Skip to content

Η Εικονική Μίσθωση

εικονικό

Με τις κρατικές προβλέψεις για μειώσεις μισθωμάτων επιχειρήσεων που επλήγησαν από την πανδημία, οι αρχές βρέθηκαν μπροστά σε φαινόμενα ευφάνταστων τροποποιήσεων υφιστάμενων μισθώσεων ή συνάψεων νέων.

Πρόκειται, δηλαδή, για εικονικές μισθώσεις που συνήφθησαν με αποκλειστικό σκοπό την εκμετάλλευση του νομοθετικού πλαισίου για την ανακούφιση των πληγεισών επιχειρήσεων.

Εικονικές Δικαιοπραξίες (συμβάσεις)

Από τις διατάξεις των άρθρων 138, 139 και 180 ΑΚ, προκύπτουν τα εξής: 

Δήλωση βούλησης που δεν έγινε στα σοβαρά, παρά μόνο φαινομενικά, χαρακτηρίζεται ως εικονική και είναι άκυρη, θεωρούμενη σαν να μην έγινε. 

Εικονική είναι η δήλωση βούλησης, η οποία, σε γνώση του δηλούντος, δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα. Σκοπός της εν λόγω δήλωσης είναι να δημιουργηθεί στους άλλους η εντύπωση μεταβολής νομικής κατάστασης, χωρίς να υπάρχει πράγματι στον δηλούντα πρόθεση τέτοιας μεταβολής. 

Εικονική μπορεί να είναι η δικαιοπραξία, όχι μόνο όταν είναι μονομερής, αλλά και όταν είναι σύμβαση. Στην τελευταία δε αυτή περίπτωση για την ακυρότητα της σύμβασης προϋποτίθεται γνώση της εικονικότητας από τον αντισυμβαλλόμενο του δηλούντος. Μπορεί δε να αναφέρεται και στο πρόσωπο υπέρ του οποίου επέρχονται τα δικαιώματα από την εικονική δικαιοπραξία όταν συμβάλλεται αντί αυτού άλλο πρόσωπο με τη συμφωνία όλων των συμβαλλομένων, εικονικών και πραγματικών, ότι τα αποτελέσματα της συμβάσεως θα επέλθουν όχι υπέρ του φαινομενικώς συμβαλλομένου αλλά υπέρ του καλυπτομένου αληθινού.

Για την ακυρότητα, ως εικονικής, μιας σύμβασης, ουσιώδες στοιχείο είναι η γνώση και η συμφωνία όλων των, κατά το χρόνο της κατάρτισής της συμβαλλομένων, για το ότι η συναφθείσα σύμβαση είναι εικονική και δεν παράγει έννομες συνέπειες. Για την εικονικότητα δηλαδή, της δικαιοπραξίας αρκεί το γεγονός, ότι η δηλωθείσα βούληση των δικαιοπρακτούντων βαρύνεται με ελάττωμα, που συνίσταται στο ότι δεν αποσκοπεί πράγματι στην παραγωγή των εννόμων αποτελεσμάτων της δικαιοπραξίας που καταρτίζεται. 

Ως εκ τούτου, δεν είναι ανάγκη να προκύπτει ο σκοπός ή τα αίτια που οδήγησαν στην ελαττωματική αυτή δήλωση (ΑΠ 1995/2017). Η κατά τα άνω ακυρότητα της δικαιοπραξίας είναι απόλυτη, δηλαδή μπορεί να προταθεί από καθένα που έχει έννομο συμφέρον, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 180 ΑΚ και 68 και 70 ΚΠολΔ. 

Η εικονικότητα, εξάλλου, δεν εμποδίζεται, αν η δήλωση βούλησης έγινε ενώπιον συμβολαιογράφου, αφού αυτός είναι εντεταλμένος απλώς να πιστοποιεί τη δήλωση των δικαιοπρακτούντων, όπως αυτή εμφανίζεται εξωτερικά και όχι να συμπράττει με τη βούλησή του στη δικαιοπραξία.

Περιπτώσεις

Με βάση τα παραπάνω, ακόμη και η πώληση ακινήτου, η οποία έγινε χωρίς το σκοπό της μεταβίβασης της κυριότητάς του για την αιτία αυτή, είναι άκυρη και δεν παράγει έννομο αποτέλεσμα, διότι λείπει σοβαρή συναλλακτική πρόθεση. 

Ομοίως, και η σύμβαση δωρεάς ή η σύμβαση περί γονικής παροχής που καταρτίζονται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και στην οποία δωρεοδόχος ή εκείνος προς τον οποίο γίνεται η γονική παροχή, δεν είναι το φαινόμενο αλλά έτερο υποκρυπτόμενο πρόσωπο είναι έγκυρη και ισχύει υπέρ του καλυπτομένου προσώπου, η δε μεταγραφή του δωρητηρίου συμβολαίου ή της γονικής παροχής μετάγει την κυριότητα του ακινήτου στον δεύτερο ο οποίος δύναται να ζητήσει την αναγνώριση της κυριότητάς του κατά του μεταβιβάσαντος και του φαινομένου ως δωρεοδόχου ή και του ενός από αυτούς.

Εικονική Σύμβαση Μίσθωσης

Εξάλλου, σε περίπτωση καταχωρημένης (ακόμα και με συμβολαιογραφικό έγγραφο) συμβάσεως εκμισθώσεως ακινήτου, αν οι αντίστοιχες για τη μίσθωση δηλώσεις βουλήσεως, αφενός του εκμισθωτή και αφετέρου του μισθωτή ήταν εικονικές, υπό την έννοια ότι δεν έγιναν στα σοβαρά παρά μόνον έγιναν φαινομενικά, διότι οι βουλήσεις εκείνων ήταν, είτε να μην υπάρχει υποχρέωση του εκμισθωτή να παραδώσει το εκμισθούμενο ακίνητο και η υποχρέωση του μισθωτή να πληρώσει το μίσθωμα, είτε να μην υπάρχει μία μόνον από αυτές τις εκατέρωθεν υποχρεώσεις, η σύμβαση αυτή λόγω της εικονικότητας είναι άκυρη, θεωρούμενη γι’ αυτό ως μη γενόμενη.

Επίσης, από τις ανωτέρω διατάξεις προκύπτει περαιτέρω, ότι απόλυτη είναι η εικονικότητα της μισθώσεως, όταν αυτή δεν καλύπτει άλλη δικαιοπραξία, δηλαδή όταν οι δικαιοπρακτούντες δεν ήθελαν να επέλθει με τη δικαιοπραξία καμιά έννομη μεταβολή. Αντιθέτως, σχετική είναι η εικονικότητα, όταν η εικονική δικαιοπραξία καλύπτει άλλη δικαιοπραξία. Ακολούθως, έχει γίνει δεκτό ότι είναι εικονική η μίσθωση, η οποία έχει συναφθεί για καταστρατήγηση των δικαιωμάτων του νέου κτήτορα του μισθίου. 

Στοιχεία που μπορούν, σύμφωνα με την νομολογία) να οδηγήσουν στην εικονικότητα της μίσθωσης είναι: 

  • η μεγάλη, σε σχέση με τη συνηθιζόμενη στις συναλλαγές, διάρκειά της, 
  • η προκαταβολή μισθωμάτων πολλών μηνών, 
  • το μικρό μίσθωμα σε σχέση με το ελεύθερο της αγοράς, 
  • η μη καταβολή εγγύησης, 
  • η πρόβλεψη μικρής αναπροσαρμογής του μισθώματος. 

Η ανωτέρω ακυρότητα χωρεί ipso jure και δεν απαιτείται να κηρυχθεί με δικαστική απόφαση. Δεν αποκλείεται, όμως, εκείνος που έχει έννομο συμφέρον να ασκήσει σχετική αναγνωριστική αγωγή για να κηρυχθεί η ακυρότητα αυτή από το δικαστήριο.

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με τις μισθώσεις.