Η νομιμότητα της καταγγελίας στις εμπορικές μισθώσεις εξετάζεται με βάση τρεις βασικές προϋποθέσεις :

– Έγγραφος Τύπος – Η καταγγελία πρέπει να είναι πάντοτε έγγραφη.

– Νόμιμη Επίδοση – Η καταγγελία πρέπει να επιδοθεί νόμιμα στον αντισυμβαλλόμενο εκμισθωτή, ή μισθωτή.

– Χρόνος – Τα έννομα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται μετά από τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της στον αντισυμβαλλόμενο εκμισθωτή ή μισθωτή.

Εξάλλου, σύμφωνα με τον Ν. 4242/2014, δεν προβλέπεται δικαίωμα καταγγελίας ούτε για τον μισθωτή ούτε για τον εκμισθωτή πριν το πέρας της ελάχιστης διάρκειας της μίσθωσης, ήτοι τα 3 έτη.

Λόγοι Καταγγελίας:

α) Καταγγελία για μη παραχώρηση της χρήσης- 585 Α.Κ.:  Σε κάθε περίπτωση που δεν παραχωρήθηκε εγκαίρως  στο  μισθωτή,  ολικά ή  μερικά, ανεμπόδιστη η συμφωνημένη χρήση ή που του αφαιρέθηκε αργότερα η χρήση που του παραχωρήθηκε, ο  μισθωτής έχει δικαίωμα να τάξει στον εκμισθωτή εύλογη προθεσμία για να αποκαταστήσει τη χρήση και αν η προθεσμία περάσει  άπρακτη, να καταγγείλει τη μίσθωση. Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει την εμπορική μίσθωση και χωρίς προθεσμία, αν εξαιτίας του λόγου που δικαιολογεί  την καταγγελία, δεν έχει συμφέρον στην εκτέλεση της σύμβασης.

β)  Καταγγελία για Κακή Χρήση του μισθίου – 594 Α.Κ.: Ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει αμέσως την εμπορική μίσθωση και συγχρόνως να ζητήσει αποζημίωση, αν ο μισθωτής, παρά τις διαμαρτυρίες του εκμισθωτή, δεν μεταχειρίζεται το μίσθιο με επιμέλεια και όπως συμφωνήθηκε ή δεν τηρεί τη συμπεριφορά που πρέπει απέναντι στους άλλους ενοίκους.

γ)  Καταγγελία για Καθυστέρηση Μισθώματος – 597 Α.Κ.: Αν ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα ολικά ή μερικά, ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει την εμπορική μίσθωση τουλάχιστον πριν από ένα μήνα, αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκειά της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο, και πριν από δέκα ημέρες στις άλλες μισθώσεις. Δεν αποκλείεται αξίωση του εκμισθωτή για αποζημίωση εξαιτίας της πρόωρης λύσης της μίσθωσης. Η καταγγελία μένει χωρίς αποτέλεσμα αν ο μισθωτής πριν περάσει η προθεσμία αυτή καταβάλει το καθυστερούμενο μίσθωμα μαζί με τα τυχόν έξοδα της καταγγελίας.

Σε περίπτωση υπερημερίας του εκμισθωτή, όταν δηλαδή ο εκμισθωτής αρνείται να παραλάβει το μίσθωμα, τότε ο μισθωτής μπορεί και οφείλει να καταθέσει αυτό στο ταμείο Παρακαταθηκών κ Δανείων, επιδίδοντας το σχετικό έγγραφο σύστασης παρακαταθήκης στον εκμισθωτή.

Προσοχή: Εάν προτιμηθεί και επιλεγεί η λύση της διαταγής απόδοσης μισθίου ή/και διαταγής πληρωμής, δεν πρέπει να έχει προηγηθεί καταγγελία, εφόσον οι διατάξεις περί απόδοσης προϋποθέτουν διαρκούσα και ισχυρή μίσθωση.

δ) Θάνατος του μισθωτή – 612 Α.Κ. : Όταν  αποβιώσει  ο μισθωτής, οι κληρονόμοι του έχουν δικαίωμα  να καταγγείλουν την εμπορική μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται τουλάχιστον πριν από τρεις μήνες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μηνός.

ε) Πλειστηριασμός μίσθιου Ακινήτου –  1009 ΚΠολΔ : Αν το ακίνητο που εκπλειστηριάστηκε ήταν μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει την εμπορική μίσθωση, οπότε αυτή λύεται μετά την πάροδο δύο (2) μηνών από την καταγγελία.

Στο συγκεκριμένο άρθρο παρατηρούμε την απόφαση του νομοθέτη να μειώσει την  προστασία του επαγγελματία μισθωτή στην περίπτωση πλειστηριασμού του ακινήτου, στο οποίο στεγάζει την επιχείρησή του. Τούτο ήταν η συνέπεια μια πρακτικής στην οποία οι κύριοι ή επικαρπωτές των υπό πλειστηριασμό ακινήτων προχωρούσαν σε πραγματικές ή, συνηθέστατα, εικονικές επαγγελματικές μισθώσεις, διάρκειας πολλών ετών και με ιδιαίτερα χαμηλό μίσθωμα. Οι μισθώσεις αυτές, εφόσον είχαν μεταγραφεί νόμιμα στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο, αποτελούσαν σοβαρό αντικίνητρο ώστε στην πράξη συχνά έφταναν και στη ματαίωση του πλειστηριασμού.

 στ)  Καταγγελία για Σπουδαίο Λόγο: Κατά τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα, υφίσταται η δυνατότητα της καταγγελίας της εμπορικής μίσθωσης για σπουδαίο λόγο. Περαιτέρω, από τις διατάξεις των άρθρων 281, 288, 588, 672, 752 και 766 του ΑΚ, που εφαρμόζονται και στις νέες εμπορικές μισθώσεις, συνάγεται γενική αρχή του δικαίου, κατά την οποία επιτρέπεται σε κάθε περίπτωση να καταγγελθεί μία διαρκής έννομη σχέση, όπως είναι και η εμπορική μίσθωση, για σπουδαίο λόγο. Η καταγγελία αυτή γίνεται οποτεδήποτε και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται άμεσα από την κοινοποίηση.

Έννοια Σπουδαίου Λόγου:

Ως σπουδαίος λόγος θεωρείται κάθε περιστατικό που, κατά την καλή πίστη σε συνδυασμό με το σύνολο των περιστάσεων που συντρέχουν στη συγκεκριμένη περίπτωση, συντελεί ώστε να μην είναι πλέον ανεκτή η διατήρηση της ενοχικής σχέσης έως το χρόνο της λήξης της.

Μη ανεκτή είναι η συνέχισή της και όταν, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, γίνεται υπέρμετρα δυσβάστακτη είτε για τα δύο μέρη είτε για το ένα μόνο από αυτά, όπως συμβαίνει σε περίπτωση που επήλθε ουσιώδης μεταβολή των προσωπικών ή περιουσιακών σχέσεων αμφοτέρων των μερών ή του ενός μέρους, ανεξάρτητα από τη συνδρομή ή όχι οποιασδήποτε υπαιτιότητας στην επέλευση της μεταβολής αυτής.

Τα περιστατικά που συνιστούν σπουδαίο λόγο αφορούν συνήθως στον αποδέκτη της καταγγελίας, δεν αποκλείεται όμως να βρίσκονται στη σφαίρα επιρροής του ίδιου του καταγγέλλοντος. Περαιτέρω, η συνδρομή ή όχι σπουδαίου λόγου αξιολογείται με κριτήρια αντικειμενικά, δεν απαιτείται δηλαδή, κατ` αρχήν, πταίσμα εκείνου προς τον οποίο απευθύνεται η καταγγελία.

Αν, όμως, εκείνος που καταγγέλλει είναι υπαίτιος, δεν επιτρέπεται να προβεί σε καταγγελία, διότι είναι επίσης γενική αρχή του δικαίου, συναγόμενη από τα άρθρα 200, 281 και 288 του Α.Κ., ότι κανείς δεν μπορεί να αποκομίσει ωφελήματα από παράνομη ή ανήθικη συμπεριφορά που οφείλεται σε υπαιτιότητά του.

Ειδικά, για την πρόωρη καταγγελία της εμπορικής μίσθωσης, για την οποία ο Νόμος έχει θεσπίσει και ειδικούς προς τούτο λόγους για αμφότερους τους συμβαλλομένους, το περιεχόμενο του σπουδαίου λόγου πρέπει να προσδιορίζεται στενά.

Για τη συγκεκριμενοποίηση της έννοιας του σπουδαίου λόγου μπορεί να γίνει και στάθμιση του συμφέροντος του καταγγέλλοντος για πρόωρη λύση της σύμβασης με το συμφέρον του αντισυμβαλλομένου για διατήρηση της σύμβασης μέχρι την κανονική λύση της.

Αν δεν συντρέχουν οι επικαλούμενοι λόγοι της καταγγελίας, αυτή είναι άκυρη, δηλαδή θεωρείται σαν να μην έγινε (174 & 180 Α.Κ.), και δεν επιφέρει κανένα αποτέλεσμα. Συνεπώς, δεν επέρχεται λύση της μίσθωσης και ο μισθωτής οφείλει μίσθωμα, ανεξάρτητα αν χρησιμοποιεί το μίσθιο ή όχι.

Στην περίπτωση αυτή, πρόσθετη εξασφάλιση για τον εκμισθωτή αποτελεί η εγγύηση που κατεβλήθη με την υπογραφή της σύμβασης.

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα που άπτεται της εμπορικής / επαγγελματικής σας μίσθωσης.