Με τον Νόμο 4346/2015 (άρθρο 11) εισήχθη νέα ρύθμιση στον Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (ΚΦΕ – Ν. 4172/2013) η οποία έλυσε το χρονίζον θέμα με τα μισθώματα, είτε εμπορική είτε κατοικίας τα οποία δεν έχουν εισπραχθεί.
Σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 39 του ΚΦΕ, πλέον τα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, τα οποία δεν έχουν εισπραχθεί από τον δικαιούχο, δεν συνυπολογίζονται στο συνολικό εισόδημά του, εφόσον συντρέχει μια από τις παρακάτω περιπτώσεις:
- έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής
- έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή επιδίκασης μισθωμάτων.
- έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής
- έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου
- έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή δικαστική απόφαση αποβολής
- έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή δικαστική απόφαση επιδίκασης μισθωμάτων
Χρόνος Και Διαδικασία
Κρίσιμος χρόνος είναι η υποβολή της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος καθώς τα παραπάνω θα πρέπει να έχουν λάβει χώρα έως την προθεσμία υποβολής της.
Τα εισοδήματα από μισθώματα, επομένως, φορολογούνται στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκαν. Εισάγεται έτσι ρητή νομοθετική παρέκκλιση στη διάταξη του ΚΦΕ που αναφέρει ότι “Χρόνος κτήσης του εισοδήματος θεωρείται ο χρόνος που ο δικαιούχος απέκτησε το δικαίωμα είσπραξής του”.
Τα μη εισπραχθέντα εισοδήματα δηλώνονται σε ειδικό κωδικό ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος.
Εξαιρετικά και, προκειμένου να δηλωθούν ανείσπρακτα εισοδήματα για το χρονικό διάστημα που μεσολαβεί από την έκδοση της απόφασης αποβολής ή της διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου μέχρι την εκτέλεση αυτής, ή οποία έλαβε χώρα μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, αρκεί η υποβολή υπεύθυνης δήλωσης και έκθεσης αποβολής και εγκατάστασης που έχει συνταχθεί από το δικαστικό επιμελητή, ότι για το ανωτέρω διάστημα τα μισθώματα δεν έχουν εισπραχθεί.
Επισημαίνεται ότι τα απαραίτητα δικαιολογητικά προσκομίζονται στην αρμόδια Δ.Ο.Υ όπου ελέγχονται και καταχωρούνται πριν από την υποβολή της δήλωσης.
Ανείσπρακτα Μισθώματα 2020
Σύμφωνα με το άρθρο 32 του Νόμου 4797/2021 (“Κρατική αρωγή προς επιχειρήσεις και μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα φορείς για θεομηνίες, επείγουσες ρυθμίσεις για τη στήριξη της οικονομίας, συμπληρωματικός κρατικός προϋπολογισμός και συνταξιοδοτική ρύθμιση και λοιπές επείγουσες διατάξεις”), θεσπίστηκε επιπλέον εξαίρεση, ειδικά για το φορολογικό έτος 2020.
Έτσι, πέραν των οριζόμενων παραπάνω, τα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, τα οποία δεν έχουν εισπραχθεί από τον δικαιούχο, δεν συνυπολογίζονται στο συνολικό εισόδημά του και στην περίπτωση που μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων έχει κοινοποιηθεί στον μισθωτή:
- εξώδικη καταγγελία της μίσθωσης, λόγω μη καταβολής του μισθώματος ή
- εξώδικη όχληση για την καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων.
Εάν έχει κοινοποιηθεί οποιοδήποτε εξώδικο από τα παραπάνω, ο φορολογούμενος οφείλει, μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος φορολογικού έτους 2021, να προσκομίσει διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή αντίγραφο της αγωγής αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, προκειμένου να μην φορολογηθούν τα εισοδήματα αυτά στο φορολογικό έτος 2020. Σε περίπτωση που προσκομιστούν τα οριζόμενα στο δεύτερο εδάφιο, τα εν λόγω εισοδήματα φορολογούνται στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκαν, κατά παρέκκλιση όπως ανωτέρω αναφέρεται.
Στην περίπτωση που τα οριζόμενα έγγραφα δεν προσκομιστούν εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας, ο φορολογούμενος οφείλει να δηλώσει τα μισθώματα αυτά με την υποβολή τροποποιητικής δήλωσης φορολογίας εισοδήματος φορολογικού έτους 2020, η οποία υποβάλλεται χωρίς τόκους και πρόστιμα μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2022.
Σύμφωνα με την Αιτιολογική Έκθεση του νόμου, με τις παραπάνω ειδικές ρυθμίσεις για το φορολογικό έτος 2020, για τον μη συνυπολογισμό στο συνολικό εισόδημα των ανείσπρακτων μισθωμάτων, μόνο με επίδοση εξωδίκου, γίνεται προσπάθεια διευκόλυνσης των φορολογουμένων λόγω των ειδικών συνθηκών που επικρατούν από την εξάπλωση της πανδημίας.
Οι ανωτέρω διατάξεις κρίθηκαν αναγκαίες λόγω των ειδικότερων μέτρων που τηρούνται για την ασφαλή λειτουργία των δικαστηρίων, των περιορισμών που ισχύουν εκ του νόμου στις μετακινήσεις των πολιτών και της πιθανής αδυναμίας προσκόμισης των δικαστικών αποφάσεων και άσκησης αγωγής.
Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με τις μισθώσεις.