Η κράτηση των δωματίων ενός ξενοδοχείου, μπορεί να γίνει, είτε απ’ ευθείας από τους ενδιαφερόμενους μεμονωμένους πελάτες, είτε από ταξιδιωτικούς οργανισμούς ή τουριστικά γραφεία, που τα διαθέτουν στη συνέχεια στους πελάτες τους (τουρίστες).

Στη δεύτερη περίπτωση, που χαρακτηρίζεται ως “χονδρική μίσθωση”, πρόκειται για Ξενοδοχειακή Μίσθωση. Η χονδρική μίσθωση ξενοδοχειακών κλινών (δωματίων) μπορεί να πάρει ανάλογα με το νόμο, την συμφωνία των μερών, αλλά και την συναλλακτική πρακτική, κυρίως, δύο ειδικότερες μορφές (χωρίς να αποκλείεται φυσικά εντός των ορίων της συμβατικής ελευθερίας η επιλογή και άλλων τύπων ή και ο συνδυασμός τους):

• Τη Βέβαιη Κράτηση (“Guarantee ή Commitment“) και
• Τη Κράτηση Κατά Μερίδιο (“Allotment“)

Βέβαιη Κράτηση

Η πρώτη μορφή, λεγόμενη και ως βέβαιη ή εγγυημένη κράτηση (κράτηση “Guarantee ή Commitment“), στο πεδίο λειτουργίας της οποίας ο ξενοδόχος αναλαμβάνει την υποχρέωση να παραχωρεί τον συμφωνηθέντα αριθμό κλινών (και να προσφέρει και τις συναφείς ξενοδοχειακές παροχές) για την προκαθορισμένη περίοδο στον αντισυμβαλλόμενό του (ακριβέστερα στους υπ’ αυτού υποδειχθησόμενους τρίτους – πελάτες του), ο οποίος, με την σειρά του, οφείλει το συμφωνηθέν ολικό αντίτιμο μίσθωμα, ανεξάρτητα του εάν έκανε χρήση των μισθωθεισών κλινών, παραχωρώντας την (τη χρήση) στους δικούς του πελάτες.

Στη σύμβαση δηλαδή αυτή τον επιχειρηματικό κίνδυνο να μη καλυφθούν οι συμφωνηθείσες κλίνες φέρει το τουριστικό γραφείο, το οποίο βάσει της συμφωνίας θα καταβάλει το συνολικό αντίτιμο.

Κράτηση Allotment

Η δεύτερη μορφή, λεγόμενη και ως κράτηση κατά μερίδιο (κράτηση “Allotment“), ρυθμίζονταν αρχικά από το άρθρο 11 της με αρ. 503007/29.1.1976 απόφασης του Γενικού Γραμματέα του Ε.Ο.Τ 503007/1976, στην οποία (απόφαση), το άρθρο 8 Ν. 1652/1986 έδωσε ισχύ τυπικού νόμου. Το παραπάνω άρθρο, ωστόσο, καταργήθηκε με το Ν. 4254/2014.

Το ιδιαίτερο χαρακτηριστικό αυτής της συμφωνίας είναι ο συμβατικός προσδιορισμός δύο ακραίων ποσοτικών ορίων μισθωμένων κλινών, ενός ανώτατου και ενός κατώτατου, εντός μιας η περισσότερων χρονικών περιόδων. Ο ξενοδόχος είναι υποχρεωμένος να διατηρεί δεσμευμένο για τον αντισυμβαλλόμενό του το ανώτατο όριο κλινών, υποχρεούμενος σε αντίθετη περίπτωση, σε αποζημίωσή του, ενώ ο μισθωτής των κλινών καταβάλει το μίσθωμα, μόνο για όσες κλίνες χρησιμοποίησε, χωρίς υποχρέωση καταβολής αποζημίωσης για τις μη χρησιμοποιηθείσες κλίνες.

Νομική Φύση Ξενοδοχιακής Σύμβασης

Η Ξενοδοχειακή Σύμβαση είναι μικτή σύμβαση προεχόντως μισθωτικού χαρακτήρα, πέρα από τα στοιχεία μίσθωσης υπηρεσιών, πώλησης, προμήθειας (ΜΠρΑθ 1/2025). Στην ξενοδοχειακή σύμβαση, η μίσθωση του ακινήτου έχει τον προέχοντα, οικονομικά, ρόλο και είναι εκείνη η οποία, κατά την πρόθεση των συμβαλλομένων, θεωρείται η κύρια παροχή.

Οι λοιπές παροχές που ανήκουν σε άλλους συμβατικούς τύπους στην ξενοδοχειακή σύμβαση δεν έχουν ισότιμο με τη μίσθωση του ακινήτου ρόλο, όποιο δε και αν είναι το κόστος τους, δεν έχουν δυνατότητα εκτίμησης, χωρίς, τη μίσθωση του ακινήτου (ΑΠ 1179/2023).

Επομένως, ο πρωτεύων μισθωτικός χαρακτήρας της ξενοδοχειακής σύμβασης, σύμφωνα με τη θεωρία της απορρόφησης, έχει ως συνέπεια την εφαρμογή των άρθρ. 574 επ. ΑΚ και την εκδίκαση των κύριων ή παρεπόμενων διαφορών από την μίσθωση αυτή, κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών των άρθρ. 614 κ.επ. ΚΠολΔ, ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου.

Μίσθωμα – Αντάλλαγμα

Υπόχρεος για την καταβολή του μισθώματος (ανταλλάγματατος της κράτησης) είναι ο συμβαλλόμενος με τον ξενοδόχο ταξιδιωτικός πράκτορας και εφόσον ο τελευταίος ενεργεί ως αντιπρόσωπος άλλου ταξιδιωτικού πράκτορα, ο αντιπροσωπευόμενος, υπέρ και κατά του οποίου επέρχονται τα αποτελέσματα της σύμβασης (ΑΚ 211).

Μπορεί, όμως, κατά την κατάρτιση της ξενοδοχειακής μίσθωσης ο ταξιδιωτικός πράκτορας να συμβάλλεται τόσο ως αντιπρόσωπος άλλου ταξιδιωτικού πράκτορα όσο και για τον εαυτό του, οπότε συμβαλλόμενοι ως μισθωτές (συμμισθωτές) είναι και οι δύο πράκτορες.

Στην περίπτωση αυτή, εφόσον δεν υπάρχει πρόβλεψη ότι κάθε μισθωτής υποχρεούται να καταβάλει ολόκληρο το μίσθωμα (“ενοχή εις ολόκληρον”)”, ούτε προκύπτει η έκταση οφειλής καθενός με βάση τον αριθμό κλινών που αντιστοιχούν στον ίδιο, εφαρμοστέα είναι η διάταξη του άρθρου 480 του ΑΚ, κατά την οποία, αν περισσότεροι οφείλουν διαιρετή παροχή ή αν περισσότεροι έχουν δικαίωμα σε διαιρετή παροχή, σε περίπτωση αμφιβολίας, κάθε οφειλέτης έχει την υποχρέωση να καταβάλει και κάθε δανειστής έχει το δικαίωμα να λάβει ίσο μέρος.

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με την Ξενοδοχειακή Σύμβαση, τις κρατήσεις Allotment και Guarantee / Commitment.