Προσημείωση Υποθήκης: Ποιος Τρόπος Εγγραφής Επιλέγεται

Εγγραφή Προσημείωσης: Πότε Αρκεί Συναίνεση Και Πότε Χρειάζεται Δικαστήριο

Εν συντομία:

• Ο τρόπος εγγραφής κρίνεται από τον τίτλο. Με συναίνεση του κυρίου ακολουθείται πράξη δικηγόρου κατά το άρθρο 208 παρ. 1 ΚΠολΔ ή πρακτικό διαμεσολάβησης. Χωρίς συναίνεση απαιτείται δικαστική άδεια με ασφαλιστικά μέτρα.
• Προσημείωση που παρέχει ανώνυμη εταιρεία σε ακίνητό της υπέρ συνδεδεμένου προσώπου είναι άκυρη χωρίς την άδεια των άρθρων 99 και 100 του ν. 4548/2018. Η ΑΠ 764/2025 ακύρωσε τέτοια εξασφάλιση ύψους 2.450.000 ευρώ.
• Σε ακίνητο τρίτου κυρίου η συναίνεση δίνεται αυτοπροσώπως ή με πληρεξούσιο δικηγόρο. Εκπροσώπηση από μη δικηγόρο οδηγεί σε απαράδεκτο που ερευνάται αυτεπαγγέλτως (ΑΠ 1462/2013).
• Όταν η προσημείωση ασφαλίζει απαίτηση από ομολογιακό δάνειο, οφείλεται πάγιο τέλος εκατό ευρώ και όχι αναλογικά δικαιώματα (ΑΠ 1653/2024).
• Η τροπή σε υποθήκη μέσα σε ενενήντα ημέρες διατηρεί την αρχική τάξη. Εκπρόθεσμη τροπή δίνει τάξη της ημέρας εγγραφής της υποθήκης και μπορεί να καταλήξει σε εγχειρόγραφη κατάταξη (ΑΠ 149/2021).

Ποιος τρόπος εγγραφής επιλέγεται ανάλογα με τον τίτλο;

Η επιλογή κρίνεται από δύο ερωτήματα. Πρώτον, αν ο κύριος του ακινήτου συναινεί. Δεύτερον, αν ο πιστωτής διαθέτει ήδη δικαστικό τίτλο.

Με συναίνεση ακολουθείται η πράξη δικηγόρου του άρθρου 208 παρ. 1 ΚΠολΔ ή το πρακτικό διαμεσολάβησης. Χωρίς συναίνεση απαιτείται δικαστική άδεια, εκτός αν υπάρχει διαταγή πληρωμής ή οριστική απόφαση.

Τρόπος	Πότε ενεργοποιείται	Απαιτούμενη σύμπραξη	Κρίσιμο ρίσκο
Πράξη δικηγόρου (208 παρ. 1 ΚΠολΔ)	Ο κύριος του ακινήτου συναινεί εγγράφως	Πληρεξούσιοι δικηγόροι και των δύο μερών, γραμμάτια, βεβαίωση γνησίου υπογραφής	Ελλιπής ταυτοποίηση του συναινούντος ή ελλιπές περιεχόμενο της συναίνεσης
Πρακτικό διαμεσολάβησης (άρθρο 8 παρ. 5 ν. 4640/2019)	Τα μέρη προσφεύγουν σε διαμεσολάβηση	Παράσταση μερών με νομικούς παραστάτες	Απαιτείται συμφωνία, άρα και διάθεση συνεργασίας του οφειλέτη
Δικαστική άδεια (706 ΚΠολΔ)	Ο οφειλέτης δεν συναινεί και ο πιστωτής δεν έχει τίτλο	Καμία	Αοριστία της αίτησης ως προς τον επικείμενο κίνδυνο
Διαταγή πληρωμής (724 παρ. 1 ΚΠολΔ)	Η απαίτηση αποδεικνύεται εγγράφως	Καμία	Ευδοκίμηση ανακοπής αφαιρεί τίτλο και εξασφάλιση
Οριστική απόφαση (724 παρ. 1 ΚΠολΔ)	Έχει εκδοθεί καταψηφιστική απόφαση	Καμία	Χρόνος διαγνωστικής δίκης μέχρι την έκδοση

Το άρθρο 1274 του Αστικού Κώδικα όριζε επί δεκαετίες ότι η εγγραφή προσημείωσης γίνεται μόνο ύστερα από δικαστική απόφαση.

Η διάταξη αντικαταστάθηκε με το άρθρο 13 του ν. 5095/2024 και αναγνωρίζει πλέον ως τίτλους τη δικαστική απόφαση, τη διαταγή πληρωμής, το πρακτικό διαμεσολάβησης και κάθε άλλη πράξη που ο νόμος αναγνωρίζει.

Η επιλογή μεταξύ υποθήκης ή προσημείωσης προηγείται διαδικαστικά και αναλύεται στη σύγκριση των δύο εμπράγματων βαρών σε ακίνητο.

Όταν ο πιστωτής διαθέτει διαταγή πληρωμής, η ίδια διάταξη του άρθρου 724 παρ. 1 ΚΠολΔ του επιτρέπει να επιβάλει σωρευτικά και συντηρητική κατάσχεση, οπότε δεσμεύει ταυτόχρονα κινητή και ακίνητη περιουσία με έναν τίτλο.

Η ταχύτητα απόκτησης του τίτλου μεταβλήθηκε μέσα στο 2026. Το άρθρο 625 ΚΠολΔ, όπως αντικαταστάθηκε με τον ν. 5221/2025, ανέθεσε από την 1η Ιανουαρίου 2026 την έκδοση διαταγών πληρωμής σε δικηγόρους εγγεγραμμένους σε καταλόγους των Πρωτοδικείων.

Η διαδικασία τέθηκε σε λειτουργία τον Μάιο του 2026, μετά την έκδοση των σχετικών υπουργικών αποφάσεων. Ένας φάκελος που τεκμηριώνει την απαίτηση με ηλεκτρονικά τιμολόγια οδηγεί σήμερα σε τίτλο ταχύτερα από όσο μια αίτηση ασφαλιστικών μέτρων με προσδιορισμό δικασίμου.

Πότε επιλέγεται η πράξη δικηγόρου;

Η πράξη δικηγόρου επιλέγεται όταν ο κύριος του ακινήτου συναινεί και επιδιώκεται ταχύτητα. Το άρθρο 208 παρ. 1 ΚΠολΔ, που προστέθηκε με το άρθρο 12 του ν. 5095/2024 και τροποποιήθηκε με το άρθρο 19 του ν. 5134/2024, αποτελεί τίτλο εγγραφής συναινετικής προσημείωσης. Η πράξη εκδίδεται αμελλητί, με ανώτατο όριο τις δέκα ημέρες από την ειδοποίηση του δικηγόρου.

Η αρμοδιότητα μεταβλήθηκε με τον ν. 5108/2024. Μετά την κατάργηση των Ειρηνοδικείων και την ενοποίηση του πρώτου βαθμού δικαιοδοσίας, η αίτηση κατατίθεται στο κατά τόπον αρμόδιο Πρωτοδικείο, ενώ ο εκδίδων δικηγόρος ορίζεται από τον κατάλογο του δικηγορικού συλλόγου της οικείας περιφέρειας.

Υποδείγματα και έντυπα προγενέστερα του 2024 εξακολουθούν να παραπέμπουν στο ειρηνοδικείο, οπότε ο έλεγχος του αρμόδιου δικαστηρίου προηγείται της σύνταξης της αίτησης.

Το κρίσιμο σημείο εντοπίζεται στην ουσία της νομιμοποίησης. Η πράξη προϋποθέτει ρητή συναίνεση όλων όσων εμπλέκονται στην εγγραφή. Όταν η απαίτηση έχει μεταβιβαστεί διαδοχικά σε εταιρείες διαχείρισης, η νομιμοποίηση του σημερινού δικαιούχου απαιτεί έλεγχο ολόκληρης της αλυσίδας.

Όταν το ακίνητο ανήκει σε εταιρεία που έχει έκτοτε απορροφηθεί ή λυθεί, η ταυτοποίηση του υπόχρεου σε συναίνεση αποτελεί νομική κρίση ανά περίπτωση. Λάθος σε αυτήν, καθιστά την πράξη ακυρωτέα.

Πότε απαιτείται δικαστική άδεια και τι πιθανολογείται;

Η δικαστική άδεια απαιτείται όταν ο οφειλέτης δεν συναινεί και ο πιστωτής δεν διαθέτει δικαστικό τίτλο. Κατά το άρθρο 706 ΚΠολΔ το δικαστήριο διατάζει την εγγραφή προσημείωσης ως ασφαλιστικό μέτρο και ορίζει υποχρεωτικά το ποσό που ασφαλίζεται.

Απαιτείται πιθανολόγηση της απαίτησης και πιθανολόγηση επικείμενου κινδύνου ή κατεπείγουσας περίπτωσης, κατά το άρθρο 682 παρ. 1 ΚΠολΔ.

Επικείμενος κίνδυνος συντρέχει όταν πιθανολογείται προσεχής αποξένωση του οφειλέτη από την κατασχετή ακίνητη περιουσία του, ώστε να καθίσταται αδύνατη η μελλοντική αναγκαστική εκτέλεση όταν ο δανειστής αποκτήσει εκτελεστό τίτλο.

Η γενική επίκληση οικονομικής δυσχέρειας δεν αρκεί. Απαιτούνται συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά, όπως μεταβιβάσεις ακινήτων, μεταβολές στη μετοχική σύνθεση, διακοπή εμπορικής δραστηριότητας ή ακάλυπτες επιταγές.

Η αίτηση πρέπει να εκθέτει τα περιστατικά αυτά με ποινή απαραδέκτου, το οποίο λαμβάνεται υπόψη αυτεπαγγέλτως κατά τα άρθρα 111 παρ. 2, 118 αριθ. 4 και 216 παρ. 1 ΚΠολΔ.

Στα ασφαλιστικά μέτρα ισχύει η υποχρέωση προαπόδειξης, οπότε ο αποδεικτικός έλεγχος γίνεται με βάση όσα διαλαμβάνονται στο δικόγραφο. Η αναπαραγωγή της διατύπωσης του νόμου, χωρίς αναφορά σε συγκεκριμένες ενέργειες του οφειλέτη, οδηγεί σε απόρριψη λόγω αοριστίας.

Ο προσδιορισμός του ποσού απαιτεί προσοχή ήδη στο στάδιο της αίτησης. Η προσημείωση εξασφαλίζει προνομιακή κατάταξη μόνο μέχρι το ποσό που καλύπτει η εγγραφή.

Επομένως, το αιτούμενο ποσό πρέπει να καλύπτει κεφάλαιο, τόκους υπερημερίας και έξοδα, αλλιώς το υπερβάλλον μέρος της απαίτησης κατατάσσεται σύμμετρα με τους εγχειρόγραφους δανειστές.

Πότε είναι άκυρη η προσημείωση που παρέχει συνδεδεμένη εταιρεία;

Η προσημείωση που παρέχει ανώνυμη εταιρεία σε ακίνητό της προς εξασφάλιση οφειλής συνδεδεμένου προσώπου είναι άκυρη, αν δεν προηγήθηκε η ειδική άδεια του διοικητικού συμβουλίου ή της γενικής συνέλευσης κατά τα άρθρα 99 και 100 του ν. 4548/2018.

Η ακυρότητα επέρχεται αυτοδικαίως, ερευνάται αυτεπαγγέλτως από το δικαστήριο, δεν θεραπεύεται με εκ των υστέρων έγκριση και δεν ανατρέπεται με επίκληση του άρθρου 281 ΑΚ.

Η νομολογία που θεμελιώνει τη ρύθμιση διαμορφώθηκε υπό το προϊσχύσαν άρθρο 23α του ν. 2190/1920, στη θέση του οποίου βρίσκονται σήμερα τα άρθρα 99 έως 101 του ν. 4548/2018.

Η υπαγωγή της προσημείωσης στην έννοια της εγγύησης και της ασφάλειας δεν προκύπτει από το γράμμα της διάταξης. Την κατοχύρωσε η ΑΠ 1857/2009, η οποία δέχθηκε ότι στην έννοια της εγγύησης περιλαμβάνεται και η εγγραφή προσημείωσης υποθήκης που χορηγήθηκε προς εξασφάλιση απαίτησης του αντισυμβαλλομένου.

Η ίδια απόφαση δέχθηκε ότι η απαγόρευση καταλαμβάνει και συμβάσεις με τρίτους που ενεργούν ως παρένθετα πρόσωπα, αφού ο πραγματικά ωφελούμενος είναι το κρυπτόμενο πρόσωπο.

Η ΑΠ 764/2025 εφάρμοσε τη σκέψη αυτή σε εμπορική συναλλαγή. Ανώνυμη εταιρεία, της οποίας πρόεδρος του διοικητικού συμβουλίου και κύρια μέτοχος ήταν το ίδιο πρόσωπο, παρέσχε προσημείωση 2.450.000 ευρώ σε ακίνητό της προς εξασφάλιση οφειλής μονοπρόσωπης εταιρείας περιορισμένης ευθύνης με μοναδική εταίρο τη θυγατέρα της.

Είχε προηγηθεί απόφαση της γενικής συνέλευσης. Ο Άρειος Πάγος έκρινε την εξασφάλιση άκυρη, δεχόμενος ότι η απαγόρευση καλύπτει και τα νομικά πρόσωπα που ελέγχονται απόλυτα από συγγενείς μελών του διοικητικού συμβουλίου, πέρα από τα ίδια τα φυσικά πρόσωπα.

Η ΑΠ 202/2024, κρίνοντας επί σύμβασης δανείου προς μονοπρόσωπη ανώνυμη εταιρεία, δέχθηκε ότι η ρύθμιση εφαρμόζεται και εκεί, απορρίπτοντας την άποψη ότι στη μονοπρόσωπη εταιρεία λείπουν προστατευτέα συμφέροντα μειοψηφίας.

Δέχθηκε ότι ο προστατευτικός σκοπός δεν εξαντλείται στη μειοψηφία αλλά συνίσταται στη διασφάλιση της χρηστής διαχείρισης της εταιρικής περιουσίας.

Δέχθηκε επίσης ότι το πρόσωπο που κατέχει το σύνολο των μετοχών ασκεί έλεγχο χωρίς να απαιτείται ιδιότητα μέλους του διοικητικού συμβουλίου ή οποιαδήποτε πρόσθετη περίσταση. Οι σχετικές προϋποθέσεις έγκρισης αναπτύσσονται στις συναλλαγές με συνδεδεμένα μέρη.

Ο συνδυασμός των τριών αποφάσεων παράγει συγκεκριμένη υποχρέωση ελέγχου για τον πιστωτή. Όταν το ακίνητο ανήκει σε εταιρεία διαφορετική από τον οφειλέτη, ο έλεγχος της μετοχικής σύνθεσης και των συγγενικών δεσμών προηγείται της κατάθεσης.

Η υπόθεση της ΑΠ 764/2025 αφορούσε εγγραφή του 2005 και κρίθηκε το 2025, οπότε ο πιστωτής έμαθε ότι η εξασφάλισή του ήταν ανύπαρκτη μετά από είκοσι χρόνια.

Ποιος πρέπει να συμπράξει όταν το ακίνητο ανήκει σε τρίτο κύριο;

Ο τρίτος κύριος πρέπει να παρίσταται αυτοπροσώπως ενώπιον του δικαστή ή να εκπροσωπείται από πληρεξούσιο δικηγόρο που διορίζει ο ίδιος.

Εκπροσώπηση από εκούσιο αντιπρόσωπο μη δικηγόρο είναι απαράδεκτη, ακόμη και αν εκείνος διορίσει με τη σειρά του δικηγόρο. Το απαράδεκτο ανάγεται στις διαδικαστικές προϋποθέσεις και ερευνάται αυτεπαγγέλτως κατά το άρθρο 73 ΚΠολΔ.

Η ΑΠ 1462/2013 αφορά εργολαβία αντιπαροχής. Οικοπεδούχοι είχαν χορηγήσει στον εργολάβο, με όρο του εργολαβικού προσυμφώνου, ειδική πληρεξουσιότητα να παρέχει προσημείωση στις οριζόντιες ιδιοκτησίες που θα περιέρχονταν σε εκείνον.

Ο εργολάβος συναίνεσε για λογαριασμό τους ενώπιον του δικαστηρίου, χωρίς οι ίδιοι να κλητευθούν. Η προσημείωση εγγράφηκε, ακολούθησε αναγκαστική εκτέλεση και τα ακίνητά τους κατακυρώθηκαν στην τράπεζα σε πλειστηριασμό. Ο Άρειος Πάγος αναίρεσε την απόφαση που είχε απορρίψει την αγωγή αποζημίωσής τους.

Η ίδια απόφαση διακρίνει την ενοχική από την εμπράγματη ευθύνη. Ο τρίτος που παραχωρεί το δικαίωμα εγγραφής σε δικό του ακίνητο δεν καθίσταται οφειλέτης του δανειστή.

Ευθύνεται μόνο να ανεχθεί την αναγκαστική εκτέλεση στο συγκεκριμένο ακίνητο, εκτός αν εγγυήθηκε την οφειλή ή αναδέχθηκε το χρέος, οπότε παύει να είναι τρίτος. Η διάκριση καθορίζει το εύρος της εξασφάλισης και οφείλει να αποτυπώνεται στην αίτηση.

Ο προσημειούχος δεν χρειάζεται να περιμένει την τροπή για να κινηθεί κατά του τρίτου. Κατά την ΑΠ 553/2020 ο προσημειούχος εξομοιώνεται πλήρως με τον ενυπόθηκο δανειστή, με μόνη διαφορά τον τρόπο κατάταξης.

Ασκεί επομένως την εμπράγματη υποθηκική αγωγή εφόσον διαθέτει εκτελεστό τίτλο κατά του ενοχικά υπόχρεου, ακόμη και πριν την τροπή. Η επιταγή προς εκτέλεση κοινοποιείται τότε στον οφειλέτη και στον τρίτο.

Η εμπειρία από υποθέσεις εξασφάλισης σε ακίνητα αντιπαροχής, δείχνει ότι το εργολαβικό προσύμφωνο σπάνια διατυπώνει με ακρίβεια ποιος νομιμοποιείται να συναινέσει και σε ποια στάδια της κατασκευής.

Η αντίστοιχη ρήτρα απαιτεί ad hoc διατύπωση, καθώς η γενική πληρεξουσιότητα προς τον εργολάβο δεν αναπληρώνει τη δικονομική ικανότητα παράστασης του οικοπεδούχου.

Πώς περιγράφεται το ακίνητο και πόσο κοστίζει η εγγραφή;

Η περιγραφή του ακινήτου κρίνει το κύρος της εγγραφής. Αν από την καταχώριση προκύπτει αβεβαιότητα ως προς το ποιο ακίνητο ή τμήμα ακινήτου βαρύνεται, η εγγραφή είναι άκυρη και κάθε έχων έννομο συμφέρον μπορεί να ζητήσει την εξάλειψη.

Ως προς το κόστος, η εγγραφή υπόκειται κατά κανόνα σε αναλογικά δικαιώματα, με σημαντική εξαίρεση όταν ασφαλίζεται απαίτηση από ομολογιακό δάνειο.

Τα στοιχεία της περιγραφής ορίζονται στο άρθρο 3 του β.δ. 533/1963 και περιλαμβάνουν το είδος του ακινήτου, τον δήμο, τη θέση, τα φυσικά όρια και τους όμορους, την έκταση, το ποσοστό εξ αδιαιρέτου και, επί οριζόντιας ιδιοκτησίας, τον όροφο και το ποσοστό συμμετοχής στο οικόπεδο.

Η ΑΠ 50/2021 διευκρινίζει ότι ακυρότητα δεν επιφέρει αδιακρίτως κάθε έλλειψη, αλλά μόνο εκείνη που γεννά αβεβαιότητα, ζήτημα που κρίνεται ως πραγματικό ανά περίπτωση.

Η ίδια απόφαση δέχθηκε ότι σε συνεχόμενα ακίνητα που αποκτήθηκαν με διαφορετικούς τίτλους αλλά χρησιμοποιούνται ενιαία λειτουργικά, η περιγραφή μπορεί να γίνει ως ενιαίο ακίνητο. Προϋπόθεση είναι να προσδιορίζεται το σύνολο κατά είδος, θέση, όρια και συνολική έκταση.

Αναφέρονται επίσης τα επιμέρους ακίνητα με τους τίτλους, την έκταση καθενός και τα ποσοστά συγκυριότητας. Κατά το άρθρο 1281 ΑΚ η υπεγγυότητα είναι αδιαίρετη, οπότε η εγγραφή σε περισσότερα ακίνητα για μία απαίτηση διατηρεί καθένα από αυτά υπέγγυο για το σύνολο.

Πότε οφείλεται μόνο πάγιο τέλος εκατό ευρώ;

Κατά το άρθρο 14 παρ. 2 του ν. 3156/2003, για κάθε εγγραφή, μεταβίβαση, άρση ή διαγραφή εμπράγματων δικαιωμάτων που συνδέεται με ομολογιακό δάνειο καταβάλλονται μόνο πάγια δικαιώματα 100 ευρώ, αποκλειόμενης κάθε άλλης επιβάρυνσης.

Η ΑΠ 1653/2024 επικύρωσε την καταδίκη υποθηκοφύλακα σε αποζημίωση 110.290,94 ευρώ κατά τα άρθρα 1344 και 914 ΑΚ, επειδή απαίτησε 110.403 ευρώ για εγγραφή προσημείωσης 29.000.000 ευρώ που ασφάλιζε κοινό ομολογιακό δάνειο.

Τρεις επιμέρους κρίσεις της απόφασης έχουν άμεση εφαρμογή.

• Η ατέλεια καλύπτει κάθε κατηγορία ομολογιακού δανείου και όχι μόνο τις συμβάσεις τιτλοποίησης.
• Αρκεί ένας ομολογιούχος δανειστής.
• Δεν απαιτείται να έχει συντελεστεί η έκδοση των ομολογιών κατά τον χρόνο υποβολής της αίτησης εγγραφής.

Ο υποθηκοφύλακας δεν επανελέγχει τη συνδρομή των προϋποθέσεων του νόμου όταν αυτές έχουν ήδη κριθεί από το δικαστήριο που επέτρεψε την εγγραφή.

Η πρακτική συνέπεια αφορά τη δομή της χρηματοδότησης. Για εξασφάλιση πέντε εκατομμυρίων ευρώ, η διαφορά μεταξύ πάγιου τέλους και αναλογικών δικαιωμάτων κινείται σε δεκάδες χιλιάδες ευρώ.

Η επιλογή του χρηματοδοτικού οχήματος, δηλαδή αν η πίστωση θα λάβει τη μορφή κοινού δανείου ή ομολογιακού, μεταβάλλει το κόστος της ίδιας ακριβώς εμπράγματης εξασφάλισης.

Πότε ανατρέπεται η εγγραφή παρότι έγινε νομότυπα;

Τρεις μηχανισμοί ανατρέπουν εγγραφή που έγινε τυπικά ορθά:

1. η διάρρηξη ως καταδολιευτική κατά τα άρθρα 939 και 941 ΑΚ,
2. η μη αντιταξιμότητα όταν η εγγραφή έπεται της κατάσχεσης κατά το άρθρο 997 παρ. 3 ΚΠολΔ και
3. η πτωχευτική ανάκληση κατά τα άρθρα 117 και 118 του ν. 4738/2020.

Και οι τρεις ενεργοποιούνται μετά την εγγραφή και εξαρτώνται από περιστάσεις που ο πιστωτής μπορεί να ελέγξει εκ των προτέρων.

Η παραχώρηση εμπράγματης ασφάλειας συνιστά απαλλοτρίωση κατά την έννοια του άρθρου 939 ΑΚ, όπως δέχεται η ΑΠ 302/2023, επειδή ανατρέπει τον εκ του νόμου κανόνα της σειράς κατάταξης των δανειστών.

Απαιτούνται πέντε προϋποθέσεις:

1. γεννημένη απαίτηση του διαρρηγνύοντος δανειστή,
2. απαλλοτρίωση,
3. πρόθεση βλάβης,
4. γνώση του τρίτου και
5. αφερεγγυότητα του οφειλέτη.

Κρίσιμο για τον προσημειούχο είναι ότι απαιτείται θετική γνώση της καταδολιευτικής πρόθεσης, καθώς η υπαίτια άγνοια δεν αρκεί, ούτε αν οφείλεται σε βαριά αμέλεια.

Η ΑΠ 149/2021 δείχνει τον δεύτερο μηχανισμό. Εγγραφή υποθήκης μεταγενέστερη της καταχώρισης της κατάσχεσης δεν αντιτάσσεται στον κατασχόντα και στους δανειστές που αναγγέλθηκαν νομίμως.

Η διάταξη καθιστά τις εγγραφές ανενεργείς και όχι άκυρες, με σκοπό την αποτροπή συμπαιγνιών. Αντιθέτως, η τροπή προσημείωσης που είχε εγγραφεί πριν την κατάσχεση παραμένει έγκυρη έναντι όλων.

Ο τρίτος μηχανισμός λειτουργεί σε καθεστώς αφερεγγυότητας. Το άρθρο 117 του ν. 4738/2020 κατατάσσει στις πράξεις υποχρεωτικής ανάκλησης τη σύσταση εμπράγματης ασφάλειας, περιλαμβανομένης ρητά της εγγραφής προσημείωσης, όταν αυτή γίνεται για προϋπάρχουσες υποχρεώσεις για την εξασφάλιση των οποίων ο οφειλέτης δεν είχε αναλάβει αντίστοιχη υποχρέωση.

Ο πιστωτής που λαμβάνει προσημείωση για παλαιά χρέη, χωρίς αρχική συμβατική πρόβλεψη, βρίσκεται εντός του πραγματικού της διάταξης.

Το άρθρο 118 προσθέτει τη δυνητική ανάκληση για πράξεις μετά την παύση πληρωμών, όταν ο αντισυμβαλλόμενος γνώριζε ή μπορούσε να εκτιμήσει τον επιζήμιο χαρακτήρα τους.

Η γνώση τεκμαίρεται για τον σύζυγο του οφειλέτη, για τους συγγενείς εξ αίματος έως τον τρίτο βαθμό και εξ αγχιστείας έως τον δεύτερο, καθώς και για το πρόσωπο με το οποίο ο οφειλέτης συζούσε το τελευταίο έτος.

Επί νομικού προσώπου το τεκμήριο καταλαμβάνει τα πρόσωπα που συνδέονται με τον οφειλέτη κατά τον ορισμό του Παραρτήματος Α του ν. 4308/2014.

Το συμβατικό ιστορικό, δηλαδή αν η υποχρέωση παροχής εξασφάλισης είχε συμφωνηθεί εξαρχής, κρίνει την έκβαση περισσότερο από το ύψος του ποσού.

Πότε τρέπεται σε υποθήκη και τι διακινδυνεύει ο πιστωτής;

Η τροπή πρέπει να γίνει μέσα σε ενενήντα ημέρες από την τελεσίδικη επιδίκαση της απαίτησης. Εμπρόθεσμη τροπή ανατρέχει στον χρόνο εγγραφής της προσημείωσης και διατηρεί την αρχική υποθηκική τάξη.

Εκπρόθεσμη τροπή δεν αφήνει τον πιστωτή χωρίς εξασφάλιση, του δίνει όμως υποθήκη με τάξη της ημέρας εγγραφής της, κάτι που σε πλειστηριασμό με πολλούς δανειστές ισοδυναμεί με απώλεια του προνομίου.

Η ΑΠ 149/2021 ποσοτικοποιεί τη συνέπεια. Τράπεζα είχε εγγράψει προσημείωση το 1998 και επιχείρησε τροπή το 2006, αφού είχε παρέλθει το ενενηκονθήμερο από την τελεσιδικία της διαταγής πληρωμής.

Η καταχώριση διασώθηκε κατά μετατροπή ως αυτοτελής εγγραφή υποθήκης, έλαβε όμως τάξη του 2006, οπότε ήταν μεταγενέστερη της κατάσχεσης και δεν αντιτάχθηκε στο αναγγελθέν Δημόσιο.

Ο Άρειος Πάγος αναίρεσε την αντίθετη κρίση του Εφετείου και δέχθηκε ότι η τράπεζα έπρεπε να καταταγεί ως εγχειρόγραφη δανείστρια, χάνοντας προνομιακή κατάταξη 52.431,13 ευρώ.

Η αφετηρία της προθεσμίας δεν είναι πάντοτε προφανής. Όταν ο τίτλος είναι διαταγή πληρωμής, η προθεσμία εκκινεί αφού η διαταγή αποκτήσει ισχύ δεδικασμένου, δηλαδή μετά την άπρακτη παρέλευση τόσο της δεκαπενθήμερης προθεσμίας ανακοπής όσο και της δεκαήμερης μετά τη δεύτερη επίδοση κατά τα άρθρα 632 και 633 ΚΠολΔ.

Όταν ο τίτλος είναι οριστική απόφαση, η αφετηρία τοποθετείται στην τελεσιδικία της. Η δυνατότητα εγγραφής με βάση τέτοια απόφαση, ακόμη και χωρίς κήρυξη προσωρινής εκτελεστότητας, εισήχθη με τον ν. 4335/2015 και επιβεβαιώθηκε από την ΑΠ 251/2020.

Στο ενδιάμεσο διάστημα ο προσημειούχος δεν είναι απροστάτευτος. Αν το ακίνητο εκπλειστηριαστεί πριν την τροπή, κατατάσσεται τυχαίως κατά το άρθρο 1007 παρ. 1 ΚΠολΔ, δηλαδή υπό την αίρεση της τελεσίδικης κρίσης της απαίτησής του, λαμβάνοντας όμως την τάξη που θα είχε αν είχε εγγράψει υποθήκη εξαρχής.

Αν το ακίνητο καταστραφεί και είναι ασφαλισμένο, το άρθρο 1287 ΑΚ εφαρμόζεται και υπέρ του προσημειούχου ακόμη και χωρίς τροπή, οπότε δικαιούχος του ασφαλίσματος είναι εκείνος και όχι ο κύριος του ακινήτου.

Η τελευταία κρίση έχει συμβατική προέκταση που παραβλέπεται. Η εμπειρία από υποθέσεις εξασφάλισης σε βιομηχανικά και ξενοδοχειακά ακίνητα δείχνει ότι η υποχρέωση ασφάλισης του βεβαρημένου ακινήτου και η εκχώρηση του ασφαλίσματος, αποτελούν αντικείμενο διαπραγμάτευσης που κρίνει την αξία της εξασφάλισης όταν το ακίνητο υποστεί ζημία.

Τέλος, η απαλλαγή του ακινήτου από το βάρος μετά την εξόφληση ακολουθεί χωριστή διαδικασία.

Συχνές Ερωτήσεις

Πόσο κοστίζει η εγγραφή προσημείωσης υποθήκης;

Το κόστος συντίθεται από τα δικαιώματα του Κτηματολογικού Γραφείου ή του υποθηκοφυλακείου, τα οποία υπολογίζονται αναλογικά επί του ασφαλιζόμενου ποσού. Προστίθενται τα γραμμάτια προείσπραξης των δικηγόρων. Όταν όμως η προσημείωση ασφαλίζει απαίτηση από ομολογιακό δάνειο οποιασδήποτε κατηγορίας, οφείλεται μόνο πάγιο τέλος εκατό ευρώ κατά το άρθρο 14 παρ. 2 του ν. 3156/2003, χωρίς καμία άλλη επιβάρυνση.

Εγγράφεται προσημείωση με βάση διαταγή πληρωμής;

Ναι. Το άρθρο 724 παρ. 1 ΚΠολΔ επιτρέπει στον δανειστή να ζητήσει εγγραφή προσημείωσης με βάση διαταγή πληρωμής χρηματικών απαιτήσεων, χωρίς αίτηση ασφαλιστικών μέτρων. Το άρθρο 1274 ΑΚ, όπως ισχύει μετά τον ν. 5095/2024, αναγνωρίζει ρητά τη διαταγή πληρωμής ως τίτλο εγγραφής. Από την 1η Ιανουαρίου 2026 η διαταγή πληρωμής εκδίδεται από δικηγόρο κατά το άρθρο 625 ΚΠολΔ, με τη διαδικασία να λειτουργεί από τον Μάιο του 2026.

Αρκεί οριστική απόφαση που δεν έχει κηρυχθεί προσωρινά εκτελεστή;

Αρκεί. Μετά τον ν. 4335/2015 τίτλο για εγγραφή προσημείωσης αποτελεί και η οριστική απόφαση, χωρίς να απαιτείται κήρυξη προσωρινής εκτελεστότητας. Οι προϋποθέσεις των άρθρων 907 έως 911 ΚΠολΔ δεν ταυτίζονται με την προϋπόθεση του επικείμενου κινδύνου, ενώ η απόρριψη του αιτήματος προσωρινής εκτελεστότητας εμποδίζει μόνο την αναγκαστική εκτέλεση και όχι τη λήψη ασφαλιστικών μέτρων.

Πού καταχωρίζεται σήμερα η εγγραφή;

Σε περιοχές που έχουν κτηματογραφηθεί, η προσημείωση καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο του αρμόδιου Κτηματολογικού Γραφείου, βάσει του ν. 2664/1998. Όπου δεν έχει ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση, η εγγραφή γίνεται στα βιβλία υποθηκών. Τα νομικά πρόσωπα υποβάλλουν τις εγγραπτέες πράξεις ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας του Κτηματολογίου με κωδικούς Taxisnet.

Πρακτικές Επισημάνσεις

Έλεγχος μετοχικής σύνθεσης πριν την κατάθεση: Όταν το ακίνητο ανήκει σε εταιρεία διαφορετική από τον οφειλέτη, ελέγχονται η μετοχική σύνθεση και οι συγγενικοί δεσμοί με τον οφειλέτη. Χωρίς την άδεια των άρθρων 99 και 100 του ν. 4548/2018 η εξασφάλιση είναι απολύτως άκυρη και η ακυρότητα ερευνάται αυτεπαγγέλτως.

Παράσταση του τρίτου κυρίου: Η συναίνεση τρίτου κυρίου δίνεται αυτοπροσώπως ή με δικό του πληρεξούσιο δικηγόρο. Γενική πληρεξουσιότητα σε εργολάβο ή σε άλλο μη δικηγόρο δεν αναπληρώνει τη δικονομική ικανότητα παράστασης και οδηγεί σε απαράδεκτο.

Χαρακτηρισμός του δανείου πριν τον υπολογισμό τελών: Όταν η εξασφαλιζόμενη απαίτηση προέρχεται από ομολογιακό δάνειο, η υπαγωγή στο άρθρο 14 παρ. 2 του ν. 3156/2003 δηλώνεται ρητά στην αίτηση και προκύπτει από το κείμενο της απόφασης και της περίληψης. Η διαφορά από τα αναλογικά δικαιώματα φτάνει σε δεκάδες χιλιάδες ευρώ.

Συμβατική πρόβλεψη εξασφάλισης εξαρχής: Η υποχρέωση παροχής προσημείωσης προβλέπεται στην αρχική σύμβαση πίστωσης ή προμήθειας. Εξασφάλιση που λαμβάνεται εκ των υστέρων για προϋπάρχουσα οφειλή, χωρίς αντίστοιχη αρχική υποχρέωση, εμπίπτει στις πράξεις υποχρεωτικής ανάκλησης του άρθρου 117 του ν. 4738/2020.

Ημερολόγιο ενενήντα ημερών: Η προθεσμία τροπής σημειώνεται από την ημέρα εγγραφής, με υπολογισμό της αφετηρίας ανάλογα με τον τίτλο. Σε διαταγή πληρωμής η αφετηρία μετατίθεται στον χρόνο απόκτησης δεδικασμένου, μετά τη δεύτερη επίδοση και την άπρακτη δεκαήμερη προθεσμία.

Ρήτρα ασφάλισης του βεβαρημένου ακινήτου: Το δικαίωμα ασκείται και στο οφειλόμενο ασφάλισμα κατά το άρθρο 1287 ΑΚ, ακόμη και πριν την τροπή. Η υποχρέωση του κυρίου να διατηρεί ασφάλιση επαρκούς κάλυψης και να γνωστοποιεί τον ασφαλιστή αποτυπώνεται στη σύμβαση, αλλιώς το δικαίωμα ασκείται εκ των υστέρων και υπό δικαστική αμφισβήτηση.

Ποσό που καλύπτει και τα παρεπόμενα: Το αιτούμενο ποσό υπολογίζεται ώστε να καλύπτει κεφάλαιο, τόκους υπερημερίας και έξοδα εκτέλεσης. Το υπερβάλλον μέρος της απαίτησης κατατάσσεται σύμμετρα με τους εγχειρόγραφους δανειστές και χάνει το προνόμιο.

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 20 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με την εγγραφή προσημείωσης υποθήκης.