Skip to content

Αρθρογραφία

Η Μίσθωση Αγροτικού Κτήματος – («Αγρομίσθωση»)

Μίσθωση-Αγρού-Αγρομίσθωση

Σύμφωνα με το άρθρο 619 του Αστικού Κώδικα, ιδιαίτερη κατηγορία εμπορικής μίσθωσης αποτελεί η σύμβαση μίσθωσης αγροτικού κτήματος, με την οποία ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση, με αντάλλαγμα την καταβολή μισθώματος, να  παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του μισθίου και την κάρπωσή του με τους όρους της  τακτικής εκμετάλλευσης («Αγρομίσθωση»), ενώ στη   μίσθωση  αγροτικού  κτήματος  εφαρμόζονται  αναλόγως  οι  διατάξεις για τη μίσθωση πράγματος, εφόσον  δεν  ορίζεται  διαφορετικά.

Επομένως, η έννοια της παραχωρήσεως της χρήσεως στο άρθρο 619 ΑΚ είναι η ίδια όπως και στη μίσθωση πράγματος. Ο εκμισθωτής υποχρεούται όχι μόνο να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση, αλλά και να εξασφαλίσει τη χρήση σ’ αυτόν από κάθε κώλυμα ή κίνδυνο καθ’ όλη τη διάρκεια της μισθώσεως.

Το μίσθιο πρέπει να παραδοθεί στο μισθωτή για τη συμφωνηθείσα χρήση και κάρπωση, που σημαίνει ότι πρέπει να παραδοθεί σ’ αυτόν η κατοχή του μισθίου, για να μπορέσει να το εκμεταλλευθεί με σκοπό την παραγωγή καρπών.

Ως κάρπωση νοείται στο παραπάνω άρθρο η «κατά τους όρους τακτικής εκμετάλλευσης» κάρπωση του μισθίου, δηλ. η απόληψη των καρπών που σύμφωνα με το γεωργικό προορισμό του παράγει το κτήμα.

Με άλλα λόγια ως κάρπωση νοείται εδώ η απόλαυση των καρπών του πράγματος που περιλαμβάνει τα φυσικά προϊόντα του πράγματος, δηλ. τα όσα παράγονται κατά τους φυσικούς νόμους περιοδικά και οργανικά από το κτήμα, χωρίς να καταστρέφεται ή βλάπτεται αυτό, όπως οι καρποί των φυτών και των δέντρων, καθώς και τα προϊόντα του κτήματος σύμφωνα με τον προορισμό του.

Υποχρεώσεις Των Μερών

Περαιτέρω στον ΑΚ ορίζεται ότι, εφόσον  δεν  προκύπτει  τίποτε  άλλο  από τη σύμβαση ή από την επιτόπια συνήθεια, ο μισθωτής φέρει  τις  δαπάνες  των  επισκευών  που απαιτούνται  για  την τακτική χρήση και κάρπωση, καθώς και εκείνες που απαιτούνται για τη συντήρηση των οικημάτων, των αποθηκών, των  δρόμων, των  τάφρων  ή  των  περιφραγμάτων.  Επίσης  φέρει τις δαπάνες για την τακτική εκμετάλλευση του πράγματος, και ιδίως για την καλλιέργεια.

Η διάταξη είναι λογική απόρροια της αρχής ότι αυτός που καρπούται τις ωφέλειες ενός πράγματος εκμεταλλευόμενος αυτό, πρέπει να βαρύνεται και με τις δαπάνες αυτού, ως δαπάνες δε τακτικής εκμετάλλευσης του κτήματος και ιδίως της καλλιέργειας πρέπει να θεωρηθούν οι δαπάνες αροτριώσεως, σποράς, συγκομιδής, λιπασμάτων κ.λπ.

Αντίθετα, ο εκμισθωτής οφείλει αποζημίωση για  τις  έκτακτες  επισκευές,  καθώς επίσης  και  για  τις  βελτιώσεις που έγιναν στο μίσθιο, εφόσον αύξησαν την παραγωγικότητά του. Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να  αφαιρέσει το κατασκεύασμα που πρόσθεσε στο μίσθιο.

Ο  μισθωτής  έχει  υποχρέωση  να  εκμεταλλεύεται  το μίσθιο με επιμέλεια και σύμφωνα με τον προορισμό του και ιδίως να φροντίζει  για τη διατήρησή του σε καλή κατάσταση, ώστε να είναι παραγωγικό.

Εξάλλου, χωρίς τη Συναίνεση του εκμισθωτή, ο μισθωτής δεν έχει δικαίωμα  να μεταβάλει  τον  υφιστάμενο  τρόπο εκμετάλλευσης, έτσι ώστε αυτή να επηρεάζεται σημαντικά πέρα από το χρόνο της μίσθωσης.

Μίσθωμα – Υπεκμίσθωση

Εκτός αντίθετης συμφωνίας, το  μίσθωμα καταβάλλεται στο τέλος του μισθωτικού έτους. Επίσης, εφόσον δεν προκύπτει κάτι  άλλο  από  τη  σύμβαση  ή  από  την επιτόπια  συνήθεια,  ο  μισθωτής  δεν  μπορεί  χωρίς  τη συναίνεση του εκμισθωτή να παραχωρήσει σε άλλον τη χρήση του μισθίου και ιδίως να το υπεκμισθώσει.

Ο  μισθωτής  έχει δικαίωμα σε ανάλογη ελάττωση του μισθώματος,  αν η πρόσοδος του μισθίου μειώθηκε σημαντικά πριν από τη  συγκομιδή  ή ύστερα απ` αυτήν εξαιτίας γεγονότων ανώτερης βίας, ενώ κάθε  προκαταβολική παραίτηση του μισθωτή απ` αυτό το δικαίωμα  είναι άκυρη.

Ελάττωση του μισθώματος δεν χωρεί, εφόσον η ζημία από τη μείωση της προσόδου καλύφθηκε με άλλο τρόπο και ιδίως από ασφαλιστική σύμβαση. Ως γεγονότα ανώτερης βίας μπορούν να μνημονευθούν εδώ η πλημμύρα, ο παγετός, το χαλάζι κ.λπ., ενώ λέγοντας ο νόμος «με άλλο τρόπο» εννοεί κάλυψη λόγω αποζημιώσεως (από το Κράτος, Οργανισμούς Γεωργικής Ασφάλισης (ΟΓΑ, ΕΛΓΑ) ή τον προκαλέσαντα τη ζημία κ.λπ.) ή ασφαλιστικής συμβάσεως (ΑΠ 1684/2018).

Το  νόμιμο  ενέχυρο  του  εκμισθωτή αγροτικού κτήματος για την εξασφάλιση του μισθώματος εκτείνεται και στους  καρπούς  του  μισθίου, εφόσον αυτοί δεν είναι από τους ακατάσχετους.

Καταγγελία – Απόδοση Μισθίου Για Καθυστέρηση Του Μισθώματος

Σε περίπτωση καθυστέρησης του μισθώματος αγροτικού κτήματος  η προθεσμία της καταγγελίας είναι δύο μήνες, ενώ η  καταγγελία  που προβλέπεται στο άρθρο 613 δεν ισχύει για τα αγροτικά κτήματα.

Κατά τη  λήξη  της  μίσθωσης  ο  μισθωτής  έχει  υποχρέωση  να αποδώσει  το μίσθιο και τα πράγματα που περιλαμβάνονται στον εξοπλισμό του, και ιδίως εργαλεία, κτήνη, λιπάσματα, στην κατάσταση που αυτό  θα βρισκόταν  αν  κατά  τη  διάρκεια  της  μίσθωσης  είχε  γίνει  τακτική εκμετάλλευσή του.

Αν ο μισθωτής παρέλαβε διατιμημένα  τα  πράγματα  που  ανήκουν  στον εξοπλισμό  του μισθίου, έχει υποχρέωση κατά τη λήξη της μίσθωσης  να αποδώσει εξοπλισμό της ίδιας ποιότητας και αξίας ή να αποκαταστήσει  τη διαφορά από τη μειωμένη αξία.

Ο μισθωτής δεν οφείλει αποζημίωση ή τη διαφορά από  τη  μείωση  της αξίας,  αν  αποδείξει  ότι  τα πράγματα χάθηκαν ή καταστράφηκαν ή χειροτέρεψαν από πταίσμα του εκμισθωτή ή από ανώτερη βία. Ο μισθωτής έχει  δικαίωμα  στην  επιπλέον  αξία,  εφόσον  αυτή οφείλεται αποκλειστικά σε δαπάνες και σε εργασία του.

Αν  η  μίσθωση λύθηκε κατά τη διάρκεια του μισθωτικού έτους, ο μισθωτής δεν έχει δικαίωμα στους καρπούς που δεν έχουν ακόμη  χωριστεί κατά  το χρόνο της λύσης. Έχει όμως δικαίωμα να απαιτήσει τις δαπάνες για την παραγωγή τους, εφόσον δεν υπερβαίνουν την αξία των καρπών.

Σε περίπτωση θανάτου  του  μισθωτή  οι  κληρονόμοι  του  έχουν  δικαίωμα  να  καταγγείλουν  τη μίσθωση πριν από έξι τουλάχιστον μήνες,  για το τέλος της γεωργικής περιόδου του  μισθίου.   Το  ίδιο  δικαίωμα  έχει  και  ο  εκμισθωτής, αν οι κληρονόμοι δεν παρέχουν τα εχέγγυα για  την κατάλληλη εκμετάλλευση του κτήματος.

Προϊόντα Του Μισθίου Κατά Τη Λήξη

Κατά τη λήξη της μίσθωσης ο μισθωτής έχει υποχρέωση να  αφήσει  από τα  προϊόντα  του  κτήματος,  ιδίως από το σπόρο, το χόρτο και το λίπασμα, όση ποσότητα  απαιτείται  για  την  τακτική  καλλιέργεια  του κτήματος έως τη νέα εσοδεία.  Εφόσον όμως δεν παρέλαβε τέτοια προϊόντα κατά την είσοδό του στο κτήμα, έχει αξίωση να αποζημιωθεί γι` αυτά από τον εκμισθωτή.

Στην  περίπτωση  του  άρθρου  615 του ΑΚ η προθεσμία της καταγγελίας  είναι τουλάχιστον έξι μηνών και η καταγγελία γίνεται για το τέλος  της γεωργικής περιόδου του μισθίου.

Διάρκεια – Σιωπηρή Αναμίσθωση

Η  μίσθωση  δεν  μπορεί  να συνομολογηθεί για χρονικό διάστημα συντομότερο από τέσσερα χρόνια.  Αν ορίστηκε για συντομότερο διάστημα, ισχύει για τέσσερα χρόνια.

Αν δεν καθορίστηκε η διάρκεια της μίσθωσης, η  μίσθωση  λήγει,  αφού περάσουν τέσσερα χρόνια, οποτεδήποτε με καταγγελία καθενός από τα μέρη,  που  γίνεται  τουλάχιστο  πριν  από έξι μήνες και ισχύει για το τέλος της γεωργικής περιόδου του μισθίου.

Η μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λογίζεται  ότι  ανανεώθηκε  για  ένα  έτος  από  τη  συμφωνημένη  λήξη,  αν  δεν έγινε  καταγγελία από το ένα μέρος έξι τουλάχιστον μήνες  πριν  από  αυτή  τη  λήξη.

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με την αγρομίσθωση.