Skip to content

Αρθρογραφία

Οι Επαγγελματικές & Εμπορικές Μισθώσεις

Εμπορικές Μισθώσεις

Οι εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις και οι βασικές παράμετροι του νομικού τους πλαισίου, οφείλουν να είναι σε γνώση εταιρειών και επιχειρήσεων, είτε επειδή έχουν δραστηριότητα στη διαχείριση ακινήτων είτε συχνότερα ως μισθωτές.

Ορισμός

Εμπορικές ή επαγγελματικές μισθώσεις είναι οι μισθώσεις ακινήτων οι οποίες συνάπτονται για επιχείρηση εμπορικών πράξεων μέσα σε αυτά, ή για άσκηση επαγγέλματος ή δραστηριότητα που προστατεύεται από το Προεδρικό Διάταγμα (Π.Δ.) 34/1995.

Οι μισθώσεις κινητών πραγμάτων για επαγγελματικούς σκοπούς δεν υπάγονται στην έννοια του ανωτέρω νόμου και του παρόντος.

Επίσης, αδιάφορο νομικά είναι εάν ο εκμισθωτής είναι νομικό πρόσωπο (εταιρεία ή επιχείρηση) αφού μόνο η άσκηση επιχειρηματικής ή εμπορικής δραστηριότητας στο μίσθιο, αρκούν για τον χαρακτηρισμό της μίσθωσης ως εμπορικής ή επαγγελματικής.

Η Τομή του Νόμου 4242/2014

Σύμφωνα με την μεγάλη τροποποίηση στις επαγγελματικές και εμπορικές μισθώσεις που επέφερε ο Ν. 4242/2014, οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του ανωτέρω Π.Δ. και συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του Νόμου αυτού, δηλαδή μετά την 28η Φεβρουαρίου 2014, διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους και τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και του Π.Δ. 34/1995, με την εξαίρεση των άρθρων 5-6,16-18, 20-26, 27 παρ. 2, 28-40, 43, 46 και 47 αυτού.

Διάρκεια Εμπορικών Μισθώσεων

Επομένως, με βάση τα ανωτέρω, οι εμπορικές μισθώσεις πλέον (δηλ. όσες συνάπτονται μετά την ισχύ του νέου νόμου – 28/02/2014) ισχύουν για τρία χρόνια και όχι για δώδεκα όπως προβλεπόταν και μάλιστα χωρίς καμία υποχρέωση παράτασης.

Η τριετής αυτή διάρκεια είναι ο ελάχιστος χρόνος για τον οποίο ισχύει η μίσθωση και δεσμεύει τόσο τον μισθωτή όσο και τον εκμισθωτή. Τυχόν συνομολόγηση επαγγελματικής / εμπορικής μίσθωσης για χρονικό διάστημα μικρότερο των τριών ετών μετατρέπεται από το νόμο σε μίσθωση με τριετή διάρκεια, ανεξάρτητα από τη βούληση των συμβαλλομένων. 

Οι συμβαλλόμενοι, βέβαια, μπορούν να συμφωνήσουν διάρκεια μεγαλύτερη της τριετίας οπότε ο σχετικός όρος είναι ισχυρός και δεσμεύει τους συμβαλλόμενους. Σε περίπτωση που συμφωνηθεί, ωστόσο,  μίσθωση  ακινήτου για χρονικό διάστημα μακρότερο από εννέα έτη ισχύει απέναντι σε τυχόν νέο κτήτορα μόνο αν καταρτιστεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και το έγγραφο αυτό μεταγραφεί νόμιμα (618 Α.Κ.).

Λήξη Εμπορικής Μίσθωσης

Μετά τη λήξη της εμπορικής μίσθωσης, αυτή μπορεί να παραταθεί είτε ρητά με την υπογραφή νέου συμφωνητικού, είτε σιωπηρά δυνάμει του άρθρου 611 του Α.Κ. Σύμφωνα με αυτό, σιωπηρή παράταση υπάρχει όταν σε περίπτωση μίσθωσης ορισμένου χρόνου, παρέρχεται ο χρόνος αυτός αλλά ο μεν μισθωτής εξακολουθεί και καταβάλει το μίσθωμα, ο δε εκμισθωτής δεν εναντιώνεται.

Έτσι θεωρείται ότι η σύμβαση εμπορικής μίσθωσης παρατείνεται σιωπηρώς και γίνεται αορίστου χρόνου, λύεται δε, με καταγγελία κατ’ άρθρ. 608 και 609 Α.Κ. Από το σημείο εκείνο η σύμβαση λύνεται είτε με καταγγελία είτε με νεότερη συμφωνία που αποτυπώνεται σε ιδιωτικό έγγραφο των συμβαλλομένων.

Αναπροσαρμογή Μισθώματος 

Ομοίως, τόσο το ύψος όσο και η αύξηση ή αναπροσαρμογή του μηνιαίου μισθώματος εναπόκειται στην ελεύθερη βούληση των μερών. Σε περίπτωση που δεν έχει συμφωνηθεί τότε εκ του νόμου προβλέπεται  αναπροσαρμογή σε ποσοστό 75% του  Δείκτη Τιμών Καταναλωτή, όπως αυτός ανακοινώνεται από την Ελληνική Στατιστική Αρχή.

Τύπος Μίσθωσης

Στο σημείο αυτό, πρέπει να τονιστεί μετ’ επιτάσεως ότι μόνη η υποβολή της ηλεκτρονικής δήλωσης των πληροφοριακών στοιχείων της μίσθωσης στην εφαρμογή της ΓΓΠΣ, απλώς υποκαθιστά την -πάλαι ποτέ- σφραγίδα της Δ.Ο.Υ. και επ’ ουδενί δεν υποκαθιστά το έντυπο συμφωνητικό επαγγελματικής μίσθωσης το οποίο και καθορίζει τους όρους και τις συμφωνίες της μίσθωσης.

Βασικά θέματα των επαγγελματικών μισθώσεων, ακόμα και μετά την εφαρμογή του νέου Ν. 4242/2014, παραμένουν το δικαίωμα καταγγελίας και η αντιμετώπιση της εγγύησης που προκαταβάλλει ο μισθωτής στον εκμισθωτή, ενώ στις βραχυχρόνιες μισθώσεις “τύπου Airbnb” ισχύουν τα όσα διαλαμβάνονται στο ν. 4446/2016.

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα που άπτεται της εμπορικής / επαγγελματικής σας μίσθωσης.