Εν συντομία:
- Στην επαγγελματική (εμπορική) μίσθωση η υπεκμίσθωση κατ’ αρχήν απαγορεύεται (άρθρο 11 παρ. 1 ΠΔ 34/1995), σε αντίθεση με την αστική μίσθωση κατοικίας όπου κατ’ αρχήν επιτρέπεται (άρθρο 593 ΑΚ). Χρειάζεται ρητή συμβατική πρόβλεψη.
- Υπεκμίσθωση χωρίς τη συναίνεση του εκμισθωτή γεννά δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης, χωρίς αποζημίωση προς τον μισθωτή (άρθρο 11 παρ. 2 ΠΔ 34/1995).
- Ο μισθωτής παραμένει πλήρως υπεύθυνος έναντι του εκμισθωτή, ενώ ο υπομισθωτής δεν αποκτά προστασία και μπορεί να αποβληθεί απευθείας με τη λήξη της κύριας μίσθωσης.
- Μετά την τριετία, η παραχώρηση της χρήσης σε προσωπική εταιρεία ή ΕΠΕ με συμμετοχή του μισθωτή τουλάχιστον 35% επιτρέπεται χωρίς συναίνεση του εκμισθωτή, με εις ολόκληρον ευθύνη.
Πότε επιτρέπεται η υπεκμίσθωση της επαγγελματικής στέγης;
Στην επαγγελματική μίσθωση η υπεκμίσθωση κατ’ αρχήν δεν επιτρέπεται. Το άρθρο 11 παρ. 1 του ΠΔ 34/1995 απαγορεύει την ολική ή μερική παραχώρηση του μισθίου σε τρίτον, εκτός αν υπάρχει αντίθετη συμφωνία των μερών.
Το καθεστώς είναι αντίστροφο από την αστική μίσθωση κατοικίας, όπου κατά το άρθρο 593 ΑΚ η υπεκμίσθωση επιτρέπεται, εφόσον δεν συμφωνήθηκε το αντίθετο. Επομένως, στην εμπορική στέγη το κρίσιμο ερώτημα είναι αν το μισθωτήριο περιέχει ρητό όρο που την επιτρέπει.
Οι όροι υπεκμίσθωση και υπομίσθωση περιγράφουν την ίδια συναλλαγή από δύο πλευρές:
- Υπεκμίσθωση είναι η πράξη με την οποία ο αρχικός μισθωτής, ως υπεκμισθωτής, παραχωρεί σε τρίτο τη χρήση που ο ίδιος απέκτησε από την κύρια μίσθωση.
- Υπομίσθωση είναι η νέα μισθωτική σχέση που δημιουργείται, με τον τρίτο ως υπομισθωτή.
Πρόκειται για νέα και αυτοτελή σύμβαση μίσθωσης, ξένη έναντι του εκμισθωτή (res inter alios acta, δηλαδή υπόθεση που αφορά άλλους), όπως έχει κρίνει ο Άρειος Πάγος (ΑΠ 1153/2022).
Η διάταξη του άρθρου 11 παρ. 1 είναι ενδοτικού δικαίου. Τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν το αντίθετο, δηλαδή να προβλέψουν ρητά στο μισθωτήριο δικαίωμα υπεκμίσθωσης, με ή χωρίς προϋποθέσεις.
Το ειδικό αυτό καθεστώς της εμπορικής μίσθωσης διαφοροποιεί ουσιωδώς τη θέση του εμπορικού μισθωτή από εκείνη του μισθωτή κατοικίας. Απουσία τέτοιου όρου, ο μισθωτής που υπεκμισθώνει ενεργεί χωρίς νόμιμο έρεισμα.
Υπεκμίσθωση ή μεταβίβαση της μίσθωσης: ποια επιλογή εξυπηρετεί τον μισθωτή;
Η επιλογή εξαρτάται από το αν ο μισθωτής θέλει να παραμείνει στη μισθωτική σχέση ή να αποχωρήσει πλήρως. Στην υπεκμίσθωση ο μισθωτής παραμένει και απλώς παραχωρεί τη χρήση, ενώ η σχέση του με τον εκμισθωτή συνεχίζεται. Στη μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης ο τρίτος υπεισέρχεται στη θέση του μισθωτή, ο οποίος αποξενώνεται από τη μίσθωση.
Η μεταβίβαση ολόκληρης της μισθωτικής σχέσης προϋποθέτει συνδυασμό εκχώρησης των δικαιωμάτων και αναδοχής των υποχρεώσεων, πάντοτε με συναίνεση του εκμισθωτή (άρθρα 361, 455 επ. και 471 ΑΚ, που εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις κατά το άρθρο 44 ΠΔ 34/1995).
Αποτέλεσμα είναι η ειδική διαδοχή, καθώς ο μισθωτής εξέρχεται, ο τρίτος υπεισέρχεται στη θέση του με όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις. Αντίθετα, στην υπεκμίσθωση η σχέση παραμένει παρεπόμενη και ο μισθωτής δεν αποξενώνεται (ΑΠ 1957/2006).
Η εμπειρία από υποθέσεις εμπορικών μισθώσεων δείχνει ότι η σύγχυση των δύο σχημάτων στο κείμενο της σύμβασης οδηγεί σε αμφισβήτηση για το αν ο τρίτος ευθύνεται ως μισθωτής ή απλώς ως υπομισθωτής, με άμεση επίπτωση στο ποιος εναχθεί για τα οφειλόμενα μισθώματα.
| Κριτήριο | Υπεκμίσθωση | Μεταβίβαση μισθωτικής σχέσης |
|---|---|---|
| Θέση αρχικού μισθωτή | Παραμένει μισθωτής | Αποξενώνεται, εξέρχεται |
| Ποιος χρησιμοποιεί το μίσθιο | Ο υπομισθωτής | Ο νέος μισθωτής |
| Σχέση με κύρια μίσθωση | Παρεπόμενη, νέα αυτοτελής σύμβαση | Συνέχεια της ίδιας σχέσης |
| Συναίνεση εκμισθωτή | Απαιτείται (11 παρ. 1 ΠΔ 34/1995) | Απαιτείται (εκχώρηση και αναδοχή) |
| Ευθύνη για μισθώματα | Ο μισθωτής παραμένει υπεύθυνος | Βαρύνει τον νέο μισθωτή |
| Νομική βάση | 593 ΑΚ, 11 ΠΔ 34/1995 | 361, 455 επ., 471 ΑΚ |
Πως κινδυνεύει ο μισθωτής αν υπεκμισθώσει χωρίς τη συναίνεση του εκμισθωτή;
Η υπεκμίσθωση χωρίς συμβατική πρόβλεψη ή συναίνεση του εκμισθωτή γεννά δικαίωμα καταγγελίας της κύριας μίσθωσης, χωρίς ο εκμισθωτής να οφείλει αποζημίωση στον μισθωτή. Το άρθρο 11 παρ. 2 ΠΔ 34/1995 το ορίζει ρητά. Παράλληλα, η μη επιτρεπόμενη παραχώρηση αντιμετωπίζεται ως κακή χρήση του μισθίου κατά το άρθρο 594 ΑΚ.
Η καταγγελία με αυτή τη βάση εντάσσεται στους ειδικούς λόγους καταγγελίας της εμπορικής μίσθωσης από την πλευρά του εκμισθωτή. Επιπλέον, η υπεκμίσθωση από πρόσωπο που δεν έχει δικαίωμα υπεκμίσθωσης, ή που είναι άσχετη με προϋπάρχουσα έγκυρη κύρια μίσθωση, διέπεται από τις διατάξεις της μίσθωσης από μη δικαιούμενο (ΑΠ 1052/2011).
Ο πρακτικός κίνδυνος είναι διπλός. Ο μισθωτής χάνει το μίσθιο και ο υπομισθωτής μένει εκτεθειμένος, αφού η σχέση του δεν προβάλλεται έναντι του εκμισθωτή.
Ο συχνός όρος «επιτρέπεται η υπεκμίσθωση ή η παραχώρηση χρήσης σε τρίτο» δεν καλύπτει αυτομάτως κάθε μορφή εκμετάλλευσης. Η έκταση του δικαιώματος, δηλαδή αν αφορά ολική ή μερική παραχώρηση, συγκεκριμένη χρήση, διάρκεια και έγκριση του προσώπου του υπομισθωτή, απαιτεί ad hoc διατύπωση, καθώς ασαφής ρήτρα αφήνει περιθώριο στον εκμισθωτή να αμφισβητήσει τη νομιμότητα της παραχώρησης.
Παραμένει ο μισθωτής υπεύθυνος έναντι του εκμισθωτή μετά την υπεκμίσθωση;
Ναι. Ο μισθωτής παραμένει πλήρως υπεύθυνος έναντι του εκμισθωτή για κάθε υποχρέωση από την κύρια μίσθωση, ακόμη και μετά την υπεκμίσθωση. Κατά το άρθρο 593 ΑΚ ευθύνεται και για το πταίσμα του υπομισθωτή, ενώ η τυχόν συναίνεση του εκμισθωτή δεν τον απαλλάσσει. Η υπομίσθωση είναι σχέση παρεπόμενη και δεν αλλοιώνει τη βασική σχέση.
Η θέση του υπομισθωτή είναι ασθενής. Με τη λήξη της κύριας μίσθωσης ο εκμισθωτής μπορεί να απαιτήσει την απόδοση του μισθίου όχι μόνο από τον μισθωτή αλλά και απευθείας από τον υπομισθωτή, με τον οποίο δεν συνδέεται συμβατικά (άρθρο 599 παρ. 2 ΑΚ).
Ο υπομισθωτής δεν θεωρείται τρίτος και χάνει το δικαίωμα τριτανακοπής κατά της απόφασης απόδοσης του μισθίου, εκτός αν επικαλεστεί δόλο ή συμπαιγνία μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή (ΑΠ 789/2023). Πρακτικά, η επιχείρηση που εγκαθίσταται ως υπομισθωτής χωρίς έλεγχο της κύριας μίσθωσης κινδυνεύει να αποβληθεί χωρίς δική της υπαιτιότητα.
Ο μισθωτής που επιδιώκει πλήρη απαλλαγή δεν την πετυχαίνει με υπεκμίσθωση. Απαιτείται είτε μεταβίβαση της σχέσης με συναίνεση του εκμισθωτή, είτε πρόωρη αποχώρηση με τους όρους που θέτει ο νόμος.
Μπορεί ο μισθωτής να παραχωρήσει τη χρήση στην εταιρεία του;
Ναι, υπό προϋποθέσεις. Μετά την πάροδο τριετίας από τη σύναψη της μίσθωσης, το άρθρο 11 παρ. 1 εδ. β’ ΠΔ 34/1995 επιτρέπει την παραχώρηση της χρήσης του μισθίου σε προσωπική εταιρεία ή εταιρεία περιορισμένης ευθύνης, που θα συσταθεί με ελάχιστη συμμετοχή του μισθωτή κατά ποσοστό 35%, χωρίς να απαιτείται συναίνεση του εκμισθωτή. Έναντι του εκμισθωτή ευθύνονται εις ολόκληρον ο μισθωτής και η εταιρεία.
Η παραχώρηση αυτή παραμένει σχέση παρεπόμενη. Δεν αλλοιώνει υποκειμενικά την κύρια μίσθωση, η οποία εξακολουθεί να λειτουργεί μεταξύ των αρχικών συμβαλλομένων, ακόμη και αν ο εκμισθωτής συναίνεσε ή ενέκρινε τη σύσταση της εταιρείας (ΜονΕφΠειρ 582/2022). Διαφορετική είναι η περίπτωση του εκμισθωτή που είναι ταυτόχρονα εταίρος στην εταιρεία προς την οποία γίνεται η παραχώρηση.
Η διάταξη αναφέρει ρητά προσωπική εταιρεία ή εταιρεία περιορισμένης ευθύνης. Η υπαγωγή στο πεδίο της ρύθμισης της ανώνυμης εταιρείας και της ΙΚΕ, που θεσπίστηκε μεταγενέστερα, δεν είναι δεδομένη και κρίνεται κατά περίπτωση, με βάση τη φύση του εταιρικού οχήματος και τη συμμετοχή του μισθωτή.
Η εμπειρία από υποθέσεις εμπορικών μισθώσεων δείχνει ότι ο επιχειρηματίας που μεταφέρει τη δραστηριότητά του από ατομική επιχείρηση σε εταιρεία οφείλει να ελέγξει τόσο τη συμπλήρωση της τριετίας όσο και το ποσοστό συμμετοχής, πριν στηριχθεί στη νόμιμη αυτή δυνατότητα.
Πώς φορολογείται το εισόδημα από την υπεκμίσθωση;
Ο υπεκμισθωτής φορολογείται μόνο για τη διαφορά μεταξύ του υπομισθώματος που εισπράττει και του μισθώματος που καταβάλλει στον εκμισθωτή. Κατά το άρθρο 39 του Ν. 4172/2013 το εισόδημα από ακίνητη περιουσία περιλαμβάνει και το εισόδημα από υπεκμίσθωση. Αν το υπομίσθωμα είναι ίσο ή μικρότερο του μισθώματος, δεν προκύπτει φορολογητέο εισόδημα.
Ως προς την έκπτωση, όταν υπεκμισθώνεται ολόκληρο το ακίνητο, δικαίωμα έκπτωσης του μισθώματος έχει ο τελικός χρήστης, δηλαδή ο υπομισθωτής, ενώ σε μερική υπεκμίσθωση το δικαίωμα κατανέμεται μεταξύ υπεκμισθωτή και υπομισθωτή ανάλογα με το τμήμα που χρησιμοποιεί ο καθένας (ΠΟΛ 1096/2012).
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτεί η φορολογική μεταχείριση των ανείσπρακτων μισθωμάτων, όταν ο μισθωτής συνεχίζει να οφείλει μίσθωμα ενώ δεν εισπράττει το υπομίσθωμα.
Συχνές Ερωτήσεις
Ισχύει το ίδιο καθεστώς στην υπεκμίσθωση κατοικίας;
Όχι. Στην αστική μίσθωση κατοικίας η υπεκμίσθωση κατ’ αρχήν επιτρέπεται κατά το άρθρο 593 ΑΚ, εκτός αν το μισθωτήριο την απαγορεύει. Στην επαγγελματική στέγη ισχύει το αντίστροφο, δηλαδή κατ’ αρχήν απαγορεύεται (άρθρο 11 παρ. 1 ΠΔ 34/1995), εκτός αν υπάρχει ρητή αντίθετη συμφωνία. Η διάκριση είναι κρίσιμη, γιατί όρος αντιγραμμένος από μισθωτήριο κατοικίας δεν παρέχει την ίδια κάλυψη σε εμπορικό ακίνητο.
Αρκεί η ανοχή του εκμισθωτή ή χρειάζεται ρητή συναίνεση;
Η απευθείας καταβολή του υπομισθώματος στον εκμισθωτή από τον υπομισθωτή, χωρίς εναντίωση, δεν αρκεί από μόνη της για να θεωρηθεί ότι ο εκμισθωτής συναίνεσε σε μεταβίβαση της σχέσης. Γίνεται ωστόσο δεκτό ότι από την ανοχή του μπορεί να συναχθεί σιωπηρή αποδοχή της υπομίσθωσης. Για ασφάλεια, η συναίνεση αποτυπώνεται εγγράφως στο μισθωτήριο ή σε τροποποίησή του.
Μπορεί η υπομίσθωση να έχει μεγαλύτερη διάρκεια από την κύρια μίσθωση;
Όχι. Ως σχέση παρεπόμενη, η υπομίσθωση δεν μπορεί να συμφωνηθεί για χρόνο μεγαλύτερο της κύριας μίσθωσης. Αν η κύρια μίσθωση λήξει ή είναι άκυρη, η υπομίσθωση δεν προβάλλεται έναντι του εκμισθωτή, ανεξάρτητα από το αν καταρτίστηκε έγκυρα. Ο υπομισθωτής δεν αποκτά αυτοτελή προστασία διάρκειας.
Δηλώνεται η υπομίσθωση στην ΑΑΔΕ;
Ναι. Η υπομίσθωση, ως αυτοτελής μισθωτική σύμβαση, δηλώνεται στην πλατφόρμα μισθώσεων ακινήτων της ΑΑΔΕ όπως κάθε μίσθωση. Η δήλωση αφορά τη σχέση υπεκμισθωτή και υπομισθωτή και δεν υποκαθιστά την υποχρέωση δήλωσης της κύριας μίσθωσης. Η φορολόγηση γίνεται επί της διαφοράς υπομισθώματος και μισθώματος.
Πρακτικές Επισημάνσεις
Έλεγχος του μισθωτηρίου: Το πρώτο βήμα είναι η διαπίστωση αν το υπάρχον μισθωτήριο περιέχει ρητό όρο που επιτρέπει την υπεκμίσθωση ή την παραχώρηση χρήσης και με ποια έκταση. Απουσία τέτοιου όρου, η υπεκμίσθωση επαγγελματικής στέγης εκθέτει τον μισθωτή σε καταγγελία χωρίς αποζημίωση.
Επιλογή σχήματος ανάλογα με τον στόχο: Αν ο μισθωτής θέλει να αξιοποιήσει τμήμα του χώρου παραμένοντας υπεύθυνος, η υπεκμίσθωση αρκεί. Αν επιδιώκει οριστική έξοδο, η μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης με συναίνεση του εκμισθωτή είναι το ορθό σχήμα. Για μεταφορά της δραστηριότητας σε εταιρεία, η διαδρομή του 35% μετά την τριετία προσφέρει νόμιμη λύση χωρίς συναίνεση.
Ευθύνη που δεν μεταφέρεται: Η υπεκμίσθωση δεν απαλλάσσει τον μισθωτή έναντι του εκμισθωτή. Σκόπιμη είναι η πρόβλεψη στο υπομισθωτήριο ρητής αναγωγής και εξασφαλίσεων προς τον υπομισθωτή, ώστε ο μισθωτής να καλύπτεται για ό,τι κληθεί να καταβάλει.
Φορολογική τεκμηρίωση της διαφοράς: Επειδή η φορολόγηση γίνεται επί της διαφοράς υπομισθώματος και μισθώματος, απαιτείται καθαρή τεκμηρίωση και των δύο ροών, καθώς και ορθή δήλωση στην ΑΑΔΕ, ιδίως όταν το υπομίσθωμα διαμορφώνεται ελεύθερα και αποκλίνει από το αρχικό μίσθωμα.
Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 20 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με την υπεκμίσθωση και την υπομίσθωση εμπορικού ακινήτου.