Επαγγελματικές & Εμπορικές Μισθώσεις – Νομικός Οδηγός Για Επιχειρήσεις
Σύνοψη: Η επαγγελματική (εμπορική) μίσθωση διέπεται από το άρθρο 13 του Ν. 4242/2014, σε συνδυασμό με το ΠΔ 34/1995 και τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα. Οι «νέες» μισθώσεις (από 28.02.2014) έχουν ελάχιστη διάρκεια τριών ετών αναγκαστικού δικαίου, ελευθέρως διαμορφούμενο μίσθωμα, νόμιμη ετήσια αναπροσαρμογή 75% του ΔΤΚ και προσωρινό πλαφόν 3% για το 2026 (Ν. 5255/2025). Η καταγγελία γίνεται εγγράφως με τρίμηνη προθεσμία. Από 1.10.2026 η ηλεκτρονική πληρωμή μισθώματος καθίσταται υποχρεωτική (Ν. 5222/2025). Οι «παλαιές» μισθώσεις, που συνήφθησαν πριν τις 28.02.2014, εξακολουθούν να υπόκεινται σε διαφορετικό καθεστώς, με ελάχιστη δωδεκαετή διάρκεια.
Τι ισχύει σήμερα στις επαγγελματικές μισθώσεις;
Η επαγγελματική (εμπορική) μίσθωση είναι σύμβαση μίσθωσης ακινήτου που στεγάζει εμπορική ή επαγγελματική δραστηριότητα και διέπεται κυρίως από το άρθρο 13 του Ν. 4242/2014, το ΠΔ 34/1995 και τον Αστικό Κώδικα. Η ελάχιστη νόμιμη διάρκεια είναι τριετής για τις νέες μισθώσεις και δωδεκαετής για τις παλαιές.
Το νομοθετικό πλαίσιο των τελευταίων ετών έχει απομακρυνθεί ουσιωδώς από το προστατευτικό καθεστώς του παρελθόντος. Με τον Ν. 4242/2014 καταργήθηκαν για τις νέες μισθώσεις οι παλαιότερες ρυθμίσεις περί ιδιόχρησης, ανοικοδόμησης και αποζημίωσης άυλης εμπορικής αξίας. Η συμβατική ελευθερία είναι σήμερα ευρύτατη: το ύψος του μισθώματος, η διάρκεια άνω της τριετίας, η αναπροσαρμογή, η εγγύηση και οι προϋποθέσεις λύσης ορίζονται σε σημαντικό βαθμό από τα ίδια τα μέρη.
Ποιο είναι το ισχύον νομικό πλαίσιο;
Το πλαίσιο των επαγγελματικών μισθώσεων διαμορφώνεται από συνδυασμό προ-Ν. 4242/2014 διατάξεων που εξακολουθούν να ισχύουν για τις παλαιές μισθώσεις και νεότερων ρυθμίσεων που εφαρμόζονται στις νέες:
- Αστικός Κώδικας, άρθρα 574 επ.: Γενικές διατάξεις περί μίσθωσης πράγματος. Εφαρμόζονται συμπληρωματικά τόσο στις παλαιές όσο και στις νέες εμπορικές μισθώσεις.
- ΠΔ 34/1995: Κωδικοποίηση του Ν. 813/1978 περί εμπορικών μισθώσεων. Καθορίζει το πεδίο εφαρμογής και το ειδικό προστατευτικό καθεστώς για τις παλαιές μισθώσεις.
- Ν. 4242/2014, άρθρο 13: Αναμορφώνει ριζικά το πλαίσιο για μισθώσεις που συνάπτονται από 28.02.2014 και εξής. Καθορίζει τριετή ελάχιστη διάρκεια και τρίμηνη προθεσμία καταγγελίας.
- Ν. 5007/2022, άρθρο 96: Εισάγει πλαφόν στην ετήσια αναπροσαρμογή μισθώματος. Η εφαρμογή του παρατάθηκε για το 2026 με τον Ν. 5255/2025 (άρθρο 59) σε ποσοστό 3% επί του μισθώματος του 2025.
- Ν. 5222/2025, άρθρο 210: Καθιερώνει υποχρεωτική ηλεκτρονική (τραπεζική) πληρωμή μισθωμάτων κατοικιών και επαγγελματικών χώρων. Η ισχύς της ρύθμισης έχει μετατεθεί στην 1.10.2026.
Ποια ακίνητα και χρήσεις καλύπτει η επαγγελματική μίσθωση;
Επαγγελματική (εμπορική) είναι η μίσθωση ακινήτου που συνάπτεται για την άσκηση σε αυτό εμπορικών πράξεων ή επαγγελματικής δραστηριότητας (άρθρο 1 παρ. 1 ΠΔ 34/1995). Καθοριστικό κριτήριο είναι η πραγματική χρήση του μισθίου, ανεξαρτήτως αν ο εκμισθωτής είναι φυσικό ή νομικό πρόσωπο.
Στο πεδίο εφαρμογής εμπίπτουν ενδεικτικά μισθώσεις καταστημάτων λιανικής και χονδρικής πώλησης, καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος, γραφείων, ιατρείων, φαρμακείων, εργαστηρίων, καθώς και βοηθητικών χώρων (αποθηκών) που εξυπηρετούν τους ανωτέρω χώρους.
Εξαιρούνται και ρυθμίζονται από ειδικές διατάξεις: οι μισθώσεις κινητών πραγμάτων ακόμη και αν χρησιμοποιούνται για επαγγελματικούς σκοπούς, η αγρομίσθωση, η χρονομεριστική μίσθωση (time-sharing), οι βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb (Ν. 4446/2016 και Ν. 5170/2025), καθώς και οι μισθώσεις σε χώρους πανεπιστημιακών και τεχνολογικών ιδρυμάτων (άρθρο 4 παρ. 1 περ. η ΠΔ 34/1995, βλ. ΑΠ 1599/2024).
Ποια η διαφορά παλαιών και νέων εμπορικών μισθώσεων;
Ο Ν. 4242/2014 δημιούργησε δύο διακριτά νομικά καθεστώτα. Οι «παλαιές» μισθώσεις, που συνήφθησαν πριν τις 28.02.2014, εξακολουθούν να διέπονται από το ΠΔ 34/1995 με ελάχιστη δωδεκαετή διάρκεια, αποζημίωση για άυλη εμπορική αξία (όπου ισχύει) και ειδικούς λόγους καταγγελίας. Οι «νέες» μισθώσεις διέπονται κατά κύριο λόγο από τις γενικές διατάξεις του ΑΚ και τις περιορισμένες αναγκαστικές ρυθμίσεις του άρθρου 13 Ν. 4242/2014. Η προστασία του μισθωτή στις νέες μισθώσεις εξαρτάται κατά βάση από τη σύμβαση και τις γενικές ρήτρες του ΑΚ (281, 288, 388).
| Στοιχείο | Παλαιές (πριν 28.02.2014) | Νέες (από 28.02.2014) |
|---|---|---|
| Ελάχιστη διάρκεια | 12 έτη | 3 έτη |
| Καταγγελία μεταμέλειας μισθωτή | Επιτρεπτή μετά το 1ο έτος (άρθρο 43 ΠΔ 34/1995) | Δεν εφαρμόζεται (ΑΠ 971/2022) |
| Ιδιόχρηση/ανοικοδόμηση εκμισθωτή | Λόγοι καταγγελίας με αποζημίωση | Καταργήθηκαν |
| Αποζημίωση άυλης εμπορικής αξίας | 24 μηνιαία μισθώματα κατά τη λήξη της 12ετίας | Καταργήθηκε |
| Καταγγελία μετά τη λήξη | Ειδικές διατάξεις ΠΔ 34/1995 | Έγγραφη, λύση 3 μήνες μετά την κοινοποίηση |
Πόσο διαρκεί η νέα επαγγελματική μίσθωση και τι ισχύει για τη δέσμευση των μερών;
Κατά το άρθρο 13 παρ. 1 εδ. α Ν. 4242/2014, οι νέες εμπορικές μισθώσεις ισχύουν τουλάχιστον για τρία έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο. Η τριετής διάρκεια είναι αναγκαστικού δικαίου και δεσμεύει αμφότερα τα μέρη. Συμφωνία για διάρκεια μικρότερη της τριετίας μετατρέπεται εκ του νόμου σε τριετή.
Αν τα μέρη συμφωνήσουν ελεύθερα μεγαλύτερη διάρκεια (π.χ. εξαετία, εννεαετία), ισχύει ο μεγαλύτερος χρόνος, ο οποίος δεσμεύει και τις δύο πλευρές. Συνεπώς, κανένα μέρος δεν δικαιούται μονομερή αποδέσμευση πριν τη λήξη της συμφωνημένης διάρκειας, εκτός αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις νόμιμης καταγγελίας.
Η ασύμμετρη δέσμευση στην πράξη
Συχνό πρακτικό ζήτημα είναι αν επιτρέπεται η διαφοροποιημένη δέσμευση των μερών. Τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν διακριτή δέσμευση ανά πλευρά, υπό τον όρο ότι κανένα δεν δεσμεύεται για χρόνο μικρότερο της νόμιμης τριετίας. Σε μισθώσεις εννεαετούς διάρκειας, ένα συνήθες σχήμα είναι ο μισθωτής να αναλαμβάνει τριετή δέσμευση και ο εκμισθωτής να δεσμεύεται για ολόκληρη την εννεαετία, ώστε να εξασφαλίζεται μακρά χρήση με παράλληλη ευελιξία αποχώρησης για τον μισθωτή σε δυσμενή εξέλιξη.
Κατάργηση του δικαιώματος μεταμέλειας
Με την ΑΠ 971/2022 κρίθηκε ότι το παλαιό «δικαίωμα μεταμέλειας» του μισθωτή (άρθρο 43 ΠΔ 34/1995, όπως αντικαταστάθηκε με τον Ν. 3853/2010) δεν εφαρμόζεται στις μισθώσεις που συνάπτονται υπό το καθεστώς του Ν. 4242/2014. Ο μισθωτής δεν δικαιούται πλέον αναιτιολόγητη αποδέσμευση μετά την πάροδο ενός έτους και η νόμιμη τριετής (ή μεγαλύτερη συμβατική) δέσμευση ισχύει απαρέγκλιτα. Πρόωρη μονομερής αποχώρηση χωρίς νόμιμο λόγο γεννά υποχρέωση καταβολής μισθωμάτων μέχρι τη λήξη της μίσθωσης (βλ. αναλυτικά για τη πρόωρη αποχώρηση μισθωτή και τις συνέπειές της).
Πώς ορίζεται και πώς αναπροσαρμόζεται το μίσθωμα;
Το ύψος του μισθώματος ορίζεται ελεύθερα από τα μέρη (ΑΚ 361). Ομοίως, η ετήσια αναπροσαρμογή καθορίζεται συμβατικά. Στις περισσότερες σύγχρονες συμβάσεις περιλαμβάνεται ρήτρα τιμαριθμικής αναπροσαρμογής με βάση τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (ΔΤΚ) ή σταθερή ετήσια προσαύξηση.
Σε περίπτωση που δεν υπάρχει σχετικός συμβατικός όρος, η αναπροσαρμογή γίνεται εκ του νόμου σε ποσοστό 75% του ετήσιου ΔΤΚ, όπως ανακοινώνεται από την Ελληνική Στατιστική Αρχή (ΕΛΣΤΑΤ).
Πέραν της συμβατικής αναπροσαρμογής, κάθε μέρος δύναται να ζητήσει δικαστική αναπροσαρμογή κατά τον ΑΚ 388 (απρόοπτη μεταβολή συνθηκών), εφόσον συντρέχει ουσιώδης και απρόβλεπτη μεταβολή που ανατρέπει τη βάση της σύμβασης. Με την ΑΠ 399/2023 επιβεβαιώθηκε ότι οι γενικές διατάξεις περί ελαττωμάτων του μισθίου (ΑΚ 576 επ.) εφαρμόζονται πλήρως και στις εμπορικές μισθώσεις κατ’ άρθρο 44 ΠΔ 34/1995, παρέχοντας στον μισθωτή δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής μισθώματος σε περίπτωση πραγματικών ελαττωμάτων.
Πλαφόν αναπροσαρμογής 3% για το 2026
Με τον Ν. 5007/2022 (άρθρο 96) θεσπίσθηκε ανώτατο όριο ετήσιας αναπροσαρμογής μισθώματος για τις εμπορικές μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του ΠΔ 34/1995. Η ρύθμιση παρατείνεται έκτοτε διαδοχικά. Με το άρθρο 59 του Ν. 5255/2025 παρατάθηκε εκ νέου για το έτος 2026: η ετήσια αναπροσαρμογή δεν μπορεί να υπερβεί το 3% επί του μισθώματος του 2025, για το διάστημα 1.1.2026 έως 31.12.2026.
Από το πλαφόν εξαιρούνται μισθώσεις με εκμισθωτή Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας, εταιρεία που ανήκει σε Οργανισμό Εναλλακτικών Επενδύσεων, επιχείρηση εκμετάλλευσης εμπορικού κέντρου επιφανείας τουλάχιστον 15.000 τ.μ., καθώς και εταιρείες που ανήκουν κατά 100% στο Δημόσιο και τις θυγατρικές τους. Η ρύθμιση αφορά μόνο τις αυτόματες (βάσει ΔΤΚ ή σύμβασης) αναπροσαρμογές και δεν θίγει τη δικαστική αναπροσαρμογή κατ’ ΑΚ 388 ή 288.
Ποιες υποχρεώσεις έχει ο εκμισθωτής;
Από τις διατάξεις των άρθρων 574-578 ΑΚ, που εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις, ο εκμισθωτής υποχρεούται να παραδώσει το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να το διατηρεί σε κατάλληλη κατάσταση καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης. Ευθύνεται για τα πραγματικά και νομικά ελαττώματα του μισθίου, καθώς και για την έλλειψη συμφωνημένων ιδιοτήτων (ΑΚ 576, 577).
Σε περίπτωση ελαττωμάτων, ο μισθωτής δικαιούται μείωση ή μη καταβολή μισθώματος για όσο χρόνο παρεμποδίζεται η χρήση, αποζημίωση εφόσον ο εκμισθωτής ευθύνεται για το ελάττωμα ή καταγγελία της μίσθωσης εφόσον ο εκμισθωτής δεν αποκαταστήσει εγκαίρως τη χρήση (ΑΚ 585). Τα δικαιώματα αυτά είναι αναγκαστικού δικαίου και δεν επιτρέπεται η εκ των προτέρων παραίτηση. Η νομολογιακή πρακτική, στις περιπτώσεις που έχω χειριστεί ως δικηγόρος εμπορικού δικαίου, δείχνει ότι η σαφής προσυμβατική περιγραφή της κατάστασης του μισθίου περιορίζει σημαντικά τις διαφορές που γεννώνται από ισχυρισμούς για ελαττώματα.
Ποιες υποχρεώσεις έχει ο μισθωτής;
Η κύρια υποχρέωση του μισθωτή είναι η εμπρόθεσμη καταβολή του μισθώματος (ΑΚ 574, 595), χωρίς όχληση, στην προθεσμία που ορίζει η σύμβαση. Υπαίτια καθυστέρηση γεννά δικαίωμα του εκμισθωτή για καταγγελία της μίσθωσης (ΑΚ 597).
Επιπλέον, ο μισθωτής οφείλει να κάνει χρήση του μισθίου σύμφωνα με τη σύμβαση και να μην μεταβάλλει μονομερώς τη χρήση (ΑΚ 594), να γνωστοποιεί αμελλητί στον εκμισθωτή κάθε ελάττωμα ή κίνδυνο (ΑΚ 590), και να αποδώσει το μίσθιο κατά τη λήξη στην κατάσταση που το παρέλαβε, με εξαίρεση τις φθορές από τη συνήθη χρήση (ΑΚ 599).
Υποχρεωτική ηλεκτρονική πληρωμή μισθώματος από 1.10.2026
Με το άρθρο 210 του Ν. 5222/2025 καθιερώνεται υποχρεωτική πληρωμή μισθωμάτων κατοικιών και επαγγελματικών χώρων μέσω τραπεζικού λογαριασμού του εκμισθωτή. Η αρχικά οριζόμενη ημερομηνία εφαρμογής (1.4.2026) μετατέθηκε στην 1.10.2026 λόγω τεχνικών και λειτουργικών προβλημάτων.
Από την 1.10.2026 η πληρωμή σε μετρητά παύει να αναγνωρίζεται φορολογικά. Κάθε νέα ή ανανεωμένη μίσθωση πρέπει να περιλαμβάνει ρητή ρήτρα τραπεζικής πληρωμής. Ο τραπεζικός λογαριασμός πρέπει να είναι στο όνομα του ιδιοκτήτη και να έχει δηλωθεί στην ΑΑΔΕ. Δεν επιτρέπεται πληρωμή σε λογαριασμό τρίτου (πληρεξούσιου, συγγενή, εταιρείας διαχείρισης), διότι δεν μπορεί να ταυτοποιηθεί ότι το ποσό κατευθύνεται στον εκμισθωτή.
Οι συνέπειες μη συμμόρφωσης είναι ουσιώδεις. Για τις επιχειρήσεις, επαγγελματικά ενοίκια που δεν καταβάλλονται μέσω τράπεζας δεν εκπίπτουν από τα ακαθάριστα έσοδα, με άμεση αύξηση της φορολογητέας βάσης. Για τους εκμισθωτές, χάνεται η αυτόματη έκπτωση 5% στο ακαθάριστο εισόδημα από ενοίκια. Καθυστέρηση ή άρνηση ηλεκτρονικής πληρωμής εξομοιώνεται με μη καταβολή μισθώματος, με τις προβλεπόμενες νομικές συνέπειες (καταγγελία, διαταγή απόδοσης, διαταγή πληρωμής).
Πώς κατανέμονται οι δαπάνες και οι βελτιώσεις στο μίσθιο;
Οι αναγκαίες δαπάνες για τη συντήρηση του μισθίου βαρύνουν κατ’ αρχήν τον εκμισθωτή (ΑΚ 591). Οι ωφέλιμες (βελτιωτικές) δαπάνες, που ο μισθωτής πραγματοποιεί χωρίς τη συναίνεση του εκμισθωτή, δεν γεννούν δικαίωμα αποζημίωσης, εκτός αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού (ΑΚ 904 επ.).
Στην πράξη, η κατανομή δαπανών ρυθμίζεται αναλυτικά στη σύμβαση. Συνηθέστατα, ο μισθωτής αναλαμβάνει το κόστος εσωτερικής διαρρύθμισης (fit-out), ενώ ο εκμισθωτής φέρει την ευθύνη για κατασκευαστικά ελαττώματα και κοινόχρηστες εγκαταστάσεις. Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται η ρήτρα «παράδοσης σε αρχική κατάσταση» κατά τη λήξη: αν δεν οριοθετηθεί με σαφήνεια ως προς τη φυσιολογική φθορά, ενδέχεται να επιβαρύνει σημαντικά τον μισθωτή κατά την έξοδο.
Πώς ρυθμίζεται η εγγυοδοσία στην επαγγελματική μίσθωση;
Η καταβολή εγγύησης (εγγυοδοσίας) αποτελεί συνήθη εμπορική πρακτική, χωρίς να προβλέπεται υποχρεωτικά από τον νόμο. Το ύψος της, ο τρόπος αναπροσαρμογής της και οι όροι επιστροφής της ρυθμίζονται αποκλειστικά από τη σύμβαση (ΑΚ 361). Η αξίωση επιστροφής γίνεται ληξιπρόθεσμη με τη λήξη της μίσθωσης, εφόσον ο εκμισθωτής δεν διατηρεί ενεργές απαιτήσεις για μισθώματα ή αποζημίωση ζημιών στο μίσθιο και εφόσον δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά. Οι μορφές της εγγυοδοσίας (χρηματική, εγγυητική επιστολή τραπέζης, ενέχυρο, εγγυητής τρίτος) και οι όροι κατάπτωσης αναλύονται διεξοδικά στο dedicated άρθρο.
Είναι υποχρεωτικός ο έγγραφος τύπος της σύμβασης;
Η σύμβαση εμπορικής μίσθωσης δεν υπόκειται σε συστατικό έγγραφο τύπο και δύναται να καταρτισθεί προφορικά. Η έγγραφη κατάρτιση έχει όμως καίρια αποδεικτική σημασία και αποτελεί την κανονικότητα στη συναλλακτική πρακτική.
Με την ΑΠ 639/2023 επανελήφθη η πάγια θέση ότι, ακόμη και αν η σύμβαση καταρτίσθηκε εγγράφως και τα μέρη συμφώνησαν ότι κάθε τροποποίηση θα γίνεται εγγράφως, μπορεί να τροποποιηθεί με νεότερη σιωπηρή συμφωνία· η νεότερη συμφωνία καταργεί και τον όρο περί εγγράφου τύπου (ομοίως ΑΠ 130/2019). Η νομολογιακή αυτή θέση έχει σημαντικές πρακτικές συνέπειες για όσες μισθώσεις συνεχίζουν τη λειτουργία τους με σιωπηρή τροποποίηση όρων (π.χ. προφορική μείωση μισθώματος σε δύσκολες περιόδους που εφαρμόζεται στην πράξη).
Η υποβολή ηλεκτρονικής δήλωσης μίσθωσης στη ΓΓΠΣ (μέσω ΑΑΔΕ) αποτελεί φορολογική υποχρέωση, όχι συστατικό τύπο. Η παράλειψή της δεν θίγει το κύρος της σύμβασης, αλλά μπορεί να γεννήσει φορολογικές κυρώσεις και αδυναμία νόμιμης έκπτωσης μισθωμάτων.
Πώς λύεται και πώς καταγγέλλεται η εμπορική μίσθωση;
Η εμπορική μίσθωση λύεται με τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου ή της νόμιμης τριετίας, με νεότερη συμφωνία των μερών αποδεικνυόμενη με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, ή με καταγγελία μετά τη λήξη, της οποίας τα αποτελέσματα επέρχονται τρεις μήνες μετά την κοινοποίηση. Στις νέες μισθώσεις η καταγγελία γίνεται πάντοτε εγγράφως.
Αν μετά τη λήξη ο μισθωτής εξακολουθεί τη χρήση χωρίς εναντίωση του εκμισθωτή, επέρχεται σιωπηρή αναμίσθωση αορίστου χρόνου (ΑΚ 611). Η υπομίσθωση και υπεκμίσθωση ρυθμίζεται από τη σύμβαση σε συνδυασμό με τα άρθρα 593 ΑΚ και 11 ΠΔ 34/1995.
Πέραν των ανωτέρω, διαρκής ενοχική σχέση όπως η εμπορική μίσθωση μπορεί να καταγγελθεί ανά πάσα στιγμή για σπουδαίο λόγο (γενική αρχή που συνάγεται από τα άρθρα 281, 288, 588, 672, 752 και 766 ΑΚ). Με την ΑΠ 378/2023, η οποία επαναλαμβάνει την πάγια αυτή θέση με αναφορές σε ΑΠ 23/2023, 928/2020 και 1255/2019, διευκρινίζεται ότι τα περιστατικά που συνιστούν σπουδαίο λόγο δεν αποκλείεται να βρίσκονται και στη σφαίρα επιρροής του ίδιου του καταγγέλλοντος.
Σε περίπτωση πλειστηριασμού του μισθωμένου ακινήτου, ο υπερθεματιστής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση κατά το άρθρο 1009 ΚΠολΔ, όπως αντικαταστάθηκε με τον Ν. 4842/2021 (ισχύς από 1.1.2022). Η μίσθωση λύεται έξι μήνες μετά την καταγγελία.
Οι ειδικοί λόγοι καταγγελίας από εκμισθωτή ή μισθωτή και η διαδικασία απόδοσης μισθίου (διαταγή απόδοσης, διαταγή πληρωμής) αναλύονται διεξοδικά στο dedicated άρθρο για την καταγγελία.
Πώς επιλύονται οι μισθωτικές διαφορές;
Οι μισθωτικές διαφορές εκδικάζονται κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών (ΚΠολΔ 614 επ.).
Αρμόδιο είναι κατά κανόνα το Μονομελές Πρωτοδικείο της τοποθεσίας του μισθίου.
Συχνές ερωτήσεις (FAQ)
Πόσο διαρκεί η νέα επαγγελματική μίσθωση;
Οι νέες εμπορικές μισθώσεις (από 28.02.2014) έχουν ελάχιστη διάρκεια τριών ετών αναγκαστικού δικαίου, βάσει του άρθρου 13 παρ. 1 Ν. 4242/2014. Αν τα μέρη συμφωνήσουν μεγαλύτερη διάρκεια, ισχύει ο μεγαλύτερος χρόνος και δεσμεύει αμφότερα τα μέρη. Καμία πρόωρη αποδέσμευση δεν επιτρέπεται χωρίς νόμιμο λόγο καταγγελίας ή σπουδαίο λόγο.
Πώς αναπροσαρμόζεται το μίσθωμα το 2026;
Για τις εμπορικές μισθώσεις που υπάγονται στο πεδίο εφαρμογής του ΠΔ 34/1995, η ετήσια αναπροσαρμογή για το 2026 δεν μπορεί να υπερβεί το 3% επί του μισθώματος του 2025 (άρθρο 96 Ν. 5007/2022, όπως παρατάθηκε με τον Ν. 5255/2025). Το πλαφόν δεν εφαρμόζεται σε μισθώσεις με εκμισθωτή ΑΕΕΑΠ, ΟΕΕ, εμπορικά κέντρα άνω των 15.000 τ.μ. και εταιρείες 100% του Δημοσίου.
Μπορεί ο μισθωτής να αποχωρήσει από το μίσθιο πριν από τη λήξη;
Στις νέες εμπορικές μισθώσεις, η μονομερής πρόωρη αποχώρηση χωρίς νόμιμο λόγο δεν λύνει τη μίσθωση. Ο μισθωτής εξακολουθεί να οφείλει τα μισθώματα μέχρι τη λήξη. Νόμιμη πρόωρη αποδέσμευση είναι δυνατή μόνο για σπουδαίο λόγο (ΑΚ 281, 288 και ειδικότερες διατάξεις) ή για συμβατικό λόγο που έχει ρητά προβλεφθεί.
Είναι υποχρεωτικός ο γραπτός τύπος της σύμβασης;
Όχι. Η σύμβαση εμπορικής μίσθωσης δεν υπόκειται σε συστατικό έγγραφο τύπο και είναι έγκυρη και χωρίς γραπτή αποτύπωση. Η έγγραφη κατάρτιση έχει αποδεικτική σημασία και αποτελεί την κανονικότητα στη συναλλακτική πρακτική. Η ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ είναι φορολογική υποχρέωση, όχι συστατικός τύπος.
Από πότε γίνεται υποχρεωτική η ηλεκτρονική πληρωμή ενοικίου;
Η υποχρεωτική πληρωμή μισθωμάτων μέσω τραπεζικού λογαριασμού του εκμισθωτή τίθεται σε ισχύ από 1.10.2026 (άρθρο 210 Ν. 5222/2025, μετάθεση από την αρχικά οριζόμενη 1.4.2026). Από εκείνη την ημερομηνία, η πληρωμή σε μετρητά παύει να αναγνωρίζεται φορολογικά και τα επαγγελματικά ενοίκια που δεν καταβάλλονται μέσω τράπεζας δεν εκπίπτουν από τα ακαθάριστα έσοδα της επιχείρησης.
Πρακτικές Επισημάνσεις
Διάρκεια προσαρμοσμένη στην επένδυση: Ο μισθωτής που σχεδιάζει σημαντική επένδυση στο μίσθιο (διαρρύθμιση, εξοπλισμό, branding) πρέπει να διαπραγματευθεί δέσμευση εκμισθωτή μεγαλύτερη της τριετίας. Η νόμιμη τριετία σπανίως αρκεί για απόσβεση επαγγελματικού fit-out. Ασύμμετρη δέσμευση (τριετία για μισθωτή, εννεαετία για εκμισθωτή) είναι έγκυρη και νομικά αξιοποιήσιμη.
Ρήτρα αναπροσαρμογής: Η σύμβαση πρέπει να ρυθμίζει ρητά τον τρόπο αναπροσαρμογής, το ποσοστό και τη βάση υπολογισμού. Σε περιβάλλον υψηλού πληθωρισμού, σκόπιμη είναι η συμπερίληψη ρήτρας ανώτατου ορίου (cap) ή κλιμακωτής αναπροσαρμογής, ώστε να αποφεύγονται απρόβλεπτες αυξήσεις και ένδικη αντιπαράθεση κατά τον ΑΚ 388.
Έγγραφος τύπος και αποδεικτική σαφήνεια: Παρά την έλλειψη συστατικού τύπου, η σύμβαση πρέπει να ρυθμίζει αναλυτικά τη χρήση, διάρκεια, μίσθωμα, αναπροσαρμογή, εγγύηση, δαπάνες και προϋποθέσεις καταγγελίας. Κάθε τροποποίηση πρέπει να αποτυπώνεται εγγράφως, παρά το γεγονός ότι η νομολογία δέχεται και σιωπηρή τροποποίηση.
Έλεγχος του μισθίου πριν τη σύναψη: Ο μισθωτής οφείλει να ελέγξει την πολεοδομική νομιμότητα, την άδεια χρήσης και τα κατασκευαστικά χαρακτηριστικά του ακινήτου, και να αξιώσει συμβατική κατοχύρωση συγκεκριμένων ιδιοτήτων. Η αναφορά «γνωστά ελαττώματα» στη σύμβαση εξασθενεί ουσιωδώς τα δικαιώματα μείωσης μισθώματος που γεννά ο ΑΚ 576.
Ρήτρα τραπεζικής πληρωμής από 1.10.2026: Νέες ή ανανεωμένες συμβάσεις από 1.10.2026 πρέπει να περιλαμβάνουν ρητή ρήτρα καταβολής μισθώματος αποκλειστικά μέσω τραπεζικού λογαριασμού του εκμισθωτή, δηλωμένου στην ΑΑΔΕ. Η ρήτρα προστατεύει τον εκμισθωτή σε περίπτωση μισθωτή που εμμένει σε πληρωμή με μετρητά και τον επιτρέπει να καταγγείλει για μη νόμιμη καταβολή.
Δήλωση στην ΑΑΔΕ: Η ηλεκτρονική υποβολή πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης μέσω της εφαρμογής της ΑΑΔΕ είναι φορολογική υποχρέωση. Η παράλειψη δεν θίγει το κύρος της σύμβασης, αλλά μπορεί να οδηγήσει σε φορολογικές κυρώσεις και αδυναμία έκπτωσης μισθωμάτων ως δαπάνη.
Κίνδυνος εικονικότητας: Μίσθωση που συνάπτεται εικονικά (ασυνήθιστα χαμηλό μίσθωμα, απουσία εγγύησης, προκαταβολή πολλών μισθωμάτων) είναι αυτοδικαίως άκυρη κατ’ ΑΚ 138. Ο κίνδυνος αυξάνεται σε μισθώσεις μεταξύ συνδεδεμένων προσώπων (π.χ. εκμισθωτής εταίρος της μισθώτριας εταιρείας), οι οποίες μπορεί να χαρακτηριστούν ως εικονικές μισθώσεις με ευρύτερες φορολογικές και αστικές συνέπειες.
Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 20 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα που άπτεται της εμπορικής / επαγγελματικής σας μίσθωσης.