διατύπωση για την επιτρεπτή χρήση των διαμερισμάτων καθορίζει αν η βραχυχρόνια μίσθωση κινδυνεύει με δικαστική παύση, ζήτημα που ελέγχεται πριν από κάθε επένδυση σε εξοπλισμό ή ανακαίνιση.
Διάκριση ρητής και σιωπηρής απαγόρευσης: Κανονισμός που αποκλείει ξενοδοχειακή χρήση χωρίς να αναφέρει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις μπορεί να τις απαγορεύει σιωπηρά, με την υπαγωγή της συγκεκριμένης χρήσης να κρίνεται κατά περίπτωση.
Τεκμηρίωση προσήκουσας χρήσης και εποπτείας: Η συμβατική κατανομή του βάρους τήρησης του κανονισμού και η τεκμηριωμένη ανταπόκριση σε παράπονα καθορίζουν την ευθύνη του εκμισθωτή κατά το άρθρο 288 ΑΚ.
Παρακολούθηση της μεταρρύθμισης της οριζόντιας ιδιοκτησίας: Το Υπουργείο Δικαιοσύνης έχει ανακοινώσει νέο πλαίσιο για τη λειτουργία των πολυκατοικιών και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, το οποίο ενδέχεται να μεταβάλει τα δεδομένα και δεν αποτελεί ακόμη ισχύον δίκαιο.
Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 20 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σχετικά με τη βραχυχρόνια μίσθωση σε πολυκατοικία.