Υπομίσθωση είναι η σύμβαση με την οποία ο μισθωτής, ενεργώντας ως εκμισθωτής, παραχωρεί τη χρήση του μισθίου, την οποία απέκτησε με την κύρια μίσθωση, σε τρίτον (υπομισθωτή) με ορισμένο αντάλλαγμα – μίσθωμα και για ορισμένο χρόνο.

Στο πλαίσιο της, κατά το άρθρο 361 του ΑΚ, αρχής της ελευθερίας των συμβάσεων, το μίσθωμα και ο χρόνος μπορεί να είναι αυτά που συμφωνήθηκαν με την κύρια μίσθωση.

Πρόκειται, επομένως, περί συμβάσεως με όλα τα χαρακτηριστικά της μισθώσεως, η οποία, όμως, είναι νέα μεταξύ του μισθωτή και του τρίτου και άσχετη τελείως με την κύρια μίσθωση (ΑΠ 1153/2022).

Η τελευταία δεν αλλοιώνεται υποκειμενικώς, αλλά εξακολουθεί να λειτουργεί μεταξύ των αρχικών συμβαλλομένων, εκμισθωτή και μισθωτή, και να έχει ο πρώτος την ιδιότητα του εκμισθωτή και ο δεύτερος την ιδιότητα του μισθωτή (ΑΠ 1957/2006).

Επίσης, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 593 και 599 §2 του ΑΚ συνάγεται, ότι η υπομίσθωση είναι σύμβαση ξένη (“res inter alios acta“) έναντι του εκμισθωτή (ΑΠ 612/2006).

Ερμηνεία

Μεταβίβαση Μισθωτικής Σχέσης

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 361, 455 επ. και 471 του ΑΚ, οι οποίες, σύμφωνα με το άρθρο 44 του Π.Δ. 34/1995, εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις, προκύπτει, ότι επιτρέπεται η μεταβίβαση ολόκληρης της μισθωτικής σχέσεως από τον μισθωτή προς τρίτο, εκτός των περιπτώσεων του άρθρου 12 του ίδιου ως άνω διατάγματος, η οποία γίνεται μόνο με το συνδυασμό εκχωρήσεως και αναδοχής χρέους, κατόπιν συναινέσεως του εκμισθωτή.

Με την εκχώρηση μεταβιβάζεται η σχέση με την ενεργητική της μορφή, ήτοι ως προς τα δικαιώματα, και με την αναδοχή χρέους με την παθητική της μορφή, δηλαδή ως προς τις υποχρεώσεις.

Μόνη η σύμβαση μεταξύ μισθωτή και τρίτου για μεταβίβαση προς τον δεύτερο της μισθωτικής σχέσεως, χωρίς συναίνεση του εκμισθωτή, δεν καθιστά τον τρίτο μισθωτή στη σχέση αυτή και, ως εκ τούτου, ο τελευταίος δεν αποκτά κανένα δικαίωμα από τη μίσθωση έναντι του εκμισθωτή.

Από τα παραπάνω συνάγεται, ότι βασικό αποτέλεσμα της μεταβιβάσεως της μισθωτικής σχέσεως, είναι ότι επέρχεται ειδική διαδοχή στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις αυτής.

Ο μισθωτής αποξενώνεται από τη μίσθωση και στη θέση του υπεισέρχεται ο τρίτος.

Επομένως, κύριο χαρακτηριστικό της μεταβιβάσεως της μισθωτικής σχέσεως είναι η αλλοίωση υποκειμενικώς αυτής, η οποία συνεχίζει πλέον να λειτουργεί με μισθωτή τον τρίτο, προς τον οποίο μεταβιβάστηκε η σχέση.

Σύμβαση Υπεκμίσθωσης

Διάφορη της μεταβιβάσεως της μισθωτικής σχέσεως είναι η σύμβαση της υπεκμισθώσεως, η οποία, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 361, 593 του ΑΚ και 11 του Π.Δ. 34/1995, επιτρέπεται να συμφωνηθεί μεταξύ των μερών και στην εμπορική μίσθωση.

Όπως προαναφέρθηκε Υπομίσθωση είναι η σύμβαση με όλα τα χαρακτηριστικά της μισθώσεως, άσχετη τελείως με την κύρια μίσθωση, η οποία εξακολουθεί να λειτουργεί μεταξύ των αρχικών συμβαλλομένων.

Τούτο δεν αλλάζει, αν κατά την παρεχόμενη, από την ως άνω αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων, στα συμβαλλόμενα μέρη δυνατότητα του καθορισμού ελευθέρως του περιεχομένου της συμβάσεως, συμφωνηθεί, ότι ο υπομισθωτής, θα ευθύνεται εις ολόκληρον με το μισθωτή απέναντι στον εκμισθωτή για όλες τις υποχρεώσεις, που απορρέουν από την (αρχική) μισθωτή.

Έτσι, από το γεγονός, ότι ο εκμισθωτής έχει συμφωνήσει στην υπεκμίσθωση με το ως άνω περιεχόμενο, δεν παύει αυτή να είναι σχέση παρεπόμενη απέναντι σ ‘αυτόν κι επομένως ο υπομισθωτής δεν υπεισέρχεται στην κύρια μίσθωση.

Από τα παραπάνω προκύπτει η θεμελιώδης διαφορά μεταξύ της μεταβιβάσεως της μισθωτικής σχέσεως και της υπομισθώσεως, που είναι ότι στη μεν πρώτη επέρχεται αλλαγή του φορέα της μισθωτικής σχέσεως και ο μισθωτής υποκαθίσταται από τον τρίτο, προς τον οποίο η μεταβίβαση, ενώ στη δεύτερη παραμένει μισθωτής ο υπεκμισθωτής, ο οποίος απλώς στερείται της εξουσίας χρήσεως του μισθίου, την οποία αποκτά ο υπομισθωτής (ΑΠ 1957/2006).

Υπομίσθωση Χωρίς Τη Συναίνεση Του Εκμισθωτή

Από τις ανωτέρω διατάξεις προκύπτει ότι η εμπορική μίσθωση έχει παρεπόμενο χαρακτήρα σε σχέση προς την κύρια μίσθωση, με την έννοια ότι δεν μπορεί να συμφωνηθεί για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο της κύριας μίσθωσης (Ολ.Α.Π. 14/1992, Α.Π. 554/2001), και για το κύρος της είναι αναγκαία η συναίνεση του εκμισθωτή (αρθρ. 11 § 1 του Π.Δ. 34/1995).

Η υπομίσθωση από μη δικαιούμενο σε υπεκμίσθωση, ή που είναι άσχετη με προϋπάρχουσα κύρια μίσθωση, διέπεται από τις διατάξεις της μίσθωσης από μη δικαιούμενο σε εκμίσθωση (ΑΠ 1052/2011).

Ειδικότερα, η διάταξη του άρθρου 574 ΑΚ ορίζει ότι με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα.

Από τα παραπάνω, σαφώς προκύπτει ότι η εκμίσθωση αλλότριου πράγματος, κινητού ή ακινήτου είναι καθ’ όλα έγκυρη, διότι η μίσθωση είναι ενοχική σχέση και δεν ασκεί επιρροή στην ισχύ και λειτουργία της σύμβασης αυτής η κυριότητα, ή οποιοδήποτε άλλου εμπράγματο δικαίωμα επί του μισθίου, ανεξαρτήτως αν αυτό είναι κινητό ή ακίνητο.

Η σχετικότητα της μισθωτικής σχέσης έχει ως αποτέλεσμα να ανήκουν τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις απ’ αυτή μόνο στα συμβαλλόμενα μέρη, δηλαδή στον εκμισθωτή και στο μισθωτή, οι οποίοι και νομιμοποιούνται αντιστοίχως στις σχετικές (μισθωτικές) δίκες.

Απ’ αυτά έπεται ότι ο εκμισθωτής, καίτοι δεν είναι κύριος του μισθίου, έχει το δικαίωμα (μόνο αυτός) να αξιώσει το μίσθωμα ή να ασκήσει τις συναφείς αγωγές απόδοσης του μισθίου και ότι ο κύριος (πλήρης ή ψιλός) ή ο επικαρπωτής του μισθίου δεν δικαιούνται (αν δεν είναι και εκμισθωτές) να ασκήσουν οιαδήποτε αγωγή από τη μίσθωση για καταβολή μισθωμάτων ή απόδοση του μισθίου, ακόμη κι αν έληξε η μίσθωση, αλλά μόνο τις αγωγές από την κυριότητα ή νομή.

Τα παραπάνω ισχύουν και στην επαγγελματική μίσθωση με μόνες τις αναφερόμενες στο άρθρο 14 του Π.Δ. 34/95 (αρθ. 7 § 2 ν. 813/78) παρεκκλίσεις, κατά τις οποίες, επί εκμίσθωσης αλλότριου ακινήτου η μίσθωση δεσμεύει τον κύριο ή νομέα του μισθίου, εφ’ όσον ο μεν μισθωτής είναι καλής πίστης (δηλαδή αγνοεί τα δικαιώματα τρίτων στο μίσθιο), ο δε κύριος δεν διαμαρτυρήθηκε εγγράφως στο μισθωτή μέσα σε τρεις μήνες αφότου έλαβε γνώση της εκμίσθωσης.

Η κατά τη διάταξη αυτή “δέσμευση” του κυρίου δεν σημαίνει την υπεισέλευσή του στη μίσθωση, αλλά ότι δεν μπορεί αυτός να λάβει κατά τη διάρκεια της μίσθωσης μέτρα που εμποδίζουν τη χρήση του μισθίου από το μισθωτή.

Υπομίσθωση Σε Εταιρεία Του Μισθωτή

Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 361, 593 του ΑΚ και του 11 Π.Δ. του 34/1995, προκύπτει ότι με συμφωνία των μερών μπορεί να παραχωρηθεί η χρήση του μισθίου σε τρίτο ή σε εταιρεία που έχει συσταθεί με συμμετοχή και του μισθωτή.

Η παραχώρηση, όμως, αυτή της χρήσης του μισθίου σε τρίτο είτε με υπεκμίσθωση είτε με σύσταση εταιρείας είναι σχέση παρεπόμενη, αναφορικά με την κύρια μίσθωση.

Επομένως, δεν αλλοιώνει υποκειμενικά την μισθωτική σχέση, η οποία εξακολουθεί να λειτουργεί μεταξύ των αρχικών συμβαλλομένων (εκμισθωτή και μισθωτή και, σε περίπτωση θανάτου αυτών, των κληρονόμων τους, που υπεισέρχονται στην μισθωτική σχέση).

Έτσι η κυρία μισθωτική σχέση δεν επηρεάζεται ούτε αλλοιώνεται, ακόμη και αν ο εκμισθωτής συναίνεσε, ή ενέκρινε την παραχώρηση της χρήσης του μισθίου, είτε με υπεκμίσθωση είτε με τη σύσταση εταιρείας (ΜονΕφΠειρ 582/2022).

Έναντι, ωστόσο, του εκμισθωτή ευθύνονται εις ολόκληρο (ΑΚ 481) και ο μισθωτής και η εταιρεία στην οποία παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου (ΑΠ 1175/2019).

Διαφρετική, ωστόσο, είναι η περίπτωση του εκμισθωτή – εταίρου.

Φορολογικές Διατάξεις

Φορολογική Μεταχείριση Εισοδήματος Από Υπομίσθωση

Σύμφωνα με το άρθρο 39 του N. 4172/2013, το εισόδημα από ακίνητη περιουσία περιλαμβάνει και το εισόδημα που αποκτά ο υπεκμισθωτής από την υπομίσθωση ακινήτου. Ισχύουν, δε, τα εξής:

• Ο υπεκμισθωτής φορολογείται για τη διαφορά μεταξύ του εισπραττόμενου υπομισθώματος και του καταβαλλόμενου μισθώματος προς τον εκμισθωτή.
• Αν το υπομίσθωμα είναι ίσο ή μικρότερο από το αρχικό μίσθωμα, δεν προκύπτει φορολογητέο εισόδημα.

Η παραπάνω ρύθμιση έχει ερμηνευθεί και με την ΠΟΛ 1042/1993, η οποία διευκρινίζει ότι η διαφορά αυτή αποτελεί εισόδημα από ακίνητα ανεξάρτητα από τη χρήση του ακινήτου (κατοικία, γραφείο, κατάστημα κλπ).

Για τη φορολογία ανείσπρακτων μισθωμάτων, περισσότερα εδώ.

Έκπτωση Δαπανών & Δικαίωμα Έκπτωσης Μισθώματος

Η ΠΟΛ 1096/2012 προβλέπει ότι:

• Σε περίπτωση υπεκμίσθωσης ολόκληρου του ακινήτου, δικαίωμα έκπτωσης του μισθώματος έχει μόνο ο υπομισθωτής (τελικός μισθωτής).
• Σε περίπτωση μερικής υπεκμίσθωσης, δικαίωμα έκπτωσης έχουν τόσο ο υπεκμισθωτής (για το τμήμα που χρησιμοποιεί ο ίδιος) όσο και ο υπομισθωτής (για το τμήμα που υπομισθώνει).

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με τη λήξη την υπομίσθωση εμπορικού ακινήτου.

Η τύχη της εμπορικής μίσθωσης σε περίπτωση πλειστηριασμού καθορίζεται από το άρθρο 1009 του ΚΠολΔ, όπως αυτό αντικαταστάθηκε με το άρθρο 81 του Ν. 4842/2021 και, σύμφωνα με το άρθρο 120 εδ. β΄ ιδίου νόμου, ισχύει από 1-1-2022.

Συγκεκριμένα ορίζεται ότι:

«Αν το ακίνητο που πλειστηριάστηκε ήταν μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε αυτή λύεται μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από την καταγγελία. Αν το ακίνητο που πλειστηριάστηκε ήταν μισθωμένο ως κατοικία, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση οπότε η μίσθωση λύεται μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από την καταγγελία. Στην περίπτωση του προηγούμενου εδαφίου, η καταγγελία δεν είναι δυνατή πριν τη συμπλήρωση του προβλεπόμενου στο άρθρο 2 του ν. 1703/1987 (Α’ 78) χρονικού διαστήματος. Στην περίπτωση αυτή η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης εκτελείται κατά του μισθωτή και του υπομισθωτή, καθώς και κατά οποιουδήποτε αντλεί τα δικαιώματά του από αυτούς ή κατέχει το μίσθιο γι’ αυτούς».

Εξάλλου, πρώτη παράγραφος του άρθρου 2 του ν. 1703/1987, όπως ισχύει σήμερα, ορίζει ότι:

«Η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη, κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο».

ΕΡΜΗΝΕΙΑ

Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 1009 Κ.Πολ.Δ ο υπερθεματιστής ως νέος κτήτορας, αποκτά ex lege διαπλαστικό δικαίωμα να καταγγείλει την έννομη σχέση της μίσθωσης χωρίς να εφαρμόζονται αναλογικά τα άρθρα 614 επ. του ΑΚ.

Ακολούθως, έχει δυνατότητα άμεσης εκτέλεσης, αφού η μίσθωση λυθεί, εντός έξι μηνών από την καταγγελία εναντίον του μισθωτή, του υπομισθωτή καθώς και οποιουδήποτε νέμεται ή κατέχει το ακίνητο δυνάμει κάποιας άλλης έννομης σχέσης ή δέσμευσης από αυτή. Μόνη προϋπόθεση αποτελεί το ακίνητο που εκπλειστηριάστηκε να ήταν μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης.

Για την ενεργητική νομιμοποίηση άσκησης των παραπάνω δικαιωμάτων κρίσιμος είναι ο χρόνος ολοκλήρωσης του πλειστηριασμού και περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης όποτε και ο υπερθεματιστής αποκτά κατά τρόπο παράγωγο την κυριότητα του ακινήτου.

Από την γραμματική διατύπωση του άρθρου συνάγεται πως δεν εφαρμόζονται αναλογικά τα άρθρ. 614 επ. ΑΚ.

Νομική Φύση Δικαιώματος

Προκύπτει, εν προκειμένω, το ερώτημα σε σχέση με το εάν ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στην έννομη σχέση της μίσθωσης ex lege δια της κατακυρωτικής, συνέπεια της μη εφαρμογής των άρθρων 614 επ.ΑΚ και έχει δικαίωμα καταγγελίας κατά το άρθρο 1009 ή εάν δεν υπεισέρχεται σε αυτή και έχει απλώς ευχέρεια να μην αναγνωρίσει τη μίσθωση (αφού μόνο με το άρθρ. 614 ΑΚ υπήρχε η δυνατότητα να υπεισέλθει στην μισθωτική σχέση).

Λειτουργικότερο εμφαίνεται ο υπερθεματιστής να υπεισέρχεται ex lage στη μίσθωση με την προϋπόθεση να είναι έγκυρη και να έχει συναφθεί από τον πρώην κύριο/οφειλέτη.

Διαφορετικά, το διάστημα ανάμεσα στην καταγγελία και την λύση της σύμβασης θα παραμείνει αρρύθμιστο (Μον.Εφ.Πειρ. 625/2023).

Συνέπειες

Η πρακτική σημασία της υιοθέτησης της μίας ή της άλλης άποψης, αίρεται από τη δυνατότητα άμεσης εκτέλεσης που παρέχεται, αφού σε κάθε περίπτωση η δυνατότητα άσκησης διεκδικητικής αγωγής κρίνεται ως χρονικά απρόσφορη.

Εφόσον ο πρώην-κύριος οφειλέτης με την καταβολή του πλειστηριάσματος έχει αποξενωθεί από το ακίνητο, η καταγγελία ως μονομερής και αιτιώδης δήλωση βούλησης, απευθύνεται στον μισθωτή, όπως τούτος προσδιορίζεται από το μισθωτήριο καθώς είναι ο μόνος πλέον συνδεόμενος με το μίσθιο.

Μέσω αυτής εκδηλώνεται ρητώς το διαπλαστικό δικαίωμα του υπερθεματιστή να διακόψει απρόθεσμα τη μίσθωση, η οποία πρέπει να έχει συναφθεί πριν την κατάσχεση, διότι σε αντίθετη περίπτωση το δικαίωμα καταγγελίας θα ασκηθεί δυνάμει του άρθρ. 997 Ι  Κ.Πολ.Δ.

Αντίστοιχα με ότι προβλέπεται για τις εμπορικές μισθώσεις τα αποτελέσματα της, επέρχονται όχι με την άσκηση της καταγγελίας αλλά με την παρέλευση του τασσόμενου χρονικού διαστήματος των έξι μηνών.

Πρόκειται δηλαδή, για μια εκ του νόμου καταγγελία με προθεσμία που τίθεται χάριν προστασίας του μισθωτή για την προετοιμασία απεγκατάστασης του από το επιχειρηματικό ακίνητο.

Στο διάστημα αυτό, η μίσθωση διατηρείται και τα μέρη της συνεχίζουν να δεσμεύονται από τις υποχρεώσεις τους, δηλαδή από την υποχρέωση καταβολής μισθωμάτων και την υποχρέωση παράδοσης του μισθίου.

Εάν ο μισθωτής, αφού παρέλθει το τασσόμενο μετά την καταγγελία διάστημα, παρακρατεί το μίσθιο, οφείλει αποζημίωση χρήσης.

Αναγκαστική Εκτέλεση

Για κάθε αναγκαστική εκτέλεση πρέπει να προηγηθεί επίδοση προς τον οφειλέτη του εκτελεστού τίτλου (αντίγραφο του απογράφου) με επιταγή προς εκτέλεση.

Επιταγή είναι η πρόσκληση του δανειστή προς τον οφειλέτη για εκούσια εκπλήρωση των υποχρεώσεών του. Η επιταγή γράφεται κάτω από το αντίγραφο του απογράφου. Η επιταγή είναι πράξη εκτέλεσης και μάλιστα η πρώτη πράξη της διαδικασίας της. Συγχρόνως αποτελεί και την προδικασία της αναγκαστικής εκτελέσεως.

Η επίδοση της επιταγής είναι όρος απαραίτητος για την έναρξη τόσο της άμεσης όσο και της έμμεσης αναγκαστικής εκτέλεσης ανεξάρτητα από το είδος της εκτέλεσης ή το μέσο που πρόκειται να χρησιμοποιηθεί.

Προπαρασκευαστικές εργασίες της εκτέλεσης είναι όσες προηγούνται της επιταγής, δηλαδή η περιγραφή του εκτελεστήριου τύπου και η λήψη απογράφου.

Περαιτέρω, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα άμεσης εκτέλεσης, με εκτελεστό τίτλο την περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης (κοινοποιώντας αντίγραφο με το οποίο θα δηλώνει την καταγγελία της μίσθωσης) κατά του μισθωτή και του υπομισθωτή καθώς και κατά οποιουδήποτε έλκει τα δικαιώματα του από αυτούς η κατέχει το μίσθιο για αυτούς.

Η εκτέλεση αυτή, ως αυτοτελής, ακολουθώντας τους κανόνες της άμεσης εκτέλεσης 943 επ. Κ.Πολ.Δ, αρχίζει με την επίδοση της επιταγής κατά το άρθρο 924 επ.Κ.Πολ.Δ και ολοκληρώνεται με την σύνταξη έκθεσης αποβολής και εγκατάστασης. Στρέφεται, δε, κατά των προσώπων που προσδιορίζει το άρθρο 1009 Κ.Πολ.Δ.

Τα πρόσωπα αυτά μπορούν να προσβάλλουν με ανακοπή είτε την επιταγή προς εκτέλεση είτε την πράξη αποβολής από το ακίνητο επικαλούμενα λόγους ακυρότητας της εκτελεστικής διαδικασίας.

Επιχειρηματικά Ακίνητα

Ως δεύτερη προϋπόθεση εφαρμογής του άρθρ. 1009 Κ.Πολ.Δ πρέπει να διακρίνουμε την μίσθωση του ακινήτου προς άσκηση σε αυτό επιχειρηματικής δραστηριότητας.

Η έννοια των επιχειρηματικών ακινήτων, προσδιορίζοντας στο άρθρ. 1001Α Κ.Πολ.Δ, ως τα ακίνητα «…στα οποία έχουν εγκατασταθεί βιομηχανικές, βιοτεχνικές, ξενοδοχειακές ή τουριστικές επιχειρήσεις ή άλλες παραγωγικές μονάδες που διαθέτουν εξοπλισμό και αποτελούν οικονομικό σύνολο…»

Στο άρθρο 1 του π.δ 34/1995 ορίζεται ότι υπάγονται στις προστατευτικές για τις εμπορικές μισθώσεις διατάξεις, μισθώσεις ακινήτων οι οποίες συνάπτονται γενικότερα για την επιχείρηση σε αυτά εμπορικών πράξεων ενώ στις περιπτώσεις άλλων σύγχρονων μορφών μισθώσεων η έννοια του επιχειρηματικού ακινήτου προσδιορίζεται πιο άμεσα από την εξειδίκευση του υλικού πεδίου εφαρμογής τους.

Για παράδειγμα, ως ratione materiae στις περιπτώσεις χρονομεριστικής μίσθωσης, ορίζονται από το άρθρ. 1 παρ. 1Α΄ του Ν. 1652/1986, τα ακίνητα – καταλύματα προς διανυκτέρευση.

Αντίστοιχα, το άρ. 1 παρ. 3 του Ν. 1665/1986 ορίζει ως ακίνητο, εντασσόμενο στο υλικό πεδίο εφαρμογής του leasing ακινήτων, εκείνο που προορίζεται αποκλειστικά για την επαγγελματική χρήση, τις ασκεπείς αγροτικές εκτάσεις, ενώ με το αρ. 27 Ν. 2682/1999 περιλήφθησαν και τα οικόπεδα στα οποία μπορούν να ανεγερθούν εγκαταστάσεις.

Τέλος, ο ν. 4112/1929, βρίσκει έδαφος εφαρμογής, όχι μόνο στις βιομηχανικές επιχειρήσεις, αλλά και σε όλες γενικώς τις επιχειρήσεις που χρησιμοποιούν μόνιμες εγκαταστάσεις.

Παρά ταύτα, η έννοια του επιχειρηματικού ακινήτου φυσικά δεν πρέπει να απασχολήσει αυτοτελώς την ερμηνευτική προσέγγιση του άρθρ. 1009, παρά μόνο σε συνάρτηση με την νομική φύση των ειδικότερων μισθώσεων που συνάπτονται προς άσκηση επιχειρηματικών δραστηριοτήτων.

Τελολογική Προσέγγιση

Τα αίτια της ριζικής τροποποίησης του άρθρ. 1009 μπορούν να συνδεθούν γενικά με τον σκοπό των αλλαγών που επέφερε ο Ν. 4335/2015 στο όγδοο βιβλίο του Κ.Πολ.Δ, αναφορικά με το δίκαιο της αναγκαστικής εκτέλεσης όσο και με τα πρακτικά ζητήματα που προέκυψαν από την εφαρμογή του άρθρου ειδικότερα.

Ως κύρια αιτιολογική σκέψη των τροποποιήσεων εμφανίζεται η ανάγκη ταχύτερης απονομής της δικαιοσύνης μέσω της εκτελεστικής διαδικασίας, με σκοπό την πραγμάτωση και την προστασία των ουσιαστικών δικαιωμάτων των εμπλεκόμενων μερών.

Η άμεση επέμβαση στην ιδιοκτησία του οφειλέτη, παρότι ο δανειστής διαθέτει εκτελεστό τίτλο κατά τα άρθρ. 904 επ.Κ.Πολ.Δ, καθιστά εμφανή την ανάγκη αποφυγής παροχής δικαιωμάτων που ενδεχομένως να ανοίγουν τον δρόμο σε καταχρήσεις ή σε αποσταθεροποίηση του εξισορροποιητικού ρόλου που επιτελεί το δίκαιο της αναγκαστικής εκτέλεσης.

Στην περίπτωση του άρθρ. 1009 Κ.Πολ.Δ ο περιορισμός της εφαρμογής της διάταξης στα επιχειρηματικά ακίνητα εκπορεύεται από το χαρακτήρα και την οικονομική λειτουργία της μίσθωσης στις περιπτώσεις αυτές.

Η ριζική μεταβολή που υπήρξε αποτέλεσμα τόσο της συχνής καταστρατήγησης του στην πράξη όσο και της κριτικής που άσκησε ένα μεγάλο μέρος της θεωρίας στη μη εφαρμογή των άρθρων 1009 και 997 Κ.Πολ.Δ επί εμπορικών μισθώσεων.

Στις συναλλαγές παρουσιάστηκε άμεσα το πρόβλημα σύναψης πολύχρονων εικονικών εμπορικών μισθώσεων με παρένθετα πρόσωπα, πριν τον πλειστηριασμό τους.

Οι μισθώσεις αυτές ως εμπορικές προστατεύονταν τόσο από την ελάχιστη δυνατή διάρκεια της μίσθωσης αλλά και εξαιτίας του θεσμοθετημένου μακροχρόνιου χαρακτήρα τους, ενώ οι όροι της σύμβασης όπως π.χ το μίσθωμα, δεν συμφωνούνταν ως ευνοϊκοί για τον εκμισθωτή/υπερθεματιστή.

Τούτο είχε δυσμενές αντίκρισμα στις συναλλαγές. Καταρχήν, υποσκάπτονταν η επενδυτική λειτουργία του πλειστηριασμού ακινήτων, αφού οδηγούσε σε ματαίωση του λόγω της μη εμφάνισης πλειοδοτών ή όταν τελικά αυτός διενεργούνταν, το πλειστηρίασμα δεν ήταν ικανοποιητικό.

Επιπλέον, στερούνταν από τον υπερθεματιστή η δυνατότητα εγκατάστασης και εκμετάλλευσης του ακινήτου καθώς ο επισπεύδων δανειστής, παρά την υποχρέωση ενημέρωσης των ενδιαφερομένων προς πλειοδοσία, γνώριζε την ύπαρξη της μίσθωσης και δεν μετέφερε ως όφειλε την ανακοίνωση στον συμβολαιογράφο, αιφνιδιάζοντας των νέο κτήτορα και προκαλώντας του σημαντική οικονομική ζημία.

Συμπερασματικά, τα εμπίπτοντα στα υποκειμενικά όρια προστασίας του άρθρ. 1009 πρόσωπα, αξιοποιούσαν το δικονομικό δικαίωμα προστασίας καταχρηστικά και παρέμεναν στο μίσθιο δυνάμει της εγκυρότητας της μίσθωσης, εμποδίζοντας την ικανοποίηση του ουσιαστικού δικαιώματος των δανειστών και του υπερθεματιστή.

Η επιμονή όμως του νομοθέτη στις παραπάνω δραστικές συνέπειες, παρά τον διαρκή χαρακτήρα της έννομης σχέσης της μίσθωσης και την ανάγκη διατήρησης ασφάλειας των συναλλαγών καθώς και την πρόταση πιο ήπιων αλλά εξίσου αποδοτικών τρόπων επίλυσης των κακόπιστων πρακτικών, δημιουργεί πληθώρα ζητημάτων προς διερεύνηση.

Εμπορικές Μισθώσεις

Το άρθρ. 1009, όπως αναλύσαμε, εφαρμόζεται και επί εμπορικών μισθώσεων.

Στο πεδίο του ουσιαστικού δικαίου οι εμπορικές μισθώσεις ρυθμίζονται από ειδικότερες νομοθετικές διατάξεις, που διασφαλίζουν ευχερέστερα από τις ενδοτικού δικαίου προβλέψεις του ΑΚ, τον διαρκή χαρακτήρα τους και την προστασία του μισθωτή. Η διακριτή ρύθμιση τους επιβλήθηκε αιτιακά από κοινωνιοικονομικούς λόγους.

Συγκεκριμένα, προέκυψε, ελλείψει νομοθετικής ρύθμισης, εξαιτίας της ανυπαρξίας κατάλληλων χώρων προς επιχειρηματική εκμετάλλευση, η οποία οδηγούσε στην άρνηση σύναψης εk μέρους των εκμισθωτών διαρκέστερων μισθώσεων και σε κακόπιστες πρακτικές.

Η νομοθετική εξασφάλιση της επιχειρηματικής στέγης για ένα εύλογο χρονικό διάστημα, αποτρέπει της άσκοπες μετεγκαταστάσεις, παρέχει στον μισθωτή την δυνατότητα να επενδύσει στο μίσθιο ενώ αποτελεί αναγκαία προϋπόθεση για την απόσβεση πιθανών δαπανών εκ μέρους του.

Οι κανόνες προστασίας που θεσπίζουν τα άρθρα του π.δ 34/1995, ενσωματώνουν νομοθετικά στις περιπτώσεις εμπορικών μισθώσεων, την πάγια άποψη ότι το συνταγματικό δικαίωμα ιδιοκτησίας δύναται να περιοριστεί για λόγους δημοσίου συμφέροντος.

Οι διατάξεις αυτές ως κανόνες δημοσίας τάξεως εξασφαλίζουν την ελάχιστη νομική διάρκεια της εμπορικής μίσθωσης, ορίζουν περιοριστικά συγκεκριμένους λόγους έκτακτης καταγγελίας της (numerus clausus), προβλέποντας δικαίωμα αποζημίωσης.

Η παράλληλη πρόβλεψη ελαστικών διατάξεων για τον εκμισθωτή με στόχο την μη υπέρμετρη δέσμευση του εξυπηρετεί αιτιωδώς την εξισορρόπηση των αντιτιθέμενων συμφερόντων με απώτερο στόχο την προαγωγή της εθνικής οικονομίας.

Το παρεχόμενο από το άρθρ.1009 δικαίωμα καταγγελίας όμως, εισάγει έναν μη προβλεπόμενο στις διατάξεις του π.δ 34/1995 δικονομικό λόγο έκτακτης καταγγελίας, χωρίς την πρόβλεψη αντίστοιχης αποζημίωσης, προκρίνοντας την ικανοποίηση του υπερθεματιστή έναντι του μισθωτή.

Επιπλέον, με τις τροποποιήσεις που επέφερε ο ν.4242/2014, η αυξημένη προστασία του π.δ 34/1995 που κατέτεινε στην σταθερότητα και στη διασφάλιση του ενοχικού δεσμού αποδυναμώθηκε σημαντικά.

Παράλληλα, οι διατάξεις περί ειδικής εκκαθαρίσεως των προβληματικών επιχειρήσεων, οι οποίες εφαρμόζονται ως ειδικότερη ρύθμιση και επί της ενοχικής υποσχετικής σχέσεως της χρονομετρικής μίσθωσης, προβλέπουν δυνάμει του άρθρ.άρθρ. 31 παρ. 3 ν.2538/1997, τον αποκλεισμό της εφαρμογής των προστατευτικών διατάξεων των άρθρ. 1009 Κ.Πολ.Δ και 614 επ.ΑΚ, αντιμετωπίζοντας νομοθετικά τις μισθώσεις ως στοιχεία του παθητικού της επιχείρησης.

ΖΗΤΗΜΑΤΑ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΙΚΟΤΗΤΑΣ

Σύμφωνα με την Μον.Εφ.Πειρ. 704/2022 κρίθηκε η συνταγματικότητα της νέας ρύθμισης.

Συγκεκριμένα, εφεσιβάλλων ισχυρίστηκε ότι πρέπει να κριθεί η ρύθμιση του νέου άρθρου 1009 Κ.Πολ.Δ. ως αντισυνταγματική, διότι προσκρούει στις διατάξεις περί παροχής ουσιαστικής και πραγματικής έννομης προστασίας των ιδιωτικών δικαιωμάτων κατά τα άρθρα 4 παρ.1, 20 παρ.1, 25 παρ.3 και 26 του Συντάγματος και στις διατάξεις της ΕΣΔΑ και μάλιστα του άρθρου 1 του Πρώτου Πρωτοκόλλου για την προστασία της περιουσίας.

Τούτο διότι, όταν ο νομοθέτης επεμβαίνει σε περιουσιακής φύσεως δικαιώματα όπως στο ενοχικό δικαίωμα του επιχειρηματία μισθωτή να κάνει χρήση του μισθίου κι αφού το μίσθιο έχει εκπλειστηριασθεί και το έχει αποκτήσει κατά κυριότητα τρίτο πρόσωπο, ο υπερθεματιστής, πρέπει να τηρείται δίκαιη ισορροπία μεταξύ του γενικού συμφέροντος και της απαιτήσεως σεβασμού της περιουσίας των προσώπων, ενώ πρέπει να τηρούνται και οι όροι της αναλογικότητας.

Ισχυρίστηκε περαιτέρω ότι με την άμεση καταγγελία της εμπορικής μίσθωσης από τον υπερθεματιστή  και τη λύση της σε σύντομο χρονικό διάστημα, ο μισθωτής στερείται της δυνατότητας να προσφύγει στα δικαστήρια για να κριθεί η ισχύς της μισθώσεώς του και το εάν αυτή είναι εικονική ή μη, χάνει τις επενδύσεις που έχει πραγματοποιήσει στο μίσθιο και «τινάζεται στον αέρα» η επιχείρησή του, προς όφελος του ισχυρότερου μέρους που είναι ο υπερθεματιστής.

Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο έκρινε ότι τα παραπάνω τυγχάνουν μη νόμιμα και κατά τούτο απορριπτέα, διότι ο περιορισμός της οικονομικής ελευθερίας εκ του άρθρου 1009 ΚΠολΔ καθίσταται δικαιολογημένος και εύλογος, καθώς δεν εξασφαλίζει μόνο το προσωπικό όφελος του υπερθεματιστή και των δανειστών, αλλά εξυπηρετεί το συγκερασμό και την εξισορρόπηση των αντιτιθέμενων συμφερόντων τους με απώτερο σκοπό την ταχύτερη και αποτελεσματικότερη απονομή της δικαιοσύνης και την προαγωγή της εθνικής οικονομίας.

Ερμηνεία

Το Εφετείο, περαιτέρω, νομολόγησε πως με τη διάταξη του άρθρου 1009 ΚΠολΔ, όπως τροποποιήθηκε με τον ν. 4335/2015, ο νομοθέτης προκρίνει ως ισχυρότερο το συμφέρον του υπερθεματιστή νέου κυρίου του ακινήτου να μπορεί να λάβει στην κατοχή του το ακίνητο που απέκτησε μέσω του πλειστηριασμού έναντι του συμφέροντος του μισθωτή ο οποίος επιθυμεί να συνεχίσει να κατέχει το ίδιο ακίνητο στο οποίο ασκεί επιχείρηση, στηρίζοντας το δικαίωμά του να χρησιμοποιεί το μίσθιο σε μισθωτική σύμβαση που είχε καταρτίσει με τον προηγούμενο κύριο του ακινήτου, πριν την κατάσχεση του ακινήτου.

Σκοπός της παραπάνω νομοθετικής ρύθμισης ήταν να αντιμετωπισθεί το φαινόμενο εμφανίσεως τρίτων παρένθετων προσώπων ως μισθωτών, με εικονικές συμβάσεις πολυετούς διάρκειας, με σκοπό να αποτρέψουν τον πλειστηριασμό.

Τρόπος Κτήσης Κυριότητας

Περαιτέρω, σύμφωνα με το άρθρο 1005 ΚΠολΔ με την κατακύρωση, και αφότου μεταγραφεί η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης, ο υπερθεματιστής αποκτά το δικαίωμα που είχε εκείνος κατά του οποίου έγινε η εκτέλεση.

Με τη διάταξη αυτή καθιερώνεται ρητά η αρχή ότι ο πλειστηριασμός αποτελεί αιτία παράγωγου τρόπου κτήσεως της κυριότητας και συνεπώς ο υπερθεματιστής θεωρείται ειδικός διάδοχος του καθ` ου η εκτέλεση, τον οποίο και διαδέχεται στο δικαίωμα, αποκτώντας το, δυνάμει συμβάσεως, όπως είναι η εκποίηση με δημόσιο αναγκαστικό πλειστηριασμό (ΑΠ 306/2014).

Ο υπερθεματιστής από της αποκτήσεως της κυριότητος του μισθίου (αρθ. 1005 ΚΠολΔ) υπεισέρχεται στη μίσθωση αν ο πλειστηριασμός έγινε σε βάρος του εκμισθωτή κυρίου του μισθίου.

Ειδικότερα για να χωρήσει υπεισέλευση του νέου κτήτορα στη μισθωτική σχέση, πρέπει, σε κάθε περίπτωση, η εκποίηση να γίνει από τον κύριο του μισθίου που ήταν συγχρόνως και εκμισθωτής. Αντιθέτως, ο υπερθεματιστής δεν υπεισέρχεται στη μίσθωση, αν ο πλειστηριασμός έγινε σε βάρος του μη εκμισθωτή κυρίου του μισθίου.

Συνεπώς, μέσω της κατακύρωσης με την καταβολή και την μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης, αποκτά το δικαίωμα που είχε ο οφειλέτης κατά ίδιο περιεχόμενο και έκταση αυτοδικαίως (ex lege).

Κατά το ίδιο άρθρο, η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης είναι τίτλος εκτελεστός και έναντι αυτών που κατέχουν το ακίνητο στο όνομα του καθ` ου η εκτέλεση, ανεξάρτητα από το αν η κατοχή στηρίζεται σε εμπράγματη ή ενοχική σχέση.

Αιτιολογική Βάση Τροποποίησης

Όμως, ειδικά για τα ακίνητα, το άρθρο 1009 ΚΠολΔ, όπως ίσχυε πριν την τροποποίηση του με τον ν. 4335/2015, έθετε μια σημαντική εξαίρεση καθώς παρέπεμπε στη ρύθμιση του ουσιαστικού δικαίου (614 Α.Κ.) που προστατεύει το ενοχικό δικαίωμα του τρίτου μισθωτή, αν η μίσθωση αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης (προφανώς έναντι των τρίτων) χρονολογίας.

Ο υπερθεματιστής στην περίπτωση αυτή απαγορευόταν να εκτελέσει την κατακυρωτική έκθεση σε βάρος του μισθωτή εκτός εάν υπήρχε όρος στο μισθωτήριο ότι η μίσθωση δεν βαρύνει το νέο κτήτορα, σύμφωνα με το άρθρο 614 ΑΚ αναλόγως εφαρμοζόμενο οπότε απαλλασσόταν από την υποχρέωση να ανεχθεί τη μίσθωση.

Η ριζική αναδιατύπωση του άρθρου 1009 ΚΠολΔ, υπήρξε αποτέλεσμα της συχνής καταστρατήγησης του στην πράξη.

Επί Του Ζητήματος Συνταγματικότητας

Η επιλογή του νομοθέτη να προτάξει το οικονομικό συμφέρον του υπερθεματιστή, έναντι του συμφέροντος του μισθωτή ο οποίος λειτουργεί στο μίσθιο επιχείρηση κατόπιν συμφωνίας με τον προηγούμενο κύριο του ακινήτου δεν αντιβαίνει στην αρχή της αναλογικότητας, ούτε παραβιάζει την συνταγματική αρχή της ισότητας.

Τούτο διότι πρόκειται για διαφορετικής βαρύτητας οικονομικά συμφέροντα αυτό του υπερθεματιστή και αυτό του μισθωτή, ανταποκρίνεται δε και στον γενικό κανόνα της σχετικότητας των ενοχών ότι οι ενοχικές υποχρεώσεις βαρύνουν αυτούς που τις αναλαμβάνουν με σύμβαση και όχι τρίτους όπως είναι ο αναδειχθείς στον πλειστηριασμό υπερθεματιστής.

Ο τελευταίος, δε, με την καταβολή του πλειστηριάσματος έχει επενδύσει σημαντικό κεφάλαιο στο εκπλειστηριασθέν και κατακυρωθέν σε αυτόν ακίνητο και ευλόγως αναμένει ότι θα έχει τη δυνατότητα να το αξιοποιήσει οικονομικά κατά τον τρόπο που ο ίδιος κρίνει πρόσφορο.

Σε κάθε περίπτωση, εφόσον οι όροι της σύμβασης μίσθωσης του ακινήτου που είναι μισθωμένο για την άσκηση επιχείρησης από τον προηγούμενο κύριο του ακινήτου κριθούν ευνοϊκοί από τον υπερθεματιστή, δεν εμποδίζεται αυτός να μην καταγγείλει τη σύμβαση και να τη συνεχίσει ως εκμισθωτής στη θέση του καθ’ου η εκτέλεση οφειλέτη.

Επιπλέον, σε περίπτωση που η άσκηση του δικαιώματός του να καταγγείλει τη σύμβαση γίνεται στη συγκεκριμένη περίπτωση κατά προφανή υπέρβαση των ορίων που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο οικονομικός ή ο κοινωνικός σκοπός του δικαιώματος μπορεί ο μισθωτής να αμυνθεί κατά της σε βάρος του άμεσης εκτέλεσης της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης προβάλλοντας την ακυρότητα της καταγγελίας κατ’ άρθρο 281 ΑΚ με λόγο ανακοπής κατ’ άρθρο 933 ΚΠολΔ,

Με τον τρόπο αυτό δεν στερείται της δυνατότητας να προσφύγει και για το ζήτημα της καταγγελίας της μισθωτικής σύμβασης ενώπιον των δικαστηρίων κατ’ άρθρο 20 παρ. 1 του Συντάγματος και κατ’ άρθρο 6 παρ. 1 της ΕΣΔΑ.

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με την τύχη της εμπορικής μίσθωσης σε περίπτωση πλειστηριασμού.

Συμπληρωματικά Στοιχεία είναι τα δεδομένα ή αποδεικτικά μέσα εκείνα, που δεν ήταν γνωστά, ούτε μπορούσαν να είναι γνωστά, στη Φορολογική Διοίκηση, κατά την προβλεπόμενη στον ΚΦΔ πενταετία και τα οποία αποκαλύπτουν μη δηλωθέντα εισοδήματα, ανακρίβειες ή απόκρυψη φορολογητέας ύλης.

ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ & ΟΡΙΣΜΟΙ

Σύμφωνα με το άρθρο 37 του Ν. 5104/2024 (“Κώδικας Φορολογικής Διαδικασίας” – ΚΦΔ)

“1. Η Φορολογική Διοίκηση μπορεί να προβεί σε κοινοποίηση πράξης διοικητικού, εκτιμώμενου ή διορθωτικού προσδιορισμού φόρου εντός πέντε (5) ετών από τη λήξη του έτους, εντός του οποίου λήγει η προθεσμία υποβολής δήλωσης. (…)

3. α) Εξαιρετικά, πράξη διοικητικού, εκτιμώμενου ή διορθωτικού προσδιορισμού φόρου μπορεί να κοινοποιηθεί εντός δέκα (10) ετών από τη λήξη του έτους εντός του οποίου λήγει η προθεσμία για την υποβολή της δήλωσης ή της δήλωσης της τελευταίας περιόδου, σε περίπτωση που προβλέπεται η υποβολή περισσότερων δηλώσεων: (…)
αβ) Αν μετά την πενταετία περιέλθουν σε γνώση της Φορολογικής Διοίκησης νέα στοιχεία ή πληροφορίες που δεν θα μπορούσαν να είναι σε γνώση αυτής εντός της πενταετίας και προκύπτει ότι η φορολογική οφειλή υπερβαίνει αυτήν που είχε προσδιορισθεί βάσει προηγούμενου άμεσου, διοικητικού, εκτιμώμενου ή διορθωτικού προσδιορισμού φόρου και μόνο για το ζήτημα το οποίο αφορούν.
β) … Εφόσον περιέλθουν σε γνώση της Φορολογικής Διοίκησης συμπληρωματικά στοιχεία κατά το τελευταίο έτος της αρχικής (πενταετούς) παραγραφής, το δικαίωμα της Φορολογικής Διοίκησης να εκδώσει πράξη προσδιορισμού φόρου παρατείνεται κατά ένα (1) έτος”.

Εξάλλου, σύμφωνα με το άρθρο 68 παρ. 2 Ν. 2238/1994 (“Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος”)

“Φύλλο ελέγχου και αν ακόμη έγινε οριστικό δεν αποκλείει την έκδοση και κοινοποίηση συμπληρωματικού φύλλου ελέγχου, αν:

α) από συμπληρωματικά στοιχεία, που περιήλθαν σε γνώση του προϊσταμένου της δημόσιας οικονομικής υπηρεσίας, εξακριβώνεται ότι το εισόδημα του φορολογουμένου υπερβαίνει αυτό που έχει περιληφθεί στο προηγούμενο φύλλο ελέγχου”.

Η Θέση της Διοίκησης

Σύμφωνα με την Γνωμοδότηση 102/2001 του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους :

“Συμπληρωματικά στοιχεία επί τη βάσει των οποίον μπορεί να εκδοθεί συμπληρωματικό φύλλο ελέγχου, θεωρούνται εκείνα τα οποία και αποδεδειγμένα δεν είχε, ούτε ηδύνατο δικαιολογημένα να έχει υπόψη του ο έφορος κατά την αρχική φορολογική εγγραφή ή τη διοικητική επίλυση της διαφοράς και να αποκαλύπτουν πηγή εσόδων που δεν εκτιμήθηκε κατ’ αυτή…”

Επίσης, σύμφωνα με την ΠΟΛ. 1194/2017:

Συμπληρωματικά Στοιχεία θεωρούνται όσα στοιχεία είναι αποδεικτικά της ύπαρξης μη δηλωθέντος φορολογητέου εισοδήματος, τα οποία δικαιολογημένα δεν είχε υπόψη της η φορολογική αρχή κατά την προβλεπόμενη πενταετία.

Συνεπώς, δεν αποτελούν συμπληρωματικά στοιχεία εκείνα τα οποία:

• είτε είχαν περιέλθει σε γνώση της φορολογικής αρχής εντός της ανωτέρω πενταετίας και αγνοήθηκαν ή δεν ελήφθησαν προσηκόντως υπόψη από αυτήν, 
• είτε η φορολογική αρχή όφειλε να έχει λάβει γνώση τους, εντός της ίδιας πενταετίας, εάν είχε επιδείξει τη δέουσα επιμέλεια, ήτοι εάν είχε λάβει τα προσήκοντα μέτρα ελέγχου και έρευνας, που προβλέπονται στο νόμο (ΠΟΛ. 1194/2017).

Η Θέση της Νομολογίας

Δεν αποτελούν συμπληρωματικά στοιχεία εκείνα, τα οποία είτε είχαν περιέλθει σε γνώση της φορολογικής αρχής εντός της 5ετίας και αγνοήθηκαν ή δεν ελήφθησαν προσηκόντως υπ’ όψη από αυτήν, είτε η φορολογική αρχή όφειλε να έχει λάβει γνώση τους εντός της ίδιας 5ετίας (ΣτΕ 1681/2024)

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ ΝΟΜΟΛΟΓΙΑΣ

Ποια Θεωρούνται Συμπληρωματικά Στοιχεία  

Λογαριασμοί Στην Αλλοδαπή

Αποτελούν, κατ’ αρχήν, συμπληρωματικά στοιχεία δυνάμενα να οδηγήσουν σε επιμήκυνση της συνήθους πενταετούς προθεσμίας παραγραφής κατ’ άρθρο 84 παρ. 4 περ β΄ ΚΦΕ στοιχεία για την ύπαρξη, το υπόλοιπο ή τις κινήσεις λογαριασμών των φορολογουμένων σε τραπεζικά ιδρύματα της αλλοδαπής, για τα οποία η αρχή δεν μπορούσε, ούτε είχε, κατά νόμον, την υποχρέωση να λάβει γνώση των κινήσεων και των υπολοίπων των τραπεζικών αυτών λογαριασμών (ΣτΕ 1062/2023).

Και τούτο διότι, η εξέταση της ακρίβειας των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος με βάση το υπόλοιπο και τις κινήσεις των τραπεζικών λογαριασμών του φορολογουμένου στην ημεδαπή, αποτελεί βασικό εργαλείο και τακτικό μέσο που έχει στο οπλοστάσιό του ο φορολογικός έλεγχος ήδη από το έτος 1994 βάσει των νόμων 2214 και 2238/1994, δεν συμβαίνει όμως το ίδιο για το υπόλοιπο και τις κινήσεις τραπεζικών λογαριασμών στην αλλοδαπή.

Ειδικότερα ναι μεν από το ενωσιακό δίκαιο έχει θεσπιστεί καθεστώς αυτόματης ανταλλαγής μεταξύ των κρατών-μελών πληροφοριών, σχετικά με το υπόλοιπο των τραπεζικών λογαριασμών των φορολογούμενων στο τέλος εκάστου έτους, πλην όμως η φορολογική αρχή δεν έχει άμεση πρόσβαση στους εν λόγω λογαριασμούς, όπως συμβαίνει με τα ελληνικά πιστωτικά ιδρύματα, με αποτέλεσμα να απαιτείται ικανό χρονικό διάστημα για την ανεύρεση των τραπεζικών αυτών λογαριασμών και την περαιτέρω επεξεργασία τους, την εκτίμηση των κινήσεων αυτών και την ολοκλήρωση του ελέγχου (ΣτΕ 1245/2020)

Κατασχεθέντα Βιβλία

Ανεπίσημα στοιχεία τα οποία κατασχέθηκαν μετά την υποβολή των σχετικών δηλώσεων συνιστούν συμπληρωματικό στοιχείο που επιτρέπει (ακόμα και μετά την οριστική περαίωση της υπόθεσης) την έκδοση απόφασης επιβολής προστίμου του Κ.Β.Σ. (ΤρΔιοικΠρ Πειραιά 522/2013)

Δανειακές Συμβάσεις

Δανειακή σύμβαση που προσκόμισε ο ίδιος ο φορολογούμενος και δεν ήταν σε γνώση της Διοίκησης, αποτελεί συμπληρωματικό στοιχείο (ΜονΔιοικΠρ Λαρίσης 135/2017)

Βιβλία Τρίτων Επιχειρήσεων

Συμπληρωματικά στοιχεία δεν αποκλείεται να είναι επίσημα ή ανεπίσημα βιβλία ή στοιχεία που τηρούν τρίτες επιχειρήσεις ή και άλλα έγγραφα από τα οποία αποδεικνύεται, κατά την κρίση της φορολογικής αρχής ή των διοικητικών δικαστηρίων, τόσο η ανακρίβεια των βιβλίων και στοιχείων που τηρούσε ο φορολογούμενος όσο και η απόκρυψη από αυτόν εισοδημάτων (ΣτΕ 496, 2122/2012). 

Έκθεση Ελέγχου Τρίτης ΔΟΥ – Πλαστά & Εικονικά Στοιχεία

Συμπληρωματικό στοιχείο αποτελεί η έκθεση ελέγχου άλλης Δ.Ο.Υ. εκτός αν αυτή έχει εκδοθεί κατόπιν αιτήσεως της αρμόδιας για την έκδοση συμπληρωματικού φύλλου ελέγχου φορολογικής Αρχής, οπότε θα αποτελούσε μη επιτρεπόμενη έκθεση επανελέγχου οριστικοποιηθείσας φορολογικής υπόθεσης (ΤριμΔιοικΕφ Πατρών 921/2013, ΣτΕ 2397/1990).

Εξάλλου, η εκ των υστέρων απόδειξη συναλλαγών ως εικονικών – το πληροφοριακό δελτίο των ελεγκτικών οργάνων της φορολογικής αρχής και η έκθεση ελέγχου άλλης φορολογικής αρχής, που περιέρχονται σε γνώση της αρμόδιας φορολογικής αρχής μετά την πενταετία – μπορεί να αποτελέσουν συμπληρωματικά στοιχεία, τα οποία οδηγούν κατ’ εξαίρεση σε παράταση της πενταετούς παραγραφής του δικαιώματος του καθ’ ου προς επιβολή φόρου (ΤρΔιοικΠρωτ Αθηνών 610/2021).

Αντιθέτως, εαν οι εκθέσεις ελέγχου και το δελτίο πληροφοριών, στα οποία στηρίχθηκε η προσδιορισθείσα φορολογητέα ύλη, περιήλθαν σε γνώση του αρμόδιου Προϊσταμένου ΔΟΥ εντός του χρόνου της πενταετούς παραγραφής και, ως εκ τούτου, δεν μπορούν αυτά να χαρακτηρισθούν, ως συμπληρωματικά στοιχεία, που περιήλθαν σε γνώση της Αρχής εκ των υστέρων, ώστε να παραταθεί η πενταετής παραγραφή σε δεκαετή  (ΤρΔιοικΠρωτ Αθηνών 13337/2021).

Ειδικά ως προς τα πλαστά και εικονικά τιμολόγια στην ΣτΕ 1681/2024 νομολογήθηκε ότι:

“Δεν αποτελεί συμπληρωματικό στοιχείο έγγραφο άλλης δημόσιας υπηρεσίας, ακόμη και αν από το έγγραφο αυτό αποδεικνύεται η εικονικότητα φορολογικού στοιχείου, όταν η αρμόδια φορολογική αρχή μπορούσε ευχερώς να διαπιστώσει την εικονικότητα του επίμαχου φορολογικού στοιχείου σε προγενέστερο χρόνο, εάν είχε επιδείξει τη δέουσα επιμέλεια, ήτοι εάν είχε λάβει τα προσήκοντα μέτρα ελέγχου και έρευνας που προβλέπονται στον νόμο, ιδίως εν όψει επαρκών ενδείξεων ως προς την ύπαρξη της φορολογικής παράβασης, οι οποίες οδηγούν σε εντοπισμένο έλεγχο.

Σε περίπτωση που, εντός της 5ετούς προθεσμίας παραγραφής, περιέρχονται στη φορολογική αρχή, από άλλη φορολογική αρχή, πληροφορίες περί της πιθανότητας συναλλαγές αφορώσες φορολογούμενο, υπαγόμενο στην αρμοδιότητά της, να είναι εικονικές, η πρώτη είναι υποχρεωμένη, επιδεικνύοντας τη δέουσα επιμέλεια, να προβεί σε σχετικό έλεγχο και έκδοση και κοινοποίηση των οικείων καταλογιστικών πράξεων εντός της ως άνω προθεσμίας και δεν μπορεί να αναμείνει, για την έναρξη του ελέγχου και την έκδοση και κοινοποίηση των σχετικών πράξεων, την ολοκλήρωση του ελέγχου από την άλλη φορολογική αρχή.

Σε περίπτωση που η αρμόδια για τον λήπτη φορολογικών στοιχείων φορολογική αρχή, παρά το γεγονός ότι έλαβε γνώση για την πιθανότητα της εικονικότητας των στοιχείων αυτών, δεν προχωρήσει, παραλλήλως και συγχρόνως με την αρμόδια για τον εκδότη των στοιχείων αρχή, στον απαιτούμενο έλεγχο σε συνεργασία και με την άλλη αυτή αρχή, αν τούτο είναι αναγκαίο (π.χ. ανταλλάσσοντας εγκαίρως πληροφορίες, πραγματοποιώντας εγκαίρως διασταυρωτικούς ελέγχους) και δεν εκδώσει και κοινοποιήσει καταλογιστικές πράξεις εντός της 5ετούς προθεσμίας παραγραφής, η έκθεση ελέγχου ή άλλο πληροφοριακό έγγραφο της φορολογικής αρχής, που είναι αρμόδια για τον εκδότη των εικονικών στοιχείων, δεν αποτελεί συμπληρωματικό στοιχείο, το οποίο θα μπορούσε να δικαιολογήσει την επιμήκυνση της 5ετούς προθεσμίας παραγραφής σε 10ετή και την έκδοση και κοινοποίηση καταλογιστικών πράξεων σε βάρος του λήπτη των στοιχείων μετά την πάροδο της 5ετίας”.

Επίσης, στην ΔιοικΕφ Αθηνών 1703/2020, δίνεται πιο ελαστική ερμηνεία στην έννοια του συμπληρωματικού στοιχείου και στην ευθύνη της Φορολογικής Διοίκησης για έλεγχο καθώς:

“…λαμβάνοντας υπ’ όψιν ότι η εμφάνιση εκ μέρους των φορολογουμένων εικονικών συναλλαγών αποτελεί παραβατική συμπεριφορά, την οποία τα εμπλεκόμενα μέρη προσπαθούν με κάθε τρόπο να μην αποκαλύψουν καθώς και ότι η απόδειξη της εικονικότητας εκ μέρους της Φορολογικής Αρχής απαιτεί πολλές φορές επισταμένους διασταυρωτικούς και χρονοβόρους ελέγχους, με εμπλοκή περισσοτέρων υπηρεσιών (βλ. ΣτΕ 1628/2019 σκ. 9) και ειδικότερα, λαμβάνοντας υπ’ όψιν ότι, εν προκειμένω, η έρευνα, συλλογή και αξιολόγηση των στοιχείων της υποθέσεως, δεν οφείλεται στο ότι οι αρμόδιες ελεγκτικές αρχές δεν επέδειξαν τη δέουσα επιμέλεια κατά την άσκηση του έργου τους αλλ’ αντιθέτως, δικαιολογημένα η αρμόδια Δ.Ο.Υ. δεν είχε διαπιστώσει την εικονικότητα των ενδίκων τιμολογίων σε προγενέστερο χρόνο και δη, εντός του χρόνου της αρχικής πενταετούς παραγραφής, δεδομένου ότι λίγο πριν τη συμπλήρωση της πενταετούς παραγραφής η Επιτροπή του άρθρου 30 παρ. 5 Κ.Β.Σ., με την από 3.7.2012 απόφασή της, ζήτησε

(i) αφ’ ενός από τα ελεγκτικά όργανα τη διενέργεια συμπληρωματικού ελέγχου και δη, με τη συνδρομή των οικείων φορολογικών αρχών άλλου κράτους – μέλους,

(ii) αφ’ ετέρου την προσκόμιση από την ελεγχόμενη συμπληρωματικών στοιχείων και ότι, λόγω της παρεμβολής της Επιτροπής, την οποία προκάλεσε η προσφεύγουσα, κ ρ ί ν ε ι ότι η διαπίστωση της εικονικότητας των ενδίκων στοιχείων, από τη Φορολογική Αρχή ερείδεται σε στοιχεία, τα οποία αποτελούν “συμπληρωματικά στοιχεία”,  και συνεπώς, παρεκτείνουν, νομίμως, την προθεσμία παραγραφής της εξουσίας του Δημοσίου προς επιβολή του ενδίκου προστίμου σε δεκαετή”.

Εξάλλου και η ΔΕΔ στις περιπτώσεις φοροδιαφυγής για πλαστά και εικονικά τιμολόγια, παγίως θεωρεί πως η παραγραφή εκτείνεται στη δεκαετία.

Ποια ΔΕΝ Θεωρούνται Συμπληρωματικά Στοιχεία  

Λογαριασμοί Στην Ημεδαπή

Μεταξύ των βασικών και τακτικών μέσων του φορολογικού ελέγχου της ακρίβειας των δηλώσεων εισοδήματος, είναι και η εξέταση του υπόλοιπου και των κινήσεων των τραπεζικών λογαριασμών του φορολογούμενου στην ημεδαπή.

Τούτων έπεται ότι στοιχεία για το υπόλοιπο ή/και τις κινήσεις των τραπεζικών λογαριασμών του φορολογούμενου στην ημεδαπή δεν αποτελούν «συμπληρωματικά στοιχεία», ικανά να δικαιολογήσουν (ενόψει και των επιταγών της συνταγματικής αρχής της αναλογικότητας) την επιμήκυνση της (κατ’ αρχήν οριζόμενης, πενταετούς) προθεσμίας παραγραφής.

Ο φορολογικός έλεγχος μπορούσε να ζητήσει, εντός της πενταετίας μη παραγραφής του σχετικού δικαιώματος της αρχής να επιβάλει φόρο εισοδήματος, από κάθε χρηματοπιστωτικό ίδρυμα (μετ’ άρση του σχετικού απορρήτου) πληροφορίες για την κίνηση των τραπεζικών λογαριασμών των [αναιρεσιβλήτων], που εν προκειμένω αποτέλεσαν και την αποδεικτική βάση των πορισμάτων του ελέγχου, οπότε και δεν τίθεται θέμα χαρακτηρισμού αυτών ως συμπληρωματικών στοιχείων, ώστε να επιμηκυνθεί η πενταετής σε δεκαετή παραγραφή.

Πράγματι, αν θεωρηθεί ότι στοιχεία για το υπόλοιπο ή/και τις κινήσεις των τραπεζικών λογαριασμών στην ημεδαπή μπορούν να αποτελούν «συμπληρωματικά στοιχεία», ο κανόνας της πενταετούς παραγραφής δεν θα είχε κατ’ ουσίαν πεδίο εφαρμογής και η εμφανιζόμενη ως παρέκκλιση δεκαετής παραγραφή θα καθίστατο ο κανόνας, δεδομένου ότι, αν όχι το σύνολο των φορολογουμένων, εν πάση περιπτώσει, η συντριπτική πλειοψηφία αυτών τηρούσε ήδη από πολλών ετών και εξακολουθεί να τηρεί τραπεζικούς λογαριασμούς, χωρίς τους οποίους, άλλωστε, δεν είναι πλέον δυνατή η πραγματοποίηση μεγάλου πλήθους συναλλαγών (ΣτΕ 1105/2021, 713/2021).

Διαπιστώσεις και Συμπεράσματα Φορολογικού Ελέγχου

Οι διαπιστώσεις και τα συμπεράσματα του φορολογικού ελέγχου δεν συνιστούν συμπληρωματικά στοιχεία, σύμφωνα με το άρθρο 84 παρ. 4 περιπτ. β, σε συνδυασμό με το άρθρο 68 παρ. 2 περιπτ. α του Κ.Φ.Ε. (ΣτΕ 658/2020, 1348/2020).

Επανέλεγχος Στοιχείων

Τυχόν πλημμέλειες των βιβλίων και στοιχείων φορολογούμενου, οι οποίες προέκυψαν κατά τον επανέλεγχο από επανεκτίμηση στοιχείων που είχαν τεθεί υπ’ όψιν του αρχικού ελέγχου, δεν αποτελούν συμπληρωματικά στοιχεία, και επομένως δεν μπορούν να στηρίξουν το επίδικο συμπληρωματικό φύλλο ελέγχου (ΣτΕ 1303/1999).

Έγγραφο ΣΔΟΕ

Το εμπιστευτικό έγγραφο του Σ.Δ.Ο.Ε. δεν αποτελεί συμπληρωματικό στοιχείο, ώστε να δικαιολογείται η παρέκταση της παραγραφής από πενταετία σε δεκαετία (ΔιοικΕφ Πειραιά 2600/2019).

Τιμήματα Μεταβιβάσεων

Τα τιμήματα από τις μεταβιβάσεις των ακινήτων, που θεωρήθηκαν από τη φορολογική αρχή ως άσκηση εμπορικής δραστηριότητας, δεν αποτελούν συμπληρωματικά ικανά να δικαιολογήσουν την επιμήκυνση της πενταετούς προθεσμίας παραγραφής, εφόσον οι δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος, στις οποίες, ανεξάρτητα από τον κωδικό στον οποίο δηλώθηκαν, συμπεριελήφθησαν, πάντως, είχαν περιέλθει σε γνώση της φορολογικής αρχής, εντός της ως άνω πενταετούς προθεσμίας  (ΤρΔιοικΠρωτ Αθηνών 15755/2019).

Αντιθέτως, εφόσον δεν είχε δηλωθεί το ποσό που καταβλήθηκε για την αγορά ακινήτου σε πλειστηριασμό, ούτε είχε προσκομίσει στη φορολογική αρχή τη σχετική περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης, ενώ εξάλλου, δεν είχε υποβληθεί εντός του ίδιου έτους δήλωση φόρου μεταβίβασης για το εν λόγω ακίνητο και, επομένως, τα στοιχεία (αντίγραφα συμβολαίου, διπλότυπα είσπραξης ΦΜΑ, κ.λπ.), στα οποία στηρίχθηκε ο έλεγχος για την έκδοση του ενδίκου φύλλου δεν βρίσκονταν στη διάθεσή του ούτε μπορούσε να έχει λάβει γνώση αυτών ανά πάση στιγμή, αυτά αποτελούν συμπληρωματικά στοιχεία (ΤρΔιοικΠρωτ Αθηνών 7548/2019).

Συγκεντρωτικές Πελατών-Προμηθευτών

Συγκεντρωτικές καταστάσεις Πελατών-Προμηθευτών τρίτων που υπήρχαν στη διάθεση των ελεγκτικών οργάνων, είχε στη διάθεσή της η φορολογική Διοίκηση και όφειλε να είχε αξιοποιήσει ορθολογικά και επίκαιρα, δεν μπορούν να χαρακτηριστούν ως συμπληρωματικά στοιχεία κατά την έννοια του νόμου, εφόσον δεν περιήλθαν σε γνώση της μετά την πάροδο της προβλεπόμενης πενταετίας (ΔιοικΕφ Πειραιά 37/2019).

Ειδικά Συνεργείο Ελέγχου

Συμπληρωματικό στοιχείο δεν συνιστά απόφαση του Υπουργού Οικονομικών, με την οποία ανατέθηκε σε Ειδικό Συνεργείο Ελέγχου, η διενέργεια ελέγχου των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος, ο οποίος, όμως, (έλεγχος) μπορούσε να διενεργηθεί επικαίρως από την αρμόδια φορολογική αρχή εντός της πενταετούς βασικής παραγραφής του δικαιώματος του Δημοσίου.

Τούτο διότι όλα τα στοιχεία βρίσκονταν στη διάθεσή του και μπορούσε να έχει λάβει γνώση αυτών ανά πάση στιγμή και, επομένως, αυτά (δηλώσεις Ε1, Ε9, ΦΜΑ, αντίγραφα συμβολαίων, διπλότυπα είσπραξης ΦΜΑ) δεν μπορούν να χαρακτηριστούν ως στοιχειά τα οποία δεν είχε ούτε μπορούσε να έχει δικαιολογημένα υπόψη του ο έλεγχος εντός της πενταετίας  (ΤρΔιοικΠρωτ Αθηνών 2736/2019).

Κεφαλαιακές Εισφορές

Δεν συνιστά συμπληρωματικό στοιχείο η εισφορά μετρητών στο κεφάλαιο εταιρείας, εφόσον το σχετικό καταστατικό ήταν δημοσιευμένο και, επομένως, βρισκόταν ανά πάσα στιγμή στη διάθεση του ελέγχου(ΣτΕ 713/2021).

Καταγγελίες

Σύμφωνα με την ΔΕΔ Α 2965/2022, δεν αποτελούν συμπληρωματικά στοιχεία η έκθεση οικονομικής αστυνομίας και η ανώνυμη καταγγελία. Ομοίως η ΔΕΔ 3802/2021 η οποία έκρινε πως ούτε η πληροφοριακή έκθεση ελέγχου φορολογίας εισοδήματος του Σ.Δ.Ο.Ε., ούτε η ανώνυμη καταγγελία, αποτελούν συμπληρωματικά στοιχεία κατά την έννοια της παρ.2 του άρθρου 68 του ν.2238/1994 (Κ.Φ.Ε.), ικανά να δικαιολογήσουν την έκδοση συμπληρωματικής πράξης.

Τέλος, αξίζει να σημειωθεί ότι και η ΔΕΔ με την με αρ. 2353/2022 Αποφασή της, σχετικά με την ως προς την έκταση εφαρμογής της νομολογίας του ΣτΕ, υιοθέτησε το με το με αριθ. 2642/2017 πρακτικό ολομέλειας του Ν.Σ.Κ. το οποίο γνωμοδότησε ότι:

“Από της άλλης όμως πλευράς, η εκ μέρους των φορολογικών αρχών και, πολύ περισσότερο εκ μέρους της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών (ΔΕΔ), αντιμετώπιση υποθέσεων με ακριβώς όμοια προς τα επιλυθέντα με τις αποφάσεις του ΣτΕ (και μάλιστα της Ολομελείας αυτού) νομικά ζητήματα, κατά τρόπο αντίθετο προς τις αποφάσεις του δικαστηρίου αυτού, δε συνάδει με το κράτος δικαίου και πάντως συνεπάγεται άσκοπη απασχόληση των υπηρεσιακών οργάνων και των δικαστηρίων, τα οποία, έτσι, στερούνται και χρόνου για την ενασχόληση τους με άλλες σοβαρές υποθέσεις, αφού είναι προφανές ότι, αν οι υποθέσεις αυτές οδηγηθούν ενώπιον των δικαστηρίων, αυτά θα ακολουθήσουν τη νομολογία του ΣτΕ, οπότε η έκβαση των υποθέσεων δεν θα είναι ευνοϊκή για το Δημόσιο και το τελευταίο θα επιβαρυνθεί και με δικαστικά έξοδα“.

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με με τους φορολογικούς ελέγχους και την έννοια των συμπληρωματικών στοιχείων.

ΤΟ ΕΓΧΕΙΡΙΔΙΟ ΤΗΣ ΑΑΔΕ ΓΙΑ ΤΗ ΔΙΑΡΡΗΞΗ ΑΠΑΛΛΟΤΡΙΩΤΙΚΗΣ ΔΙΚΑΙΟΠΡΑΞΙΑΣ.

Στην ΠΟΛ.1192/2016 (“Λήψη μέτρων σε περίπτωση υπόνοιας καταδολίευσης”), η ΑΑΑΔΕ έχει παράσχει προς τις υπηρεσίες της, πλήρη οδηγό θεωρίας, ερμηνείας και νομολογίας για την διάρρηξη δικαιοπραξίας, με σειρά παραδειγμάτων και νομικών επιχειρημάτων.

Μετά την ανάλυση της αγωγής διάρρηξης και της αίτησης δικαστικής μεσεγγύησης (Μέρος Ι), καθώς και της υποβολή έγκλησης για την ποινική δίωξη του εγκλήματος της καταδολίευσης δανειστών (Μέρος ΙΙ), ολοκληρώνεται η παρούσα σειρά άρθρων με την παρουσίαση του ανωτέρω Εγχειριδίου.

ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΙΣ ΑΣΚΗΣΗΣ ΤΗΣ ΑΓΩΓΗΣ ΔΙΑΡΡΗΞΗΣ

Οι προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά για τη γέννηση της αξίωσης προς διάρρηξη καταδολιευτικής δικαιοπραξίας, είναι οι ακόλουθες πέντε:

1. Απαλλοτρίωση

Στην έννοια της απαλλοτρίωσης εμπεριέχεται:

• κάθε διάθεση ή εκποίηση περιουσιακών στοιχείων του οφειλέτη, συμπεριλαμβανομένων και των χαριστικών διαθέσεων που γίνονται χάριν ελευθεριότητας, όπως π.χ. η δωρεά και η γονική παροχή (ΑΠ 1815/2012). Υπόκεινται επομένως σε διάρρηξη οι γονικές παροχές ανεξάρτητα από το αν υπερβαίνουν ή όχι το μέτρο που επιβάλλουν οι περιστάσεις, άσχετα δηλ. αν αποτελούν δωρεές εν όλω ή εν μέρει δεδομένου μάλιστα ότι οι παροχές αυτές δεν αποτελούν νομική υποχρέωση των γονέων αλλά εκδήλωση ηθικού καθήκοντος.
• Η άφεση χρέους (Α.Κ. 454) και η εκχώρηση απαίτησης (Α.Κ. 455 επ.), ως εκποιητικές δικαιοπραξίες, συνιστούν απαλλοτριώσεις και υπόκεινται σε αγωγή διάρρηξης.
• Η δόση αντί καταβολής (Α.Κ. 940 τρίτο εδάφιο, Α.Κ. 419). Έχει κριθεί νομολογιακά ότι η μεταβίβαση κυριότητας ακινήτου αντί καταβολής, καθώς θεωρείται νέα σύμβαση, αποτελεί απαλλοτρίωση κατά την έννοια του Α.Κ. 939, υποκείμενη σε αγωγή διάρρηξης.
• Η σύσταση εμπράγματης ασφάλειας (π.χ. υποθήκη) καθώς και η παραχώρηση από τον οφειλέτη προς τον τρίτο προσημείωσης υποθήκης, με την οποία ανατρέπεται η σύμφωνα με το νόμο κατά τη διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης σειρά κατάταξης των δανειστών από μελλοντικά επαπειλούμενο πλειστηριασμό των ακινήτων του οφειλέτη, η μεταβίβαση περιουσίας ή επιχείρησης (π.χ. άτυπη και εικονική μεταβίβαση επιχείρησης που αποτελεί το μοναδικό περιουσιακό στοιχείο του οφειλέτη στη σύζυγό του) καθώς και η παραίτηση του οφειλέτη από την επικαρπία υπέρ του ψιλού κυρίου του ακινήτου έχουν κριθεί από τη νομολογία ότι συνιστούν απαλλοτριώσεις κατά Α.Κ. 939, υποκείμενες σε αγωγή διάρρηξης – ΑΠ 667/2015).
• Η απαλλοτρίωση από τον εγγυητή (ο οποίος ευθύνεται για την καταβολή της οφειλής του πρωτοφειλέτη) που έγινε προς βλάβη του δανειστή του που είναι ο ίδιος με εκείνον του πρωτοφειλέτη, εφόσον δεν επαρκεί η υπόλοιπη περιουσία του για την ικανοποίηση του δανειστή, υπόκειται σε διάρρηξη κατά τους όρους του άρθρου 939 επ. του Α.Κ.
• Η αντίστροφη χρηματοδοτική μίσθωση, όταν γίνεται με δόλια εκ μέρους του μισθωτή-οφειλέτη πρόκληση αφερεγγυότητάς του, στην περίπτωση δηλ. που ο οφειλέτης συνάπτει τη σύμβαση αυτή με σκοπό να μην εμφανίζεται πλέον ως κύριος των διαφόρων αντικειμένων της επιχείρησής του καθώς και με σκοπό βλάβης των δανειστών του, ενώ ταυτόχρονα παραμένει χρήστης (και «οικονομικός κύριος») των αντικειμένων αυτών αλλά και εισπράττει επιπλέον την αξία τους από την πώλησή τους στην εταιρεία χρηματοδοτικής μίσθωσης.

Αντίθετα, δεν συνιστούν απαλλοτρίωση:

• Η καταβολή ληξιπρόθεσμου χρέους (Α.Κ. 940 δεύτερο εδάφιο).
• Η διάθεση από τον οφειλέτη ακατάσχετων περιουσιακών του στοιχείων.
• Η γνήσια παράλειψη κτήσεως δικαιώματος (π.χ. η παράλειψη ενάρξεως χρόνου χρησικτησίας).
• Οι υποσχετικές δικαιοπραξίες του οφειλέτη (π.χ. η στερητική αναδοχή χρέους τρίτου προσώπου από τον οφειλέτη-Α.Κ. 471). Το προσύμφωνο επίσης, ως υποσχετική δικαιοπραξία, δεν συνιστά απαλλοτρίωση. Η νομολογία ωστόσο έχει δεχθεί ότι η προσύμβαση δωρεάς αγροτικού κλήρου, κατά το χρόνο που ο δωρητής δεν είναι κύριος, με την αίρεση καταρτίσεως του οριστικού συμβολαίου, όταν αποκτήσει την κυριότητα, είναι έγκυρη και αποτελεί απαλλοτρίωση κατ’ άρθρο 939 Α.Κ.
• Η αποδοχή βεβαρημένης κληρονομίας από τον οφειλέτη (Α.Κ. 1849, 1850) χωρίς το δικαίωμα απογραφής (Α.Κ. 1901).
• Η διάθεση από τον οφειλέτη απολύτως προσωπικού του δικαιώματος ακόμα και αν αυτό έχει σημαντικές περιουσιακές επιπτώσεις (π.χ. το δικαίωμα του κληρονόμου να αποποιηθεί την επαχθείσα σε αυτόν κληρονομία-Α.Κ. 1847, το δικαίωμα του δωρητή να ανακαλέσει τη δωρεά προς τον δωρεοδόχο-Α.Κ. 505, κλπ).

2. Από τον οφειλέτη:

Η απαλλοτρίωση θα πρέπει να έχει συντελεστεί από τον οφειλέτη ή και μέσω αντιπροσώπου και στην περίπτωση αυτή ο δόλος κρίνεται στο πρόσωπο του αντιπροσωπευόμενου-οφειλέτη, καθώς δεν ισχύει η διάταξη του άρθρου 214 Α.Κ., σύμφωνα με την οποία: «τα ελαττώματα της βούλησης, η γνώση ή υπαίτια άγνοια ορισμένων περιστατικών καθώς και η επίδρασή τους στη δικαιοπραξία κρίνονται από το πρόσωπο του αντιπροσώπου», με σκοπό την προστασία των δανειστών. (Αυτό ισχύει στην εκούσια αντιπροσώπευση. Στην περίπτωση όμως π.χ. ανηλίκου που αντιπροσωπεύεται υποχρεωτικά από τον γονέα του, ο δόλος κρίνεται στο πρόσωπο του τελευταίου).

Σημειώνεται ότι για τον καλόπιστο τρίτο που έχει συμβληθεί με τον οφειλέτη δια αντιπροσώπου και έχει λάβει απ’ αυτόν εξ’ επαχθούς αιτίας, θα πρέπει να αποδειχθεί η γνώση εκ μέρους του του καταδολιευτικού σκοπού του οφειλέτη (Α.Κ. 941 παρ. 1).

3. Με σκοπό την πρόκληση βλάβης του Δημοσίου:

Θα πρέπει σε κάθε περίπτωση να αποδεικνύεται η δόλια εκποίηση περιουσιακών στοιχείων του οφειλέτη σε τρίτα πρόσωπα με σκοπό τη βλάβη των δανειστών, δηλ. τη ματαίωση ικανοποίησής τους από την περιουσία του οφειλέτη, η οποία δύναται να κατασχεθεί (άμεσος δόλος). Δεν αποκλείεται όμως να στοιχειοθετηθεί ο δόλος του οφειλέτη από τη γνώση ύπαρξης χρεών εκ μέρους του καθώς και ότι με την απαλλοτρίωση η υπολειπόμενη περιουσία του δεν θα επαρκεί για την ικανοποίηση των δανειστών του και την αποδοχή της πιθανότητας αυτής (ενδεχόμενος δόλος).

Σε περίπτωση οφειλής εις ολόκληρον (πχ. χρέη Ο.Ε.), η πρόθεση βλάβης από τον οφειλέτη είναι αυτοτελής και αρκεί να υπάρχει σε έναν μόνο από τους οφειλέτες, αφού ο καταδολιευτικός χαρακτήρας της απαλλοτρίωσης κρίνεται από στοιχεία που συντρέχουν αποκλειστικά στο πρόσωπό του και δεν επηρεάζεται από την τυχόν επαρκή περιουσία των υπόλοιπων συνοφειλετών (επιχείρημα από την Α.Κ. 481: «Παθητική ενοχή εις ολόκληρον»).

4. Γνώση του τρίτου:

Ο τρίτος, προς τον οποίο έγινε η απαλλοτρίωση, θα πρέπει να γνωρίζει την πρόθεση εκ μέρους του οφειλέτη ότι με την απαλλοτρίωση επέρχεται ματαίωση της ικανοποίησης των δανειστών. Απαιτείται θετική γνώση του τρίτου και δεν αρκεί άγνοια έστω και από βαριά αμέλεια. Σε περίπτωση απαλλοτρίωσης από χαριστική αιτία (δωρεά, γονική παροχή, κλπ) δεν απαιτείται γνώση του τρίτου (Α.Κ. 942).

5. Αφερεγγυότητα του οφειλέτη:

Με βάση τον κανόνα της Α.Κ. 939 η απαλλοτριωτική δικαιοπραξία υπόκειται σε διάρρηξη μόνο εάν η υπόλοιπη περιουσία του οφειλέτη δεν επαρκεί για την ικανοποίηση των δανειστών, προϋπόθεση που θα πρέπει οι τελευταίοι να αποδείξουν. Η αφερεγγυότητα επομένως του οφειλέτη θα πρέπει να υπάρχει κατά τον χρόνο άσκησης της αγωγής καταδολίευσης, οπότε κρίνεται το στοιχείο βλάβης του Δημοσίου (ΑΠ 765/2014).

Η ανεπάρκεια της υπόλοιπης περιουσίας του οφειλέτη για την ικανοποίηση των δανειστών αφορά την εμφανή περιουσία του και όχι την τυχόν υπάρχουσα αφανή γιατί διαφορετικά θα ματαιωνόταν ο επιδιωκόμενος με την αγωγή σκοπός της προστασίας δηλ. των δανειστών από καταδολιευτική απαλλοτρίωση από τον οφειλέτη (ΑΠ 928/2014).

ΧΡΟΝΟΣ ΓΕΝΝΗΣΗΣ ΤΗΣ ΑΠΑΙΤΗΣΗΣ ΤΟΥ ΔΗΜΟΣΙΟΥ

Έχει γίνει δεκτό ότι ο ενάγων (το Δημόσιο) θα πρέπει να έχει την ιδιότητα του δανειστή κατά το χρόνο που επιχειρείται η απαλλοτριωτική δικαιοπραξία, η απαίτησή του δηλ. πρέπει να είναι τουλάχιστον γεγενημένη και μέχρι το χρόνο της απαλλοτρίωσης να έχουν συντελεστεί τα παραγωγικά της γεγονότα. 

Δύναται όμως να ασκηθεί αγωγή διάρρηξης από δανειστή και όταν η απαίτησή του γεννήθηκε μετά την απαλλοτρίωση, επίκειτο όμως η γέννησή της κατά το χρόνο της απαλλοτρίωσης και το τελευταίο ήταν σε γνώση του οφειλέτη, π.χ. Οφειλέτρια, στην οποία επιδόθηκε σημείωμα διαπιστώσεων ελέγχου και της γνωστοποιήθηκε η επερχόμενη οφειλή της, έκανε δωρεά εν ζωή ακίνητό της κατά πλήρη κυριότητα στα δύο τέκνα της πριν η αρμόδια Δ.Ο.Υ. βεβαιώσει την οφειλή της. 

Οφειλέτης που δεν έχει συνταχθεί ακόμη έκθεση ελέγχου που να του καταλογίζει πρόστιμα, ωστόσο διενεργήθηκε έλεγχος στην επιχείρησή του από το ΣΔΟΕ όπου βρέθηκαν και κατασχέθηκαν πλαστά και εικονικά φορολογικά στοιχεία.

Οφειλέτης μεταβιβάζει ακίνητό του μετά την έκδοση και κοινοποίηση σε αυτόν εντολής φορολογικού ελέγχου ή μετά την οποιαδήποτε γνωστοποίηση σε αυτόν της έναρξης ελέγχου (αποστολή πρόσκλησης για προσκόμιση βιβλίων, στοιχείων, κλπ).

Επομένως, δεν απαιτείται η απαίτηση του δανειστή να είναι εξοπλισμένη με τίτλο εκτελεστό. Επίσης, έχει κριθεί ότι η απαίτηση του δανειστή μπορεί να τελεί υπό αναβλητική αίρεση ή προθεσμία, αρκεί όμως να έχει καταστεί ορισμένη, απαιτητή και ληξιπρόθεσμη μέχρι την α’ συζήτηση της αγωγής στο ακροατήριο.

Η αγωγή διαρρήξεως μπορεί να εγερθεί είτε κατά του οφειλέτη είτε κατά του τρίτου είτε και κατά των δύο . Η ευθύνη όμως του τρίτου είναι αυτοτελής και ανεξάρτητη από του οφειλέτη, μεταξύ τους όμως δημιουργείται αναγκαστική ομοδικία.

ΤΕΚΜΗΡΙΟ ΓΝΩΣΗΣ ΤΟΥ ΤΡΙΤΟΥ

Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 941 Α.Κ.: «η απαλλοτρίωση υπόκειται σε διάρρηξη, αν αυτός υπέρ του οποίου έγινε (τρίτος) γνώριζε ότι ο οφειλέτης απαλλοτριώνει προς βλάβη των δανειστών του. Τεκμαίρεται ότι ο τρίτος το γνωρίζει, αν κατά την απαλλοτρίωση είναι σύζυγος του οφειλέτη ή συγγενής του σε ευθεία γραμμή ή συγγενής του σε πλάγια γραμμή εξ αίματος έως και τον τρίτο βαθμό ή από αγχιστεία έως το δεύτερο. Το τεκμήριο δεν ισχύει, αν πέρασε ένα έτος από την απαλλοτρίωση έως την έγερση της αγωγής».

Όπως προαναφέρθηκε, η γνώση του τρίτου αποτελεί μία από τις προϋποθέσεις της αγωγής διάρρηξης. Ειδικότερα, ο τρίτος κατά τη στιγμή της διάθεσης σε αυτόν από τον οφειλέτη περιουσιακού του στοιχείου θα πρέπει να γνωρίζει την πρόθεση βλάβης των δανειστών εκ μέρους του οφειλέτη με τη δημιουργία αφερεγγυότητάς του ώστε η υπολειπόμενη περιουσία του να μην επαρκεί για την ικανοποίησή τους. Σε περίπτωση που ο τρίτος μετέχει στην απαλλοτρίωση μέσω αντιπροσώπου, η γνώση του κρίνεται στο πρόσωπό του (τρίτου αντιπροσωπευόμενου) και όχι στο πρόσωπο του αντιπροσώπου.

Στο δεύτερο εδάφιο του άρθρου 941 Α.Κ. θεσπίζεται μαχητό τεκμήριο γνώσης του τρίτου υπέρ των δανειστών για τον/την σύζυγο και ορισμένους βαθμούς συγγένειας που αναφέρονται στο νόμο (γονείς, παιδιά, παππούδες/γιαγιάδες εγγόνια, προ-παππούδες/προ-γιαγιάδες, δισέγγονα, αδέλφια, ανίψια, θείοι/θείες, ο/η σύζυγος, πεθερός/πεθερά, γαμπρός/νύφη, κουνιάδος/κουνιάδα).

Το τεκμήριο όμως ισχύει μόνο για έναν χρόνο από την απαλλοτρίωση. Μόλις παρέλθει το χρονικό αυτό διάστημα, το Δημόσιο θα πρέπει να αποδείξει τη γνώση του τρίτου. Γι’ αυτόν το λόγο, εφιστάται η προσοχή στις αρμόδιες για την είσπραξη της οφειλής υπηρεσίες, σε περίπτωση διαπίστωσης καταδολιευτικής δικαιοπραξίας σε τρίτο πρόσωπο από τα περιοριστικά αναφερόμενα παραπάνω, προωθείται εντός της ανωτέρω προθεσμίας που τίθεται στο νόμο ο σχετικός φάκελος στο Ν.Σ.Κ. για την άσκηση της αγωγής διάρρηξης.

Ακόμη όμως και αν έχει παρέλθει η προθεσμία αυτή για διάφορους λόγους, κρίνεται σκόπιμη η αποστολή του φακέλου στο Ν.Σ.Κ., καθώς σε κάθε περίπτωση η γνώση του τρίτου δύναται να αποδειχθεί από το Δημόσιο.

ΕΙΔΙΚΟΙ ΔΙΑΔΟΧΟΙ ΤΟΥ ΤΡΙΤΟΥ

Οι διατάξεις των άρθρων 941 Α.Κ. και 942 Α.Κ. εφαρμόζονται αναλογικά και σε περίπτωση ειδικών διαδόχων του τρίτου (βλ. σχετ. Α.Κ. 944 και 945). Η ευθύνη του ειδικού διαδόχου του τρίτου κρίνεται από τη γνώση εκ μέρους του, του δόλου του οφειλέτη (και όχι του τρίτου) κατά την αρχική απαλλοτρίωση προς τον τρίτο και θα πρέπει να υπάρχει κατά τον χρόνο που αποκτά από τον τρίτο περιουσιακό στοιχείο του οφειλέτη (εδάφιο πρώτο άρθρου 944 Α.Κ.).

Ο ειδικός διάδοχος θα πρέπει να ανήκει στους αναφερόμενους στο άρθρο 941 Α.Κ. βαθμούς συγγένειας μόνο ως προς τον οφειλέτη και η αγωγή καταδολίευσης του δανειστή κατά του ειδικού διαδόχου του τρίτου θα πρέπει να εγερθεί μέσα σε ένα (1) έτος από την απαλλοτρίωση του οφειλέτη προς τον τρίτο για να ισχύσει το τεκμήριο του τελευταίου εδαφίου του άρθρου 944 Α.Κ.

ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ ΤΗΣ ΑΓΩΓΗΣ ΔΙΑΡΡΗΞΗΣ

Το αποτέλεσμα της τελεσίδικης απόφασης επί της αγωγής διαρρήξεως (Α.Κ. 943) είναι ότι ο τρίτος έχει την υποχρέωση να αποκαταστήσει τα πράγματα στην κατάσταση που ήταν. Η διάρρηξη ενεργεί μόνο υπέρ των δανειστών που προσέβαλαν την απαλλοτρίωση.

Σε περίπτωση απαλλοτρίωσης από χαριστική αιτία, αν ο τρίτος ήταν καλόπιστος (πράγμα το οποίο οφείλει να αποδείξει), ευθύνεται μόνο κατά τις διατάξεις περί αδικαιολογήτου πλουτισμού (Α.Κ. 904 επ., 943 παρ.2 και 945 εδάφιο πρώτο).

Επομένως, μετά την τελεσιδικία της απόφασης επί της αγωγής διαρρήξεως, η Φορολογική Διοίκηση δύναται να επιβάλλει κατάσχεση στο απαλλοτριωθέν καταδολιευτικά ακίνητο κατά του οφειλέτη ως καθού σαν να εξακολουθεί αυτό να ανήκει στην περιουσία του και να μην είχε ποτέ εξέλθει από αυτήν, αφότου όμως η σχετική τελεσίδικη απόφαση που απαγγέλλει τη διάρρηξη σημειωθεί στο περιθώριο της μεταγραφής της απαλλοτριωτικής πράξης, ενώ ο τρίτος δε μπορεί ν’ ασκήσει ανακοπή κατά του δανειστή, του υπερθεματιστή και των διαδόχων τους (σχετ. άρθρα 936 παρ. 3, 953 παρ. 2 περ. γ’ και 992 παρ. 1 εδάφιο δεύτερο του Κ.Πολ.Δ.).

Το ίδιο ισχύει και για τους ειδικούς διαδόχους του τρίτου, οι οποίοι αποκτούν το δικαίωμά τους μετά την τελεσίδικη απόφαση επί της αγωγής διαρρήξεως και το όποιο δικαίωμά τους δεν μπορούν να αντιτάξουν (δια της ασκήσεως ανακοπής) έναντι του δανειστή που πέτυχε τη διάρρηξη της καταδολιευτικής απαλλοτρίωσης αφού ο τρίτος, από τον οποίο απέκτησαν το δικαίωμα, δεν ήταν δικαιούχος αυτού.

Εάν οι δανειστές που πέτυχαν τη διάρρηξη είναι περισσότεροι, το δικαίωμα επιβολής κατάσχεσης στο ακίνητο ανήκει αυτοτελώς σε όλους όπως και το δικαίωμα αναγγελίας τους σε πλειστηριασμό που επισπεύδεται από κάποιον από αυτούς, ενώ το πλειστηρίασμα θα διανεμηθεί σε όλους σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 975 επ. του Κ.Πολ.Δ.

Εγχειρόγραφοι δανειστές του οφειλέτη (μη εμπραγμάτως ασφαλισμένοι) που δεν πέτυχαν τη διάρρηξη, δεν δικαιούνται ν’ αναγγελθούν στον πλειστηριασμό, ακόμη και αν έχουν εκτελεστό τίτλο κατά του οφειλέτη. Αναγγελία δεν χωρεί ακόμη και για το τυχόν υπόλοιπο μετά την ικανοποίηση του επισπεύδοντος δανειστή.

Το ίδιο ισχύει και για τους ατομικούς δανειστές του τρίτου, διότι δεν υπάρχει στάδιο κατάταξής τους, αφού η εκτέλεση στρέφεται κατά του οφειλέτη και όχι κατά του τρίτου. Το τυχόν περίσσευμα του πλεονάσματος ανήκει βέβαια στον τρίτο, ο οποίος διατηρεί την αξίωση για την απόδοσή του έναντι του συμβολαιογράφου. Επομένως, οι ατομικοί δανειστές του τρίτου δικαιούνται να κατάσχουν το τυχόν υπόλοιπο του πλειστηριάσματος εις χείρας του συμβολαιογράφου ως τρίτου.

Στην περίπτωση που οι ατομικοί δανειστές του τρίτου έχουν αποκτήσει εμπράγματη ασφάλεια (π.χ. υποθήκη) επί του καταδολιευτικά απαλλοτριωθέντος πριν από τη διάρρηξη και πιο συγκεκριμένα πριν από τη σημείωση της σχετικής απόφασης διαρρήξεως στο περιθώριο της μεταγραφής της απαλλοτριωτικής πράξης ή δεν διαρρήχθηκαν οι εμπράγματες ασφάλειες τους αυτοτελώς από τον καταδολιευθέντα επισπεύδοντα δανειστή, έχουν αποκτήσει εμπράγματο δικαίωμα, το οποίο δεν θίγεται με τη διάρρηξη και κατά συνέπεια έχουν δικαίωμα να αναγγελθούν στον πλειστηριασμό που διεξάγεται κατά του καταδολιευτικώς διαθέσαντα οφειλέτη για την προνομιακή ικανοποίησή τους από το πλειστηρίασμα .

ΠΑΡΑΓΡΑΦΗ ΤΟΥ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΟΣ ΔΙΑΡΡΗΞΗΣ

Αναφορικά με την παραγραφή της αγωγής διαρρήξεως, η διάταξη του άρθρου 946 Α.Κ. ρητά προβλέπει ότι: «η αγωγή διάρρηξης παραγράφεται όταν περάσουν πέντε έτη από την απαλλοτρίωση». 

Έχει κριθεί ότι η παραγραφή αρχίζει από τον χρόνο κατάρτισης της καταδολιευτικής δικαιοπραξίας από τον οφειλέτη και όχι από τον χρόνο μεταγραφής του σχετικού συμβολαίου για την περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου.

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με τη καταδολίευση κατά Δημοσίου.