Η υποθήκη είναι μαζί με το ενέχυρο το έτερο ισχυρό χαρτί της εμπράγματης εξασφάλισης.

Για να συσταθεί, απαιτείται η πλήρωση συγκεκριμένων προϋποθέσεων:

Ύπαρξη ασφαλιζόμενης απαιτήσεως

Ύπαρξη του αντικειμένου της υποθήκης

Ύπαρξη τίτλου για εγγραφή της υποθήκης.

Καταχώρηση της υποθήκης στο βιβλίο των υποθηκών (εγγραφή).

Αντικείμενο υποθήκης:

– Ακίνητο, δεκτικό εκποιήσεως ολόκληρο ή κατά ιδανικό μέρος.

– Ιδιοκτησία ορόφου ή διαμερίσματος

– Η επικαρπία ακινήτου, έστω και αν είναι αμεταβίβαστη.

– Η ψιλή κυριότητα

– Κάθετη ιδιοκτησία

– Μεταλλείο

– Πλοία & αεροσκάφη

– Μηχανήματα ή άλλες εγκαταστάσεις

Τίτλος:

Τίτλος είναι ο νομικός λόγος που χορηγεί στο δανειστή δικαίωμα να αποκτήσει (εγγράψει) υποθήκη σε ακίνητο άλλου (ήτοι του ενυπόθηκου οφειλέτη). Στα είδη του διακρίνουμε: τον  τίτλο που παρέχεται είτε άμεσα από τον νόμο (νόμιμος τίτλος, τίτλος εκ του νόμου), είτε από δικαστική απόφαση (δικαστικός τίτλος), είτε με ιδιωτική βούληση (δικαιοπρακτικός τίτλος).

Αναλυτικά:

Α- Νόμιμος Τίτλος. Ορισμένα φυσικά ή νομικά πρόσωπα κρίνονται από τον Νομοθέτη άξια ιδιαίτερης προστασίας σχετικά με την είσπραξη ειδικών κατηγοριών απαιτήσεών τους. Τα πρόσωπα αυτά να αναφέρονται στο άρθρο 1262 ΑΚ και είναι μεταξύ άλλων το Δημόσιο για απαιτήσεις φόρων, το Δημόσιο και οι Τοπική αυτοδιοίκηση, οι σύζυγοι για τις απαιτήσεις προσαυξήσεως περιουσιακών στοιχείων κατά τη διάρκεια του γάμου, οι κληρονόμοι και οι κληροδόχοι στο μέγεθος της κληρονομικής μερίδας τους, καθώς και ο ενυπόθηκος δανειστής στο ενυπόθηκο ακίνητο για τους καθυστερούμενους τόκους της απαίτησης και για τη δαπάνη της εγγραφής της υποθήκης, τη δικαστική του δαπάνη κλπ.

Β- Δικαστικός Τίτλος (1263 ΑΚ). Προϋποθέσεις για τη γένεση του τίτλου αυτού είναι οι εξής: (α) Τελεσίδικη δικαστική απόφαση οποιουδήποτε ημεδαπού δικαστηρίου ή εκτελεστή απόφαση διαιτητών ή αλλοδαπού δικαστηρίου, (β) Η απόφαση να είναι καταψηφιστική, να επιδικάζει δηλαδή στον ενάγοντα παροχή, (γ) Η επιδικαζόμενη παροχή να είναι χρηματική ή να είναι αποτιμητή σε χρήμα. Το δικαίωμα εγγραφής υποθήκης αποτελεί αυτόθροη συνέπεια της τελεσιδικίας ή εκτελεστότητας της αποφάσεως.

Γ- Δικαιοπρακτικός Τίτλος (1265 – 1267 ΑΚ). Αυτή η δικαιοπραξία (δηλαδή η πράξη που επιφέρει έννομα αποτελέσματα μεταξύ των συμβαλλομένων μερών) παραχωρήσεως του τίτλου εγγραφής υποθήκης είναι:

> Μονομερής, δεν αποκλείεται όμως να παραχωρηθεί τίτλος και με σύμβαση μεταξύ δανειστή και κυρίου του ενυπόθηκου (συμβατική υποθήκη).

> Εμπράγματη, διότι με αυτή σκοπείται η σύσταση εμπραγμάτου δικαιώματος.

> Αιτιώδης, διότι έχει ως αιτία την εξασφάλιση της απαιτήσεως.

> Τυπική, διότι πρέπει να περιληφθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου (ΑΚ 1266).

> Διάταξη διαθήκης μπορεί να παραχωρηθεί τίτλος, όμως πρέπει να είναι δημόσια, ήτοι ενώπιον συμβολαιογράφου.

Περιεχόμενο δικαιοπραξίας: Η δικαιοπραξία υποχρεωτικά πρέπει να περιέχει: (α) Το πρόσωπο του παραχωρούντος τον τίτλο. Τον τίτλο μπορεί να παραχωρήσει ο προσωπικός οφειλέτης ή τρίτος (π.χ. εγγυητής), (β) Το πρόσωπο του δανειστή της ασφαλιζομένης απαιτήσεως, δηλαδή του δικαιούχου του τίτλου, (γ) Το υποθηκευμένο ακίνητο – αντικείμενο, (δ) Την ασφαλιζομένη απαίτηση. Αυτονόητο είναι ότι η εν λόγω δικαιοπραξία μπορεί να περιέχει και διάφορους άλλους όρους.

ΕΓΓΡΑΦΗ

Όταν συντρέχουν οι ανωτέρω ουσιαστικές προϋποθέσεις η υποθήκη συνιστάται με την εγγραφή, δηλαδή την καταχώρηση σε ειδικό δημόσιο βιβλίο, το βιβλίο υποθηκών που τηρείται στο εκάστοτε αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο. Η εγγραφή είναι πράξη της αρχής (του υποθηκοφύλακα) με την οποία δημιουργείται το εμπράγματο δικαίωμα της υποθήκης. Η αίτηση που υποβάλλεται δια την εγγραφή υποθήκης περιέχει: α. τον τίτλο, β. έγγραφα ή αποδείξεις που δικαιολογούν την αίτηση ή την εγγραφή. Π.χ. στην περίπτωση της δικαστικής αποφάσεως το πιστοποιητικό τελεσιδικίας, γ. δύο περιλήψεις περί της υποκείμενης πράξης.

ΑΡΧΕΣ ΠΕΡΙ ΥΠΟΘΗΚΗΣ

– Αρχή της Δημοσιότητας. Δηλαδή με την εγγραφή της στο ΒιβλίοΥποθηκών, δίδεται η δυνατότητα στον εκάστοτε ενδιαφερόμενο να ενημερωθεί περί της υπάρξεώς της.

– Αρχή της Ειδικότητας. Βασική προϋπόθεση της υποθήκης είναι να προσδιορίζεται με ακρίβεια το συγκεκριμένο ακίνητο και η χρηματική απαίτηση που καλύπτεται.

-Αρχή της Χρονικής Προτεραιότητας. Η προτεραιότητα μεταξύ των ενυπόθηκων δανειστών κανονίζεται κατά τη χρονολογική τάξη, σειρά, της εγγραφής τους.

ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΕΝΥΠΟΘΗΚΟΥ ΟΦΕΙΛΕΤΗ

Ο οφειλέτης δικαιούται να έχει πλήρη διαχείριση και κάρπωση του ενυπόθηκου και μπορεί να συνάπτει ως προς αυτό οιαδήποτε ενοχική σχέση (μίσθωση, δανεισμό κλπ). Μπορεί επίσης να πετύχει, σε συνεννόηση βεβαίως με τον δανειστή ή με δικαστική απόφαση, τον περιορισμό του ασφαλιζομένου ποσού. Η μείωση πρέπει να σημειωθεί στο βιβλίο υποθηκών. Εάν υπήρξε λάθος στην εγγραφή της υποθήκης, ο οφειλέτης νομιμοποιείται να αιτηθεί τη διόρθωση αυτής. Και σε περίπτωση της ολοσχερούς εξοφλήσεως, να αιτηθεί την άρση και εξάλειψη αυτής.

ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΕΝΥΠΟΘΗΚΟΥ ΔΑΝΕΙΣΤΗ

Το κυριότερο δικαίωμα του δανειστή είναι η καλούμενη εμπράγματη υποθηκική αγωγή, δηλαδή το δικαίωμά του να ικανοποιηθεί προνομιακά από τον πλειστηριασμό του ενυπόθηκου αντικειμένου. Άλλα δικαιώματα είναι:

Προστασία του σε περίπτωση νομικών ελαττωμάτων.

Προστασία σε περίπτωση κινδύνου χειροτερεύσεως του ενυποθήκου.

Δικαίωμα ασφαλίσεως του ενυποθήκου.

Το δικαίωμα απαγόρευσης άλλης εγγραφής υποθήκης επί του αντικειμένου.

Τέλος, να ζητήσει τη διόρθωση ή την ειδικότερη εγγραφή της υποθήκης.

ΠΡΟΣΗΜΕΙΩΣΗ ΥΠΟΘΗΚΗΣ

Έννοια – φύση – λειτουργία

Σε πολλές περιπτώσεις ο δανειστής δεν έχει νόμιμο τίτλο ή δικαστικό για απόκτηση υποθήκης, ο δε οφειλέτης αρνείται να του παραχωρήσει τίτλο δικαιοπρακτικό. Σαφώς και ο κίνδυνος των συμφερόντων του οφειλέτη είναι προφανής. Ο οφειλέτης μπορεί να απαλλοτριώσει την περιουσία του, να καταχρεωθεί ή να παραχωρήσει σε άλλους δανειστές του υποθήκη, οπότε η ικανοποίηση του δανειστή καθίσταται προβληματική, αν όχι αδύνατη. Για την προστασία αυτών των περιπτώσεων, του δανειστή δηλαδή που δεν έχει τίτλο, η έννομη τάξη καθιέρωσε το θεσμό της προσημειώσεως υποθήκης. Οπότε: 

(α) Παρέχεται στον δανειστή η δυνατότητα να αποκτήσει με σύντομη διαδικασία (προσωρινό) δικαστικό τίτλο και να εγγράψει αμέσως υποθήκη σε κάποιο αντικείμενο του οφειλέτη του. Η υποθήκη αυτή όμως δεν είναι η συνήθης υποθήκη, αλλά τελεί υπό την αίρεση της τελεσίδικης επιδικάσεως της ασφαλιζομένης απαιτήσεως στο δανειστή. Η εγγραφή, δηλαδή, της υποθήκης αυτής αποτελεί προεγγραφή (προσημείωση) υποθήκης. 

(β) Η παραπάνω αίρεση, η προσημείωση μπορεί να τραπεί σε πλήρη εγγραφή υποθήκης με αίτηση του ενδιαφερομένου και σχετική σημείωση στο βιβλίο των υποθηκών. 

(γ) Κατάλληλη διαδικασία για την παροχή του προσωρινού δικαστικού τίτλου είναι η διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων. 

(δ) Κατά τα λοιπά, ισχύουν και για την προσημείωση τα κρατούντα για την υποθήκη, με τη διαφορά ότι τελούν υπό την αναβλητική αίρεση.

Προϋποθέσεις:

Οι ίδιες με τις υποθήκης, ήτοι

α- ασφαλιζόμενη απαίτηση,

β- τίτλος, ο οποίος εδώ είναι πάντοτε δικαστική απόφαση που εκδίδεται κατά τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων,

γ- αντικείμενο που ανήκει στον προσωπικό οφειλέτη,

δ- εγγραφή αυτής εις το οικείο υποθηκοφυλακείο.

Προσοχή: Η ικανοποίηση της ασφαλιζομένης απαιτήσεως σε περίπτωση εκτελέσεως επί του αντικειμένου θα γίνει “τυχαία”, όπως αποκαλείται αλλά βεβαίως κάθε άλλο παρά τυχαία είναι. Στην πράξη, μετά της τελεσιδικίας των επί της εκτελέσεως δικών, εφόσον η προσημείωση αναγνωρισθεί τελεσίδικα, θεωρείται ως πραγματική υποθήκη όχι από την ημέρα τελεσιδικίας αλλά από την ημέρα εγγραφής της προσημειώσεως. Συνεπώς, άπασες οι υποθήκες ή οι προσημειώσεις που εγγράφηκαν μεταγενέστερα χρονολογικά θα περιμένουν να ικανοποιηθεί η άνω προσημείωση πρώτα και κατόπιν θα λάβουν τη δική τους αναλογία. Άρα προηγείται στη τάξη, σειρά, των υπολοίπων εξασφαλίσεων.

Προϋποθέσεις τροπής της προσημειώσεως σε υποθήκη:

(α) Έκδοση τελεσιδίκου δικαστικής αποφάσεως που επιδικάζει στον προσημειούχο δανειστή την ασφαλιζομένη απαίτηση.

(β) Η τροπή να γίνει σε ενενήντα μέρες από την τελεσιδικία της αποφάσεως. Αν παρέλθει άπρακτο το άνω χρονικό διάστημα η προσημείωση αποσβένεται και εξαλείφεται.

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για να σας συμβουλεύσουμε σχετικά με την εμπράγματη εξασφάλιση των απαιτήσεών σας.