Ανέγερση οικοδομής με αντιπαροχή, είναι η σύμβαση σύμφωνα με την οποία ο κύριος του εδάφους (οικοπεδούχος) αναθέτει στον αντισυμβαλλόμενο (εργολάβο – κατασκευαστή) και αυτός αναλαμβάνει την ανέγερση (συνήθως πολυώροφης) οικοδομής.
Η οικοδομή αυτή, διέπεται από τις διατάξεις περί χωριστής ιδιοκτησίας με υποχρέωση του οικοπεδούχου παροχής στον εργολάβο ορισμένων ποσοστών του οικοπέδου εξ αδιαιρέτου.
Τα ποσοστά αυτά αντιστοιχούν στις περιερχόμενες στον εργολάβο χωριστές ιδιοκτησίες, ως “εργολαβικό αντάλλαγμα”.
Νομική Φύση
Κατά την κρατούσα νομολογία η σύμβαση αντιπαροχής είναι σύμβαση έργου, κατά την οποία η βασική παροχή του εργολάβου συνίσταται στην κατασκευή της οικοδομής, του δε οικοπεδούχου – εργοδότη στην υποχρέωση που αναλαμβάνει να μεταβιβάσει, ως αμοιβή, στον εργολάβο ή τα πρόσωπα που αυτός θα του υποδείξει, ορισμένα ποσοστά εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου, με τις οριζόντιες ιδιοκτησίες που αντιστοιχούν σ` αυτά, παραμένοντας κύριος των υπολοίπων ποσοστών εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου, μετά των αντίστοιχων οριζόντιων ιδιοκτησιών (ΑΠ 1690/2023).
Κατά την ορθότερη άποψη, η σύμβαση αντιπαροχής, έχει μικτό διφυή χαρακτήρα, αφενός μεν ενοχικής σύμβασης μίσθωσης έργου, που διέπεται από τις διατάξεις των άρθρων 681 επ. ΑΚ και αφετέρου προσυμφώνου εμπράγματης σύμβασης μεταβίβασης των επεχόντων θέση εργολαβικής αμοιβής ποσοστών οικοπέδου σε εκτέλεση της προηγούμενης σύμβασης, ενόψει της κατά τα ανωτέρω ανταλλακτικής σχέσης των εκατέρωθεν παροχών Απόφαση (ΑΠ 1590/2007).
Καθυστέρηση Παράδοσης Οικοδομής
Από τις διατάξεις των άρθρων 681, 686, 341 και 342 ΑΚ προκύπτει ότι, αν για την εκπλήρωση της παροχής του εργολάβου, συμφωνηθεί ορισμένη ημέρα, αυτός ως οφειλέτης, γίνεται υπερήμερος με μόνη την παρέλευση της ημέρας αυτής, εκτός αν αυτός επικαλεστεί και αποδείξει κατ` ένσταση ότι η καθυστέρηση ως προς την εκπλήρωση της παροχής του οφείλεται σε γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη. Η έλλειψη πταίσματος δεν είναι λόγος άρσης της υπερημερίας, αλλά λόγος μη επελεύσεώς της.
Γεγονός για το οποίο δεν έχει ευθύνη ο οφειλέτης είναι κάθε εύλογη αιτία, λόγω της οποίας δικαιολογείται η μη εκπλήρωση ή η μη προσήκουσα εκπλήρωση της παροχής του, εφόσον όμως δεν μπορεί να αποδοθεί σε δόλο ή αμέλειά του, όταν δηλαδή την ίδια καθυστέρηση θα επεδείκνυε κάθε επιμελής άνθρωπος ευρισκόμενος υπό τις ίδιες συνθήκες, καταβάλλοντας τη συνήθη προσπάθεια εκπλήρωσης.
Όταν υπάρχει υπερημερία του οφειλέτη εργολάβου, ο δανειστής εργοδότης (οικοπεδούχος) δικαιούται, εκτός των άλλων, να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση .
Η υπαναχώρηση χωρεί με δικαιοπλαστική δήλωση αυτού που έχει το δικαίωμα προς τον άλλο, εκτός της περίπτωσης της ρητής συνομολόγησης ρήτρας αυτόματης έκπτωσης, με την ενέργεια της οποίας η σύμβαση διαλύεται ενοχικώς, αυτοδικαίως και αναδρομικώς και όταν επέλθει αποσβέννυνται οι υποχρεώσεις για παροχή που πηγάζουν από τη σύμβαση και οι συμβαλλόμενοι έχουν αμοιβαία υποχρέωση να αποδώσουν τις παροχές που έλαβαν σύμφωνα με τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό (ΑΠ 699/2019).
Ρήτρα Έκπτωσης
Εξάλλου, αν συνομολογηθεί μεταξύ εργολάβου και εργοδότη η “ρήτρα έκπτωσης“, σε περίπτωση καθυστέρησης εκτέλεσης του έργου, αυτή έχει την έννοια ότι παρέχεται στον εργοδότη το δικαίωμα να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση και από την περιέλευση της σχετικής δήλωσης στον εργολάβο καταργείται ex tunc η σύμβαση, αν δεν έχει συμφωνηθεί κάτι διαφορετικό.
Έκτοτε ο οικοπεδούχος δικαιούται να διαθέσει, για δικό του πλέον λογαριασμό, ελευθέρως προς τρίτους αγοραστές, τα εν λόγω διαμερίσματα που αντιστοιχούν στην εργολαβική αμοιβή, έστω και αν είχε προσυμφωνηθεί η μεταβίβασή τους σε τρίτο που είχε συμβληθεί με τον ήδη εκπεσόντα εργολάβο και είχε ήδη καταβληθεί προς εκείνον ολόκληρο το τίμημα.
Όμως, σύμφωνα με τον Άρειο Πάγο, η φύση και ο σκοπός της εργολαβικής σύμβασης με το σύστημα της αντιπαροχής, με την οποία σκοπείται, κυρίως, η σύσταση ιδιοκτησιών και η πώλησή τους, στη συνέχεια, σε τρίτους, αλλά και η συναλλακτική πρακτική, σύμφωνα με την οποία ο εργολάβος επιτυγχάνει, κατά πολύ, την αποπεράτωση της οικοδομής και την παράδοση του έργου, ήτοι και των περιερχομένων στους οικοπεδούχους οριζοντίων ιδιοκτησιών, με χρήματα που οι αγοραστές καταβάλλουν σ’ αυτόν κατά την κατάρτιση σχετικού προσυμφώνου και μάλιστα κατά τη διάρκεια εκτέλεσης των εργασιών, προβαίνοντας ουσιαστικά, με τον τρόπο αυτό σε έμμεση χρηματοδότηση του έργου, προς όφελος και των οικοπεδούχων, χωρίς την οποία πολλές φορές θα ήταν αμφίβολη η ολοκλήρωσή του, επιβάλλουν τη μέγιστη δυνατή προστασία του τρίτου, ιδιαίτερα στην περίπτωση που ο εργολάβος εγκατέλειψε ημιτελή την οικοδομή ή κηρύχθηκε έκπτωτος από τον οικοπεδούχο.
Σχέσεις Τρίτου / Αγοραστή Με Εργολάβο & Οικοπεδούχο
Από τις διατάξεις των άρθρων του ΑΚ προκύπτει, ότι η σύμβαση αντιπαροχής, δεν αποτελεί την κατά τα άρθρα 410 και 411 ΑΚ γνήσια σύμβαση υπέρ τρίτου.
Συνεπώς, ο τρίτος που συνήψε συμβολαιογραφικό προσύμφωνο με τον εργολάβο κατασκευαστή, στο οποίο δεν μετείχε και ο οικοπεδούχος, δεν μπορεί να στραφεί κατά του τελευταίου και να αξιώσει τη μεταβίβαση της κυριότητας του διαμερίσματος, έστω και αν έχει εξοφλήσει το προσυμφωνημένο τίμημα προς τον εργολάβο, με τον οποίο συμβλήθηκε.
Ο εργολάβος και, μόνον αυτός, δικαιούται να ζητήσει από τον οικοπεδούχο την εκπλήρωση της παροχής στον τρίτο – αγοραστή διαμερίσματος (ΟλΑΠ 1237/1982).
Κατά τη διάρκεια της ανέγερσης της πολυώροφης οικοδομής, νομέας εξακολουθεί να είναι ο οικοπεδούχος, στο όνομα του οποίου, με βάση την παραπάνω ενοχική σχέση, ο εργολάβος ασκεί την κατοχή στο όλο ακίνητο, εκτός αν με νεότερη, έστω άτυπη, σύμβαση μεταβιβαστεί η νομή οριζόντιας ιδιοκτησίας που περιέρχεται στον εργολάβο ως αντάλλαγμα, μαζί με τα ποσοστά συννομής εξ αδιαιρέτου στο έδαφος που της αναλογούν, προς τον εργολάβο ή τον υποδεικνυόμενο απ` αυτόν τρίτο (ΑΠ 526/2022).
Ελαττωματική Οικοδομή
Περαιτέρω, η παράδοση έργου με ελλείψεις, είτε πρόκειται για έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων είτε για ουσιώδη ή επουσιώδη ελαττώματα του έργου, δεν απαλλάσσει τον εργοδότη από την υποχρέωση καταβολής της εργολαβικής αμοιβής. Τούτο ισχύει ακόμη και αν πρόκειται για έργο άχρηστο.
Επιπλέον, δεν μπορεί ο εργοδότης οικοπεδούχος ούτε να αποποιηθεί το προσφερόμενο σε αυτόν ελαττωματικό έργο, ώστε να αποφύγει έτσι την καταβολή αμοιβής, αλλά έχει μόνον τα προβλεπόμενα στα άρθρα 688-690 του ΑΚ δικαιώματα, εκτός βέβαια διαφορετικής και πάλι συμφωνίας τους (ΑΠ 1690/2023).
Μικτή Αντιπαροχή
Τέλος, “Μικτή Αντιπαροχή” είναι η συμφωνία μεταξύ οικοπεδούχου και εργολάβου κατασκευαστή με την οποία ο οικοπεδούχος θα λάβει, εκτός των συμφωνημένων οριζόντιων ιδιοκτησιών, επιπλέον και χρηματικό ποσό.
Τούτο συμβαίνει συνήθως όταν, για τεχνικούς ή πρακτικούς λόγους, τα ποσοστά που αντιστοιχούν στις ιδιοκτησίες τις οποίες λαμβάνει ο οικοπεδούχος κατά την αντιπαροχή, δεν ανταποκρίνονται στις συναλλακτική πρακτική της συγκεκριμένης περιοχής.
Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με την Αντιπαροχή Οικοπέδου.