Πότε Χρειάζεται Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου μια Επιχείρηση
Εν συντομία:
- Πέρα από τη διάσταση της προθεσμίας, η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου λειτουργεί ως προϋπόθεση κατάρτισης κάθε δικαιοπραξίας που μεταβιβάζει ή συνιστά εμπράγματο δικαίωμα σε εταιρικό ακίνητο.
- Για τα κτίρια Κατηγορίας Ι, όπου εντάσσονται τα τουριστικά καταλύματα άνω των 300 τ.μ., τα εκπαιδευτήρια, οι μονάδες περίθαλψης και τα πρατήρια καυσίμων, η προθεσμία υποβολής μετατέθηκε στην 1η Φεβρουαρίου 2028.
- Για τα υπόλοιπα εταιρικά ακίνητα δεν υπάρχει ημερομηνία. Η υποχρέωση γεννιέται τη στιγμή της μεταβίβασης και δεσμεύει το χρονοδιάγραμμα της συναλλαγής.
- Η εισφορά ακινήτου σε εταιρεία εμπίπτει ρητά στην απαγόρευση δικαιοπραξιών, με απόλυτη ακυρότητα που πλήττει ολόκληρη τη δικαιοπραξία.
- Ο νόμος επιβάλλει χωριστές κυρώσεις στον ιδιοκτήτη και στον μηχανικό, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις προβλέπονται και ποινικές κυρώσεις για τα δικαιοπρακτούντα μέρη.
Πότε μπλοκάρει η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου μια εταιρική συναλλαγή;
Η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, γνωστή και ως ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου, μπλοκάρει τη συναλλαγή σε κάθε δικαιοπραξία εν ζωή που έχει ως αντικείμενο τη μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο.
Χωρίς Πιστοποιητικό Πληρότητας, ο συμβολαιογράφος δεν καταρτίζει την πράξη, καθώς το άρθρο 83 παρ. 1 του ν. 4495/2017 απαιτεί την προσάρτηση βεβαίωσης μηχανικού, τη θέση της οποίας έχει λάβει το πιστοποιητικό αυτό.
Η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου (ΗΤΚ) είναι ο ψηφιακός φάκελος που συγκεντρώνει την οικοδομική άδεια με τις αναθεωρήσεις της, τα εγκεκριμένα σχέδια, το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, τις τυχόν δηλώσεις υπαγωγής αυθαιρέτων και τα λοιπά στοιχεία που προσδιορίζουν τη νομική και πραγματική κατάσταση του ακινήτου.
Το Πιστοποιητικό Πληρότητας είναι το έγγραφο με το οποίο ο εξουσιοδοτημένος μηχανικός βεβαιώνει ότι ο φάκελος αυτός συμπληρώθηκε.
Η σύνδεση των δύο θεσμών έγινε με το άρθρο 59 παρ. 2 του ν. 4495/2017, όπως αντικαταστάθηκε από το άρθρο 66 του ν. 4759/2020: το Πιστοποιητικό Πληρότητας αντικαθιστά και εμπεριέχει τη βεβαίωση του άρθρου 83.
Η ΑΠ 1754/2023 δέχεται ότι από την 1η Απριλίου 2022, οπότε ξεκίνησε η λειτουργία της ηλεκτρονικής ταυτότητας, η βεβαίωση μηχανικού αντικαταστάθηκε από το Πιστοποιητικό Πληρότητας.
Το πεδίο εφαρμογής είναι ευρύτερο από την αγοραπωλησία. Καλύπτει τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος, άρα και τη σύσταση υποθήκης ή επικαρπίας, καθώς και τα ακίνητα χωρίς κτίσμα.
Καλύπτει επίσης τη μεταγραφή τελεσίδικης δικαστικής απόφασης επί αναγνωριστικής αγωγής κυριότητας και τη μεταγραφή πρακτικών συμβιβασμού με τα οποία αναγνωρίζεται κυριότητα.
Ποια εταιρικά ακίνητα υποχρεούνται σε υποβολή έως την 1.2.2028 και ποια μόνο κατά τη μεταβίβαση;
Το άρθρο 55 του ν. 4495/2017 διακρίνει δύο κατηγορίες με διαφορετική λογική. Η Κατηγορία Ι δεσμεύεται από απόλυτη ημερομηνία, ανεξάρτητα από το αν σχεδιάζεται κάποια πράξη. Η Κατηγορία ΙΙ, όπου εντάσσονται τα γραφεία, οι αποθήκες, τα βιοτεχνικά κτίρια και τα καταστήματα, ενεργοποιείται από γενεσιουργό γεγονός και όχι από ημερολόγιο.
Η προθεσμία της Κατηγορίας Ι έληγε αρχικά στις 31 Ιανουαρίου 2026. Με το άρθρο 43 του ν. 5270/2026 η προθεσμία του πρώτου εδαφίου της παρ. 2 του άρθρου 55 παρατάθηκε έως και την 1η Φεβρουαρίου 2028. Η παράταση αφορά αποκλειστικά την Κατηγορία Ι και δεν μεταβάλλει σε τίποτε το καθεστώς της Κατηγορίας ΙΙ.
| Κριτήριο | Κατηγορία Ι | Κατηγορία ΙΙ |
|---|---|---|
| Υπόχρεα κτίρια | Κτίρια Δημοσίου, ΟΤΑ και ΝΠΔΔ, κτίρια συνάθροισης κοινού, πρατήρια υγρών καυσίμων, συνεργεία και πλυντήρια αυτοκινήτων, τουριστικά καταλύματα άνω των 300 τ.μ., εκπαιδευτήρια όλων των βαθμίδων, κτίρια περίθαλψης και πρόνοιας, καταστήματα κράτησης | Όλα τα υπόλοιπα κτίρια και οι αυτοτελείς διηρημένες ιδιοκτησίες, ανεξαρτήτως χρήσης |
| Γενεσιουργό γεγονός | Η πάροδος του χρόνου | Η μεταβίβαση του κτιρίου ή της διηρημένης ιδιοκτησίας |
| Προθεσμία | 1η Φεβρουαρίου 2028 | Καμία. Η δήλωση προσαρτάται στο συμβόλαιο μεταβίβασης |
| Πρακτική συνέπεια παράλειψης | Διοικητικό πρόστιμο και έλεγχος αυθαιρέτων | Αδυναμία κατάρτισης της πράξης |
Η διάκριση αυτή έχει άμεση σημασία για τον σχεδιασμό. Μια τουριστική επιχείρηση με κατάλυμα άνω των 300 τ.μ. οφείλει να υποβάλει ταυτότητα ακόμη κι αν δεν σκοπεύει να πουλήσει, ενώ μια εταιρεία με ιδιόκτητο γραφείο μπορεί να μην έχει καμία εκκρεμότητα σήμερα και να βρεθεί με πρόβλημα την ημέρα που θα αποφασίσει να μεταβιβάσει το ακίνητο.
Υποχρέωση έκδοσης ή ενημέρωσης γεννάται επίσης μετά από κάθε εργασία παρέμβασης ή τροποποίησης για την οποία απαιτείται οικοδομική άδεια ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας. Επιχειρήσεις που ανακαινίζουν καταστήματα ή αναδιαρρυθμίζουν αποθηκευτικούς χώρους ενεργοποιούν την υποχρέωση χωρίς να μεσολαβεί μεταβίβαση.
Πότε απαιτείται Πιστοποιητικό Πληρότητας για την εισφορά ακινήτου σε εταιρεία;
Απαιτείται σε κάθε εισφορά ακινήτου, είτε κατά τη σύσταση της εταιρείας είτε σε μεταγενέστερη αύξηση κεφαλαίου. Το άρθρο 82 παρ. 1α του ν. 4495/2017 ορίζει ρητά ότι στην απαγόρευση δικαιοπραξιών εμπίπτουν και τα ακίνητα τα οποία εισφέρονται σε εταιρεία, χωρίς να προβλέπεται εξαίρεση για τις εταιρικές πράξεις.
Η διάταξη απαγορεύει και κηρύσσει απολύτως άκυρη τη μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο όπου έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή, έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης ή έχει τελεστεί πολεοδομική παράβαση.
Η έκταση της ακυρότητας αποσαφηνίστηκε νομολογιακά, αφού, κατά την ΑΠ 1754/2023, η ακυρότητα είναι απόλυτη και πλήττει τόσο την υποσχετική όσο και την εκποιητική δικαιοπραξία.
Για μια κεφαλαιουχική εταιρεία η συνέπεια εκφεύγει από το επίπεδο του ακινήτου. Όταν η εισφορά σε είδος που καλύπτει τμήμα του κεφαλαίου πάσχει από απόλυτη ακυρότητα, γεννάται ζήτημα ως προς την κάλυψη του κεφαλαίου και ως προς την εγκυρότητα της απόφασης που ενέκρινε την αύξηση. Η ορθή αποτίμηση του εισφερόμενου ακινήτου δεν θεραπεύει το ελάττωμα, γιατί αυτό ανάγεται στο επιτρεπτό της ίδιας της μεταβίβασης.
Το ίδιο ζήτημα εμφανίζεται και στους εταιρικούς μετασχηματισμούς. Όταν η συγχώνευση εταιρειών ή η απόσχιση κλάδου περιλαμβάνει ακίνητη περιουσία, η πολεοδομική κατάσταση κάθε μεμονωμένου ακινήτου προσδιορίζει το χρονοδιάγραμμα ολοκλήρωσης της πράξης.
Ο νόμος εξαιρεί ρητά ορισμένες κατηγορίες, όπως κατασκευές προγενέστερες της 30ής Νοεμβρίου 1955, εκείνες για τις οποίες έχει περατωθεί η διαδικασία καταβολής του ενιαίου ειδικού προστίμου ή έχει καταβληθεί ποσοστό 30% αυτού, καθώς και τις αποκλίσεις των περιμετρικών διαστάσεων έως 2% από τα εγκεκριμένα σχέδια.
Η υπαγωγή στη μία ή στην άλλη περίπτωση διαφοροποιείται κατά περίπτωση και καθορίζει αν η συναλλαγή μπορεί να προχωρήσει.
Πώς επηρεάζει η δίμηνη ισχύς του πιστοποιητικού τον σχεδιασμό μιας συναλλαγής;
Το Πιστοποιητικό Πληρότητας ισχύει δύο μήνες από την ημερομηνία της αυτοψίας, η οποία ταυτίζεται με την ημερομηνία έκδοσης. Σε συναλλαγές όπου η υπογραφή εξαρτάται από εγκρίσεις τρίτων, τραπεζική χρηματοδότηση ή αναβλητικές αιρέσεις, η έκδοση τοποθετείται χρονικά κοντά στην ολοκλήρωση της συναλλαγής («closing») και όχι στην έναρξη του νομικού ελέγχου.
Το πρακτικό πρόβλημα προκύπτει από τη σειρά των βημάτων. Ο νομικός έλεγχος πριν από την εξαγορά εντοπίζει την πολεοδομική κατάσταση των ακινήτων στην αρχή της διαδικασίας, ενώ το πιστοποιητικό που θα προσαρτηθεί στο συμβόλαιο πρέπει να είναι εν ισχύ την ημέρα της υπογραφής. Αν στο ενδιάμεσο διάστημα απαιτηθεί τακτοποίηση αυθαιρεσίας, το χρονοδιάγραμμα μετατοπίζεται.
Η εμπειρία από υποθέσεις εξαγοράς εταιρειών με ακίνητη περιουσία δείχνει ότι, συχνά, το ζήτημα αυτό μένει αρρύθμιστο στο κείμενο της συμφωνίας και αναδεικνύεται ως σημείο τριβής λίγες ημέρες πριν από την υπογραφή.
Στο προσύμφωνο πώλησης ή στη σύμβαση εξαγοράς, η κατανομή του κινδύνου γίνεται με συγκεκριμένες συμβατικές προβλέψεις:
- ποιο μέρος βαρύνεται με το κόστος και τον χρόνο της τακτοποίησης,
- ποια είναι η καταληκτική ημερομηνία μετά την οποία γεννάται δικαίωμα υπαναχώρησης και
- ποιος αναλαμβάνει την υποχρέωση ανανέωσης του πιστοποιητικού αν λήξει η δίμηνη ισχύς του.
Η διατύπωση των όρων αυτών γίνεται ad hoc, γιατί εξαρτάται από το είδος της αυθαιρεσίας και από τη διαπραγματευτική θέση των μερών.
Ποιος επιβαρύνεται με τα πρόστιμα, η εταιρεία ή ο μηχανικός;
Ο νόμος διαχωρίζει δύο αυτοτελή πεδία ευθύνης. Το άρθρο 61 παρ. 2 του ν. 4495/2017 βαρύνει τον ιδιοκτήτη του ακινήτου για την παράλειψη συμπλήρωσης ή για την υποβολή ανακριβών στοιχείων, ενώ το άρθρο 60 βαρύνει τον μηχανικό που συμπλήρωσε ψευδώς την ταυτότητα. Οι δύο κυρώσεις επιβάλλονται από διαφορετικά όργανα και δεν αλληλοαναιρούνται.
| Φορέας ευθύνης | Διάταξη | Εύρος κύρωσης | Επιβάλλον όργανο |
|---|---|---|---|
| Ιδιοκτήτης ακινήτου | Άρθρο 61 παρ. 2 | Πρόστιμο από 200 ευρώ έως το 10% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου | Ειδικός Γραμματέας Επιθεώρησης Περιβάλλοντος και Ενέργειας |
| Εξουσιοδοτημένος μηχανικός | Άρθρο 60 | Πρόστιμο από 2.000 έως 20.000 ευρώ ανάλογα με την επιφάνεια που δεν αποτυπώθηκε. Αναστολή άσκησης επαγγέλματος από 2 έως 24 μήνες | Πειθαρχικό Συμβούλιο ΤΕΕ για την αναστολή άσκησης επαγγέλματος. Οι κυρώσεις καταγράφονται σε μητρώο του Παρατηρητηρίου Δομημένου Περιβάλλοντος |
| Συμβολαιογράφος, δικαιοπρακτούντες, μηχανικός που χορήγησε ανακριβή βεβαίωση | Άρθρο 83 παρ. 12α | Φυλάκιση τουλάχιστον 6 μηνών και χρηματική ποινή από 30.000 έως 100.000 ευρώ | Ποινικά δικαστήρια |
Το τρίτο πεδίο αφορά άμεσα την ίδια την επιχείρηση. Το άρθρο 83 παρ. 12α κατονομάζει ρητά τους δικαιοπρακτούντες, δηλαδή τα συμβαλλόμενα μέρη, ανάμεσα στα πρόσωπα που απειλούνται με ποινικές κυρώσεις όταν η δήλωση και η βεβαίωση δεν έχουν επισυναφθεί. Για εταιρεία, η ποινική έκθεση μεταφέρεται στο φυσικό πρόσωπο που υπογράφει ως νόμιμος εκπρόσωπος.
Η εμπειρία από διαπραγμάτευση συμβάσεων μεταβίβασης ακινήτων δείχνει ότι η ρήτρα η οποία μετακυλίει στον πωλητή την ευθύνη για ανακρίβειες της ταυτότητας αποκτά αξία μόνο όταν συνδέεται με συγκεκριμένο χρονικό ορίζοντα και με ποσοτικό όριο ευθύνης.
Τι ισχύει για τη μίσθωση και την παραχώρηση χρήσης επαγγελματικού ακινήτου;
Η μίσθωση δεν απαιτεί Πιστοποιητικό Πληρότητας, καθώς το άρθρο 83 αφορά δικαιοπραξίες που μεταβιβάζουν ή συνιστούν εμπράγματο δικαίωμα. Το άρθρο 82 παρ. 1β όμως απαγορεύει τη μίσθωση και την παραχώρηση ακινήτων στα οποία έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης.
Η ρύθμιση μετατοπίζει το βάρος στον εκμισθωτή. Επιχείρηση που εκμισθώνει ιδιόκτητο ακίνητο με μη τακτοποιημένη αυθαιρεσία κινδυνεύει, ανεξάρτητα από το αν έχει υποβάλει ταυτότητα, ενώ ο μισθωτής που εγκαθίσταται σε τέτοιο χώρο κινδυνεύει από τη διαπίστωση της παράβασης κατά τη διάρκεια της λειτουργίας του.
Στην επαγγελματική μίσθωση το ζήτημα αντιμετωπίζεται με ρητή δήλωση του εκμισθωτή για την πολεοδομική νομιμότητα του μισθίου και με πρόβλεψη για τις συνέπειες ανακρίβειάς της.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται όταν η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης προκύπτει από την ίδια τη μίσθωση, δηλαδή όταν ο χώρος έχει άδεια για μία χρήση και εκμισθώνεται για άλλη. Στην περίπτωση αυτή η παράβαση δημιουργείται με τη σύναψη της σύμβασης και αφορά και τα δύο μέρη.
Συχνές Ερωτήσεις
Πότε χρειάζεται ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου;
Χρειάζεται σε τρεις περιπτώσεις. Πρώτον, όταν το κτίριο ανήκει στην Κατηγορία Ι του άρθρου 55, οπότε η υποβολή γίνεται εντός της προθεσμίας ανεξάρτητα από οποιαδήποτε πράξη. Δεύτερον, σε κάθε μεταβίβαση ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος, όπου το Πιστοποιητικό Πληρότητας προσαρτάται στο συμβόλαιο. Τρίτον, μετά από εργασίες για τις οποίες απαιτείται οικοδομική άδεια ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας.
Ποια είναι η προθεσμία για τα κτίρια Κατηγορίας Ι;
Η προθεσμία είναι η 1η Φεβρουαρίου 2028. Η αρχική καταληκτική ημερομηνία ήταν η 31η Ιανουαρίου 2026 και μετατέθηκε με το άρθρο 43 του ν. 5270/2026. Η παράταση καλύπτει τα κτίρια Δημοσίου, ΟΤΑ και ΝΠΔΔ, καθώς και τις κατηγορίες ειδικών χρήσεων και συνάθροισης κοινού, χωρίς να θίγει το καθεστώς των υπόλοιπων κτιρίων.
Χρειάζεται ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου για μίσθωση;
Δεν χρειάζεται. Η μίσθωση δεν συνιστά μεταβίβαση ούτε σύσταση εμπράγματου δικαιώματος, οπότε δεν εμπίπτει στο άρθρο 83. Το ακίνητο πρέπει πάντως να είναι πολεοδομικά νόμιμο, γιατί το άρθρο 82 παρ. 1β απαγορεύει τη μίσθωση και την παραχώρηση ακινήτων με αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης.
Είναι υποχρεωτική για όλα τα κτίρια;
Η υποχρέωση καταλαμβάνει το σύνολο του κτιριακού αποθέματος, με διαφορετικό χρόνο ενεργοποίησης ανά κατηγορία. Για τα κτίρια της Κατηγορίας ΙΙ η υποβολή καθίσταται προϋπόθεση σε κάθε μεταβίβασης. Ο διαχωρισμός αφορά τον χρόνο και όχι το πεδίο εφαρμογής.
Πρακτικές Επισημάνσεις
Έλεγχος πριν από τη συναλλαγή: Πριν από κάθε εξαγορά, μετασχηματισμό ή εισφορά, η πολεοδομική κατάσταση κάθε ακινήτου καταγράφεται ξεχωριστά. Ένα ακίνητο με μη τακτοποιημένη αυθαιρεσία μπορεί να καθυστερήσει ολόκληρη τη συναλλαγή.
Χρονισμός της αυτοψίας: Η δίμηνη ισχύς του Πιστοποιητικού Πληρότητας υπολογίζεται από την ημερομηνία αυτοψίας. Η παραγγελία του πιστοποιητικού πολύ νωρίς οδηγεί σε λήξη πριν από την υπογραφή και σε επανάληψη του κόστους.
Εισφορά ακινήτου σε εταιρεία: Η απαγόρευση του άρθρου 82 καταλαμβάνει ρητά τα ακίνητα που εισφέρονται σε εταιρεία. Ο έλεγχος γίνεται πριν από την απόφαση του αρμόδιου οργάνου για την αύξηση.
Κατανομή ευθύνης στη σύμβαση: Οι κυρώσεις του ιδιοκτήτη και του μηχανικού είναι αυτοτελείς. Η μετακύλιση της ευθύνης στον πωλητή ή στον μηχανικό απαιτεί ρητή συμβατική πρόβλεψη με χρονικό και ποσοτικό όριο.
Ανακαινίσεις και επεκτάσεις: Κάθε εργασία που απαιτεί οικοδομική άδεια ή έγκριση μικρής κλίμακας γεννά υποχρέωση έκδοσης ή ενημέρωσης της ταυτότητας. Η υποχρέωση αυτή δεν εξαρτάται από την ύπαρξη σχεδιαζόμενης μεταβίβασης.
Μισθωμένα ακίνητα: Η απαγόρευση μίσθωσης ακινήτων με αυθαίρετες κατασκευές ισχύει ανεξάρτητα από την ταυτότητα κτιρίου. Στις επαγγελματικές μισθώσεις η πολεοδομική νομιμότητα του μισθίου δηλώνεται ρητά στη σύμβαση.
Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 20 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για κάθε θέμα που αφορά στην ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου.