- Η μη φορολόγηση των ανείσπρακτων μισθωμάτων δεν ενεργοποιείται αυτόματα. Απαιτείται ένα από τα πέντε δικαστικά έγγραφα της παρ. 4 του άρθρου 39 ΚΦΕ έως τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης.
- Όταν ο χρόνος πιέζει, η άσκηση και επίδοση αγωγής αρκεί φορολογικά, χωρίς αναμονή δικαστικής απόφασης.
- Μετά τη λύση της μίσθωσης, τα οφειλόμενα ποσά χαρακτηρίζονται αποζημίωση χρήσης και εξαιρούνται από τη ρύθμιση. Η επιλογή δικαστικής οδού έχει επομένως άμεση φορολογική συνέπεια.
- Οι εταιρείες εκμισθώτριες δεν καλύπτονται από τον μηχανισμό και κατευθύνονται στις προβλέψεις επισφαλών απαιτήσεων του άρθρου 26 ΚΦΕ.
- Η δήλωση υποβάλλεται ψηφιακά με το έντυπο Ε411 προς το αρμόδιο ΚΕΦΟΔΕ, πριν από τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος.
Πότε παύει η υποχρέωση φορολόγησης για μισθώματα που δεν εισπράχθηκαν;
Η φορολόγηση αναστέλλεται μόνο εφόσον, έως τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της ετήσιας δήλωσης, έχει ασκηθεί κατά του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, ή έχει εκδοθεί σε βάρος του διαταγή πληρωμής, διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων.
Χωρίς ένα από αυτά τα έγγραφα το μίσθωμα φορολογείται ως δεδουλευμένο, ακόμη και αν ουδέποτε εισπράχθηκε.
Η ρύθμιση εισήχθη με το άρθρο 11 του ν. 4346/2015 και ενσωματώθηκε στην παρ. 4 του άρθρου 39 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (ΚΦΕ – ν. 4172/2013).
Λειτουργεί ως ρητή παρέκκλιση από τον γενικό κανόνα ότι χρόνος κτήσης του εισοδήματος είναι ο χρόνος κατά τον οποίο ο δικαιούχος απέκτησε το δικαίωμα είσπραξης, ανεξάρτητα από την πραγματική καταβολή.
Το κρίσιμο σημείο είναι χρονικό και όχι ουσιαστικό. Δεν αρκεί ο εκμισθωτής να αποδείξει ότι πράγματι δεν εισέπραξε. Πρέπει το δικαστικό έγγραφο να προϋπάρχει της προθεσμίας υποβολής.
Ο εκμισθωτής που αναμένει δύο ή τρεις μήνες καθυστέρησης με την ελπίδα ότι ο μισθωτής θα ανταποκριθεί, βρίσκεται συχνά τον Ιούλιο χωρίς κανένα από τα πέντε έγγραφα και με φορολογητέο εισόδημα που δεν υπάρχει ταμειακά.
Ο μηχανισμός καλύπτει κάθε είδος εκμίσθωσης ακινήτου, από την κατοικία έως την επαγγελματική μίσθωση, εφόσον πρόκειται για εισόδημα από ακίνητη περιουσία.
Δεν καλύπτει εισοδήματα που προκύπτουν από άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητας, όπως η τουριστική εκμετάλλευση ή η διοργάνωση εκδηλώσεων σε αίθουσες και κτήματα.
Πρόκειται για αναβολή και όχι για απαλλαγή. Το εισόδημα δεν χάνεται φορολογικά, μεταφέρεται στο έτος της πραγματικής είσπραξης.
Ποια δικαστική ενέργεια επιλέγεται ανάλογα με τον χρόνο έως τη δήλωση;
Η επιλογή καθορίζεται από τον χρόνο που απομένει έως την προθεσμία και από το αν επιδιώκεται μόνο η είσπραξη ή και η ανάκτηση του ακινήτου. Η άσκηση αγωγής αρκεί φορολογικά μόλις επιδοθεί, χωρίς αναμονή απόφασης.
Οι διαταγές απαιτούν έκδοση από δικηγόρο του νέου 625 ΚΠολΔ, οπότε εξαρτώνται από τον χρόνο ανταπόκρισης του δικαστηρίου, ενώ η διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου προϋποθέτει και προηγούμενη έγγραφη όχληση δεκαπέντε ημερών.
| Ενέργεια | Νομική βάση | Τι επιδιώκεται | Χρόνος έως το φορολογικά επαρκές έγγραφο | Παρενέργεια |
|---|---|---|---|---|
| Αγωγή επιδίκασης μισθωμάτων | Ειδική διαδικασία μισθωτικών διαφορών, 614 επ. ΚΠολΔ | Καταψήφιση των οφειλόμενων μισθωμάτων | Άμεσος. Αρκεί η κατάθεση με αποδεικτικό επίδοσης | Η μίσθωση παραμένει ενεργή, οπότε το μίσθιο δεν ελευθερώνεται |
| Αγωγή απόδοσης μισθίου λόγω δυστροπίας | Άρθρο 66 ΕισΝΚΠολΔ | Αποβολή του μισθωτή | Άμεσος. Αρκεί η κατάθεση με αποδεικτικό επίδοσης | Προϋποθέτει καταγγελία, άρα ενεργοποιεί το ζήτημα της αποζημίωσης χρήσης |
| Διαταγή πληρωμής | Άρθρα 623 επ. ΚΠολΔ | Εκτελεστός τίτλος για τα οφειλόμενα μισθώματα | Απαιτείται έκδοση από τον δικηγόρο του νέου 625 ΚΠολΔ | Προσβάλλεται με ανακοπή, χωρίς να αναιρείται φορολογικά η έκδοσή της |
| Διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου | Άρθρα 637 επ. ΚΠολΔ | Απόδοση του ακινήτου και συχνά και καταβολή οφειλών | Έκδοση, μετά από έγγραφη όχληση 15 τουλάχιστον ημερών | Οδηγεί σε λύση της μίσθωσης, με τις ίδιες φορολογικές συνέπειες |
Το τοπίο άλλαξε από την 1η Ιανουαρίου 2026. Με το άρθρο 72 του ν. 5221/2025 προστέθηκε στο άρθρο 637 ΚΠολΔ νέος λόγος έκδοσης διαταγής απόδοσης, η παρέλευση του ορισμένου χρόνου διάρκειας της μίσθωσης.
Προϋπόθεση αποτελεί η επίδοση εξώδικης πρόσκλησης απόδοσης τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από τη λήξη, ενώ επί μίσθωσης που έχει καταστεί αορίστου χρόνου η πρόσκληση επιδίδεται τρεις μήνες πριν από την επίδοση της διαταγής. Ο εκμισθωτής αποκτά έτσι ταχύτερο εργαλείο ανάκτησης, το οποίο όμως στηρίζεται ακριβώς στη λήξη της μίσθωσης.
Η εμπειρία από υποθέσεις εμπορικών μισθώσεων δείχνει ότι η απώλεια της αναβολής προκύπτει συνηθέστερα από καθυστερημένη επιλογή οδού παρά από έλλειψη αποδεικτικού υλικού.
Ο συμψηφισμός των οφειλόμενων με την εγγύηση που έχει καταβάλει ο μισθωτής μειώνει το ανείσπρακτο ποσό, οπότε επηρεάζει και το ύψος που τελικά δηλώνεται.
Γιατί η λήξη ή η καταγγελία της μίσθωσης ανατρέπει τη φορολογική εικόνα;
Μετά τη λύση της μίσθωσης το ποσό που οφείλει ο μισθωτής παύει να είναι μίσθωμα και γίνεται αποζημίωση χρήσης κατά το άρθρο 601 ΑΚ. Η φορολογική διοίκηση δέχεται την αναβολή φορολόγησης μόνο για μισθώματα ενεργών μισθώσεων.
Το διάστημα μετά τη λύση φορολογείται κανονικά, χωρίς να έχει εισπραχθεί τίποτε, με αποτέλεσμα η γρήγορη καταγγελία να προστατεύει εμπορικά τον εκμισθωτή αλλά να τον επιβαρύνει φορολογικά.
Η διάκριση στηρίζεται στην αστική φύση των δύο αξιώσεων. Κατά την ΑΠ 1439/2021, η αξίωση αποζημίωσης χρήσης είναι διαφορετική από την αξίωση καταβολής μισθωμάτων, καθώς γενεσιουργός λόγος της πρώτης είναι η παράβαση της υποχρέωσης απόδοσης του μισθίου κατά τη λήξη, ενώ της δεύτερης η ίδια η σύμβαση μίσθωσης κατά το άρθρο 574 ΑΚ.
Η ΑΠ 634/2024 προσδιορίζει τη χρονική έκταση της αξίωσης, η οποία γεννάται από την επομένη της λήξης και διαρκεί μέχρι την ημέρα απόδοσης της κατοχής, ως μετενέργεια της μισθωτικής σύμβασης.
Η φορολογική συνέπεια της διάκρισης αποτυπώθηκε ρητά στην ΔΕΔ 1530/2019 . Ο φορολογούμενος είχε ζητήσει τροποποίηση της δήλωσης του φορολογικού έτους 2017 ώστε να μη συνυπολογιστεί ποσό 4.525,31 ευρώ.
Τα ιδιωτικά συμφωνητικά μίσθωσης είχαν λήξει την 31.03.2017 και το επίμαχο ποσό αφορούσε το διάστημα από 01.05.2017 έως 31.12.2017. Η Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών απέρριψε την ενδικοφανή προσφυγή, με το σκεπτικό ότι το εισόδημα προερχόταν από αποζημίωση χρήσης και όχι από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, οπότε η παρ. 4 του άρθρου 39 ΚΦΕ δεν εφαρμοζόταν.
Εδώ γεννιέται η ουσιαστική στρατηγική επιλογή. Η καταγγελία λόγω δυστροπίας κατά το άρθρο 597 ΑΚ ελευθερώνει το ακίνητο, ταυτόχρονα όμως μετατρέπει κάθε μεταγενέστερη οφειλή σε αποζημίωση χρήσης, δηλαδή σε φορολογητέο εισόδημα χωρίς δυνατότητα αναβολής.
Η διατήρηση της μίσθωσης με παράλληλη αγωγή επιδίκασης μισθωμάτων διασφαλίζει τη φορολογική αναβολή, αφήνει όμως το ακίνητο δεσμευμένο σε αφερέγγυο μισθωτή.
Η σωστή απάντηση διαφοροποιείται κατά περίπτωση, ανάλογα με το ύψος της οφειλής, τη φερεγγυότητα του μισθωτή, την ύπαρξη εγγυητή και τις προοπτικές επαναμίσθωσης.
Παράλληλο ζήτημα προκύπτει όταν ο μισθωτής παραμένει στο ακίνητο μετά τη συμβατική λήξη χωρίς εναντίωση του εκμισθωτή. Η σιωπηρή αναμίσθωση κατά το άρθρο 611 ΑΚ διατηρεί τη μίσθωση ενεργή, οπότε τα οφειλόμενα παραμένουν μισθώματα και η αναβολή φορολόγησης εξακολουθεί να είναι διαθέσιμη. Ο εκμισθωτής που εναντιώνεται εγγράφως προστατεύει τη θέση του αστικά, αλλά μεταφέρει τα ποσά στο καθεστώς της αποζημίωσης χρήσης.
Τι ισχύει όταν εκμισθωτής είναι εταιρεία και όχι φυσικό πρόσωπο;
Η παρ. 4 του άρθρου 39 ΚΦΕ δεν εφαρμόζεται σε νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες. Η ΑΕ, η ΙΚΕ ή η ΟΕ που εκμισθώνει ακίνητο δεν αναστέλλει τη φορολόγηση προσκομίζοντας δικαστικό έγγραφο, επειδή το εισόδημά της αντιμετωπίζεται ως επιχειρηματικό και φορολογείται κατά τον χρόνο που καθίσταται δεδουλευμένο. Ο διαθέσιμος μηχανισμός είναι η πρόβλεψη επισφαλών απαιτήσεων του άρθρου 26 ΚΦΕ.
Ο περιορισμός τέθηκε με την ΠΟΛ.1102/12.7.2016, η οποία διευκρίνισε ότι ανείσπρακτα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας δηλώνονται μόνο από φυσικά πρόσωπα.
Η ίδια εγκύκλιος απέκλεισε και τα εισοδήματα από αποζημίωση χρήσης, δηλαδή τις δύο μεγαλύτερες κατηγορίες που εμφανίζονται στην πράξη σε επιχειρηματικά ακίνητα.
| Στοιχείο | Φυσικό πρόσωπο εκμισθωτής | Νομικό πρόσωπο εκμισθωτής |
|---|---|---|
| Νομική βάση | Άρθρο 39 παρ. 4 ΚΦΕ | Άρθρο 26 ΚΦΕ |
| Προϋπόθεση | Ένα από τα πέντε δικαστικά έγγραφα | Ληξιπρόθεσμη απαίτηση άνω των δώδεκα μηνών και ανάληψη κατάλληλων ενεργειών είσπραξης |
| Χρονισμός | Έως την προθεσμία υποβολής της δήλωσης του ίδιου έτους | Μετά την παρέλευση δώδεκα μηνών από τη λήξη κάθε επιμέρους απαίτησης |
| Αποτέλεσμα | Το εισόδημα δεν συνυπολογίζεται και φορολογείται στο έτος είσπραξης | Εκπίπτει πρόβλεψη, με ποσοστό κλιμακούμενο ανάλογα με τη διάρκεια της καθυστέρησης |
| Βασικός αποκλεισμός | Αποζημίωση χρήσης και εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα | Απαιτήσεις κατά μετόχων ή εταίρων με συμμετοχή τουλάχιστον 10% και κατά θυγατρικών |
Ο τελευταίος αποκλεισμός έχει ιδιαίτερη πρακτική βαρύτητα. Η ενδοομιλική εκμίσθωση, όπου η εταιρεία που κατέχει το ακίνητο το παραχωρεί σε συνδεδεμένη επιχείρηση ή σε εταίρο, είναι συνηθέστατη δομή.
Όταν η συνδεδεμένη σταματήσει να καταβάλλει, η εκμισθώτρια φορολογείται για δεδουλευμένο μίσθωμα χωρίς να μπορεί ούτε να επικαλεστεί το άρθρο 39 παρ. 4 ούτε να σχηματίσει πρόβλεψη κατά το άρθρο 26.
Η εμπειρία από υποθέσεις ενδοομιλικών μισθώσεων δείχνει ότι το ζήτημα εντοπίζεται συνήθως στον έλεγχο και όχι κατά τη σύνταξη της σύμβασης, όταν πλέον η διόρθωση απαιτεί αναδρομικό σχεδιασμό.
Οι συμβατικές προβλέψεις που κατανέμουν τον κίνδυνο, όπως η πρόβλεψη τριτεγγύησης, η κλιμακωτή αναπροσαρμογή ή η δυνατότητα αναστολής της μίσθωσης, διατυπώνονται ad hoc και καθορίζουν αν η δομή αντέχει σε έλεγχο.
Πώς υποβάλλεται σήμερα η δήλωση και ποια δικαιολογητικά απαιτούνται;
Η δήλωση υποβάλλεται ψηφιακά, πριν από τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος και το αργότερο έως την προθεσμία υποβολής της, μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου» της ψηφιακής πύλης της ΑΑΔΕ προς το αρμόδιο ΚΕΦΟΔΕ.
Η παλαιότερη διαδικασία προσκόμισης δικαιολογητικών στη ΔΟΥ έχει καταργηθεί. Υποβάλλεται ξεχωριστή δήλωση για κάθε μισθωτή, κάθε ακίνητο και κάθε αποδεικτικό έγγραφο.
- Συμπλήρωση του εντύπου υπεύθυνης δήλωσης Ε411.
- Επισύναψη του δικαστικού εγγράφου, δηλαδή δικαστικής απόφασης αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, διαταγής πληρωμής, διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου ή ασκηθείσας αγωγής. Στην περίπτωση αγωγής απαιτείται υποχρεωτικά και το αποδεικτικό επίδοσης στον εναγόμενο.
- Υποβολή του αιτήματος πριν από την υποβολή της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος.
- Μεταφορά των ποσών στο έντυπο Ε2 και στον ειδικό κωδικό του εντύπου Ε1 μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας από την υπηρεσία.
Δύο ειδικές περιπτώσεις έχουν δική τους τεκμηρίωση. Για πτωχευμένο μισθωτή προσκομίζεται ο πίνακας αναγγελίας χρεών με την απαίτηση του εκμισθωτή.
Για το διάστημα από την έκδοση της απόφασης αποβολής ή της διαταγής απόδοσης έως την εκτέλεσή της, αρκεί η έκθεση αποβολής και εγκατάστασης του δικαστικού επιμελητή μαζί με υπεύθυνη δήλωση ότι τα μισθώματα δεν εισπράχθηκαν.
Ο κληρονόμος του αποβιώσαντος εκμισθωτή υπεισέρχεται στα δικαιώματα του κληρονομουμένου και δηλώνει τα ανείσπρακτα με ένα από τα ίδια δικαιολογητικά, συνοδευόμενο από τα νομιμοποιητικά έγγραφα του κληρονομικού δικαιώματος.
Σε κοινωνία δικαιώματος, τα δικαιολογητικά γίνονται δεκτά για όλα τα μέλη, εφόσον τα στοιχεία του μισθίου, του μηνιαίου μισθώματος και του μισθωτή ταυτίζονται με όσα προκύπτουν από τα φορολογικά έντυπα, τη Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης ή το συμφωνητικό.
Πότε απορρίπτεται το αίτημα και ποια είναι η επόμενη κίνηση;
Το αίτημα απορρίπτεται όταν δεν συνυποβληθούν όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά ή όταν τα στοιχεία των εγγράφων δεν ταυτίζονται με εκείνα των φορολογικών εντύπων και της δήλωσης μίσθωσης.
Η φορολογική διοίκηση προχωρεί τότε σε νέα εκκαθάριση, χωρίς να λαμβάνει υπόψη τα ποσά που δηλώθηκαν ως ανείσπρακτα. Το αποτέλεσμα είναι χρεωστικό εκκαθαριστικό για εισόδημα που δεν εισπράχθηκε.
Η ασυμφωνία στοιχείων είναι ο συχνότερος λόγος απόρριψης και συνήθως αφορά λεπτομέρειες. Το ύψος του μισθώματος στη διαταγή πληρωμής αποκλίνει από εκείνο της δήλωσης μίσθωσης, επειδή είχε μεσολαβήσει προφορική αναπροσαρμογή.
Ή το ακίνητο περιγράφεται στην αγωγή με διαφορετικό τρόπο από ό,τι στο Ε2. Η προληπτική αντιπαραβολή των εγγράφων πριν από την κατάθεση της αίτησης κοστίζει ελάχιστα σε σχέση με τη διόρθωση εκ των υστέρων.
Εφόσον εκδοθεί πράξη προσδιορισμού φόρου, ο εκμισθωτής μπορεί να την αμφισβητήσει με ενδικοφανή προσφυγή ενώπιον της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών, ως υποχρεωτικό προηγούμενο στάδιο πριν από τη δικαστική προσφυγή.
Όταν η ασυμφωνία εντοπιστεί στο πλαίσιο ευρύτερου φορολογικού ελέγχου, η αμφισβήτηση των ανείσπρακτων συνήθως συνδέεται με άλλα ευρήματα και η υπεράσπιση σχεδιάζεται ενιαία.
Τι συμβαίνει φορολογικά όταν τα μισθώματα εισπραχθούν αργότερα;
Τα ποσά φορολογούνται στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκαν, ανεξάρτητα από το έτος στο οποίο ανάγονται. Τα ανείσπρακτα που δηλώθηκαν σε προηγούμενο έτος και εισπράχθηκαν μεταγενέστερα δηλώνονται ανά κατηγορία ακινήτου και είδος μίσθωσης στο έντυπο Ε2 του έτους είσπραξης και μεταφέρονται στους αντίστοιχους κωδικούς του Ε1.
Η συνέπεια είναι ποσοτική και συχνά δυσάρεστη. Όταν μισθώματα τριών ετών εισπραχθούν αθροιστικά μετά από δικαστική επιδίκαση ή συμβιβασμό, το σύνολο φορολογείται σε ένα φορολογικό έτος.
Η κλίμακα του άρθρου 40 ΚΦΕ για το εισόδημα από ακίνητη περιουσία είναι κλιμακωτή και ξεκινά από 15%, φτάνοντας στο ανώτατο κλιμάκιο το 45%. Η σώρευση μπορεί επομένως να ανεβάσει τον μέσο συντελεστή σε επίπεδο που δεν θα ίσχυε αν τα μισθώματα είχαν εισπραχθεί ομαλά.
Ο υπολογισμός αυτός επηρεάζει και τη διαπραγμάτευση του συμβιβασμού με τον μισθωτή. Ένας διακανονισμός που κατανέμει την καταβολή σε δύο ή τρία φορολογικά έτη μπορεί να αποδώσει καθαρά περισσότερα από εφάπαξ καταβολή μεγαλύτερου ονομαστικού ποσού. Οι σχετικοί όροι διατυπώνονται στο ιδιωτικό συμφωνητικό διακανονισμού και έχουν άμεση φορολογική επίπτωση.
Συχνές Ερωτήσεις
Αρκεί εξώδικη όχληση προς τον μισθωτή για να μη φορολογηθούν τα μισθώματα;
Όχι. Η δυνατότητα να αρκεί εξώδικη καταγγελία ή όχληση ίσχυσε αποκλειστικά για το φορολογικό έτος 2020, με μεταβατική ρύθμιση λόγω της πανδημίας. Έχει έκτοτε εξαντληθεί. Σήμερα απαιτείται ένα από τα πέντε δικαστικά έγγραφα της παρ. 4 του άρθρου 39 ΚΦΕ. Η εξώδικη όχληση εξακολουθεί να έχει σημασία ως διαδικαστική προϋπόθεση για την έκδοση διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου, όχι όμως ως αυτοτελές φορολογικό δικαιολογητικό.
Καλύπτονται τα ποσά που οφείλονται μετά τη λήξη της μίσθωσης;
Όχι. Μετά τη λήξη ή την καταγγελία, τα οφειλόμενα ποσά χαρακτηρίζονται αποζημίωση χρήσης κατά το άρθρο 601 ΑΚ και εξαιρούνται από τη ρύθμιση, όπως δέχθηκε η ΔΕΔ 1530/2019. Ο εκμισθωτής φορολογείται για το διάστημα από τη λύση της μίσθωσης έως την απόδοση του ακινήτου, ακόμη και αν δεν εισέπραξε τίποτε. Η παράμετρος αυτή σταθμίζεται πριν από την επιλογή της δικαστικής οδού.
Μπορεί εταιρεία να δηλώσει ανείσπρακτα μισθώματα;
Όχι. Η ΠΟΛ.1102/2016 απέκλεισε ρητά τα νομικά πρόσωπα και τις νομικές οντότητες από το πεδίο εφαρμογής της παρ. 4 του άρθρου 39 ΚΦΕ. Η εταιρεία εκμισθώτρια φορολογείται για το δεδουλευμένο μίσθωμα και μπορεί να επιδιώξει έκπτωση μέσω πρόβλεψης επισφαλών απαιτήσεων του άρθρου 26 ΚΦΕ, εφόσον η απαίτηση παραμένει ανείσπρακτη πάνω από δώδεκα μήνες και έχουν αναληφθεί κατάλληλες ενέργειες είσπραξης.
Τι ισχύει όταν ο μισθωτής έχει πτωχεύσει;
Στην περίπτωση πτωχευμένου μισθωτή, το απαιτούμενο δικαιολογητικό είναι ο πίνακας αναγγελίας χρεών στον οποίο περιλαμβάνεται η απαίτηση του εκμισθωτή. Η αναγγελία υποκαθιστά τα δικαστικά έγγραφα, καθώς η ατομική δίωξη του πτωχεύσαντος δεν είναι διαθέσιμη. Ο χρονικός περιορισμός παραμένει ο ίδιος, δηλαδή η αναγγελία πρέπει να έχει γίνει έως την προθεσμία υποβολής της δήλωσης.
Πότε ακριβώς πρέπει να έχει ασκηθεί η αγωγή;
Έως τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος του έτους στο οποίο ανάγονται τα ανείσπρακτα μισθώματα. Για την αγωγή δεν αρκεί η κατάθεση, απαιτείται και το αποδεικτικό επίδοσης στον εναγόμενο. Το αίτημα με το έντυπο Ε411 υποβάλλεται πριν από τη δήλωση, οπότε ο πραγματικός χρόνος δράσης είναι μικρότερος από την προθεσμία υποβολής.
Πρακτικές Επισημάνσεις
Η προθεσμία υπολογίζεται από τη δήλωση και όχι από την οφειλή: Η καθυστέρηση του μισθωτή μπορεί να έχει ξεκινήσει τον Φεβρουάριο, όμως το κρίσιμο σημείο είναι αν υπάρχει δικαστικό έγγραφο πριν κλείσει η προθεσμία υποβολής. Ο σχεδιασμός της δικαστικής ενέργειας γίνεται με ημερολόγιο φορολογικό και όχι μισθωτικό.
Η καταγγελία έχει μετρήσιμο φορολογικό κόστος: Κάθε μήνας μετά τη λύση της μίσθωσης παράγει αποζημίωση χρήσης, δηλαδή φορολογητέο εισόδημα χωρίς δυνατότητα αναβολής. Η σύγκριση του κόστους αυτού με το όφελος της ταχύτερης ανάκτησης του ακινήτου γίνεται πριν από την επίδοση της καταγγελίας.
Ξεχωριστό Ε411 ανά μισθωτή, ακίνητο και έγγραφο: Ο εκμισθωτής με τρία μισθωμένα ακίνητα και δύο δικαστικά έγγραφα ανά ακίνητο υποβάλλει έξι δηλώσεις. Η συγκεντρωτική υποβολή οδηγεί σε απόρριψη και σε νέα εκκαθάριση χωρίς τα ανείσπρακτα.
Οι ενδοομιλικές μισθώσεις χρειάζονται διαφορετικό σχεδιασμό: Η εκμισθώτρια εταιρεία δεν διαθέτει τον μηχανισμό του άρθρου 39 παρ. 4 και, όταν ο μισθωτής είναι εταίρος ή θυγατρική, αποκλείεται και από την πρόβλεψη του άρθρου 26. Η κατανομή του κινδύνου γίνεται συμβατικά, κατά τη σύνταξη της μίσθωσης.
Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 20 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με τα ανείσπρακτα μισθώματα.