Πότε η Βραχυχρόνια Μίσθωση Γίνεται Νομικό Πρόβλημα για τον Επιχειρηματία: Τέσσερα Σημεία Τριβής μετά τις Αλλαγές 2025-2026
- Το πιο συχνό σημείο τριβής είναι η σύμβαση μίσθωσης με τον ιδιοκτήτη που υπογράφηκε πριν 5-10 χρόνια χωρίς ρητή πρόβλεψη υπεκμίσθωσης Airbnb, αποζημίωσης τροποποιήσεων, ή κατάστασης του ΑΜΑ στη λήξη.
- Η ΣτΕ 1905/2025 (Οκτώβριος 2025) απέκλεισε τον αυτόματο χαρακτηρισμό ακινήτου Airbnb ως τουριστικού καταλύματος, αλλά υποχρέωσε τις ΥΔΟΜ να διενεργούν αυτοψία ανά καταγγελία. Η μειοψηφία του ΣτΕ δίνει τα κριτήρια που μπορεί να υιοθετήσει η Ολομέλεια στη νέα δικάσιμο.
- Η ΣτΕ 601/2025 ακύρωσε ως ανυπόστατη την εγκύκλιο Ε.2024/2024 ΑΑΔΕ για το τέλος επιτηδεύματος 600€ ανά κατάλυμα και ο νομοθέτης απάντησε με το άρθρο 249 του Ν.5222/2025 που ξαναεπιβάλλει το ίδιο τέλος μέσω τυπικού νόμου.
- Η Οδηγία DAC7 ενεργοποίησε αυτόματη πληροφόρηση των φορολογικών αρχών απευθείας από Airbnb και Booking. Η διασταύρωση με Ε1 και Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής είναι ο λόγος που ο έλεγχος έρχεται ξαφνικά παρά τη φαινομενική συμμόρφωση.
- Το ΜΠρΑθ 1259/2019 παγίωσε τον τρόπο άμυνας έναντι αγωγής συνιδιοκτητών: τέσσερα σωρευτικά στοιχεία που, αν λείπουν από το business model, η ίδια απόφαση παύει να λειτουργεί ως ασπίδα.
Πότε η σύμβαση μίσθωσης γίνεται το πρώτο σημείο τριβής για τον υπεκμισθωτή Airbnb;
Ο επιχειρηματίας που έχει μισθώσει μακροχρόνια ένα ή περισσότερα ακίνητα και τα εκμεταλλεύεται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης ξεκινάει συχνά τη νομική του εμπλοκή όχι από τη Διοίκηση αλλά από τον ίδιο τον εκμισθωτή του. Τρία σημεία της αρχικής σύμβασης μίσθωσης καθορίζουν αν η επιχειρηματική του δραστηριότητα αντέχει στον χρόνο:
- η ρητή διατύπωση του δικαιώματος υπεκμίσθωσης,
- η ρύθμιση των τροποποιήσεων του μισθίου και
- η συμβατική αντιμετώπιση του Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ).
Η συντριπτική πλειονότητα των μακροχρόνιων συμβάσεων μίσθωσης που υπογράφηκαν πριν το 2020 περιλαμβάνει διατύπωση τύπου «επιτρέπεται η υπεκμίσθωση ή η παραχώρηση χρήσης σε τρίτο». Η νομολογία του Άρειου Πάγου έχει κρίνει επανειλημμένα ότι τέτοιοι όροι δεν καλύπτουν αυτομάτως μετατροπή της χρήσης σε επιχειρηματική εκμετάλλευση μέσω ψηφιακών πλατφορμών, ιδίως όταν συνδυάζονται με τροποποιήσεις του ακινήτου ή μεγάλη εναλλαγή ενοίκων. Η υπεκμίσθωση επαγγελματικής στέγης διέπεται από διαφορετικό καθεστώς απ’ ό,τι η απλή παραχώρηση χρήσης κατοικίας και ο νομικός χαρακτηρισμός κρίνεται από τα πραγματικά περιστατικά της κάθε υπόθεσης, όχι από τη λεκτική διατύπωση της σύμβασης.
Το δεύτερο κρίσιμο σημείο αφορά τις τροποποιήσεις του μισθίου. Ο μισθωτής που έχει επενδύσει σε ανακαίνιση ώστε το διαμέρισμα να ανταποκρίνεται στις προδιαγραφές του Ν.5170/2025 (φυσικός φωτισμός, αερισμός, κλιματισμός σε κάθε χώρο κύριας χρήσης) θεωρητικά δικαιούται αποζημίωση για τις επωφελείς δαπάνες και έχει δικαίωμα αφαίρεσης των κατασκευασμάτων κατά το άρθρο 591 ΑΚ, εφόσον υπάρχει ρητή συμβατική πρόβλεψη ή τουλάχιστον τεκμηριωμένη συναίνεση του εκμισθωτή. Χωρίς σαφή ρύθμιση, οι βελτιώσεις προσαυξάνουν την αξία του ακινήτου, εις βάρος του μισθωτή και ανοίγουν χώρο για διαφορά κατά τη λήξη ή την πρόωρη καταγγελία της εμπορικής μίσθωσης.
Το τρίτο και ίσως υποτιμημένο σημείο είναι το ΑΜΑ. Ο αριθμός μητρώου εκδίδεται στο όνομα του διαχειριστή του ακινήτου, ο οποίος κατά τον Ν.4446/2016 (άρθρο 111, όπως ισχύει μετά τον Ν.5073/2023) μπορεί να είναι κύριος, νομέας, επικαρπωτής, υπεκμισθωτής ή τρίτος. Όταν η σχέση τερματίζεται, ο ΑΜΑ δεν μεταβιβάζεται αυτόματα στον εκμισθωτή. Δημιουργείται διαφορά για το μητρώο, τις κρατήσεις που ήδη έχουν γίνει και την εμπορική αξία της αναγνωρισμένης παρουσίας στις πλατφόρμες. Η εμπειρία από υποθέσεις σύνταξης συμβάσεων διαχείρισης ακινήτων δείχνει ότι η ρητή πρόβλεψη του ΑΜΑ ως συμβατικού όρου εξοικονομεί δικαστική διαφορά που τυπικά κοστίζει περισσότερο από τη επιμέλεια της σύναψης.
Πώς θεμελιώνεται η άμυνα έναντι αγωγής συνιδιοκτητών μετά το ΜΠρΑθ 1259/2019;
Η απόφαση ΜΠρΑθ 1259/2019 είναι η πιο συχνά παρατιθέμενη πρωτόδικη απόφαση υπέρ της νομιμότητας της εκμετάλλευσης διαμερίσματος ως Airbnb. Η σημασία της δεν εξαντλείται στο διατακτικό. Έγκειται στο ότι αναδεικνύει συγκεκριμένη αμυντική γραμμή που οι περισσότεροι επιχειρηματίες δεν υιοθετούν ποτέ στο business model τους. Η νίκη της εναγομένης στηρίχθηκε σε τέσσερα στοιχεία που λειτούργησαν σωρευτικά.
- Πρώτον, το ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης μεταξύ εκμισθώτριας και διαχειρίστριας εταιρείας περιλάμβανε ρητό όρο τήρησης του κανονισμού πολυκατοικίας από τη μισθώτρια. Όχι γενικό «συμμόρφωση με τους νόμους», αλλά ονομαστική αναφορά στον κανονισμό και υποχρέωση δέσμευσης κάθε υπεκμισθωτή ή χρήστη.
- Δεύτερον, η διαχειρίστρια γνωστοποιούσε προκαταβολικά στους επισκέπτες, μέσω της ίδιας της ψηφιακής πλατφόρμας, τους βασικούς κανόνες (ώρες κοινής ησυχίας, απαγόρευση πάρτι και θορυβωδών εκδηλώσεων, απαγόρευση κατοικιδίων και καπνίσματος).
- Τρίτον, υπήρχε ορισμένο φυσικό πρόσωπο επαφής 24/7 με γνωστοποίηση του τηλεφώνου στη γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών (όχι ανώνυμο email πλατφόρμας αλλά διαθέσιμος υπεύθυνος).
- Τέταρτον, και ίσως το σημαντικότερο στη δίκη, αποδείχτηκε επί τόπου ανταπόκριση, καθώς όταν ένοικος ειδοποίησε για θόρυβο, ο υπεύθυνος μετέβη και διαπίστωσε ότι ο θόρυβος δεν προερχόταν από το ακίνητο. Αυτό βάρυνε σημαντικά στην απόρριψη της αγωγής.
Η ανάλυση της νομολογιακής τάσης στις βραχυχρόνιες μισθώσεις δείχνει ότι, όταν λείπει έστω ένα από τα παραπάνω τέσσερα, οι δικαστικές αποφάσεις μετατοπίζονται προς την αντίθετη κρίση: η ΕφΘεσ 986/2020 και η ΜΠρΘεσ 16158/2018 έχουν δεχτεί παύση εκμετάλλευσης βραχυχρόνιας μίσθωσης όταν ο κανονισμός συγκροτήματος επέτρεπε χρήση μόνο ως κατοικίες, ενώ η ΜΕφΑθ 4375/2023 ερμήνευσε αντίστοιχα κανονισμό πολυώροφου κτηρίου γραφείων και καταστημάτων.
Η διάκριση που πρακτικά έχει σημασία είναι αυτή μεταξύ εκμισθωτή και διαχειριστή: ο εκμισθωτής δεν φέρει αυτόματη ευθύνη για ενέργειες της μισθώτριας εταιρείας, αλλά μόνο αν στη σύμβαση έχει ρητά μεταβιβάσει το βάρος τήρησης κανονισμού στη διαχειρίστρια και έχει τεκμηριώσει εποπτεία της συμμόρφωσης.
Το στοιχείο που διαφοροποιείται είναι ο ίδιος ο κανονισμός κάθε πολυκατοικίας. Η ίδια συμπεριφορά κρίνεται διαφορετικά αν ο κανονισμός απαγορεύει χρήση «προσωρινής διαμονής» ρητά, αν αναφέρεται μόνο σε «οικοτροφεία», ή αν είναι σιωπηλός. Η διασταλτική ερμηνεία απαγορεύσεων από τα δικαστήρια δεν είναι εναιάια και αυτή η ανομοιομορφία είναι, ακριβώς, ο λόγος που η νομική κρίση χρειάζεται κατά περίπτωση.
Πώς αναδιοργανώνεται το business model μετά τη ΣτΕ 1905/2025;
Η απόφαση ΣτΕ 1905/2025 είναι μέχρι σήμερα η πιο σαφής τοποθέτηση του ανώτατου διοικητικού δικαστηρίου στο ζήτημα. Η πλειοψηφία απέρριψε τον αυτόματο χαρακτηρισμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης ως τουριστικής χρήσης κατά την πολεοδομική νομοθεσία, κρίνοντας ότι το ζήτημα είναι πραγματικό και απαιτεί αυτοψία ανά καταγγελία. Σε ζώνες αυστηρών χρήσεων, όπως η Πλάκα, οι παραδοσιακοί οικισμοί και οι περιοχές γενικής κατοικίας είναι αποκλειστικά πολεοδομικά καθεστώτα, το οποίο σημαίνει ότι η ΥΔΟΜ έχει πλέον ενεργοποιημένη υποχρέωση ελέγχου και δυνητικής σφράγισης κατά το άρθρο 22 παρ. 5 του Ν.1650/1986.
Η ερμηνευτική βάση του «πραγματικού ζητήματος» δεν παρέμεινε ωστόσο μονοσήμαντη. Στη σύνθεση μειοψήφησαν δύο σύμβουλοι, δηλώνοντας ότι κάθε βραχυχρόνια μίσθωση στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού προσιδιάζει σε τουριστική χρήση. Τα κριτήρια του σκεπτικού τους είναι συγκεκριμένα και αξίζει να καταγραφούν:
- εναλλαγή μεγάλου αριθμού διαφορετικών προσώπων σε σύντομο χρονικό διάστημα χωρίς σύνδεση με το αστικό περιβάλλον,
- παροχή υπηρεσιών αντίστοιχων με ξενοδοχειακό κατάλυμα (καθαριότητα, κλινοσκεπάσματα, υπηρεσίες υποδοχής) και
- ανάληψη ευθύνης σύνδεσης με δίκτυα κοινής ωφελείας από τον εκμεταλλευόμενο.
Η Ολομέλεια του ΣτΕ θα κληθεί στη νέα δικάσιμο να επιβεβαιώσει την πλειοψηφία ή να στραφεί προς τη μειοψηφία.
Η στρατηγική επιλογή για τον επιχειρηματία που τρέχει χαρτοφυλάκιο 4-5 ακινήτων σε ζώνες κατοικίας είναι αμυντική με ορίζοντα 6 μηνών. Πρακτικά: λογαριασμοί ΔΕΚΟ να είναι στο όνομα του ιδιοκτήτη και όχι της διαχειρίστριας εταιρείας, συμβατικός όρος στις παρεχόμενες υπηρεσίες ώστε να διακρίνονται από ξενοδοχειακές, τήρηση τεκμηρίωσης διαμονής (όχι «φιλοξενίας» με τουριστικό λεξιλόγιο), και αποφυγή συγκεντροποιημένου χαρτοφυλακίων στις ίδιες πολυκατοικίες ή Ο.Τ. Η Διοίκηση ήδη δείχνει ότι θα ασκήσει την αρμοδιότητα σφράγισης συστηματικά, καθώς η ΕΛΛΕΤ έχει υποβάλει δεκαέξι παρόμοιες αιτήσεις ακύρωσης σε ακίνητα της Πλάκας.
Η ΣτΕ 1903/2025 (δίδυμη της 1905/2025) αφορά διαφορετικό ακίνητο της ίδιας εταιρείας, με ίδιο ratio, και αναμένονται νέες προσφυγές για ζώνες γενικής κατοικίας στο 1ο Δημοτικό Διαμέρισμα Αθηνών και την Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης.
Πότε ο έλεγχος ΑΑΔΕ μετά το DAC7 ανατρέπει τη φαινομενική συμμόρφωση;
Ο επιχειρηματίας που πληρώνει εμπρόθεσμα τη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής μέσω της πλατφόρμας της ΑΑΔΕ, διαθέτει έγκυρους ΑΜΑ για όλα τα ακίνητα και υποβάλει σωστά το Ε1 του, εκπλήσσεται όταν λαμβάνει ξαφνικά πρόσκληση για παροχή στοιχείων ή απευθείας πρόστιμο. Η εξήγηση είναι η αυτόματη ανταλλαγή πληροφοριών DAC7. Η Οδηγία (ΕΕ) 2021/514 ενσωματωμένη στην ελληνική νομοθεσία με τον Ν.5047/2023, υποχρεώνει τις ψηφιακές πλατφόρμες να αναφέρουν ετησίως στις φορολογικές αρχές κάθε κράτους μέλους τα στοιχεία των hosts και τα έσοδά τους. Η πρώτη υποβολή αφορούσε τις συναλλαγές του 2023 και διενεργήθηκε εντός του πρώτου μήνα του 2024. Η διασταύρωση των στοιχείων της πλατφόρμας με το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής αποκαλύπτει αναντιστοιχίες που πριν παρέμεναν αόρατες.
Η αμυντική γραμμή είναι διπλή. Σε επίπεδο προδιαγραφών (Ν.5170/2025 άρθρο 3, σε ισχύ από 1.10.2025), τα κλιμακωτά πρόστιμα κινούνται από 5.000€ για παράβαση μέχρι 20.000€ για επανειλημμένη παράβαση ανά καταχωρημένο ακίνητο και η εγκύκλιος του Υπουργείου Τουρισμού 19231/19.09.2025 ορίζει τη διαδικασία ελέγχου με μικτά κλιμάκια ΑΑΔΕ-Τουρισμού. Σε επίπεδο μη εγγραφής ΑΜΑ ή παραβίασης ζώνης αναστολής, τα πρόστιμα ανέρχονται σε ποσοστό 50% του ακαθάριστου εισοδήματος με ελάχιστο 5.000€ ή 20.000€ αντίστοιχα.
Η ενδικοφανής προσφυγή ενώπιον της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών είναι υποχρεωτική πριν την προσφυγή στο διοικητικό δικαστήριο και πρέπει να ασκηθεί μέσα σε αυστηρές προθεσμίες, ενώ η απώλεια προθεσμίας ισοδυναμεί με απώλεια του ίδιου του δικαιώματος αμφισβήτησης.
Επιπλέον φορολογικός κίνδυνος προέρχεται από το τέλος επιτηδεύματος για νομικές οντότητες που εκμεταλλεύονται χαρτοφυλάκιο. Η ΣτΕ 601/2025 ακύρωσε ως μη νόμιμη, ανυπόστατη και ακυρωτέα την εγκύκλιο Ε.2024/2024 της ΑΑΔΕ που επέβαλλε αυτοτελές τέλος 600€ ανά κατάλυμα στις διαχειρίστριες εταιρείες, με την αιτιολογία ότι είχε κανονιστικό χαρακτήρα χωρίς δημοσίευση σε ΦΕΚ. Ο νομοθέτης απάντησε ταχύτατα με το άρθρο 249 του Ν.5222/2025, που ξαναεπιβάλλει το ίδιο τέλος μέσω τυπικού νόμου.
Η Ολομέλεια του ΣτΕ έχει επιληφθεί παραπομπή για την αρχική εγκύκλιο, αλλά η νέα νομοθετική ρύθμιση ανοίγει χωριστή γραμμή αμφισβήτησης συνταγματικότητας. Για τον επιχειρηματία που έχει ήδη καταβάλει το τέλος, η ανάκτηση εξαρτάται από αίτηση επιστροφής αχρεωστήτως καταβληθέντων και η σωστή timing της κίνησης απαιτεί παρακολούθηση των εξελίξεων στην Ολομέλεια.
Συχνές Ερωτήσεις
Επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση χωρίς ΑΜΑ;
Όχι. Η εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και η απόκτηση ΑΜΑ είναι υποχρεωτική κατά το άρθρο 111 παρ. 2 του Ν.4446/2016, όπως ισχύει. Η μη εγγραφή ή η διενέργεια κράτησης χωρίς ΑΜΑ συνεπάγεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο 50% του ακαθάριστου εισοδήματος με ελάχιστο 5.000€ ανά ακίνητο, διπλασιαζόμενο σε υποτροπή και τετραπλασιαζόμενο σε δεύτερη υποτροπή. Ο ΑΜΑ συνδέεται με τον διαχειριστή και όχι αυτόματα με το ακίνητο, οπότε η μεταβίβαση ή κληρονομιά απαιτεί ξεχωριστή ρύθμιση.
Τι ισχύει για τη ζώνη αναστολής στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη το 2026;
Για το 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων, η αναστολή νέων εγγραφών στο Μητρώο παρατάθηκε μέχρι 31.12.2026 με την ΚΥΑ 225563 ΕΞ 2025. Στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης, αντίστοιχη αναστολή ισχύει από 1.3.2026.
Μπορεί συνιδιοκτήτης να ζητήσει παύση της βραχυχρόνιας μίσθωσης διαμερίσματος γείτονα;
Ναι, μπορεί να ασκήσει αγωγή για παύση της προσβολής δικαιώματος κυριότητας ή για παράβαση κανονισμού πολυκατοικίας, με βάση τις διατάξεις του Ν.3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ. Η έκβαση εξαρτάται από το πραγματικό περιεχόμενο του κανονισμού, την ύπαρξη οχλήσεων που αποδεικνύονται και τη συμμόρφωση του εκμισθωτή ή διαχειριστή με υποχρεώσεις ενημέρωσης και τήρησης κανόνων.
Πώς πρέπει να αντιδράσει ο επιχειρηματίας σε αυτοψία ΥΔΟΜ;
Η αυτοψία διενεργείται κατά την ΚΥΑ 44242/2361/1989 από δύο υπαλλήλους της πολεοδομικής υπηρεσίας με σύνταξη έκθεσης. Η έκθεση πρέπει να γνωστοποιείται στον διαχειριστή και υπάρχει δυνατότητα υποβολής ένστασης κατά της απόφασης σφράγισης μέσα σε αυστηρή προθεσμία. Η νομική παρέμβαση είναι κρίσιμη ήδη στο στάδιο της αυτοψίας, καθώς η σύνταξη της έκθεσης μπορεί να αμφισβητηθεί, αν δεν περιγράφει επαρκώς τα πραγματικά στοιχεία που στηρίζουν τον χαρακτηρισμό σε τουριστικό κατάλυμα κατά την έννοια της πολεοδομικής νομοθεσίας.
Πρακτικές Επισημάνσεις
Έλεγχος της 10ετούς σύμβασης μίσθωσης πριν την επόμενη επένδυση: Η ρητή πρόβλεψη υπεκμίσθωσης μέσω ψηφιακών πλατφορμών, η ρύθμιση αποζημίωσης τροποποιήσεων και η συμβατική κατάσταση του ΑΜΑ καθορίζουν αν η υπάρχουσα επένδυση παραμένει βιώσιμη ή εκτίθεται σε καταγγελία.
Θωράκιση κατά τη ΜΠρΑθ 1259/2019: Ρητός όρος τήρησης κανονισμού πολυκατοικίας στο συμφωνητικό υπεκμίσθωσης, γνωστοποίηση κανόνων στους επισκέπτες μέσω της πλατφόρμας, ορισμός φυσικού προσώπου επαφής 24/7 με γνωστοποίηση στη γενική συνέλευση και τεκμηρίωση επί τόπου ανταπόκρισης σε παράπονα.
Διατήρηση τεκμηριωμένου αρχείου επικοινωνίας με ΑΑΔΕ και Υπουργείο Τουρισμού: Η αρχειοθέτηση των κρατήσεων ανά ακίνητο, η τήρηση αντιγράφων Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής, και η παρακολούθηση των διασταυρώσεων DAC7 μέσω της εφαρμογής της ΑΑΔΕ είναι το πρώτο επίπεδο τεκμηρίωσης για κάθε ενδικοφανή προσφυγή ή προσφυγή στο διοικητικό δικαστήριο.
Παρακολούθηση εκκρεμοδικίας στην Ολομέλεια του ΣτΕ: Τόσο η Ολομέλεια για την παραπομπή της ΣτΕ 601/2025 όσο και η νέα δικάσιμος για τις ΣτΕ 1903 και 1905/2025 αναμένονται να καθορίσουν το πλαίσιο για τα επόμενα έτη. Η ενημέρωση δεν είναι ακαδημαϊκή. Επηρεάζει τη στρατηγική timing αιτημάτων επιστροφής αχρεωστήτως καταβληθέντων και την επιλογή αμυντικής γραμμής σε εκκρεμείς διοικητικούς ελέγχους.
Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 20 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα που αφορά στην βραχυχρόνια μίσθωση.