Υπομίσθωση είναι η σύμβαση με την οποία ο μισθωτής, ενεργώντας ως εκμισθωτής, παραχωρεί τη χρήση του μισθίου, την οποία απέκτησε με την κύρια μίσθωση, σε τρίτον (υπομισθωτή) με ορισμένο αντάλλαγμα – μίσθωμα και για ορισμένο χρόνο.
Στο πλαίσιο της, κατά το άρθρο 361 του ΑΚ, αρχής της ελευθερίας των συμβάσεων, το μίσθωμα και ο χρόνος μπορεί να είναι αυτά που συμφωνήθηκαν με την κύρια μίσθωση.
Πρόκειται, επομένως, περί συμβάσεως με όλα τα χαρακτηριστικά της μισθώσεως, η οποία, όμως, είναι νέα μεταξύ του μισθωτή και του τρίτου και άσχετη τελείως με την κύρια μίσθωση (ΑΠ 1153/2022).
Η τελευταία δεν αλλοιώνεται υποκειμενικώς, αλλά εξακολουθεί να λειτουργεί μεταξύ των αρχικών συμβαλλομένων, εκμισθωτή και μισθωτή, και να έχει ο πρώτος την ιδιότητα του εκμισθωτή και ο δεύτερος την ιδιότητα του μισθωτή (ΑΠ 1957/2006).
Επίσης, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 593 και 599 §2 του ΑΚ συνάγεται, ότι η υπομίσθωση είναι σύμβαση ξένη (“res inter alios acta“) έναντι του εκμισθωτή (ΑΠ 612/2006).
Ερμηνεία
Μεταβίβαση Μισθωτικής Σχέσης
Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 361, 455 επ. και 471 του ΑΚ, οι οποίες, σύμφωνα με το άρθρο 44 του Π.Δ. 34/1995, εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις, προκύπτει, ότι επιτρέπεται η μεταβίβαση ολόκληρης της μισθωτικής σχέσεως από τον μισθωτή προς τρίτο, εκτός των περιπτώσεων του άρθρου 12 του ίδιου ως άνω διατάγματος, η οποία γίνεται μόνο με το συνδυασμό εκχωρήσεως και αναδοχής χρέους, κατόπιν συναινέσεως του εκμισθωτή.
Με την εκχώρηση μεταβιβάζεται η σχέση με την ενεργητική της μορφή, ήτοι ως προς τα δικαιώματα, και με την αναδοχή χρέους με την παθητική της μορφή, δηλαδή ως προς τις υποχρεώσεις.
Μόνη η σύμβαση μεταξύ μισθωτή και τρίτου για μεταβίβαση προς τον δεύτερο της μισθωτικής σχέσεως, χωρίς συναίνεση του εκμισθωτή, δεν καθιστά τον τρίτο μισθωτή στη σχέση αυτή και, ως εκ τούτου, ο τελευταίος δεν αποκτά κανένα δικαίωμα από τη μίσθωση έναντι του εκμισθωτή.
Από τα παραπάνω συνάγεται, ότι βασικό αποτέλεσμα της μεταβιβάσεως της μισθωτικής σχέσεως, είναι ότι επέρχεται ειδική διαδοχή στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις αυτής.
Ο μισθωτής αποξενώνεται από τη μίσθωση και στη θέση του υπεισέρχεται ο τρίτος.
Επομένως, κύριο χαρακτηριστικό της μεταβιβάσεως της μισθωτικής σχέσεως είναι η αλλοίωση υποκειμενικώς αυτής, η οποία συνεχίζει πλέον να λειτουργεί με μισθωτή τον τρίτο, προς τον οποίο μεταβιβάστηκε η σχέση.
Σύμβαση Υπεκμίσθωσης
Διάφορη της μεταβιβάσεως της μισθωτικής σχέσεως είναι η σύμβαση της υπεκμισθώσεως, η οποία, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 361, 593 του ΑΚ και 11 του Π.Δ. 34/1995, επιτρέπεται να συμφωνηθεί μεταξύ των μερών και στην εμπορική μίσθωση.
Όπως προαναφέρθηκε Υπομίσθωση είναι η σύμβαση με όλα τα χαρακτηριστικά της μισθώσεως, άσχετη τελείως με την κύρια μίσθωση, η οποία εξακολουθεί να λειτουργεί μεταξύ των αρχικών συμβαλλομένων.
Τούτο δεν αλλάζει, αν κατά την παρεχόμενη, από την ως άνω αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων, στα συμβαλλόμενα μέρη δυνατότητα του καθορισμού ελευθέρως του περιεχομένου της συμβάσεως, συμφωνηθεί, ότι ο υπομισθωτής, θα ευθύνεται εις ολόκληρον με το μισθωτή απέναντι στον εκμισθωτή για όλες τις υποχρεώσεις, που απορρέουν από την (αρχική) μισθωτή.
Έτσι, από το γεγονός, ότι ο εκμισθωτής έχει συμφωνήσει στην υπεκμίσθωση με το ως άνω περιεχόμενο, δεν παύει αυτή να είναι σχέση παρεπόμενη απέναντι σ ‘αυτόν κι επομένως ο υπομισθωτής δεν υπεισέρχεται στην κύρια μίσθωση.
Από τα παραπάνω προκύπτει η θεμελιώδης διαφορά μεταξύ της μεταβιβάσεως της μισθωτικής σχέσεως και της υπομισθώσεως, που είναι ότι στη μεν πρώτη επέρχεται αλλαγή του φορέα της μισθωτικής σχέσεως και ο μισθωτής υποκαθίσταται από τον τρίτο, προς τον οποίο η μεταβίβαση, ενώ στη δεύτερη παραμένει μισθωτής ο υπεκμισθωτής, ο οποίος απλώς στερείται της εξουσίας χρήσεως του μισθίου, την οποία αποκτά ο υπομισθωτής (ΑΠ 1957/2006).
Υπομίσθωση Χωρίς Τη Συναίνεση Του Εκμισθωτή
Από τις ανωτέρω διατάξεις προκύπτει ότι η εμπορική μίσθωση έχει παρεπόμενο χαρακτήρα σε σχέση προς την κύρια μίσθωση, με την έννοια ότι δεν μπορεί να συμφωνηθεί για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο της κύριας μίσθωσης (Ολ.Α.Π. 14/1992, Α.Π. 554/2001), και για το κύρος της είναι αναγκαία η συναίνεση του εκμισθωτή (αρθρ. 11 § 1 του Π.Δ. 34/1995).
Η υπομίσθωση από μη δικαιούμενο σε υπεκμίσθωση, ή που είναι άσχετη με προϋπάρχουσα κύρια μίσθωση, διέπεται από τις διατάξεις της μίσθωσης από μη δικαιούμενο σε εκμίσθωση (ΑΠ 1052/2011).
Ειδικότερα, η διάταξη του άρθρου 574 ΑΚ ορίζει ότι με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα.
Από τα παραπάνω, σαφώς προκύπτει ότι η εκμίσθωση αλλότριου πράγματος, κινητού ή ακινήτου είναι καθ’ όλα έγκυρη, διότι η μίσθωση είναι ενοχική σχέση και δεν ασκεί επιρροή στην ισχύ και λειτουργία της σύμβασης αυτής η κυριότητα, ή οποιοδήποτε άλλου εμπράγματο δικαίωμα επί του μισθίου, ανεξαρτήτως αν αυτό είναι κινητό ή ακίνητο.
Η σχετικότητα της μισθωτικής σχέσης έχει ως αποτέλεσμα να ανήκουν τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις απ’ αυτή μόνο στα συμβαλλόμενα μέρη, δηλαδή στον εκμισθωτή και στο μισθωτή, οι οποίοι και νομιμοποιούνται αντιστοίχως στις σχετικές (μισθωτικές) δίκες.
Απ’ αυτά έπεται ότι ο εκμισθωτής, καίτοι δεν είναι κύριος του μισθίου, έχει το δικαίωμα (μόνο αυτός) να αξιώσει το μίσθωμα ή να ασκήσει τις συναφείς αγωγές απόδοσης του μισθίου και ότι ο κύριος (πλήρης ή ψιλός) ή ο επικαρπωτής του μισθίου δεν δικαιούνται (αν δεν είναι και εκμισθωτές) να ασκήσουν οιαδήποτε αγωγή από τη μίσθωση για καταβολή μισθωμάτων ή απόδοση του μισθίου, ακόμη κι αν έληξε η μίσθωση, αλλά μόνο τις αγωγές από την κυριότητα ή νομή.
Τα παραπάνω ισχύουν και στην επαγγελματική μίσθωση με μόνες τις αναφερόμενες στο άρθρο 14 του Π.Δ. 34/95 (αρθ. 7 § 2 ν. 813/78) παρεκκλίσεις, κατά τις οποίες, επί εκμίσθωσης αλλότριου ακινήτου η μίσθωση δεσμεύει τον κύριο ή νομέα του μισθίου, εφ’ όσον ο μεν μισθωτής είναι καλής πίστης (δηλαδή αγνοεί τα δικαιώματα τρίτων στο μίσθιο), ο δε κύριος δεν διαμαρτυρήθηκε εγγράφως στο μισθωτή μέσα σε τρεις μήνες αφότου έλαβε γνώση της εκμίσθωσης.
Η κατά τη διάταξη αυτή “δέσμευση” του κυρίου δεν σημαίνει την υπεισέλευσή του στη μίσθωση, αλλά ότι δεν μπορεί αυτός να λάβει κατά τη διάρκεια της μίσθωσης μέτρα που εμποδίζουν τη χρήση του μισθίου από το μισθωτή.
Υπομίσθωση Σε Εταιρεία Του Μισθωτή
Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 361, 593 του ΑΚ και του 11 Π.Δ. του 34/1995, προκύπτει ότι με συμφωνία των μερών μπορεί να παραχωρηθεί η χρήση του μισθίου σε τρίτο ή σε εταιρεία που έχει συσταθεί με συμμετοχή και του μισθωτή.
Η παραχώρηση, όμως, αυτή της χρήσης του μισθίου σε τρίτο είτε με υπεκμίσθωση είτε με σύσταση εταιρείας είναι σχέση παρεπόμενη, αναφορικά με την κύρια μίσθωση.
Επομένως, δεν αλλοιώνει υποκειμενικά την μισθωτική σχέση, η οποία εξακολουθεί να λειτουργεί μεταξύ των αρχικών συμβαλλομένων (εκμισθωτή και μισθωτή και, σε περίπτωση θανάτου αυτών, των κληρονόμων τους, που υπεισέρχονται στην μισθωτική σχέση).
Έτσι η κυρία μισθωτική σχέση δεν επηρεάζεται ούτε αλλοιώνεται, ακόμη και αν ο εκμισθωτής συναίνεσε, ή ενέκρινε την παραχώρηση της χρήσης του μισθίου, είτε με υπεκμίσθωση είτε με τη σύσταση εταιρείας (ΜονΕφΠειρ 582/2022).
Έναντι, ωστόσο, του εκμισθωτή ευθύνονται εις ολόκληρο (ΑΚ 481) και ο μισθωτής και η εταιρεία στην οποία παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου (ΑΠ 1175/2019).
Διαφρετική, ωστόσο, είναι η περίπτωση του εκμισθωτή – εταίρου.
Φορολογικές Διατάξεις
Φορολογική Μεταχείριση Εισοδήματος Από Υπομίσθωση
Σύμφωνα με το άρθρο 39 του N. 4172/2013, το εισόδημα από ακίνητη περιουσία περιλαμβάνει και το εισόδημα που αποκτά ο υπεκμισθωτής από την υπομίσθωση ακινήτου. Ισχύουν, δε, τα εξής:
- Ο υπεκμισθωτής φορολογείται για τη διαφορά μεταξύ του εισπραττόμενου υπομισθώματος και του καταβαλλόμενου μισθώματος προς τον εκμισθωτή.
- Αν το υπομίσθωμα είναι ίσο ή μικρότερο από το αρχικό μίσθωμα, δεν προκύπτει φορολογητέο εισόδημα.
Η παραπάνω ρύθμιση έχει ερμηνευθεί και με την ΠΟΛ 1042/1993, η οποία διευκρινίζει ότι η διαφορά αυτή αποτελεί εισόδημα από ακίνητα ανεξάρτητα από τη χρήση του ακινήτου (κατοικία, γραφείο, κατάστημα κλπ).
Για τη φορολογία ανείσπρακτων μισθωμάτων, περισσότερα εδώ.
Έκπτωση Δαπανών & Δικαίωμα Έκπτωσης Μισθώματος
Η ΠΟΛ 1096/2012 προβλέπει ότι:
- Σε περίπτωση υπεκμίσθωσης ολόκληρου του ακινήτου, δικαίωμα έκπτωσης του μισθώματος έχει μόνο ο υπομισθωτής (τελικός μισθωτής).
- Σε περίπτωση μερικής υπεκμίσθωσης, δικαίωμα έκπτωσης έχουν τόσο ο υπεκμισθωτής (για το τμήμα που χρησιμοποιεί ο ίδιος) όσο και ο υπομισθωτής (για το τμήμα που υπομισθώνει).
Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με τη λήξη την υπομίσθωση εμπορικού ακινήτου.