Οι εμπορικές – επαγγελματικές μισθώσεις διέπονται από το Π.Δ. 34/1995, όπως ισχύει σήμερα μετά την εφαρμογή του άρθρου 13 του Ν. 4242/2014. Σύμφωνα με τον νόμο αυτό, η εμπορική μίσθωση ακινήτου ισχύει τουλάχιστον για τρία έτη και αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο.
Έτσι, αν με τη μισθωτική σύμβαση συμφωνήθηκε η διάρκεια της μισθώσεως μικρότερη της τριετίας, η μίσθωση ισχύει για τρία έτη και λήγει μόλις περάσει η τριετία, χωρίς να απαιτείται τίποτε άλλο.
Αν, όμως, μετά την παρέλευση του ως άνω χρόνου ο μισθωτής εξακολουθεί να χρησιμοποιεί το μίσθιο εν γνώσει και άνευ εναντίωσης του εκμισθωτή η μίσθωση λογίζεται ότι ανανεώθηκε για αόριστο χρόνο (άρθρα 608 και 611 ΑΚ).
ΠΑΡΑΤΑΣΗ ΜΙΣΘΩΣΗΣ
Παράταση της εμπορικής ή επαγγελματικής μίσθωσης αποτελεί η συνέχιση της αρχικής μίσθωσης, με επιμήκυνση του χρόνου διάρκειάς της.
Ειδικότερα, στις εμπορικές μισθώσεις ορισμένου χρόνου ενδέχεται να αναγνωρίζεται στο μισθωτή το δικαίωμα να παρατείνει τη μίσθωση για ορισμένο μετά τη λήξη της χρόνο.
Το ανωτέρω δικαίωμα ασκείται δηλώνοντας αυτό μέσα σε ορισμένη προθεσμία έως τη λήξη της. Τούτο διότι παράταση μετά τη λήξη της μίσθωσης δεν χωρεί, αφού λογικά παράταση λήξασας, δηλαδή μη υφισταμένης, μίσθωσης δε νοείται.
ΑΝΑΜΙΣΘΩΣΗ
Αντίθετα, η αναμίσθωση είναι η νέα μίσθωση του ιδίου μισθίου μεταξύ του ιδίου μισθωτή και του ιδίου εκμισθωτή, με την οποία επιτυγχάνεται συνέχιση της παλαιάς και λήξασας σύμβασης μίσθωσης, που υπήρχε μεταξύ τους.
Η αναμίσθωση, που κατά την κρατούσα άποψη σημαίνει και ανανέωση (436 Α.Κ.) της σύμβασης μίσθωσης, αποτελεί νέα μεν μίσθωση, όχι όμως και νέα μισθωτική σχέση μεταξύ του μισθωτή και του εκμισθωτή, αλλά συνέχιση της αρχικής μισθωτικής σχέσης και διακρίνεται:
- σε συμβατική, όταν γίνεται με σύμβαση των μερών ρητά ή σιωπηρά,
- σε μονομερή, όταν με τη σύμβαση παραχωρήθηκε σ’ ένα από τα μέρη το δικαίωμα (διαπλαστικό) με μονομερή δήλωση βούλησης προς το άλλο να προβεί σε αναμίσθωση, και
- σε εκ του νόμου (“ex lege“) αναμίσθωση, όπως τούτο ορίζεται ρητά στις διατάξεις των άρθρων 611, 633, 671 Α.Κ. και 36 ΕισΝΑΚ.
Σιωπηρή Αναμίσθωση
Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 611 ΑΚ, που επιγράφεται «Σιωπηρή Αναμίσθωση», ορίζεται ότι:
«Η μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λογίζεται ότι ανανεώθηκε για αόριστο χρόνο, αν μετά την παρέλευση του χρόνου που συμφωνήθηκε ο μισθωτής εξακολουθήσει να χρησιμοποιεί το μίσθιο και ο εκμισθωτής το γνωρίζει και δεν εναντιώνεται».
Ο όρος ανανέωση εν προκειμένω σημαίνει ανακατάρτιση της μισθώσεως, δηλαδή νέα σύναψη της μισθώσεως με τους προηγούμενους όρους της.
Προϋποθέσεις εφαρμογής της διάταξης αυτής και επέλευσης της έννομης συνέπειάς της, είναι:
- μίσθωση ορισμένου χρόνου,
- παρέλευση συμβατικής διάρκειας,
- εξακολούθηση χρησιμοποίησης του μισθίου από τον μισθωτή,
- γνώση της χρησιμοποίησης και έλλειψη εναντίωσης εκ μέρους του εκμισθωτή.
Εναντίωση
Ως εναντίωση, κατά την έννοια της παραπάνω διάταξης, νοείται η δήλωση του εκμισθωτή ότι δεν στέργει στη συνέχιση της μίσθωσης (ΑΠ 62/2014).
Η δήλωση αυτή μπορεί να είναι ρητή ή σιωπηρή, αρκεί να προκύπτει από αυτήν η βούληση του εκμισθωτή ότι δεν δέχεται την εξακολούθηση της μίσθωσης είτε γενικώς, είτε με τους ίδιους όρους. Τέτοια σιωπηρή εναντίωση αποτελεί η δήλωση του εκμισθωτή ότι απαιτεί μίσθωμα μεγαλύτερο από το ήδη καταβαλλόμενο.
Αν μετά την πάροδο του συμβατικού χρόνου, εξακολουθήσει ο μισθωτής τη χρήση του μισθίου αλλά εναντιώνεται στη σιωπηρή αναμίσθωση, δεν επέρχεται ανανέωση της σύμβασης μισθώσεως, δεδομένου ότι η ρύθμιση της διάταξης του άρθρου 611 Α.Κ., η οποία είναι ενδοτικού δικαίου, και δεν αποβλέπει στην επιβολή της ρύθμισης στα μέρη, έχει ως έρεισμα την τεκμαιρομένη συναίνεση αμφοτέρων των συμβαλλομένων μερών και συνεπώς η εναντίωση του μισθωτή ματαιώνει το αποτέλεσμα αυτό (ΑΠ 62/2014).
Πρέπει, επομένως, να γίνει δεκτό ότι η εναντίωση του μισθωτή παραμερίζει τον ερμηνευτικό κανόνα (ή το πλάσμα ή την ex lege συνέπεια) της ΑΚ 611 και εμποδίζει την επέλευση της συγκεκριμένης συνέπειας (ΑΠ 671/2019).
Δηλαδή, ουσιώδης προϋπόθεση της στο άρθρο 611 ΑΚ θεμελιουμένης ex lege αναμίσθωσης, συνιστά η ενσυνείδητη ανοχή του εκμισθωτή στη χρήση του μισθίου από τον μισθωτή και μετά τη λήξη της μίσθωσης.
Σιωπηρή Αναμίσθωση Παρά Απαγορευτικό Όρο
Αν η σύμβαση εμπορικής ή επαγγελματικής μισθώσεως, η οποία σύμφωνα με το νόμο δεν υπόκειται σε έγγραφο τύπο, καταρτιστεί εγγράφως και συμφωνηθεί ότι κάθε τροποποίησή της θα γίνει εγγράφως, μπορεί, παρά τη συμφωνία αυτή, να τροποποιηθεί με νεότερη προφορική, ακόμη και σιωπηρή συμφωνία, διότι η νεότερη αυτή συμφωνία καταργεί την αρχική συμφωνία για έγγραφη τροποποίηση (ΑΠ 130/2019).
Σε αυτή την περίπτωση, η σιωπηρή αναμίσθωση είναι δυνατή και σε περίπτωση που απαγορεύεται με ρητό όρο στο μισθωτήριο.
Και τούτο, διότι ο όρος αυτός μπορεί να θεωρηθεί ότι τροποποιήθηκε με ρητή ή σιωπηρή συμφωνία των μερών.
Σιωπηρή Αναμίσθωση Από Δημόσιο
Σύμφωνα με το ΠΔ της 19/1911 1932 «Περί στεγάσεως δημοσίων υπηρεσιών», που διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθρο 34 του ΕΙΣΝΑΚ, προκύπτει ότι, σε μισθώσεις για στέγαση δημόσιων υπηρεσιών αποκλείεται η σιωπηρή αναμίσθωση με την έννοια της σιωπηρής παράτασης της μίσθωσης με τους ίδιους όρους για αόριστο χρόνο.
Η παράταση αυτής της σύμβασης είναι δυνατή, για ορισμένο και πάλι χρόνο, με την τήρηση όμως των διατυπώσεων και τη συνδρομή των προϋποθέσεων, τις οποίες τάσσει το άρθρο 29 του άνω ΠΔ.
Ειδικότερα, απαιτείται:
- δήλωση του Υπουργού των Οικονομικών (ήδη Νομάρχη), που να έχει κοινοποιηθεί στον εκμισθωτή δεκαπέντε τουλάχιστον ημέρες πριν από τη λήξη της μίσθωσης,
- πρόταση της Επιτροπής Στεγάσεως, και
- διενέργεια δύο τουλάχιστον δημοπρασιών για τη μίσθωση άλλου ακινήτου, οι οποίες να απέβησαν άγονες ή το αποτέλεσμά τους να κρίθηκε ασύμφορο.
Η χρησιμοποίηση του μίσθιου ακινήτου από το Ελληνικό Δημόσιο μετά τη λήξη της σύμβασης μίσθωσης, κατά νομικό πλάσμα, θεωρείται σιωπηρή παράταση για το χρονικό διάστημα της χρησιμοποίησης.
Στην περίπτωση αυτή το Δημόσιο υποχρεούται σε καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος, μόνον εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρ. 611 ΑΚ, δηλαδή, εφόσον ο εκμισθωτής, παρόλο ότι γνωρίζει ότι το Ελληνικό Δημόσιο συνεχίζει να χρησιμοποιεί το μίσθιο ακίνητο, δεν εναντιώνεται (ΕφΠειρ 4/2025).
Νέα Μίσθωση
Τέλος, εντελώς διαφορετικό είναι το ζήτημα, αν εμπορική μίσθωση που έληξε, δεν παρατείνεται συμβατικά για ορισμένο χρόνο, ούτε ανανεώνεται για αόριστο χρόνο υπό τις προϋποθέσεις του άρθρου 611 ΑΚ, αλλά καταρτίζεται νέα αυτοτελής εμπορική μίσθωση για το ίδιο μίσθιο ακίνητο, ανεξάρτητη από την ισχύσασα προηγουμένη τοιαύτη.
Στην περίπτωση αυτή, η νέα μίσθωση έχει εκ του νόμου ελάχιστη υποχρεωτική τριετία.
Είναι πάντως θέμα πραγματικών περιστατικών, το κατά πόσον τα συμβαλλόμενα μέρη καταρτίζουν νέα αυτοτελή μίσθωση και δεν παρατείνουν ή ανανεώνουν την προηγουμένως υφισταμένη.
Τούτο θα κριθεί κυρίως αυτό από την πληρότητα και τους όρους του νέου μισθωτηρίου συμφωνητικού και τις συνθήκες και τις περιστάσεις, που οδήγησαν τα συμβαλλόμενα μέρη στην κατάρτιση της μιας ή της άλλης σύμβασης.
Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα παράτασης ή αναμίσθωσης εμπορικής μίσθωσης.