Κανονισμός πολυκατοικίας είναι το συμβολαιογραφικό έγγραφο το οποίο μεταγράφεται και καθορίζει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της συνιδιοκτησίας.

Περιπτώσεις Έλλειψης Κανονισμού

Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 9 του ν. 1562/1985, αν υπάρχει ήδη χωριστή κατ’ ορόφους ή διαμερίσματα ιδιοκτησία, δεν έχει όμως καταρτιστεί κανονισμός των σχέσεων των συνιδιοκτητών, η πλειοψηφία τουλάχιστον 60% των συγκυρίων δικαιούται να ζητήσει δικαστικώς, κατ’ ανάλογη εφαρμογή διατάξεων των προηγουμένων άρθρων, να καταρτιστεί κανονισμός, εφόσον είναι ανα­γκαίος για τον καθορισμό των σχέσεων των συνιδιοκτη­τών (ΑΠ 66/1994).

Κατά τον ίδιο τρόπο και με πλειο­ψηφία τουλάχιστον 65% των συγκυρίων μπορεί να επι­τραπεί η συμπλήρωση ή και η τροποποίηση του κανονι­σμού, όταν εμφανίζει ελλείψεις που εμποδίζουν την λει­τουργία της συνιδιοκτησίας ή τη χρήση των χωριστών ιδιοκτησιών, σύμφωνα με τον προορισμό του ακινήτου.

Αγωγή Παροχής Άδειας Κατάρτισης Κανονισμού

Στην αγωγή παροχής αδείας καταρτίσεως κανονισμού πολυκατοικίας, εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 4 του του ν. 1562/1985 (οι οποίες αφορούν βασικώς την αγωγή παροχής αδείας οικοδόμησης, κατά το σύστημα της αντιπαροχής).

Εκ των ανωτέρω διατάξεων προ­κύπτει ότι, πριν από την άσκηση της ανωτέρω αγωγής οι συγκύριοι, που ζητούν την κατάρτιση κανονισμού, πρέπει να καταθέσουν σε συμβολαιογράφο της έδρας του αρμοδίου δικαστηρίου:

• σχέδιο κανονισμού των σχέσεων των συνιδιοκτητών,
• σχέδιο του πίνακα κατανομής ποσοστών εξ αδιαιρέτου του κοινού ακινή­του στις χωριστές ιδιοκτησίες με μνεία της αναλογίας κοινοχρήστων δαπανών που θα βαρύνει κάθε χωριστή ιδιοκτησία,

Τα παραπάνω έγγραφα, πρέπει να είναι υπογε­γραμμένα από όλους τους συγκύριους, που ζητούν την σύνταξη κανονισμού και, ειδικώς, το σχέδιο πίνακα κατανομής των ποσοστών ιδιοκτησίας πρέπει επί πλέον να είναι υπογεγραμμένο από πολι­τικό μηχανικό ή αρχιτέκτονα.

Αντί­γραφα όλων των παραπάνω εγγράφων και σχεδιαγραμμά­των, που έχουν κατατεθεί στον συμβολαιογράφο, προ­σκομίζονται από τους διαδίκους στο δικαστήριο κατά την συζήτηση.

Νομική Βάση

Από τις παραπάνω διατάξεις, σε συνδυασμό :

• με εκείνες των άρθρων 4 § 1 του ν. 3741/1929 «περί της ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους», που ορίζει ότι επιτρέπεται στους συνιδιοκτήτες, όπως με ιδιαίτερη συμφωνία, στην οποία είναι απαραίτητη η κοινή όλων συναίνεση, κανονίσουν τις υποχρεώσεις, δικαιώματα κ.λπ. της συνιδιοκτησίας και
• του άρθρου 26 § 1 του ν.δ. 1003/1971 «περί ενεργού πολεοδομίας», το οποίο ορίζει ότι «επί των περιπτώσεων του προηγού­μενου άρθρου, δύναται να καταρτίζεται γενικός κανο­νισμός των σχέσεων μεταξύ των συνιδιοκτητών του όλου οικοπέδου ή της εδαφικής περιοχής και ιδιαίτε­ρος κανονισμός των σχέσεων μεταξύ των ιδιοκτητών των κατά κτίριο ορόφων ή τμημάτων αυτών»,

συνά­γεται ότι ο κανονισμός των σχέσεων των συνιδιοκτη­τών οικοδομής, η οποία έχει υπαχθεί στο σύστημα της οροφοκτησίας του ν. 3741/1929, προϋποθέτει καταρχήν την κοινή συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών.

Εξαίρεση εισάγει η προαναφερθείσα διάταξη του άρθρου 9 του ν. 1562/1985, που επιτρέπει στους συνιδιοκτήτες, οι οποίοι εκπροσωπούν το 60% της συγκυριότητας επί του οικοπέδου, να ζητήσουν από το δικαστήριο τη σύνταξη κανονισμού, όταν τέτοιος δεν έχει καταρτισθεί, με κοινή συμφωνία όλων των συνιδι­οκτητών και επιπλέον είναι αναγκαίος για τη ρύθμιση των σχέσεων αυτών.

Κοινόκτητα Και Κοινόχρηστα Μέρη

Κατά πάγια νομολογία γίνεται δεκτό ότι, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002 και 1017 ΑΚ, καθώς και του ν. 3741/1929 περί της ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους, που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ, κατά το άρθρο 54 ΕισΝΑΚ, προκύπτει ότι οι ιδιοκτήτες οριζόντιων ιδιοκτησιών οικοδομής έχουν αναγκαστική συγκυριότητα και δικαίωμα συμμετοχής στη χρήση σε όλα τα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδο­μής.

Επομένως, οι ιδιοκτήτες, μπορούν με ομόφωνη απόφαση τους, που πρέ­πει να καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγραφεί, να ρυθμίσουν κατά διάφορο τρόπο το δικαίωμα χρήσης καθενός στα κοινόκτητα και κοινόχρη­στα μέρη και ειδικότερα να συμφωνήσουν ότι κάποιος από τους ιδιοκτήτες έχει δικαίωμα αποκλειστικής χρή­σης στα μέρη αυτά (ΜΠρΠειρ 969/2019)

Οι συμφωνίες, με τις οποίες κανο­νίζονται κατά διαφορετικό τρόπο τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών οριζοντίων ιδιοκτησιών στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα πράγματα, δημιουρ­γούν περιορισμούς της αναγκαστικής συγκυριότητας επί των πραγμάτων αυτών, από την οποία και απορρέει το δικαίωμα συμμετοχής στη χρήση τους.

Οι κατ’ αυτό τον τρόπο δημιουργούμενοι περιορισμοί «φέρουν χαρακτήρα δουλείας» (ΜΠρΘεσσ 3966/2014).

Ωστόσο, οι περιορισμοί,αυτοί δεν είναι δου­λείες, κατά την έννοια των άρθρων του ΑΚ, αλλά φέρουν το χαρακτήρα δου­λείας, υπό την έννοια και μόνο ότι δεσμεύουν τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των ιδιοκτητών των οριζοντίων ιδιοκτησιών που τους συνομολόγησαν και αντιτάσσονται κατά τρίτων (ΑΠ 329/1996).

Η σύμπραξη όλων για την κατά τα άνω συμφωνία με την οποία περιορίζεται η χρήση κοινόκτητου από το σύνολο των συνιδιοκτητών προς όφελος ορισμένου ή ορισμένων απ` αυτούς είναι αναγκαία, διότι όλων των λοιπών θίγεται το σχετικό δικαίωμα χρήσης.

Δεν συμ­βαίνει, όμως, το ίδιο και συνεπώς δεν είναι απαραίτητη η σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών όταν θεσπίζεται περιορισμός χρήσης κοινόκτητου μέρους του οποίου η αποκλειστική χρήση είχε παραχωρηθεί με τον κανονι­σμό σε συγκεκριμένους ιδιοκτήτες οπότε απαιτείται η σύμπραξη μόνον αυτών, ως μόνων θιγομένων κατά το σχετικό δικαίωμα τους (ΑΠ 387/1999).

Αίτημα Αγωγής

Αίτημα της σχετικής αγωγής είναι ο προσδιορισμός από το δικαστήριο του περιεχομένου του υπό κατάρτιση κανονισμού, με βάση το σχέδιο που κατέθεσε σε συμβολαιογράφο η πλειοψηφία των συνι­διοκτητών.

Σε ό,τι όμως αφορά τον ίδιο τον κανονισμό πρέπει να γίνει διάκριση ανά­μεσα:

• στις «σχέσεις» που συνιστούν το περιεχόμενο αυτού, δηλαδή στα αμοιβαία δικαιώματα και υποχρεώ­σεις των συνιδιοκτητών που απορρέουν από την οργά­νωση και λειτουργία της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτη­σίας και
• τη «ρύθμιση» στην οποία αυτές υποβάλλο­νται.

Από τις πιο πάνω διατάξεις, σε συνδυασμό με εκεί­νες του ν. 3741/1929, προκύπτει ότι η πλειοψηφία του 60% μπορεί να ζητήσει τη σύσταση κανονισμού προς ρύθμιση υφισταμένων εκ της συνιδιοκτησίας σχέσεων και όχι τη σύσταση δικαιωμάτων και υποχρεώσεων, για τα οποία απαιτείται η κοινή συναίνεση όλων των συνι­διοκτητών.

Αλλά και το δικαστήριο, πέραν του ελέγχου της νομιμότητας, δεν έχει εξουσία να περιορίσει η ή να διευρύνει τις «σχέσεις» που προτείνει η πλειοψη­φία των συνιδιοκτητών ως περιεχόμενο του υπό κατάρ­τιση κανονισμού, γιατί τότε αυτός θα έχανε τον δικαιοπρακτικό του χαρακτήρα (ΕφΘεσ 2268/2005).

Δεν ισχύει όμως το ίδιο και για την προτεινόμενη από την πλειοψηφία «ρύθμιση» των σχέσεων αυτών, την οποία το δικαστήριο μπορεί, ενίοτε μάλιστα υποχρεού­ται, να τροποποιήσει, όπως όταν κρίνει ότι αυτή δεν είναι επωφελής για όλους τους συνιδιοκτήτες ή αντίκει­ται σε κανόνες δικαίου δημόσιας τάξης.

Αυτό ορίζεται ρητά στη διάταξη του άρθρου 6 § 1 του ν. 1562/1985, κατά την οποία «το δικαστήριο, αν δεχθεί την αγωγή επιτρέπει στους κατά την κρίση του πιο κατάλληλους από τους διαδίκους συγκύριους να καταρτίσουν τον κανονισμό, σύμφωνα με το κατατεθειμένο σχέδιο και έγγραφα, που αναφέρονται στις §§ 1 και 4 του άρθρου 4, όπως αυτά τυχόν τροποποιήθηκαν με τις διατάξεις της απόφασης» (ΑΠ 596/2000).

Προδικασία

Περαιτέρω, κατά το άρθρο 8 § 1 του ν. 1562/1985, η κατά το άρθρο 3 του νόμου αυτού αγωγή παροχής αδείας οικοδομήσεως εγγράφεται στα βιβλία διεκδικήσεων κατ’ ανάλογη εφαρμογή του άρθρου 220 του ΚΠολΔ.

Από τον συνδυασμό των διατάξεων αυτών με τη διάταξη του άρθρου 9 του ίδιου νόμου, προκύ­πτει ότι η αγωγή, που έχει ως αντικείμενο την κατάρ­τιση ή τροποποίηση του κανονισμού, δεν εγγράφεται στα βιβλία διεκδικήσεων, αφού δεν το επιβάλλει ρητώς ο νόμος, όπως συμβαίνει με την αγωγή του άρθρου 3 § 1 αυτού, αλλά ούτε εντάσσεται σε μία από τις κατη­γορίες των αγωγών, οι οποίες κατά το άρθρο 220 του ΚΠολΔ, εγγράφονται υποχρεωτικά στα βιβλία διεκ­δικήσεων.

Η αναφερόμενη στη § 1 του άρθρου 9 κατ’ αναλογία εφαρμογή των διατάξεων των προηγουμένων άρθρων έχει την έννοια της εφαρμογής των διατάξεων εκείνων που μπορούν να προσαρμοσθούν προς τα της επιδιώξεως της τροποποίησης του κανονισμού, μεταξύ δε αυτών δεν περιλαμβάνεται και η διάταξη του άρθρου 8 § 1 του ν. 1562/1985 (ΑΠ 66/1994 ό.π.).

Δηλαδή, η διά­ταξη του άρθρου 3 § 1 του ανωτέρω ν. 1562/1985, που αφορά στην προδικασία της αγωγής παροχής αδείας οικοδομήσεως κατά το σύστημα της αντιπαροχής και επιβάλλει την προσεπίκληση των τρίτων που έχουν εμπράγματα δικαιώματα στο ακίνητο, δεν μπορεί να εφαρμοσθεί αναλόγως στην αγωγή παροχής αδείας για κατάρτιση κανονισμού των σχέσεων των συνιδιοκτητών, λόγω του σκοπού τον οποίο εξυ­πηρετεί.

Ομοίως, για τον ίδιο λόγο, δεν απαιτείται για την άσκηση της αγωγής παροχής αδείας για κατάρτιση κανονισμού η εγγραφή της στα βιβλία διεκδικήσεων, αφού δεν το επιβάλλει ρητώς ο νόμος, αλλά ούτε και η αγωγή αυτή εντάσσεται σε μια από τις κατηγορίες των αγωγών, που κατά το άρθρο 220 ΚΠολΔ εγγράφονται υποχρεωτικά στα βιβλία διεκδική­σεων.

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με την κατάρτιση ή τροποποίηση κανονισμού πολυκατοικίας από Δικαστήριο.