Skip to content

Αρθρογραφία

Βραχυχρόνιες Μισθώσεις. Η Διαμορφούμενη Τάση Της Νομολογίας

Βραχυχρόνιες Μισθώσεις

Με την εμφάνισή τους οι βραχυχρόνιες μισθώσεις “τύπου Airbnb” έγιναν πεδίο αντιπαράθεσης μεταξύ συνιδιοκτητών, εκμισθωτών και μισθωτών πολυκατοικιών. Έχει περάσει πλέον ένα ικανό διάστημα από τότε που για πρώτη φορά κρίθηκε από τα Δικαστήρια η εφαρμογή τους, ώστε με σχετική ασφάλεια να μπορούμε να μιλάμε για τάση που τείνει να διαμορφωθεί, μετά και τις Αποφάσεις 16158/2018 ΜΠρΘεσ, 263/2019 ΜΠρΝαυπλ και 574/2020 ΜΠρΑθ, οι οποίες αποτέλεσαν τη βάση του παρόντος.

Στο παρόν, θα προσπαθήσουμε να εστιάσουμε στα κρίσιμα στοιχεία των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τα νομικά ζητήματα που τίθενται και την πρώτη τάση της νομολογίας απέναντί τους, όπως οι παραπάνω αποφάσεις καταδεικνύουν, επιφυλασσόμενοι να επανέλθουμε στο βαθμό που η δικαστική κρίση προχωρά και εμβαθύνει στα ζητήματα αυτά.

Το θέμα, εξάλλου, των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb, αγγίζει ένα μεγάλο κομμάτι εταιρειών και επιχειρήσεων, από τον τουριστικό και τον κατασκευαστικό κλάδο μέχρι τον μεσιτικό και το real estate και η διαφοροποίησή του από τις απλές επαγγελματικές μισθώσεις είναι απαραίτητη.

Ο Κανονισμός της Πολυκατοικίας

Κεντρικό ζήτημα αναδεικνύεται ο κανονισμός της πολυκατοικίας και η νομική φύση των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων που αυτός εγκαθιδρύει. Συγκεκριμένα:

Ο κανονισμός έχει ισχύ νόμου ως προς τις σχέσεις μεταξύ συνιδιοκτητών. Επομένως νόμιμα και έγκυρα μέσω αυτού καθιερώνονται περιορισμοί και απαγορεύσεις στη χρήση των κοινόχρηστων και κοινόκτητων μερών της οικοδομής αλλά και στα ίδια τα διαμερίσματα.

Ο κανονισμός, είναι σύμβαση και συγκεκριμένα πολυμερής δικαιοπραξία, που καταρτίζεται με τη σύμπραξη όλων με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγράφεται στα νόμιμα βιβλία.

Οι περιορισμοί που εγκαθιδρύει έχουν το χαρακτήρα δουλείας και δεσμεύουν ομοίως και τους διαδόχους των εξαρχής συμβληθέντων ή εκείνων που προσχώρησαν μεταγενέστερα στον καταρτισθέντα με τη σύμβαση κανονισμό (ΑΠ 70/2019 και 457/2017).

Το περιεχόμενο της δουλείας, σύμφωνα με τη νομολογία, μπορεί να είναι θετικό ή αρνητικό, να συνίσταται δηλαδή είτε σε υποχρέωση ανοχής πράξης ειτε σε παράλειψη. Κατά συνέπεια και το περιεχόμενο του κανονισμού, το σχετικό με τη συμφωνημένη ή απαγορευμένη χρήση που αποτελεί το περιεχόμενο της δουλείας, μπορεί να είναι : 

– η απαγόρευση προσδιορισμένης και συγκεκριμένης χρήσης (πχ ιατρείο), 

– ο θετικός προσδιορισμός ότι οι ιδιοκτησίες θα χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για προσδιορισμένη και συγκεκριμένη χρήση (πχ για κατοικία) και 

– η απαγόρευση γενικά οποιασδήποτε χρήσης φέρει συγκεκριμένα χαρακτηριστικά (πχ ρύπους, θορύβους) 

Κατ’ ακολουθία των ανωτέρω, αν ο κανονισμός απαγορεύει συγκεκριμένη ενέργεια η απαγόρευση αυτή δεσμεύει απόλυτα το σύνολο των συνιδιοκτητών. Είναι νομικά αδιάφορο αν από την απαγορευμένη ενέργεια βλάπτονται πραγματικά άλλοι συνιδιοκτήτες ή όχι.

Συνεπώς δεν απαιτείται από το δικαστήριο καμία επιπλέον απόδειξη, αν συντρέχουν άλλες προϋποθέσεις (δηλαδή βλάβη συνιδιοκτητών), για να κριθεί αν υπήρξε ανεπίτρεπτη, ως αντικείμενη στον κανονισμό, ενέργεια συνιδιοκτήτη.

Περαιτέρω, απαγορευμένη κατά τον κανονισμό χρήση μπορεί να υπάρξει και χωρίς αυτή να αναφέρεται ρητά, αν από το σύνολο των άρθρων αλλά και το πνεύμα του κανονισμού προκύπτει συγκεκριμένη βούληση των συμβαλλομένων. Χαρακτηριστικά η νομολογία κάνει ειδική μνεία ότι είναι λογικό οι κανονισμοί να μην αναφέρουν συγκεκριμένα τις βραχυχρόνιες μισθώσεις αφού οι περισσότεροι εξ’ αυτων καταρτίστηκαν πολύ πριν την εμφάνιση του νέου αυτού τύπου μισθώσεων.

Είναι σαφές ότι η νομολογία διευρύνει εξαιρετικά τα κριτήρια για τον χαρακτηρισμό μιας μίσθωσης ως αντιβαίνουσας τον κανονισμό.

Η Περίπτωση Των Βραχυχρόνιων Μισθώσεων

Ορισμός Βραχυχρόνιας Μίσθωσης:

Σύμφωνα με τον Ν. 4446/2016 και τη με αρ. πολ. 1187/2017 Απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕβραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ακινήτου, συμπεριλαμβανομένων των αυτοτελών οριζοντίων ιδιοκτησιών πολυκατοικίας, που συνάπτεται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους”.

Ενδιαφέρον παρουσιάζει η νομολογία στην ερμηνεία της απόφασης της Διοίκησης να εξομοιωθούν φορολογικά οι βραχυχρόνιες μισθώσεις με αυτές των μισθώσεων κατοικιών. Θεωρεί, ότι παρά την φορολογική εξομοίωση, οι συγκεκριμένες βραχυχρόνιες μισθώσεις, είναι στην πραγματικότητα τουριστικές / επαγγελματικές.

Η νομολογία προκρίνει τη “τελολογική ερμηνεία” έναντι της “γραμματικής” θεωρώντας ότι ότι το κατάλυμα «τύπου Airbnb» εξομοιούται με ένα οποιοδήποτε άλλο τουριστικό κατάλυμα εφόσον ο βασικός σκοπός του είναι ακριβώς ο ίδιος, δηλαδή της διαμονής των επισκεπτών σε ένα χώρο για λίγες ημέρες, σε έναν τόπο που επέλεξαν για τους δικούς τους λόγους (αναψυχής, επαγγελματικούς κλπ).

Επομένως γίνεται δεκτό ότι “το ζήτημα της χρήσης ενός διαμερίσματος, ως κατοικίας ή ως τουριστικού καταλύματος, είναι θέμα πραγματικό και όχι θέμα εφαρμογής ενός πλάσματος δικαίου, όπως είναι αυτό της φορολογικής εξομοίωσης των μισθώσεων κατοικιών με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb, το οποίο (πλάσμα δικαίου) ισχύει για φορολογικούς και μόνο λόγους”.

Χαρακτηριστικά Βραχυχρόνιας Μίσθωσης

Με βάση τα παραπάνω, η νομολογία κρίνει ότι ανεξάρτητα του τύπου ή του ονόματος που φέρει η δικαιοπραξία μεταξύ μισθωτή και εκμισθωτή (ή μεταξύ εκμισθωτή και υπομισθωτή, ή υπομισθωτή και χρήστη), όταν αυτή φέρει συγκεκριμένα ποιοτικά χαρακτηριστικά, τεκμαίρεται ότι υπάγεται στη σφαίρα των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Τα χαρακτηριστικά της βραχυχρόνιας μίσθωσης, σύμφωνα με τη νομολογία, είναι ότι αυτή:

~ ασκείται συστηματικά και επαναλαμβανόμενα,

~ έχει σκοπό το κέρδος (έτσι αποφεύγεται η σύγχυση με δραστηριότητες μη κερδοσκοπικών σωματείων και φιλανθρωπικών οργανισμών),

~ συνοδεύεται από υπηρεσίες τουριστικού καταλύματος (μεταφοράς, υποδοχής, καθαριότητας, παροχής κλινοσκεπασμάτων κλπ),

~ οι μισθωτές δεν χρησιμοποιούν το μίσθιο ως κατοικία αλλά ως τόπο παραθερισμού και ψυχαγωγίας,

~ στο μίσθωμα συμπεριλαμβάνονται οι παροχές κατανάλωσης νερού, ηλεκτρικού ρεύματος και κοινοχρήστων δαπανών, 

~ οι συμβάσεις μίσθωσης λαμβάνουν χώρα με τη διαμεσολάβηση διαδικτυακών πλατφόρμων (πχ Airbnb, HomeAway, Booking κλπ) είτε

~ οι συμβάσεις μίσθωσης λαμβάνουν χώρα με δικαίωμα υπεκμίσθωση σε εταιρείες με σχετική δραστηριότητα για περαιτέρω παραχώρησης της χρήσης τους μέσω των ανωτέρω διαδικτυακών πλατφόρμων. 

Ζητήματα Που Χρήζουν Δικαστικής Προστασίας Από τις Βραχυχρόνιες Μισθώσεις

Η συστηματική σύναψη πολλών και εναλλασσόμενων βραχυχρόνιων μισθώσεων σε ένα διαμέρισμα δημιουργεί προστριβές με τους λοιπούς συνιδιοκτήτες.

Τα προβλήματα ξεκινούν από το ότι “τα μισθωμένα ακίνητα χρησιμοποιούνται από ασυνήθιστα μεγάλο αριθμό διαφορετικών προσώπων σε ιδιαίτερα σύντομο χρονικό διάστημα, τα οποία εναλλάσσονται συνεχώς σε αυτά, χωρίς να έχουν κάποια ειδική σύνδεση με τη συγκεκριμένη πολυκατοικία και το ευρύτερο αστικό περιβάλλον” (Αλ. Σπυρίδωνος, «Βραχυχρόνιες Μισθώσεις Ακινήτων μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας» – Νομική Βιβλιοθήκη, 2019).

Επομένως οι συνιδιοκτήτες, τα δικαιώματα των οποίων παραβιάζονται, χρήζουν νομικής προστασίας λόγω της κακής χρήση του μισθίου και των κοινόχρηστων και κοινόκτητων χώρων από τους βραχυχρονίως διαμένοντες. Ιδίως δε όταν παρατηρείται:

~ διαρκής και μόνιμη κοσμοσυρροή στην είσοδο.

~ διαμονή πολλων ατόμων στο μίσθιο, με αποτέλεσμα να προκαλείται διαρκής οχλαγωγία καθ’ όλο το 24ωρο.

~ συχνοί διαπληκτισμοί.

 ~ αλόγιστη χρήση των ανελκυστήρων, ειδικά για την μεταφορά φόρτου (αποσκευές κλπ), με αποτέλεσμα συχνές βλάβες.

~ κακή χρήση του κοινόχρηστου αποχετευτικού δικτύου, με αποτέλεσμα να απαιτείται ακόμα και αντικατάστασή του.

Τα παραπάνω, κρίθηκε νομολογιακά ότι δυσχεραίνουν υπέρμετρα το δικαίωμα των λοιπών συνιδιοκτητών να χρησιμοποιούν τις οριζόντιες ιδιοκτησίες τους σύμφωνα με τον προορισμό τους, είτε ως κατοικίες αυτών και των οικογενειών τους, είτε ως χώρους επαγγελματική στέγης καθώς προκαλούν: 

~ Αίσθημα ανασφάλειας στους ίδιους και τους επισκέπτες τους.

~ Δυσκολία εκμίσθωσης των ιδιοκτησιών τους είτε ως κατοικία είτε ως επαγγελματική στέγη.

~ Διατάραξη της επαγγελματικής δραστηριότητας σε επαγγελματική στέγη στην ίδια πολυκατοικία.

~ Έξοδα στους συνιδιοκτήτες για την επισκευή φθορών των κοινοχρήστων.

Με λίγα λόγια, κρίθηκε περιορίζεται και προσβάλλεται το δικαίωμα των λοιπών συνιδιοκτητών στην ακώλυτη χρήση των οριζοντίων ιδιοκτησιών τους και στη σύγχρηση των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων χώρων, με αποτέλεσμα να δικαιούται δικαστικής προστασίας για την άρση της προσβολής αυτή.

Ευθύνη του Εκμισθωτή Βραχυχρόνιας Μίσθωσης

Η ευθύνη του εκμισθωτή ή υπομισθωτή, πέρα από όσα αναφέρονται σε ειδικές διατάξεις και στον κανονισμό της πολυκατοικίας, θεμελιώνεται με βάση τη νομολογία, στο άρθρο 288 του ΑΚ.

Τα δικαστήρια καθιστούν υπεύθυνο τον εκμισθωτή, ή τον διαθέτη μέσω ιστοσελίδας,”να μεριμνά για την προσήκουσα χρήση του διαμερίσματος του από τους βραχυχρονίως διαμένοντες σε αυτό μισθωτές του”. 

Η Άμυνα του Εκμισθωτή στο 288 ΑΚ

Ο εκμισθωτής, για να αμυνθεί, πρέπει να αποδείξει ότι τήρησε τους κανόνες της καλής πίστης που διέπουν την λειτουργία της οροφοκτησίας και ότι λειτούργησε σύμφωνα με τα συναλλακτικά ήθη. Συγκεκριμένα μέτρα που η νομολογία απαιτεί από τον εκμισθωτή να έχει λάβει,για να θεωρηθεί καλόπιστος, είναι:

  • να καταχωρεί στη διαδικτυακή πλατφόρμα τους περιορισμούς και τις απαγορεύσεις που θέτει ο κανονισμός της πολυκατοικίας, προκειμένου να λαμβάνουν γνώση αυτών οι υποψήφιοι υπομισθωτές και οι χρήστες,
  • να ενημερώνονται οι διαχειριστές της πολυκατοικίας για την πρόθεσή του να εκμισθώσει ή να υπομισθώσει το ακίνητό του στα πλαίσια βραχυχρόνιας μίσθωσης
  • να ενημερώνονται οι διαχειριστές της πολυκατοικίας για τα πρόσωπα των υπομισθωτών ή των τελικών χρηστών
  • να μην αποδέχεται ως υπομισθωτές ή χρήστες πρόσωπα που διαταράσσουν την ησυχία, την ασφάλεια και την υγεία των ενοίκων, 
  • σε περίπτωση διατάραξης να τους απομακρύνει έγκαιρα

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα που αφορά στην βραχυχρόνια μίσθωση.