Skip to content

Αρθρογραφία

Αγωγή Αναζήτησης Μεσιτικής Αμοιβής – Νομοθεσία Και Νομολογία

Αγωγή Αναζήτησης Μεσιτικής Αμοιβής

Κατά το άρθρο 703 του Αστικού Κώδικαεκείνος που υποσχέθηκε αμοιβή σε κάποιον (μεσίτη) για την μεσολάβηση ή την υπόδειξη ευκαιρίας για την σύναψη μιας σύμβασης έχει υποχρέωση να πληρώσει την αμοιβή, εάν η σύμβαση καταρτιστεί ως συνέπεια αυτής της μεσολάβησης ή της υπόδειξης”.

Έννοια Μεσολάβησης

Στο νόμο δεν ορίζεται πότε υπάρχει μεσολάβηση και πότε υπόδειξη και εφόσον το περιεχόμενο αυτών δεν προκύπτει από την σύμβαση, η μεσολάβηση περιέχει συνήθως κάθε πρόσφορη ενέργεια του μεσίτη για να έρθουν σε επαφή τα ενδιαφερόμενα μέρη με σκοπό να συνεννοηθούν για την κατάρτιση της σύμβασης μεσιτείας και είναι δυνατόν, αλλά δεν απαιτείται, να περιλαμβάνει επιπλέον και την παρακολούθηση από τον μεσίτη των συνεννοήσεων των μερών, την μεταφορά ή γνωστοποίηση των προτεινόμενων από το ένα μέρος στο άλλο όρων ή την διαπραγμάτευση των όρων αυτών, ενώ η υπόδειξη ευκαιρίας είναι κάτι λιγότερο από την μεσολάβηση, διότι με αυτήν ο μεσίτης ενημερώνει απλώς τον εντολέα του για την ύπαρξη συγκεκριμένης και άγνωστης προηγουμένως σ’ αυτόν δυνατότητας σύναψης της σύμβασης που τον ενδιαφέρει. 

Η εντολή προς τον μεσίτη μπορεί ν’ αφορά μόνο στην μεσολάβηση ή μόνο στην υπόδειξη ευκαιρίας ή και στις δύο. 

Περαιτέρω, κατά την έννοια της παραπάνω διάταξης μεταξύ της ενέργειας του μεσίτη (μεσολάβησης ή υπόδειξης) και της πραγμάτωσης της σύμβασης πρέπει να υπάρχει σχέση αιτίου προς αποτέλεσμα. 

Με την απόδειξη της μεσιτικής δραστηριότητας και της σύναψης της κύριας σύμβασης τεκμαίρεται και η αιτιώδης συνάφεια μεταξύ αυτών και το βάρος ανατροπής του τεκμηρίου μετατίθεται στον αμφισβητούντα την αιτιώδη συνάφεια μεσιτικό εντολέα.

Η ύπαρξη της αιτιώδους συνάφειας σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση αποτελεί ζήτημα πραγματικό που κρίνεται κυριαρχικά από το δικαστήριο της ουσίας. Δεν είναι απαραίτητο οι ενέργειες του μεσίτη ν’ αποτελούν την μοναδική αιτία κατάρτισης της σύμβασης. 

Μέχρι ποίου σημείου πρέπει να προχωρήσουν οι ενέργειες αυτές για να θεωρηθεί ότι υπάρχει αιτιώδης συνάφεια δεν μπορεί να καθοριστεί με γενικούς ορισμούς εκ των προτέρων, μπορεί, όμως, να λεχθεί γενικά, ότι ο μεσίτης δεν υποχρεούται να παρακολουθήσει μέχρι τέλους τις διαπραγματεύσεις, αρκεί η ενέργειά του να είναι τέτοια, ώστε να μπορεί να φέρει το επιδιωκόμενο αποτέλεσμα και να χρησίμευσε ουσιωδώς προς τούτο. Και αν διακόπηκαν οι ενέργειες του μεσίτη για κάποιο χρονικό διάστημα, η κύρια, όμως, σύμβαση καταρτίστηκε μεταγενέστερα συνεπεία των προτέρων ενεργειών του, υπάρχει η απαιτούμενη κατά νόμο αιτιώδης συνάφεια (ΑΠ 776/2013). 

Εξάλλου, συμφωνία επί όλων των συμβατικών όρων αμφοτεροβαρούς σύμβασης υπάρχει, όχι μόνο όταν καθορίστηκαν επακριβώς όλες οι εκατέρωθεν παροχές, αλλά και όταν δεν καθορίστηκε κάποια από αυτές επακριβώς οριστικά, αλλά τα μέρη άφησαν τον επακριβή καθορισμό της σε μεταγενέστερη συμφωνία τους. 

Και στην περίπτωση αυτή η καθορισθείσα κατ’ αυτό τον τρόπο, εν μέρει ατελώς, σύμβαση είναι τετελεσμένη, αν προκύπτει ότι τα μέρη θέλησαν αυτή δεσμευτική γι’ αυτά. 

Τούτο διότι το φαινομενικό αδιέξοδο που τυχόν θα ανακύψει, λόγω της άρνησης του ενός μέρους να συμπράξει στη μεταγενέστερη συμφωνία, θεραπεύεται δια της (μη ρητώς αποκλειομένης από κάποια διάταξη νόμου) ανάλογης εφαρμογής του άρθρου 371 ΑΚ (“Αν ο προσδιορισμός της παροχής ανατέθηκε σε έναν από τους συμβαλλομένους ή σε τρίτον, σε περίπτωση αμφιβολίας θεωρείται ότι ο προσδιορισμός πρέπει να γίνει με δίκαιη κρίση. Αν δεν έγινε με δίκαιη κρίση ή βραδύνει, γίνεται από το δικαστήριο”). 

Από τη γενική δε αυτή αρχή, δεν αποκλίνουν οι διατάξεις, που ρυθμίζουν τη σύμβαση μεσιτείας, αλλ’ αντιθέτως συμπορεύονται με αυτήν, όπως προκύπτει από την διάταξη του άρθρου 705 ΑΚ, συνδυαζόμενη με εκείνη του άρθρου 703 του ίδιου Κώδικα.

Από τις διατάξεις αυτές προκύπτει ότι ουσιώδες στοιχείο της μεσιτείας είναι η συμφωνία για την αμοιβή, αν η μεσολάβηση ή η υπόδειξη κατά τις συνηθισμένες περιστάσεις γίνεται μόνο με αμοιβή ή αν ανατέθηκε σε επαγγελματία μεσίτη. 

Αν δεν ορίστηκε το ποσό της αμοιβής, οφείλεται η αμοιβή που ισχύει κατά τη διατίμηση, και αν δεν υπάρχει διατίμηση, η αμοιβή που συνηθίζεται στον τόπο.

Σύμβαση Αποκλειστικής Μεσιτείας

Επιτρέπεται η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, στο πλαίσιο της οποίας ο εντολέας δεν έχει το δικαίωμα να αναθέσει εντολή με το ίδιο περιεχόμενο σε άλλο μεσίτη ούτε και να δραστηριοποιηθεί ο ίδιος ή τρίτος για λογαριασμό του για την αναζήτηση ευκαιρίας για όσο χρόνο ισχύει η σύμβαση, ο δε μεσίτης έχει την υποχρέωση να δραστηριοποιηθεί για την εκτέλεση της εντολής. 

Εξαιρέσεις από τη μη δραστηριοποίηση τρίτων για λογαριασμό του εντολέα είναι δυνατές μόνο αν αφορούν φυσικά ή νομικά πρόσωπα που κατονομάζονται ρητά στη σύμβαση. 

Η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας δεν μπορεί να έχει διάρκεια πάνω από 8 μήνες, με δικαίωμα παράτασης για 4 ακόμα μήνες, ύστερα από μονομερή έγγραφη δήλωση του εντολέα, μετά δε από τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση. 

Αν η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε κατά τη διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας, τεκμαίρεται ότι καταρτίστηκε με την υπόδειξη ή μεσολάβηση του αποκλειστικού μεσίτη, εκτός εάν η κατάρτιση της κύριας σύμβασης έγινε με κάποιο από τα ρητά αναφερόμενα στη σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας πρόσωπα, για τα οποία συμφωνήθηκε ότι είναι δυνατή η προσωπική δραστηριοποίηση του εντολέα.

Στην τελευταία αυτή περίπτωση, ο μεσίτης έχει αξίωση αποκατάστασης όλων των δαπανών, στις οποίες έχει υποβληθεί για την προώθηση του ακινήτου, πλέον μιας εύλογης αποζημίωσης, η οποία δεν μπορεί να υπερβαίνει το 1/3 της συμφωνηθείσας αμοιβής, χωρίς το συνολικό ποσό να είναι μεγαλύτερο από το ήμισυ της συμφωνηθείσας αμοιβής. 

Αν η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε μέσα στο τρίμηνο από τη λήξη του χρόνου της αποκλειστικής μεσιτείας και στο μεταξύ ο εντολέας έχει δώσει εντολή σε άλλο μεσίτη, τότε αμοιβή στον (πρώτο) αποκλειστικό μεσί­τη οφείλεται μόνο αν αποδειχθεί ότι η κατάρτιση της σύμβασης οφείλεται σε δικές του ενέργειες.

Προϋποθέσεις Έγκυρης Μεστικής Σύμβασης

Σύμφωνα με το άρθρο 200 του Ν. 4072/2012 ορίζεται ότι για να είναι έγκυρη η σύμβαση πρέπει να έχει καταρτιστεί εγγράφως. Για την πλήρωση του έγγραφου τύπου αρκεί και η ανταλλαγή μηνυμάτων ηλεκτρονικού ταχυδρομείου.

Η σύμβαση πρέπει να περιλαμβάνει:

  • τα στοιχεία των συμβαλλόμενων μερών,
  • τον αριθμό φορολογικού μητρώου των μερών καθώς και 
  • τον αριθμό Γ.Ε.ΜΗ. του μεσίτη. 

Σε περίπτωση διασυνοριακής παροχής μεσιτικών υπηρεσιών, αναγράφεται το μητρώο και η αρμόδια αρχή ή οργάνωση, στην οποία είναι εγγεγραμμένος ο μεσίτης, σύμφωνα με τη νομοθεσία της χώρας εγκατάστασής του.

Επιπροσθέτως πρέπει να ορίζεται:

  • η ταυτότητα του αντικειμένου της μεσολάβησης ή υπόδειξης ευκαιρίας, 
  • το είδος της κύριας σύμβασης που πρόκειται να συναφθεί, καθώς και 
  • το ποσό ή ποσοστό της μεσιτικής αμοιβής, 

Σημειώνεται ότι η μεσιτική αμοιβή είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη και δεν υπόκειται σε κατώτατα νόμιμα όρια, ωστόσο η χρήση γενικών όρων συναλλαγών στη σύμβαση μεσιτείας διέπεται από τις διατάξεις του Ν. 2251/1994 και, σε περίπτωση αντίθεσής τους, μπορούν να ακυρωθούν ως καταχρηστικοί.

Σε κάθε αμφοτεροβαρή σύμβαση επί ακινήτου, η οποία καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, ενσωματώνεται ως περιεχόμενο υπεύθυνη δήλωση των συμβαλλομένων περί μεσολάβησης ή μη μεσίτη ακινήτων στην κατάρτισή της και σε θετική περίπτωση τα στοιχεία του μεσίτη, τον αριθμό Γ.Ε.ΜΗ. αυτού και τον αριθμό φορολογικού του μητρώου, καθώς και το ποσό ή το ποσοστό της μεσιτικής αμοιβής.

Ο εντολέας υποχρεούται να ανακοινώσει στον μεσίτη την κατάρτιση της κύριας σύμβασης τουλάχιστον μία ημέρα πριν από την κατάρτισή της, άλλως ευθύνεται σε αποκατάσταση κάθε ζημίας του μεσίτη για τη μη έγκαιρη ανακοίνωση.

Άσκηση Αγωγής Αναζήτησης Μεσιτικής Αμοιβής

Ο μεσίτης ακινήτων έχει το δικαίωμα να αξιώσει τη συμφωνηθείσα αμοιβή κατά την κατάρτιση της κύριας σύμβασης, εφόσον έχει ο ίδιος μεσολαβήσει στη σύναψή της ή έχει υποδείξει την ευκαιρία σύναψής της ανεξάρτητα από το είδος της κύριας σύμβασης που καταρτίστηκε τελικά για το ακίνητο.

Ο μεσίτης, αξιώνοντας τη μεσιτική αμοιβή, οφείλει να αποδείξει τα θεμελιωτικά της αξίωσής του γεγονότα, ήτοι: 

  1. Τη σύναψη της μεσιτικής σύμβασης, 
  2. Την υπόσχεση αμοιβής (ρητής ή σιωπηρής κατά πλάσμα νόμου),
  3. Ότι η συγκεκριμένη υπόσχεση αμοιβής δόθηκε για την υπόδειξη ή διαμεσολάβηση, προς κατάρτιση της σκοπούμενης σύμβασης
  4. Τη μεσιτική του δραστηριότητα (μεσολάβηση ή υπόδειξη ευκαιρίας), 
  5. Τη σύναψη της σκοπούμενης σύμβασης και
  6. Την αιτιώδη συνάφεια μεταξύ της μεσιτικής δραστηριότητας και της σύναψης της κύριας σύμβασης.
Περαιτέρω σημειώνονται τα εξής, περιπτωσιολογικά:

Αν περισσότεροι μεσίτες σε συνεργασία μεταξύ τους υπέδειξαν ή μεσολάβησαν, τότε αμοιβή οφείλεται μόνο μία φορά, καταβαλλόμενη από τον εντολέα σε έναν από αυτούς, κατά του οποίου και μόνο έχουν δικαίωμα να στραφούν οι υπόλοιποι και, σε περίπτωση έλλειψης συμφωνίας μεταξύ τους, κατανέμεται μεταξύ των μεσιτών κατά το ποσοστό συμβολής του καθενός στην κατάρτιση της σύμβασης. 

Αν περισσότεροι μεσίτες, προς τους οποίους ο εντολέας παρέσχε διαδοχικά διαφορετικές εντολές υπέδειξαν διαδοχικά την ίδια ευκαιρία, δικαιούται να αξιώσει αμοιβή μόνο αυτός ο οποίος υπέδειξε πρώτος την ευκαιρία. 

Αν δεν μπορεί να αποδειχθεί το ποσοστό συμβολής κάθε μεσίτη στην κατάρτιση της σύμβασης, τότε κατανέμεται μεταξύ των μεσιτών κατά ίσα μέρη η μεγαλύτερη από τις αμοιβές που συμφώνησε ο εντολέας με τις διαφορετικές εντολές του. 

Επί μεσιτείας για ανοικοδόμηση ακινήτου με αντιπαροχή, ο μεσίτης δικαιούται να αξιώσει πλήρη αμοιβή με την κατάρτιση του εργολαβικού προσυμφώνου, εκτός αν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά.

Αν συναφθεί για το ίδιο ακίνητο διαφορετική σύμβαση από την προβλεπόμενη στη σύμβαση μεσιτείας, η σύμβαση που τελικά συνήφθη τεκμαίρεται ως αποτέλεσμα της διαμεσολάβησης του μεσίτη.

Στη σύμβαση μεσιτείας πρέπει να αναγράφεται ρητά αν ο μεσίτης μπορεί να ενεργήσει και για τον αντισυμβαλλόμενο του εντολέα του. Αν, παρά την έλλειψη της πιο πάνω συμφωνίας, ο μεσίτης συμβληθεί και με το άλλο μέρος, ο εντολέας δικαιούται να αρνηθεί την καταβολή της συμφωνηθείσας αμοιβής ή να αξιώσει την επιστροφή της ήδη καταβληθείσας.

Τέλος, η αγωγή που ασκείται από τον μεσίτη κατά του εντολέα του με αίτημα την επιδίκαση μεσιτικής αμοιβής κοινοποιείται στη ΔΟΥ Φορολογίας Εισοδήματος του μεσίτη, αλλιώς η συζήτηση είναι απαράδεκτη.

Δικαστικός Περιορισμός Της Μεσιτικής Αμοιβής

Από τη διάταξη του άρθρου 707 ΑΚ, σύμφωνα με την οποία «αν η συμφωνηθείσα αμοιβή του μεσίτη είναι δυσανάλογα μεγάλη μειώνεται από το δικαστήριο με αίτηση του οφειλέτη στο μέτρο που αρμόζει» και τη διάταξη του άρθ. 197 § 3 Ν. 4072/2012, προκύπτει ότι για το χαρακτηρισμό της συμφωνηθείσας ή νόμιμης μεσιτικής αμοιβής δυσανάλογα μεγάλης και μείωση αυτής στο προσήκον μέτρο, πρέπει να ληφθούν υπόψη:

  1. Η μεσιτική παροχή, δηλαδή οι κόποι και οι προσπάθειες, έστω και άγονες, του μεσίτη, οι δαπάνες του, ο χρόνος της απασχόλησης του, ο τρόπος μεσολάβησης του και η εν γένει επιμέλεια που επέδειξε, για την επίτευξη της κατάρτισης της συμβάσεως,
  2. Το αποκτώμενο από την επιτευχθείσα σύμβαση νόμιμο περιουσιακό και ηθικό όφελος του μεσιτικού εντολέα,
  3. Η οικονομική κατάσταση των μερών, εντολέα και μεσίτη και
  4. Όλα τα ειδικά περιστατικά που έλαβαν χώρα, από το χρόνο κατάρτισης της συμβάσεως μεσιτείας, μέχρι το χρόνο γενέσεως της αξίωσης για μεσιτική αμοιβή.

Τα πραγματικά αυτά περιστατικά πρέπει να ασκούν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης, για τη μεγάλη δυσαναλογία της συμφωνηθείσας ή της νόμιμης μεσιτικής αμοιβής και τον περιορισμό αυτής στο προσήκον μέτρο.

Ως χρόνος κρίσεως του δυσαναλόγου της μεσιτικής αμοιβής, δεν είναι ο χρόνος καταρτίσεως της συμβάσεως μεσιτείας, αλλά ο χρόνος κατά τον οποίο κατέστη απαιτητή και δικαστικώς επιδιώξιμη και στην περίπτωση ασκήσεως αγωγής, ο χρόνος της πρώτης συζήτησης στο ακροατήριο.

Η μείωση μπορεί να επιτευχθεί και με ένσταση κατά της αγωγής του μεσίτη, που απαιτεί τη συμφωνημένη αμοιβή του, η οποία, ενόψει του ότι η διάταξη του άρθ. 707 ΑΚ, όπως και αυτή της 409 ΑΚ, αποτελεί ειδική, παράλληλα με των άρθρων 281 και 288 ΑΚ, εφαρμογή της αρχής της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών στη συμφωνία για την αμοιβή του μεσίτη, είναι διάταξη δημοσίας τάξεως και μπορεί να προταθεί σε κάθε στάση της δίκης.

Τέλος, η παραγραφή της αξίωσης είναι 5ετής (250 ΑΚ).

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με τη μεσιτική αμοιβή.