Πότε Καταγγέλλει Ο Υπερθεματιστής Τη Μίσθωση Και Πώς Αμύνεται Ο Μισθωτής
Εν συντομία:
- Η τύχη της μίσθωσης δεν κρίνεται από τον πλειστηριασμό αυτόν καθαυτόν, αλλά από τον χρόνο σύναψης της μίσθωσης σε σχέση με την κατάσχεση. Μίσθωση προγενέστερη της κατάσχεσης υπάγεται στο άρθρο 1009 ΚΠολΔ, μεταγενέστερη στο άρθρο 997 παρ. 1 ΚΠολΔ.
- Στο άρθρο 1009 ΚΠολΔ η μίσθωση λύεται έξι μήνες μετά την καταγγελία. Στο άρθρο 997 παρ. 1 ΚΠολΔ η καταγγελία πρέπει να ασκηθεί μέσα σε δύο μήνες από τη μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης, η δε λύση επέρχεται μετά από δύο ακόμη μήνες.
- Η δίμηνη προθεσμία είναι αποκλειστική. Η Μον.Εφ.Πειρ. 122/2025 έκρινε ότι υπερθεματίστρια που την άφησε να παρέλθει άπρακτη δεν μπορούσε πλέον να καταγγείλει τη μίσθωση.
- Ποιο κείμενο του άρθρου 1009 ΚΠολΔ εφαρμόζεται εξαρτάται από τον χρόνο του πλειστηριασμού. Κατά την ΑΠ 1457/2022 η ισχύουσα μορφή καταλαμβάνει τους πλειστηριασμούς που προσδιορίστηκαν από 1.1.2022.
- Η άμυνα του μισθωτή ασκείται με ανακοπή του άρθρου 933 ΚΠολΔ. Από 1.1.2026 ο Ν. 5221/2025 μεταβάλλει προθεσμίες και προϋποθέσεις στα άρθρα 933, 938 και 995 ΚΠολΔ.
Πότε μπορεί ο υπερθεματιστής να καταγγείλει τη μίσθωση;
Ο υπερθεματιστής αποκτά δικαίωμα καταγγελίας μόνο αφότου ολοκληρωθεί ο πλειστηριασμός και μεταγραφεί η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης. Ποια διάταξη διέπει την καταγγελία κρίνεται από τον χρόνο σύναψης της μίσθωσης.
Μίσθωση προγενέστερη της κατάσχεσης υπάγεται στο άρθρο 1009 ΚΠολΔ και λύεται έξι μήνες μετά την καταγγελία. Μίσθωση μεταγενέστερη υπάγεται στο άρθρο 997 παρ. 1 ΚΠολΔ, με δίμηνη προθεσμία άσκησης της καταγγελίας.
Το ισχύον κείμενο του άρθρου 1009 ΚΠολΔ διαμορφώθηκε με το άρθρο 81 του Ν. 4842/2021. Καλύπτει δύο κατηγορίες:
- Πρώτον, το ακίνητο που ήταν μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης.
- Δεύτερον, το ακίνητο που ήταν μισθωμένο ως κατοικία, όπου όμως η καταγγελία δεν είναι δυνατή πριν συμπληρωθεί το χρονικό διάστημα του άρθρου 2 του ν. 1703/1987, δηλαδή η ελάχιστη τριετία της μίσθωσης κατοικίας.
Και στις δύο περιπτώσεις η μίσθωση λύεται έξι μήνες μετά την καταγγελία.
Η καταγγελία δεν είναι διαδικαστική πράξη της εκτέλεσης. Κατά την ΑΠ 1457/2022 πρόκειται για μονομερή, απευθυντέα και αιτιώδη δήλωση βούλησης του ουσιαστικού δικαίου, μέσω της οποίας ασκείται διαπλαστικό δικαίωμα που θεσπίζεται από δικονομική διάταξη.
Η ίδια απόφαση δέχεται δύο σωρευτικές προϋποθέσεις:
- Πρώτη, η ολοκλήρωση του πλειστηριασμού, που θεμελιώνει την ενεργητική νομιμοποίηση του υπερθεματιστή ως νέου κυρίου.
- Δεύτερη, η άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητας στο μίσθιο από τον μισθωτή.
Κρίσιμη είναι η διαπίστωση ότι ο υπερθεματιστής δεν υποχρεούται να καταγγείλει. Αν οι όροι της υφιστάμενης μίσθωσης, ιδίως το ύψος του μισθώματος και η υπολειπόμενη διάρκεια, κρίνονται ευνοϊκοί, μπορεί να τη διατηρήσει και να συνεχίσει ως εκμισθωτής στη θέση του οφειλέτη.
Η επιλογή αυτή είναι απόφαση με νομικές συνέπειες, γιατί η παράλειψη άσκησης του δικαιώματος μέσα στην προθεσμία που τάσσει κατά περίπτωση ο νόμος μπορεί να το εξαφανίσει οριστικά.
Πριν ή μετά την κατάσχεση; Ποιο άρθρο κρίνει την τύχη της μίσθωσης;
Η διαχωριστική γραμμή είναι η ημερομηνία επιβολής της κατάσχεσης, όχι η ημερομηνία του πλειστηριασμού. Η ΑΠ 1457/2022 το διατυπώνει ρητά. Το άρθρο 1009 ΚΠολΔ εφαρμόζεται μόνο αν η μίσθωση είχε συναφθεί πριν από την κατάσχεση του μισθίου, ενώ αν είχε συναφθεί μετά την κατάσχεση εφαρμόζεται το άρθρο 997 ΚΠολΔ.
Και οι δύο διατάξεις καταλαμβάνουν τις εμπορικές μισθώσεις. Η διάκριση δεν είναι θεωρητική. Καθορίζει προθεσμίες, χρόνο λύσης και το αν το δικαίωμα υπάρχει καν.
Ο λόγος της διαφοροποίησης είναι ότι η μίσθωση που συνάπτεται μετά την κατάσχεση συνιστά πράξη διάθεσης του κατασχεμένου εις βάρος του επισπεύδοντος.
Ο νομοθέτης της παρέχει πολύ ασθενέστερη προστασία, με συντομότερους χρόνους. Αντίθετα, η προγενέστερη μίσθωση αντιμετωπίζεται ως υφιστάμενη οικονομική πραγματικότητα που ο υπερθεματιστής όφειλε να συνυπολογίσει κατά την πλειοδοσία.
Η μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης προϋποθέτει ταύτιση προσώπων. Κατά την ΑΠ 1457/2022, για να χωρήσει υπεισέλευση του νέου κτήτορα στη μίσθωση, η εκποίηση πρέπει να γίνει από τον κύριο του μισθίου που ήταν συγχρόνως και εκμισθωτής.
Αν ο πλειστηριασμός έγινε σε βάρος κυρίου που δεν ήταν εκμισθωτής, ο υπερθεματιστής δεν υπεισέρχεται στη μίσθωση. Το ίδιο λογικό σχήμα ισχύει και όταν εκπλειστηριάζεται περιορισμένο δικαίωμα, όπως η επικαρπία, όπου ο υπερθεματιστής δεν αποκτά περισσότερα δικαιώματα από τον δικαιοπάροχό του.
| Χρόνος σύναψης της μίσθωσης | Εφαρμοστέα διάταξη | Προθεσμία άσκησης καταγγελίας | Χρόνος λύσης | Ειδικός φραγμός |
|---|---|---|---|---|
| Πριν από την κατάσχεση | Άρθρο 1009 ΚΠολΔ | Δεν τάσσεται προθεσμία από τη διάταξη | Έξι μήνες από την καταγγελία | Στη μίσθωση κατοικίας, όχι πριν από τη συμπλήρωση της τριετίας του άρθρου 2 ν. 1703/1987 |
| Μετά την κατάσχεση και έως τη μεταγραφή της περίληψης | Άρθρο 997 παρ. 1 ΚΠολΔ | Δύο μήνες από τη μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης | Δύο μήνες από την καταγγελία | Η προθεσμία είναι αποκλειστική |
| Μίσθωση χωρίς έγγραφο βέβαιης χρονολογίας ή με ρήτρα μη δέσμευσης του νέου κτήτορα | Άρθρο 615 ΑΚ | Κατά τις προθεσμίες τακτικής καταγγελίας | Κατά τις προθεσμίες του άρθρου 615 ΑΚ | Λειτουργεί επικουρικά, ιδίως όταν έχει παρέλθει η προθεσμία του άρθρου 997 παρ. 1 |
Ποιο κείμενο του άρθρου 1009 ΚΠολΔ εφαρμόζεται ανάλογα με τον χρόνο του πλειστηριασμού;
Το άρθρο 1009 ΚΠολΔ έχει αλλάξει δύο φορές μέσα σε επτά έτη, με ριζικά διαφορετικές συνέπειες. Η ΑΠ 1457/2022 δέχθηκε ότι το κρίσιμο χρονικό σημείο για την ενεργοποίηση του δικαιώματος καταγγελίας είναι ο χρόνος ολοκλήρωσης του πλειστηριασμού, όχι ο χρόνος άσκησης της καταγγελίας ή έναρξης της εκτέλεσης για την αποβολή.
Στη συγκεκριμένη υπόθεση, ο πλειστηριασμός είχε διενεργηθεί στις 9.12.2015 και το Εφετείο ακύρωσε τόσο την επιταγή προς εκτέλεση όσο και την έκθεση βίαιης αποβολής, επειδή κατά τον χρόνο εκείνο δεν προβλεπόταν δικαίωμα καταγγελίας λόγω πλειστηριασμού.
Η ίδια απόφαση σημειώνει ότι η μορφή του άρθρου 1009 ΚΠολΔ μετά τον Ν. 4842/2021 εφαρμόζεται, κατά ρητή διάταξη του άρθρου 116 παρ. 6 στοιχ. στ’ του νόμου αυτού, για όσους πλειστηριασμούς προσδιορίστηκαν μετά την έναρξη ισχύος του. Πρακτικά προκύπτουν τρία διακριτά καθεστώτα.
| Χρόνος πλειστηριασμού | Εφαρμοστέο καθεστώς άρθρου 1009 ΚΠολΔ | Θέση του υπερθεματιστή |
|---|---|---|
| Ολοκληρωμένος ή εκκρεμής πριν από την 1.1.2016 | Το προϊσχύσαν κείμενο, με παραπομπή στα άρθρα 614 και 616 ΑΚ | Υπεισέρχεται στη μίσθωση και δεσμεύεται από αυτήν, εφόσον αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Δεν έχει δικαίωμα καταγγελίας λόγω πλειστηριασμού |
| Προσδιορισμένος από 1.1.2016 έως 31.12.2021 | Το κείμενο του Ν. 4335/2015 | Καταγγέλλει μόνο μίσθωση ακινήτου όπου ασκείται επιχείρηση. Η μίσθωση λύεται μετά από δύο μήνες |
| Προσδιορισμένος από 1.1.2022 | Το κείμενο του Ν. 4842/2021 | Καταγγέλλει και μίσθωση κατοικίας. Η μίσθωση λύεται μετά από έξι μήνες, με φραγμό την τριετία στην κατοικία |
Το διαχρονικό ζήτημα δεν είναι ακαδημαϊκό. Σε πλειστηριασμούς που έτρεξαν με καθυστέρηση, με ματαιώσεις και επαναπροσδιορισμούς, το εφαρμοστέο κείμενο και το ίδιο το δικαίωμα καταγγελίας εξαρτώνται από τα πραγματικά περιστατικά της κάθε εκτελεστικής διαδικασίας.
Ποια προθεσμία χάνει ο υπερθεματιστής και τι ακολουθεί;
Η δίμηνη προθεσμία του άρθρου 997 παρ. 1 ΚΠολΔ τρέχει από τη μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης και είναι αποκλειστική. Η Μον.Εφ.Πειρ. 122/2025 έκρινε υπόθεση όπου η μίσθωση είχε συναφθεί μετά την επιβολή της κατάσχεσης και πριν από τη μεταγραφή.
Η υπερθεματίστρια δεν κατήγγειλε μέσα στο δίμηνο. Το Εφετείο δέχθηκε ότι δεν μπορούσε πλέον να προβάλει την καταγγελία, σημειώνοντας επιπλέον ότι ακόμη και αν εφαρμοζόταν το άρθρο 1009 ΚΠολΔ, η καταγγελία θα ήταν δυνατή μόνο μετά την πάροδο της τριετίας.
Η απώλεια της προθεσμίας δεν εξαφανίζει κάθε δυνατότητα, αλλά μεταθέτει τον υπερθεματιστή σε πολύ ασθενέστερη θέση. Εφόσον η μίσθωση δεν αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας ή εφόσον το μισθωτήριο περιέχει ρήτρα ότι δεν βαρύνει τον νέο κτήτορα, απομένει η καταγγελία κατά το άρθρο 615 ΑΚ, με τις γενικές προθεσμίες της τακτικής καταγγελίας.
Αν η μίσθωση αποδεικνύεται με βέβαιη χρονολογία και δεν περιέχει τέτοια ρήτρα, ο υπερθεματιστής παραμένει δεσμευμένος ως εκμισθωτής μέχρι τη συμβατική λήξη.
Στο άρθρο 1009 ΚΠολΔ ο περιορισμός είναι διαφορετικής φύσης. Η διάταξη δεν τάσσει προθεσμία μέσα στην οποία πρέπει να ασκηθεί η καταγγελία, αλλά θέτει χρονικό φραγμό στη μίσθωση κατοικίας. Το πρακτικό αποτέλεσμα είναι ότι στην επιχειρηματική μίσθωση ο υπερθεματιστής ελέγχει τον χρόνο, ενώ στην κατοικία τον ελέγχει ο νόμος.
Η εμπειρία από υποθέσεις αναγκαστικής εκτέλεσης δείχνει ότι το κρισιμότερο σφάλμα δεν είναι η επιλογή λάθος διάταξης αλλά η λανθασμένη αφετηρία της προθεσμίας.
Η μεταγραφή της περίληψης και η ημερομηνία της κατακυρωτικής έκθεσης συχνά απέχουν εβδομάδες, ενώ ο χρόνος επιβολής της κατάσχεσης προκύπτει από την έκθεση κατάσχεσης και όχι από το απόσπασμα. Ο ακριβής προσδιορισμός των δύο αυτών ημερομηνιών κρίνει αν υπάρχει ακόμη δικαίωμα.
Σε ποιες μισθώσεις δεν εφαρμόζεται το άρθρο 1009 ΚΠολΔ;
Το πρώτο εδάφιο του άρθρου 1009 ΚΠολΔ απαιτεί το ακίνητο να ήταν μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης. Η ΑΠ 1457/2022 αντιμετωπίζει το στοιχείο αυτό ως αυτοτελή προϋπόθεση εφαρμογής, η συνδρομή της οποίας κρίνεται κατά τον χρόνο του πλειστηριασμού.
Όπου δεν συντρέχει, η μίσθωση δεν καταγγέλλεται με βάση το πρώτο εδάφιο, αλλά κρίνεται είτε με το δεύτερο εδάφιο περί κατοικίας είτε με τους γενικούς κανόνες των άρθρων 614 επ. ΑΚ.
Το περιεχόμενο της επιχείρησης δεν ταυτίζεται με το περιεχόμενο της εμπορικότητας. Το άρθρο 1001Α ΚΠολΔ, ορίζοντας τα επιχειρηματικά ακίνητα, αναφέρεται σε ακίνητα όπου έχουν εγκατασταθεί βιομηχανικές, βιοτεχνικές, ξενοδοχειακές ή τουριστικές επιχειρήσεις ή άλλες παραγωγικές μονάδες που διαθέτουν εξοπλισμό και αποτελούν οικονομικό σύνολο.
Η επαγγελματική μίσθωση του ΠΔ 34/1995 έχει ευρύτερο πεδίο, γιατί καλύπτει και χώρους όπου ασκείται ελευθέριο επάγγελμα χωρίς οργανωμένη επιχειρηματική μονάδα.
Το αν οι χώροι αυτοί υπάγονται στο πρώτο εδάφιο του άρθρου 1009 ΚΠολΔ αποτελεί ανοικτό ερμηνευτικό ζήτημα, το οποίο κρίνεται με βάση τα πραγματικά περιστατικά της συγκεκριμένης εγκατάστασης.
Το ζήτημα δεν είναι θεωρητικό, γιατί υπό το προϊσχύσαν καθεστώς άφηνε πραγματικό κενό. Η Μον.Εφ.Πειρ. 625/2023, κρίνοντας υπό τη μορφή του Ν. 4335/2015, δέχθηκε ότι οι αστικές μισθώσεις διαφέρουν ουσιωδώς από τις επιχειρηματικές και ότι το άρθρο 1009 ΚΠολΔ δεν εφαρμόζεται αναλογικά σε αυτές, ενώ ο μισθωτής που βάλλεται με τη διάταξη αυτή μπορεί να ασκήσει ανακοπή επικαλούμενος τα άρθρα 614 επ. ΑΚ.
Το κενό αυτό έκλεισε ο Ν. 4842/2021 με το δεύτερο εδάφιο, όχι όμως και για τις μισθώσεις που δεν είναι ούτε κατοικίας ούτε επιχειρηματικές.
Ειδική ρύθμιση ισχύει τέλος στην ειδική εκκαθάριση προβληματικών επιχειρήσεων. Κατά την ΑΠ 1086/2014, το ζήτημα της μίσθωσης ακινήτων της υπό εκκαθάριση επιχείρησης ρυθμίζεται ειδικότερα και κατ’ απόκλιση από τα άρθρα 614 ΑΚ και 1009 ΚΠολΔ, με αναγκαστική εκτέλεση κατά το άρθρο 943 ΚΠολΔ υπέρ της επιχείρησης ή του πλειοδότη του ενεργητικού της και εναντίον των μισθωτών.
Τι οφείλουν τα μέρη μέχρι τη λύση της μίσθωσης;
Η καταγγελία δεν λύει αμέσως τη μίσθωση. Τα αποτελέσματά της επέρχονται με την παρέλευση του τασσόμενου διαστήματος, έξι μηνών στο άρθρο 1009 ΚΠολΔ ή δύο μηνών στο άρθρο 997 παρ. 1 ΚΠολΔ. Μέχρι τότε η σύμβαση παραμένει ενεργή.
Ο μισθωτής οφείλει τα μισθώματα, πλέον στον υπερθεματιστή που έχει λάβει τη θέση του εκμισθωτή. Ο νέος κύριος οφείλει αντίστοιχα την παραχώρηση της χρήσης κατά τους συμβατικούς όρους.
Το διάστημα αυτό λειτουργεί ως προθεσμία απεγκατάστασης. Αν ο μισθωτής παρακρατεί το μίσθιο μετά τη λύση, οφείλει αποζημίωση χρήσης. Η ίδια λογική καταλαμβάνει και τον υπομισθωτή, όταν υπάρχει επιτρεπόμενη υπεκμίσθωση, αφού η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης εκτελείται και εναντίον του.
Η καταγγελία λόγω πλειστηριασμού δεν συνοδεύεται από αποζημίωση. Εδώ βρίσκεται η σοβαρότερη ασυμμετρία του θεσμού. Οι λόγοι έκτακτης καταγγελίας του ΠΔ 34/1995 απαριθμούνται περιοριστικά και συνδέονται με δικαίωμα αποζημίωσης του μισθωτή.
Το άρθρο 1009 ΚΠολΔ εισάγει έναν πρόσθετο, δικονομικής προέλευσης λόγο, χωρίς αντίστοιχη αποζημίωση. Ο μισθωτής που έχει επενδύσει σε διαρρύθμιση, εξοπλισμό ή σε αποσβέσεις που δεν έχουν ολοκληρωθεί, δεν αποζημιώνεται από τον υπερθεματιστή.
Η επίδραση στην εγγύηση και στις τυχόν προκαταβολές μισθωμάτων εξαρτάται από τη διατύπωση του μισθωτηρίου. Επειδή ο υπερθεματιστής υπεισέρχεται στη μισθωτική σχέση όπως αυτή διαμορφώθηκε, οι σχετικές αξιώσεις κρίνονται κατά περίπτωση, με βάση τους συγκεκριμένους όρους και τον χρόνο καταβολής.
Πώς εκτελείται η περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης κατά του μισθωτή;
Ο υπερθεματιστής δεν ασκεί αγωγή απόδοσης μισθίου. Διαθέτει ήδη εκτελεστό τίτλο, την περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης, με βάση την οποία προχωρά σε άμεση εκτέλεση κατά τα άρθρα 943 επ. ΚΠολΔ.
Η διαδικασία αρχίζει με επίδοση αντιγράφου εξ απογράφου και επιταγής προς εκτέλεση κατά το άρθρο 924 ΚΠολΔ και ολοκληρώνεται με τη σύνταξη έκθεσης αποβολής και εγκατάστασης από δικαστικό επιμελητή.
Η εκτέλεση στρέφεται κατά του κύκλου προσώπων που ορίζει η ίδια η διάταξη. Καλύπτει τον μισθωτή, τον υπομισθωτή, καθώς και οποιονδήποτε αντλεί τα δικαιώματά του από αυτούς ή κατέχει το μίσθιο για λογαριασμό τους. Η έκταση αυτή είναι που καθιστά τον θεσμό αποτελεσματικό για τον νέο κύριο και επικίνδυνο για κάθε επιχείρηση που κατέχει τον χώρο με παράγωγο τίτλο.
Η ΑΠ 1457/2022 τονίζει ότι η εκτέλεση αυτή είναι αυτοτελής και ανεξάρτητη από τη διαδικασία του πλειστηριασμού. Δεν υπάρχει οργανική ενότητα μεταξύ τους. Η παρατήρηση έχει διπλή σημασία.
Αφενός, οι τυπικές πλημμέλειες του πλειστηριασμού δεν προβάλλονται αυτόματα κατά της νέας εκτέλεσης. Αφετέρου, οι ουσιαστικές προϋποθέσεις της καταγγελίας, που αποτελούν το υπόβαθρο της νέας εκτέλεσης, κρίνονται με το δίκαιο που ίσχυε κατά τον χρόνο του πλειστηριασμού.
Ο χρόνος επίδοσης της επιταγής αποκτά πρόσθετη σημασία μετά τον Ν. 5221/2025. Οι νέες ρυθμίσεις για την αναγκαστική εκτέλεση εφαρμόζονται στις επιταγές που επιδίδονται από 1.1.2026, κατά το πρότυπο μεταβατικού δικαίου που έχει ήδη χρησιμοποιηθεί στο παρελθόν. Δύο διαδικασίες αποβολής που ξεκινούν με λίγες ημέρες διαφορά μπορεί να διέπονται από διαφορετικό δικονομικό καθεστώς.
Πώς αμύνεται ο μισθωτής και τι αλλάζει από 1.1.2026;
Η άμυνα ασκείται με ανακοπή του άρθρου 933 ΚΠολΔ κατά της επιταγής προς εκτέλεση ή κατά της έκθεσης αποβολής. Η ΑΠ 1457/2022 αναγνωρίζει ρητά τη δυνατότητα αυτή και δέχεται ως λόγο τη μη εκτελεστότητα του τίτλου, όταν ο μισθωτής επικαλείται την εφαρμογή του άρθρου 614 ΑΚ για μίσθωση συναφθείσα πριν από την κατάσχεση. Στην ίδια υπόθεση ακυρώθηκαν τόσο η επιταγή όσο και η έκθεση βίαιης αποβολής.
Οι λόγοι που λειτουργούν στην πράξη είναι τέσσερις:
- η μη συνδρομή των προϋποθέσεων του άρθρου 1009 ΚΠολΔ κατά τον χρόνο του πλειστηριασμού.
- η υπαγωγή της μίσθωσης στο άρθρο 997 παρ. 1 ΚΠολΔ με παρέλευση της δίμηνης προθεσμίας.
- η μη άσκηση επιχείρησης στο μίσθιο και
- η καταχρηστική άσκηση του δικαιώματος καταγγελίας.
Η Μον.Εφ.Πειρ. 704/2022, απορρίπτοντας τον ισχυρισμό αντισυνταγματικότητας της ρύθμισης, δέχθηκε ότι ο μισθωτής μπορεί να αμυνθεί προβάλλοντας την ακυρότητα της καταγγελίας κατά το άρθρο 281 ΑΚ ως λόγο ανακοπής του άρθρου 933 ΚΠολΔ.
Ο Ν. 5221/2025 μεταβάλλει το πλαίσιο αυτό από 1.1.2026. Η προθεσμία κατάθεσης της αίτησης αναστολής που αφορά πλειστηριασμό, κατά το άρθρο 938 ΚΠολΔ, αυξάνεται από πέντε σε δεκαπέντε εργάσιμες ημέρες πριν από τον πλειστηριασμό, ενώ η αίτηση αναστολής μετά την άσκηση έφεσης ασκείται πλέον με ιδιαίτερο δικόγραφο.
Στο άρθρο 995 ΚΠολΔ περιορίζονται δραστικά οι παραλείψεις που επιφέρουν απόλυτη ακυρότητα του πλειστηριασμού ακινήτου, ώστε οι λοιπές να απαιτούν πλέον επίκληση και απόδειξη βλάβης.
Στο άρθρο 973 ΚΠολΔ καθιερώνεται υποχρεωτική επίδοση της δήλωσης συνέχισης του πλειστηριασμού στον καθ’ ου η εκτέλεση.
Η εμπειρία από υποθέσεις άμυνας κατά της εκτέλεσης δείχνει ότι η επιλογή ανάμεσα σε ανακοπή και σε διαπραγμάτευση παραμονής είναι στρατηγική απόφαση, όχι αυτονόητη.
Όταν οι όροι της μίσθωσης είναι ευνοϊκοί για τον νέο κύριο, το εξάμηνο του άρθρου 1009 ΚΠολΔ λειτουργεί ως χρόνος διαπραγμάτευσης νέας σύμβασης.
Όταν δεν είναι, το ίδιο εξάμηνο είναι ο μόνος διαθέσιμος χρόνος για μετεγκατάσταση. Κάθε δικονομική κίνηση κρίνεται τότε με βάση το αν παρατείνει πραγματικά την κατοχή ή απλώς μετακυλίει το κόστος.
Συχνές ερωτήσεις
Τι γίνεται με τη μίσθωση αν πλειστηριαστεί το ακίνητο;
Η μίσθωση δεν λύεται αυτοδικαίως. Ο υπερθεματιστής υπεισέρχεται στη θέση του εκμισθωτή και αποκτά δικαίωμα καταγγελίας. Αν η μίσθωση συνήφθη πριν από την κατάσχεση, εφαρμόζεται το άρθρο 1009 ΚΠολΔ και η λύση επέρχεται έξι μήνες μετά την καταγγελία. Αν συνήφθη μετά, εφαρμόζεται το άρθρο 997 παρ. 1 ΚΠολΔ, με δίμηνη προθεσμία άσκησης της καταγγελίας από τη μεταγραφή της περίληψης.
Σε ποιον καταβάλλει ο μισθωτής το μίσθωμα μετά την κατακύρωση;
Από τη μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης, ο υπερθεματιστής λαμβάνει τη θέση του εκμισθωτή. Τα μισθώματα οφείλονται πλέον σε αυτόν, ακόμη και για το διάστημα μετά την καταγγελία και μέχρι τη λύση της μίσθωσης. Καταβολή στον προηγούμενο κύριο μετά τη μεταγραφή δεν απαλλάσσει τον μισθωτή, εκτός αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις καταβολής σε φαινόμενο δικαιούχο.
Δικαιούται αποζημίωση ο μισθωτής όταν καταγγελθεί η μίσθωση λόγω πλειστηριασμού;
Το άρθρο 1009 ΚΠολΔ δεν προβλέπει αποζημίωση. Αυτό διαφοροποιεί την καταγγελία λόγω πλειστηριασμού από τους λόγους έκτακτης καταγγελίας του ΠΔ 34/1995, οι οποίοι συνοδεύονται από αξίωση αποζημίωσης. Τυχόν αξιώσεις του μισθωτή για δαπάνες ή επενδύσεις στο μίσθιο στρέφονται κατά του αρχικού εκμισθωτή, με βάση τους όρους της σύμβασης, όχι κατά του υπερθεματιστή.
Ισχύει το μισθωτήριο έναντι του υπερθεματιστή αν δεν έχει βέβαιη χρονολογία;
Η βέβαιη χρονολογία έχει σημασία κυρίως στο πεδίο των άρθρων 614 και 615 ΑΚ. Όταν η μίσθωση δεν αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, ο νέος κτήτορας διαθέτει δικαίωμα καταγγελίας με τις συντομότερες προθεσμίες του άρθρου 615 ΑΚ. Στο πεδίο του άρθρου 1009 ΚΠολΔ, η βέβαιη χρονολογία αποκτά σημασία κυρίως ως αποδεικτικό στοιχείο για τον χρόνο σύναψης σε σχέση με την κατάσχεση.
Μπορεί ο υπερθεματιστής να αποβάλει τον μισθωτή χωρίς δικαστική απόφαση;
Ναι. Η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης είναι εκτελεστός τίτλος. Μετά τη λύση της μίσθωσης, ο υπερθεματιστής επιδίδει επιταγή προς εκτέλεση και προχωρά σε άμεση εκτέλεση κατά τα άρθρα 943 επ. ΚΠολΔ, χωρίς προηγούμενη αγωγή απόδοσης. Ο μισθωτής μπορεί να αντιδράσει μόνο με ανακοπή του άρθρου 933 ΚΠολΔ και, εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις, με αίτηση αναστολής.
Πρακτικές Επισημάνσεις
Ημερομηνία κατάσχεσης πριν από κάθε άλλη ενέργεια: Η επιλογή ανάμεσα στο άρθρο 1009 και στο άρθρο 997 παρ. 1 ΚΠολΔ κρίνεται από τη σύγκριση δύο ημερομηνιών, της έκθεσης αναγκαστικής κατάσχεσης και του μισθωτηρίου. Λάθος στην αφετηρία αυτή οδηγεί σε λάθος προθεσμία και σε άκυρη καταγγελία.
Δίμηνο του άρθρου 997 παρ. 1 ως αποκλειστική προθεσμία: Τρέχει από τη μεταγραφή, όχι από την κατακύρωση ή την καταβολή του πλειστηριάσματος. Η παρέλευσή της αφήνει στον υπερθεματιστή μόνο την επιλογή του άρθρου 615 ΑΚ και μόνο εφόσον συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις της.
Χρόνος πλειστηριασμού για το εφαρμοστέο κείμενο: Το ποιο κείμενο του άρθρου 1009 ΚΠολΔ ισχύει δεν εξαρτάται από τον χρόνο της καταγγελίας αλλά από τον χρόνο του πλειστηριασμού. Σε παλαιές εκτελεστικές διαδικασίες με πολλαπλούς επαναπροσδιορισμούς, το σημείο αυτό απαιτεί εξέταση ολόκληρου του φακέλου εκτέλεσης.
Χαρακτηρισμός της χρήσης του μισθίου: Η υπαγωγή στο πρώτο εδάφιο προϋποθέτει άσκηση επιχείρησης. Χώροι όπου ασκείται ελευθέριο επάγγελμα χωρίς οργανωμένη μονάδα δημιουργούν πραγματικό ερμηνευτικό ζήτημα, το οποίο κρίνεται κατά περίπτωση με βάση τον εξοπλισμό, την οργάνωση και τη λειτουργία της εγκατάστασης.
Έλεγχος του μισθωτηρίου για ρήτρα νέου κτήτορα: Η πρόβλεψη ότι η μίσθωση δεν βαρύνει τον νέο κτήτορα μεταβάλλει ριζικά τη θέση των μερών και ενεργοποιεί τις συντομότερες προθεσμίες. Η ρήτρα αυτή διατυπώνεται συχνά αόριστα και η ερμηνεία της γίνεται αντικείμενο της ανακοπής.
Νέο εκτελεστικό καθεστώς από 1.1.2026: Για επιταγές που επιδίδονται από την ημερομηνία αυτή ισχύουν οι ρυθμίσεις του Ν. 5221/2025, με μεταβολές σε προθεσμίες αναστολής και σε προϋποθέσεις ακυρότητας. Ο σχεδιασμός της άμυνας πρέπει να ξεκινά πριν από την επίδοση της επιταγής, όχι μετά.
Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 20 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με την τύχη της εμπορικής μίσθωσης σε περίπτωση πλειστηριασμού.