Skip to content

Αρθρογραφία

Παραχώρηση Χρήσης Στις Εμπορικές Μισθώσεις. Η Περίπτωση Του Εκμισθωτή – Εταίρου

παραχωρηση χρησης

Μια ιδιαίτερη πτυχή των επαγγελματικών μισθώσεων, είναι αυτή κατά την οποία έχει συμφωνηθεί η δυνατότητα υπομίσθωσης ή παραχώρηση της χρήσης του μισθίου σε τρίτον. Η υπομίσθωση, μπορεί να έχει είτε τη μορφή της εμπορικής αξιοποίησης εκ μέρους εταιρειών διαχείρισης (πχ μίσθωση σε εταιρείες για βραχυχρόνια μίσθωση), ενώ η παραχώρηση χρήσης τη μορφή της πρόβλεψης στο μισθωτήριο περί δυνατότητας σύστασης εταιρείας.

Περαιτέρω ειδικότερη περίπτωση είναι αυτή κατά την οποία, ο εκμισθωτής είναι ταυτόχρονα και εταίρος στην εταιρεία στην οποία έχει παραχωρηθεί η χρήση του μίσθιου εμπορικού ακινήτου. Το συνηθέστερο, δε, ζήτημα που ανακύπτει είναι η αποχώρηση του εκμισθωτή εταίρου από την εταιρεία και η τύχη της μίσθωσης.

Νομικό Πλαίσιο

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 361, 455 επ. και 471 του Α.Κ., οι οποίες εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις, συνάγεται ότι η μεταβίβαση ολόκληρης της μισθωτικής σχέσης από τον μισθωτή προς τρίτο, γίνεται μόνο με τον συνδυασμό :

  • εκχωρήσεως απαιτήσεων, με την οποία μεταβιβάζεται η σχέση με την ενεργητική της μορφή και 
  • αναδοχής χρέους, με την οποία μεταβιβάζεται η σχέση με την παθητική της μορφή.

Τα ανωτέρω προϋποθέτουν την ρητή συναίνεση του εκμισθωτή. Επομένως, μόνη η σύμβαση μεταξύ μισθωτή και τρίτου για μεταβίβαση προς τον δεύτερο της μισθωτικής σχέσης, χωρίς συναίνεση του εκμισθωτή, δεν καθιστά τον τρίτο μισθωτή στην σχέση αυτή και, ως εκ τούτου, ο τελευταίος δεν αποκτά κανένα δικαίωμα από την μίσθωση έναντι του εκμισθωτή.

Εξάλλου, με συμφωνία των μερών μπορεί να παραχωρηθεί η χρήση του μισθίου σε τρίτον ή σε εταιρεία που έχει συσταθεί με συμμετοχή και του μισθωτή. Η παραχώρηση όμως αυτή της χρήσης του μισθίου σε τρίτο είτε με υπεκμίσθωση είτε με σύσταση εταιρίας είναι σχέση παρεπόμενη, αναφορικά με την κύρια μίσθωση και δεν αλλοιώνει υποκειμενικά την μισθωτική σχέση, η οποία εξακολουθεί να λειτουργεί μεταξύ των αρχικών συμβαλλομένων. Δηλαδή τα μέρη εξακολουθούν να είναι ο εκμισθωτής και ο μισθωτής και, σε περίπτωση θανάτου αυτών, των κληρονόμων τους, που υπεισέρχονται στην μισθωτική σχέση.

Έτσι η κύρια μισθωτική σχέση δεν επηρεάζεται ούτε αλλοιώνεται, ακόμη και αν ο εκμισθωτής συναίνεσε, ή ενέκρινε την παραχώρηση της χρήσης του μισθίου, είτε με υπεκμίσθωση είτε με την σύσταση εταιρίας. Έναντι όμως του εκμισθωτή ευθύνονται εις ολόκληρον τόσο ο μισθωτής όσο και η εταιρία στην οποία παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου (άρθρο 481 Α.Κ.). 

Επομένως και μετά την παραχώρηση της χρήσης του μισθίου, ο εκμισθωτής εξακολουθεί να είναι εκμισθωτής και ο αρχικός μισθωτής να είναι μισθωτής. Αυτοί δε, νομιμοποιούνται ενεργητικά και παθητικά να ασκήσουν όλα τα δικαιώματα που απορρέουν από την αρχική μισθωτική σύμβαση, η οποία εξακολουθεί να υπάρχει και να λειτουργεί μεταξύ αυτών, εκτός αν υπάρχει αντίθετη συμφωνία μεταξύ των αρχικώς συμβληθέντων.

Έτσι από το γεγονός ότι ο εκμισθωτής έχει συμφωνήσει στην παραχώρηση της χρήσης δεν παύει αυτή να είναι σχέση παρεπόμενη απέναντι σ` αυτόν και, επομένως, ο παραχωρησιούχος δεν υπεισέρχεται στην κύρια μίσθωση

Παραχώρηση Με Συμμετοχή Εκμισθωτή

Τα παραπάνω ισχύουν και σε περίπτωση παραχώρησης της χρήσης σε εταιρία που θα συσταθεί μεταξύ των συμμισθωτών ή στην οποία θα συμμετέχει και ο μισθωτής.

Μόνο αν ρητά συμφωνηθεί μεταξύ εκμισθωτή, μισθωτή και παραχωρησιούχου, η έξοδος από την σχέση του μισθωτή και η υπεισέλευση του παραχωρησιούχου, ο τελευταίος παίρνει την θέση του μισθωτή με όλες τις εντεύθεν συνέπειες. Στην περίπτωση αυτή, όμως θα πρόκειται για μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης και όχι για παραχώρηση της χρήσης.

Καταγγελία

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 672, 766 και 588 ΑΚ συνάγεται ως γενική αρχή του δικαίου ότι όταν συντρέχει λόγος, επιτρέπεται σε κάθε περίπτωση να καταγγελθεί μια διαρκής ενοχική σχέση έστω και αν στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν παρέχεται αμέσως από το νόμο δικαίωμα καταγγελίας. 

Η αρχή αυτή προκύπτει και από τα άρθρα 281 και 288 ΑΚ, που επιβάλλουν να ασκούνται τα δικαιώματα όπως απαιτεί η καλή πίστη, αν ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, παρέχουν δε το δικαίωμα στους συμβαλλόμενους να καταγγείλουν τη διαρκή ενοχική σχέση, όταν σύμφωνα με τις αρχές αυτές καθίσταται υπέρμετρα δυσβάσταχτη η συνέχιση της μισθώσεως μέχρι τη λήξη της, είτε και για τα δυο μέρη, είτε και για ένα από αυτά.

Τούτο συμβαίνει ιδίως σε περίπτωση μεταβολής των περιουσιακών ή προσωπικών σχέσεων των μερών ή του ενός μέρους, ανεξάρτητα συνδρομής ή μη υπαιτιότητας στην επέλευση της μεταβολής αυτής. Περαιτέρω, η συνδρομή ή μη σπουδαίου λόγου αξιολογείται με κριτήρια αντικειμενικά, δεν απαιτείται δηλ. κατ` αρχήν πταίσμα εκείνου προς τον οποίο απευθύνεται η καταγγελία.

Αν, όμως, εκείνος που καταγγέλλει είναι υπαίτιος, δεν επιτρέπεται να προβεί σε καταγγελία, διότι είναι επίσης γενική αρχή του δικαίου, συναγόμενη από τα άρθρα 200, 281 και 288 ΑΚ, ότι κανείς δεν μπορεί ν` αποκομίσει ωφελήματα από την παράνομη ή ανήθικη συμπεριφορά του. Αλλά και γενικότερα, η επίκληση λόγου αναγομένου αποκλειστικά στη σφαίρα των σχέσεων του ίδιου του καταγγέλλοντος για άμεση καταγγελία διαρκούς συμβάσεως, χωρίς να τηρηθεί προθεσμία όταν μάλιστα αυτή (διαρκής σχέση) έχει ήδη διαρκέσει αρκετό χρόνο, μπορεί να είναι αντίθετη προς την καλή πίστη. Γι` αυτό και κάπως σπανιότερα, ο σπουδαίος λόγος μπορεί να βρίσκεται στη σφαίρα των σχέσεων του καταγγέλλοντος.

Προκειμένου, όμως, ειδικώς για μίσθωση πράγματος, το περιεχόμενο του σπουδαίου λόγου πρέπει να προσδιορίζεται στενά, διότι ήδη ο νόμος έχει θεσπίσει μεγάλο αριθμό ειδικών λόγων καταγγελίας που ικανοποιούν σε ευρύ φάσμα τα συμφέροντα των μερών για λύση της μίσθωσης. Ο ευρύτερος τυχόν προσδιορισμός του περιεχομένου του σπουδαίου λόγου θα δημιουργούσε ανασφάλεια στα μέρη για τη διάρκεια της σύμβασης. Επιβάλλεται, συνεπώς, να γίνεται δεκτό, ότι σπουδαίος λόγος υφίσταται, εφόσον συντρέχουν αθροιστικά οι ακόλουθες δύο προϋποθέσεις:

  • Τα περιστατικά που συνθέτουν τον σπουδαίο λόγο πρέπει να αφορούν εκείνον προς τον οποίο απευθύνεται η καταγγελία. Με άλλους λόγους, πρέπει να αναφέρονται στο πρόσωπό του ή να εμπίπτουν στη σφαίρα των κινδύνων του, χωρίς, όμως, να απαιτείται να συντρέχει και πταίσμα του. Περιστατικά που αφορούν μόνον τον καταγγέλλοντα, δεν παρέχουν σ` αυτόν δικαίωμα καταγγελίας για σπουδαίο λόγο.
  • Τα παραπάνω περιστατικά πρέπει να καθιστούν την εξακολούθηση της μίσθωσης πράγματος για τον καταγγέλλοντα μη αξιώσιμη, κατά την καλή πίστη.

Τέλος, είναι αυτονόητο ότι κατά την κρίση για τη δυνατότητα συνέχισης ή όχι της συμβάσεως ιδιαίτερα θα αξιολογηθούν τα οικονομικά συμφέροντα των συμβαλλομένων και μάλιστα οι οικονομικές επιπτώσεις που θα προκύψουν από την εξακολούθηση ή τη λύση της μίσθωσης (ΑΠ 1255/2019).

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα που άπτεται της εμπορικής / επαγγελματικής σας μίσθωσης.