Εξασφάλιση Απαίτησης Σε Ακίνητο: Ποιο Εμπράγματο Βάρος Επιλέγεται
- Για την εξασφάλιση εμπορικής απαίτησης σε ακίνητο του οφειλέτη, η προσημείωση υποθήκης επιλέγεται κατά κανόνα έναντι της συμβατικής υποθήκης, καθώς εξασφαλίζει την ίδια προτεραιότητα από την ημέρα εγγραφής, με χαμηλότερο κόστος και χωρίς συμβολαιογραφική δήλωση του οφειλέτη.
- Η συμβατική υποθήκη ενδείκνυται όταν ο οφειλέτης συναινεί κατά τη σύναψη της σχέσης ή όταν ο πιστωτής διαθέτει ήδη δικαστικό τίτλο (τελεσίδικη καταψηφιστική απόφαση ή διαταγή πληρωμής).
- Ο τύπος του τίτλου (νόμιμος, δικαστικός, δικαιοπρακτικός) καθορίζει αν εγγράφεται πλήρης υποθήκη ή ακολουθείται η οδός της προσημείωσης.
- Η καταχώριση γίνεται πλέον στο κτηματολογικό φύλλο του Κτηματολογικού Γραφείου, ενώ η κρίσιμη προθεσμία τροπής της προσημείωσης σε υποθήκη είναι ενενήντα ημέρες από την τελεσιδικία.
Υποθήκη ή προσημείωση: ποιο εργαλείο επιλέγεται για την εξασφάλιση;
Για εμπορική απαίτηση η προσημείωση υποθήκης επιλέγεται κατά κανόνα, γιατί εξασφαλίζει την ίδια προτεραιότητα με την υποθήκη από την ημέρα εγγραφής της, με σημαντικά χαμηλότερο κόστος και χωρίς να απαιτείται συμβολαιογραφική δήλωση του οφειλέτη.
Η συμβατική υποθήκη ενδείκνυται σε δύο περιπτώσεις:
- όταν ο οφειλέτης συναινεί κατά τη σύναψη της σχέσης ή
- όταν ο πιστωτής διαθέτει ήδη δικαστικό τίτλο που επιτρέπει άμεση εγγραφή.
Και τα δύο εργαλεία είναι εμπράγματα βάρη σε ακίνητο, δηλαδή δικαιώματα που βαρύνουν το ίδιο το πράγμα και παρέχουν στον δανειστή προνομιακή ικανοποίηση από τον πλειστηριασμό του, ανεξάρτητα από το ποιος είναι κάθε φορά κύριος.
Η ουσιαστική διαφορά τους είναι ο τίτλος που απαιτείται για την εγγραφή και το κόστος της σύστασης. Μέσα στο ευρύτερο φάσμα των εργαλείων εξασφάλισης εμπορικών απαιτήσεων, η επιλογή που αφορά ακίνητη περιουσία ανάγεται ακριβώς σε αυτά τα δύο.
| Κριτήριο | Συμβατική υποθήκη | Προσημείωση υποθήκης |
|---|---|---|
| Τίτλος που απαιτείται | Δικαιοπρακτικός (συναίνεση οφειλέτη) ή δικαστικός | Δικαστική άδεια ή συναίνεση οφειλέτη |
| Τρόπος σύστασης | Μονομερής συμβολαιογραφική δήλωση και εγγραφή | Δικαστική απόφαση και εγγραφή |
| Κόστος | Υψηλότερο (συμβολαιογραφικό, τέλη) | Χαμηλότερο |
| Νομική φύση | Οριστικό εμπράγματο δικαίωμα | Υπό αναβλητική αίρεση |
| Προτεραιότητα στην τάξη | Από την εγγραφή | Από την εγγραφή, αναδρομικά μετά την τροπή |
| Κρίσιμη προθεσμία | Καμία | Τροπή σε 90 ημέρες από την τελεσιδικία |
Η σύγκριση δείχνει ότι η προσημείωση δεν είναι κατώτερη εξασφάλιση αλλά συνήθως η πιο αποδοτική, καθώς επιτυγχάνει το ίδιο αποτέλεσμα προτεραιότητας με ελαφρύτερη διαδικασία.
Η συμβατική υποθήκη υπερτερεί μόνο στην οριστικότητα, καθώς δεν εξαρτάται από καμία αίρεση ούτε από προθεσμία τροπής.
Ποιος τίτλος χρειάζεται για να εγγραφεί υποθήκη;
Η εγγραφή υποθήκης προϋποθέτει την ύπαρξη τίτλου, δηλαδή του νομικού λόγου που χορηγεί στον δανειστή το δικαίωμα να εγγράψει βάρος σε ακίνητο του οφειλέτη. Ο τίτλος διακρίνεται σε τρία είδη και ο τύπος που διαθέτει ο πιστωτής καθορίζει αν θα εγγράψει πλήρη υποθήκη ή προσημείωση.
- Ο νόμιμος τίτλος παρέχεται απευθείας από τον νόμο σε ορισμένα πρόσωπα για ειδικές κατηγορίες απαιτήσεων (ΑΚ 1262), μεταξύ άλλων, το Δημόσιο για απαιτήσεις φόρων, οι σύζυγοι, οι κληρονόμοι, καθώς και ο ίδιος ο ενυπόθηκος δανειστής για τους καθυστερούμενους τόκους και τα έξοδα εγγραφής.
- Ο δικαστικός τίτλος (ΑΚ 1263) γεννάται από τελεσίδικη καταψηφιστική απόφαση ημεδαπού δικαστηρίου ή από εκτελεστή απόφαση διαιτητών ή αλλοδαπού δικαστηρίου, εφόσον η επιδικαζόμενη παροχή είναι χρηματική ή αποτιμητή σε χρήμα.
- Ο δικαιοπρακτικός τίτλος (ΑΚ 1265 και 1266) παραχωρείται με μονομερή συμβολαιογραφική δήλωση του κυρίου του ακινήτου, στην οποία προσδιορίζονται το ακίνητο και η ασφαλιζόμενη απαίτηση.
Για τον προμηθευτή που τιμολογεί επί πιστώσει, για παράδειγμα, η ταχύτερη οδός προς δικαστικό τίτλο είναι συχνά η διαταγή πληρωμής, που εκδίδεται χωρίς ακρόαση του οφειλέτη όταν η απαίτηση αποδεικνύεται εγγράφως. Με τον τίτλο αυτόν ο πιστωτής μπορεί να εγγράψει υποθήκη ή να τρέψει προσημείωση σε υποθήκη.
Η εμπειρία από υποθέσεις εξασφάλισης εμπορικής πίστωσης δείχνει ότι ο οφειλέτης σπάνια παρέχει εκούσια συμβολαιογραφική υποθήκη για μια απλή σχέση προμήθειας, οπότε η ρεαλιστική οδός παραμένει είτε η προσημείωση είτε ο τίτλος που αποκτά ο πιστωτής δικαστικά.
Όπου επιδιώκεται εκ των προτέρων δέσμευση, μια ρήτρα παροχής εξασφάλισης στη σύμβαση προμήθειας, που υποχρεώνει τον οφειλέτη να συναινέσει σε εγγραφή, αποτελεί την πιο καθαρή λύση. Η δικαιοπρακτική παραχώρηση απαιτεί ακριβή διατύπωση της ασφαλιζόμενης απαίτησης και του ακινήτου, καθώς ασάφεια σε αυτά τα στοιχεία θέτει σε κίνδυνο το κύρος της εγγραφής.
Σε ποια ακίνητα εγγράφεται και πού καταχωρείται σήμερα;
Υποθήκη αποκτάται σε ακίνητα δεκτικά εκποίησης, ολόκληρα ή κατά ιδανικό μέρος, καθώς και στην επικαρπία τέτοιων ακινήτων (ΑΚ 1259). Στα δεκτικά υποθήκης περιλαμβάνονται, πέρα από τα ακίνητα, η οριζόντια και η κάθετη ιδιοκτησία, η ψιλή κυριότητα και η επικαρπία, καθώς και τα πλοία και τα αεροσκάφη που τηρούν ίδια νηολόγια.
Για κινητά πράγματα και απαιτήσεις, η αντίστοιχη εμπράγματη ασφάλεια δεν είναι η υποθήκη αλλά το ενέχυρο, που λειτουργεί με διαφορετικό μηχανισμό σύστασης.
Η σύσταση ολοκληρώνεται με την εγγραφή, δηλαδή την καταχώριση του βάρους ως εγγραπτέας πράξης σε δημόσιο βιβλίο. Σε περιοχές που έχουν κτηματογραφηθεί, η καταχώριση γίνεται στο κτηματολογικό φύλλο του αρμόδιου Κτηματολογικού Γραφείου του Ελληνικού Κτηματολογίου, βάσει του Ν. 2664/1998.
Τα νομικά πρόσωπα υποβάλλουν πλέον τις εγγραπτέες πράξεις ηλεκτρονικά, μέσω της πλατφόρμας του Κτηματολογίου με κωδικούς Taxisnet, στοιχείο που επιταχύνει σημαντικά την εξασφάλιση σε σχέση με την παλαιότερη χειρόγραφη διαδικασία.
Πώς καθορίζεται η σειρά και γιατί κρίνει την εξασφάλιση;
Η τάξη των ενυπόθηκων δανειστών κανονίζεται κατά τη χρονική σειρά εγγραφής τους (ΑΚ 1272 και 1274). Τούτο σημαίνει ότι ο προγενέστερα εγγεγραμμένος προηγείται στην ικανοποίηση από το εκπλειστηρίασμα. Για το λόγο αυτό ο χρόνος εγγραφής είναι το κρισιμότερο στοιχείο της εξασφάλισης και γι’ αυτό η προσημείωση δεν αποτελεί κατώτερη λύση.
Η προσημείωση είναι εμπράγματο δικαίωμα υποθήκης υπό αναβλητική αίρεση, δηλαδή ένα δικαίωμα που ολοκληρώνεται μόνο εφόσον επιδικαστεί τελεσίδικα η απαίτηση και η προσημείωση τραπεί εμπρόθεσμα σε υποθήκη.
Κατά την ΑΠ 1462/2013, η τροπή αυτή ανατρέχει στον χρόνο εγγραφής της προσημείωσης με αντίστοιχη προτεραιότητα στην υποθηκική τάξη. Πρακτικά, ο πιστωτής που εγγράφει προσημείωση σήμερα «κλειδώνει» τη θέση του άμεσα, ακόμη και αν η οριστική υποθήκη προκύψει χρόνια αργότερα. Η διαδικασία με την οποία αποκτάται και εγγράφεται η προσημείωση ως ασφαλιστικό μέτρο αναπτύσσεται στην ανάλυση για την εγγραφή προσημείωσης.
Η προτεραιότητα όμως προστατεύει τον δανειστή μόνο μέχρι ορισμένο ύψος. Κατά την ΑΠ 16/2016, ο ενυπόθηκος δανειστής κατατάσσεται προνομιακά μόνο για το ποσό που καλύπτεται από την εγγραφή, ενώ για το τυχόν υπερβάλλον μέρος της απαίτησής του κατατάσσεται σύμμετρα με τους εγχειρόγραφους δανειστές.
Το ύψος της εγγραφόμενης εξασφάλισης είναι επομένως κομβικής σημασίας και όχι τυπική λεπτομέρεια, αφού ο προσδιορισμός του ποσού πρέπει να καλύπτει κεφάλαιο, τόκους και έξοδα, αλλιώς μέρος της απαίτησης μένει χωρίς προνόμιο.
Τι κοστίζει και ποιον κίνδυνο διαχειρίζεται ο πιστωτής;
Η συμβατική υποθήκη φέρει το κόστος του συμβολαιογραφικού εγγράφου και των τελών εγγραφής, ενώ η προσημείωση είναι ελαφρύτερη οικονομικά, καθώς ο τίτλος της προκύπτει από δικαστική απόφαση ή από συναίνεση χωρίς συμβολαιογραφική σύσταση. Ο βασικός κίνδυνος της προσημείωσης είναι χρονικός και πρέπει να παρακολουθείται ενεργά.
Ειδικότερα, αν η προσημείωση δεν τραπεί σε υποθήκη εντός ενενήντα ημερών από την τελεσιδικία της απόφασης που επιδικάζει την απαίτηση, αποσβένεται και εξαλείφεται (ΑΚ 1323).
Η αφετηρία της προθεσμίας δεν είναι πάντοτε προφανής καθώς, όταν ο τίτλος είναι διαταγή πληρωμής, η προθεσμία εκκινεί αφού η διαταγή αποκτήσει ισχύ δεδικασμένου, δηλαδή μετά την άπρακτη παρέλευση τόσο της δεκαπενθήμερης προθεσμίας ανακοπής όσο και της δεκαήμερης προθεσμίας μετά τη δεύτερη επίδοση (ΚΠολΔ 632 και 633).
Ο εσφαλμένος υπολογισμός της αφετηρίας οδηγεί σε απώλεια της εξασφάλισης, στοιχείο που καθιστά την παρακολούθηση των προθεσμιών καθοριστικό ζήτημα για την εξασφάλιση. Η εμπειρία από υποθέσεις τροπής προσημείωσης δείχνει ότι το κρίσιμο λάθος δεν είναι η εγγραφή αλλά η παρακολούθηση της ενενηκονθήμερης προθεσμίας μετά την τελεσιδικία.
Όταν η απαίτηση δεν εξοφληθεί παρά την εξασφάλιση, η δικαστική επιδίωξη και η αναγκαστική εκτέλεση επί του βεβαρημένου ακινήτου αποτελούν το επόμενο στάδιο, όπου η προνομιακή κατάταξη που εξασφαλίστηκε εξαρχής αποδίδει.Τέλος, Η εξάλειψη του βάρους, είτε λόγω εξόφλησης είτε λόγω παρέλευσης της προθεσμίας, ακολουθεί χωριστή διαδικασία.
Συχνές Ερωτήσεις
Ποια η διαφορά υποθήκης και προσημείωσης υποθήκης;
Η υποθήκη είναι οριστικό εμπράγματο δικαίωμα, ενώ η προσημείωση τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της τελεσίδικης επιδίκασης της απαίτησης και της εμπρόθεσμης τροπής της σε υποθήκη. Και οι δύο παρέχουν προνομιακή ικανοποίηση από τον πλειστηριασμό του ακινήτου, με την προσημείωση να διατηρεί την προτεραιότητα από την ημέρα εγγραφής της.
Μπορεί ο πιστωτής να εγγράψει υποθήκη χωρίς τη συναίνεση του οφειλέτη;
Συμβατική υποθήκη όχι, καθώς αυτή προϋποθέτει μονομερή συμβολαιογραφική δήλωση του κυρίου. Χωρίς συναίνεση, η εξασφάλιση επιτυγχάνεται είτε με δικαστικό τίτλο (ΑΚ 1263) είτε με προσημείωση μέσω δικαστικής άδειας στο πλαίσιο ασφαλιστικών μέτρων.
Τι συμβαίνει αν δεν τραπεί η προσημείωση σε υποθήκη στις ενενήντα ημέρες;
Η προσημείωση αποσβένεται και εξαλείφεται (ΑΚ 1323). Η προθεσμία τρέχει από την τελεσιδικία της απόφασης που επιδικάζει την απαίτηση, ενώ όταν ο τίτλος είναι διαταγή πληρωμής, από τον χρόνο κατά τον οποίο η διαταγή απέκτησε ισχύ δεδικασμένου.
Πρακτικές Επισημάνσεις
Τίτλος πριν από τη δέσμευση: Η επιλογή μεταξύ συμβατικής υποθήκης και προσημείωσης κρίνεται από τον τίτλο που διαθέτει ο πιστωτής. Όταν δεν υπάρχει συναίνεση ούτε δικαστικός τίτλος, η προσημείωση μέσω δικαστικής άδειας είναι η μόνη ρεαλιστική οδός εξασφάλισης.
Ύψος εξασφάλισης: Το εγγραφόμενο ποσό προσδιορίζει το όριο της προνομιακής κατάταξης. Η συμβατική πρόβλεψη του ποσού πρέπει να καλύπτει κεφάλαιο, τόκους υπερημερίας και έξοδα, ώστε να μην παραμείνει μέρος της απαίτησης χωρίς προνόμιο σε ενδεχόμενο πλειστηριασμό.
Προθεσμία τροπής: Η προσημείωση πρέπει να τραπεί σε υποθήκη εντός ενενήντα ημερών από την τελεσιδικία. Όταν ο τίτλος είναι διαταγή πληρωμής, η αφετηρία μετατίθεται στον χρόνο απόκτησης δεδικασμένου, στοιχείο που απαιτεί ακριβή υπολογισμό των δικονομικών προθεσμιών.
Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 20 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για να σας συμβουλεύσουμε σχετικά με την εμπράγματη εξασφάλιση των απαιτήσεών σας και την υποθήκη.