- Η αξίωση μεσιτικής αμοιβής προϋποθέτει σωρευτικά έγκυρη σύμβαση μεσιτείας, μεσιτική δραστηριότητα, κατάρτιση της σκοπούμενης κύριας σύμβασης και αιτιώδη συνάφεια ανάμεσα στις δύο τελευταίες.
- Στη μεσιτεία ακινήτων ο έγγραφος τύπος είναι συστατικός. Η έλλειψη ενός μόνο στοιχείου από το ελάχιστο περιεχόμενο, όπως ο ΑΦΜ του εντολέα, καθιστά τη σύμβαση απολύτως άκυρη.
- Η αποκλειστική εντολή παρέχει τεκμήριο υπέρ του μεσίτη, αλλά μόνο για την οκτάμηνη νόμιμη διάρκειά της.
- Ρήτρα που εξασφαλίζει αμοιβή ανεξάρτητα από τις ενέργειες του μεσίτη κρίθηκε καταχρηστική από τον Άρειο Πάγο.
- Η διαφορά δικάζεται από το μονομελές πρωτοδικείο ανεξαρτήτως ποσού. Η παράλειψη κοινοποίησης στη ΔΟΥ δεν οδηγεί αυτομάτως σε απαράδεκτο της συζήτησης.
Πότε οφείλεται η μεσιτική αμοιβή και πότε όχι;
Η μεσιτική αμοιβή οφείλεται μόνο όταν συντρέχουν σωρευτικά τέσσερις προϋποθέσεις:
- έγκυρη σύμβαση μεσιτείας με υπόσχεση αμοιβής,
- μεσιτική δραστηριότητα με τη μορφή που συμφωνήθηκε,
- κατάρτιση της σκοπούμενης κύριας σύμβασης και
- αιτιώδης συνάφεια ανάμεσα στη δραστηριότητα του μεσίτη και στην κατάρτιση αυτή.
Η απουσία μίας και μόνο από αυτές οδηγεί σε απόρριψη της αγωγής, ανεξάρτητα από την ένταση της εργασίας που καταβλήθηκε.
Το άρθρο 703 του Αστικού Κώδικα συνδέει την υποχρέωση καταβολής με ένα και μόνο γεγονός. Ότι η σύμβαση καταρτίστηκε ως συνέπεια της μεσολάβησης ή της υπόδειξης ευκαιρίας.
Η υποχρέωση βαρύνει τον μεσιτικό εντολέα, δηλαδή αυτόν που έδωσε την εντολή, ανεξάρτητα από το αν η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε τελικά στο δικό του όνομα ή στο όνομα τρίτου προσώπου υπέρ των συμφερόντων του οποίου ενήργησε.
Οι δύο μορφές μεσιτικής δραστηριότητας δεν είναι ισοδύναμες. Στη μεσολάβηση ο μεσίτης αποκτά εξουσία διαπραγμάτευσης, ώστε να επηρεάσει τη βούληση του τρίτου προς την κατάρτιση της σύμβασης.
Στην υπόδειξη ευκαιρίας ο μεσίτης απλώς πληροφορεί τον εντολέα για συγκεκριμένη δυνατότητα σύναψης, άγνωστη σε αυτόν μέχρι εκείνη τη στιγμή. Η σύμβαση μεσιτείας μπορεί να καλύπτει τη μία μορφή, την άλλη ή αμφότερες.
Η διάκριση αυτή κρίνει την υπόθεση. Όταν η υπόσχεση αμοιβής δόθηκε αποκλειστικά για μεσολάβηση, η κατάρτιση της κύριας σύμβασης με απλή υπόδειξη ευκαιρίας δεν αρκεί για να θεμελιώσει την αξίωση.
Αντίστροφα, όταν η υπόσχεση δόθηκε για υπόδειξη ευκαιρίας και η σύμβαση καταρτίστηκε τελικά με μεσολάβηση του μεσίτη, η αμοιβή οφείλεται, εκτός αν από τη σύμβαση προκύπτει κάτι διαφορετικό (ΑΠ 19/2022). Η διατύπωση του αντικειμένου της εντολής στο συμφωνητικό είναι, επομένως, ουσιαστική προϋπόθεση, όχι τυπικότητα.
Ποια στοιχεία της σύμβασης κρίνουν την τύχη της αγωγής;
Το άρθρο 200 του Ν. 4072/2012 απαριθμεί το ελάχιστο περιεχόμενο της σύμβασης μεσιτείας ακινήτων χωρίς καμία διαβάθμιση βαρύτητας ανάμεσα στα στοιχεία. Όλα τίθενται ισοδύναμα ως ουσιώδη.
Η έλλειψη ενός και μόνο, ακόμη και του αριθμού φορολογικού μητρώου του εντολέα, καθιστά τη σύμβαση απολύτως άκυρη κατά τα άρθρα 158 και 159 παρ. 1 ΑΚ και ακυρώνει τη συμβατική βάση της αγωγής.
Ο έγγραφος τύπος εδώ είναι συστατικός, όχι αποδεικτικός. Άτυπη σύμβαση μεσιτείας ακινήτου, ρητή ή σιωπηρή, δεν παράγει αξίωση αμοιβής. Ο νόμος δέχεται όμως ευρεία έννοια εγγράφου, αφού αρκεί η ανταλλαγή ενυπόγραφων επιστολών, ενυπόγραφων τηλεομοιοτυπιών ή μηνυμάτων ηλεκτρονικού ταχυδρομείου. Η αποδεικτική ισχύς των ηλεκτρονικών μηνυμάτων καθορίζει έτσι αν το ίδιο το συμφωνητικό υπάρχει νομικά.
| Στοιχείο | Διάταξη | Συνέπεια της έλλειψης |
|---|---|---|
| Έγγραφος τύπος, με αποδεκτή την ανταλλαγή email | 200 παρ. 1 | Απόλυτη ακυρότητα της σύμβασης |
| Στοιχεία αμφότερων των συμβαλλομένων, με πλήρη επωνυμία στα νομικά πρόσωπα | 200 παρ. 2 περ. α | Απόλυτη ακυρότητα της σύμβασης |
| Αριθμός φορολογικού μητρώου αμφότερων των μερών | 200 παρ. 2 περ. α | Απόλυτη ακυρότητα της σύμβασης |
| Αριθμός ΓΕΜΗ του μεσίτη | 200 παρ. 2 περ. α | Απόλυτη ακυρότητα της σύμβασης |
| Ταυτότητα του αντικειμένου της μεσολάβησης ή της υπόδειξης | 200 παρ. 2 περ. β | Απόλυτη ακυρότητα της σύμβασης |
| Είδος της κύριας σύμβασης που πρόκειται να συναφθεί | 200 παρ. 2 περ. β | Απόλυτη ακυρότητα της σύμβασης |
| Ποσό ή ποσοστό της μεσιτικής αμοιβής | 200 παρ. 2 περ. β | Απόλυτη ακυρότητα της σύμβασης |
Το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών εφάρμοσε τον κανόνα με αυστηρότητα σε υπόθεση αμοιβής 60.000 ευρώ. Το συμφωνητικό είχε υπογραφεί από τον νόμιμο εκπρόσωπο της εντολέως ανώνυμης εταιρείας, αλλά δεν ανέγραφε τον ΑΦΜ της ούτε την πλήρη επωνυμία της, παρά μόνο διακριτικό τίτλο. Η σύμβαση κρίθηκε απολύτως άκυρη και η κύρια βάση της αγωγής απορρίφθηκε ως ουσιαστικά αβάσιμη (ΜΠρΑθ 80/2024).
Η εμπειρία από υποθέσεις διεκδίκησης μεσιτικής αμοιβής δείχνει ότι τα τυποποιημένα έντυπα εντολής που κυκλοφορούν στην αγορά σπάνια συμπληρώνονται πλήρως, επειδή ο εντολέας αντιστέκεται στη γνωστοποίηση φορολογικών στοιχείων κατά το στάδιο της ανάθεσης. Το κενό αυτό εμφανίζεται ως άμυνα μήνες αργότερα, όταν πλέον δεν επιδέχεται θεραπεία.
Η αποτυχία της συμβατικής βάσης δεν εξαντλεί πάντοτε την υπόθεση. Η αξίωση μπορεί να στηριχθεί επικουρικά στον αδικαιολόγητο πλουτισμό των άρθρων 904 επ. ΑΚ, με αντικείμενο την ωφέλεια που άντλησε ο εντολέας από τη μη καταβολή του ισόποσου της αμοιβής.
Η επικουρική αυτή βάση προϋποθέτει όμως ρητή σώρευση στο δικόγραφο από την κατάθεση της αγωγής και δεν απαλλάσσει τον μεσίτη από την απόδειξη της αιτιώδους συνάφειας.
Απλή ή αποκλειστική εντολή: πώς μετατοπίζεται το βάρος απόδειξης;
Στην αποκλειστική μεσιτεία η κατάρτιση της κύριας σύμβασης μέσα στη νόμιμη οκτάμηνη διάρκεια ενεργοποιεί μαχητό τεκμήριο ότι η σύμβαση καταρτίστηκε με την υπόδειξη ή τη μεσολάβηση του αποκλειστικού μεσίτη. Στην απλή εντολή δεν υπάρχει αντίστοιχο τεκμήριο εκ του νόμου, οπότε ο μεσίτης αποδεικνύει ο ίδιος και τη δραστηριότητά του και τη σύνδεσή της με το αποτέλεσμα.
| Κριτήριο | Απλή εντολή | Αποκλειστική εντολή |
|---|---|---|
| Νόμιμη διάρκεια | Δώδεκα μήνες, με παράταση έξι μηνών ύστερα από μονομερή έγγραφη δήλωση του εντολέα (200 παρ. 3) | Έως οκτώ μήνες, με παράταση τεσσάρων μηνών ύστερα από μονομερή έγγραφη δήλωση του εντολέα (200 παρ. 4) |
| Ανάθεση σε άλλον μεσίτη κατά τη διάρκεια | Επιτρέπεται | Απαγορεύεται, με εξαίρεση τα ρητά κατονομαζόμενα πρόσωπα |
| Υποχρέωση δραστηριοποίησης του μεσίτη | Προκύπτει από τους συμβατικούς όρους | Επιβάλλεται ρητά από τον νόμο |
| Τεκμήριο αιτιώδους συνάφειας | Νομολογιακό, ενεργοποιείται αφού αποδειχθούν και η μεσιτική δραστηριότητα και η κατάρτιση της κύριας σύμβασης | Εκ του νόμου, ενεργοποιείται με μόνη την κατάρτιση εντός της διάρκειας |
| Κατάρτιση εντός τριμήνου από τη λήξη, με μεσολάβηση νέου μεσίτη | Χωρίς ιδιαίτερη ρύθμιση | Το τεκμήριο δεν εφαρμόζεται, το βάρος επιστρέφει στον πρώτο μεσίτη |
| Κατάρτιση με κατονομαζόμενο στη σύμβαση πρόσωπο | Χωρίς ιδιαίτερη ρύθμιση | Αξίωση δαπανών και εύλογης αποζημίωσης έως το ένα τρίτο της αμοιβής, με ανώτατο συνολικό όριο το ήμισυ αυτής |
Ένα σημείο που παρανοείται συστηματικά στην πράξη αφορά τη διάρκεια. Συμφωνία των μερών για απρόθεσμη αποκλειστική εντολή δεν αναπτύσσει ισχύ, επειδή ο νόμος καθορίζει υποχρεωτικά ορισμένο χρόνο.
Δεν πλήττει όμως το κύρος της ίδιας της σύμβασης, αφού ο νόμος δεν απειλεί ακυρότητα για την υπέρβαση αυτή. Η σύμβαση ισχύει, με νόμιμη διάρκεια οκτώ μηνών.
Αντίστοιχα, η κατάρτιση της κύριας σύμβασης μετά τη λήξη της αποκλειστικής εντολής δεν αποκλείει την αμοιβή. Το άρθρο 200 παρ. 9 απαριθμεί περιοριστικά τις περιπτώσεις στις οποίες δεν οφείλεται αμοιβή και η περίπτωση αυτή δεν περιλαμβάνεται.
Αυτό που χάνεται είναι το τεκμήριο, οπότε ο μεσίτης αποδεικνύει ότι η δραστηριότητά του αναπτύχθηκε εντός της διάρκειας και ότι η μεταγενέστερη σύμβαση οφείλεται σε αυτήν.
Πότε η ρήτρα «αμοιβής σε κάθε περίπτωση» γυρίζει κατά του μεσίτη;
Ρήτρα που υποχρεώνει τον εντολέα να καταβάλει την αμοιβή ανεξάρτητα από το αν ο αγοραστής βρέθηκε με ενέργειες του μεσίτη μετατρέπει το μαχητό τεκμήριο του νόμου σε αμάχητο.
Όταν συνδυάζεται με απουσία ρητής συμβατικής υποχρέωσης δραστηριοποίησης, διαταράσσει υπέρμετρα την ισορροπία δικαιωμάτων και υποχρεώσεων και κρίνεται καταχρηστική κατά το άρθρο 281 ΑΚ.
Ο Άρειος Πάγος επικύρωσε ακριβώς αυτή την κρίση σε υπόθεση όπου το έντυπο ανάθεσης προέβλεπε καταβολή αμοιβής «σε οποιονδήποτε αγοραστή και αν πωληθεί το ακίνητο», χωρίς καμία μνεία των ενεργειών στις οποίες όφειλε να προβεί το μεσιτικό γραφείο.
Η ρήτρα κρίθηκε ότι απαλλάσσει τον μεσίτη από κάθε υποχρέωση και ότι συνεπάγεται παραίτηση του εντολέα από τα δικαιώματά του σε περίπτωση πλημμελούς εκπλήρωσης (ΑΠ 1343/2023) και, άρα, είναι άκυρη.
Η πρακτική συνέπεια είναι βαρύτερη από την ακυρότητα της ρήτρας. Ο εντολέας απέκτησε τη δυνατότητα να αντιτάξει την ένσταση του μη εκπληρωθέντος συναλλάγματος του άρθρου 374 ΑΚ. Το δικαστήριο μέτρησε τότε τις πραγματικές ενέργειες του γραφείου.
Σαράντα οκτώ ημέρες πλήρους αδράνειας από την ανάθεση μέχρι την πρώτη επίδειξη, τρεις μόνο καταχωρίσεις σε μία εφημερίδα, κείμενο αγγελίας χωρίς αναφορά σε χρήση, προσβασιμότητα ή χαρακτηριστικά του ακινήτου. Η αγωγή απορρίφθηκε στο σύνολό της.
Όταν η σύμβαση μεσιτείας συνάπτεται με προδιατυπωμένο έντυπο, οι όροι της υπάγονται επιπλέον στον έλεγχο του Ν. 2251/1994 για τους καταχρηστικούς γενικούς όρους συναλλαγών.
Η ασφαλής διατύπωση δεν είναι η ενίσχυση της ρήτρας αμοιβής, αλλά η ρητή περιγραφή των ενεργειών προώθησης που αναλαμβάνει ο μεσίτης, με μετρήσιμο περιεχόμενο και ορατό χρονοδιάγραμμα. Ρήτρα που περιγράφει υποχρεώσεις γίνεται δεκτή, ρήτρα που τις αποκλείει ακυρώνεται.
Πώς αποδεικνύεται η αιτιώδης συνάφεια όταν παρεμβληθεί δεύτερος μεσίτης;
Η αιτιώδης συνάφεια καταφάσκεται όταν το αποτέλεσμα της σύναψης δεν θα είχε επέλθει οπωσδήποτε χωρίς τη μεσολάβηση ή την υπόδειξη του μεσίτη.
Δεν απαιτείται οι ενέργειές του να αποτελούν τη μοναδική αιτία, ούτε να παρακολουθήσει τις διαπραγματεύσεις μέχρι το τέλος. Αρκεί η ενέργεια να είναι πρόσφορη να φέρει το αποτέλεσμα και να χρησίμευσε ουσιωδώς προς αυτό (ΑΠ 776/2013).
Ακόμη και διακοπή των ενεργειών για κάποιο διάστημα δεν αναιρεί τη σύνδεση, εφόσον η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε τελικά ως συνέπεια των προηγούμενων ενεργειών. Το κρίσιμο ερώτημα δεν είναι πόσος χρόνος πέρασε, αλλά τι συνέβη σε αυτό το διάστημα.
Στην ΜΠρΑθ 80/2024 μεσολάβησαν δεκατέσσερις μήνες ανάμεσα στην υπόδειξη ενδιαφερόμενου επενδυτή για μακροχρόνια μίσθωση ξενοδοχείου και στην υπογραφή της μίσθωσης.
Στο διάστημα αυτό το μεσιτικό γραφείο δεν επικοινώνησε ούτε με τον εντολέα ούτε με τον υποδειχθέντα, ενώ τρίτος μεσολαβητής, ήδη γνωστός στην εντολέα από προηγούμενα έτη, ανέλαβε αυτοτελώς τη διαπραγμάτευση και την ολοκλήρωσε. Το δικαστήριο έκρινε ότι δεν αποδείχθηκε πως ο τρίτος εκμεταλλεύθηκε την προηγούμενη υπόδειξη. Η αιτιώδης συνάφεια απορρίφθηκε.
Η εμπειρία από υποθέσεις παράκαμψης μεσίτη δείχνει ότι το αποδεικτικό βάρος κρίνεται σχεδόν πάντοτε από την τεκμηρίωση της περιόδου ανάμεσα στην υπόδειξη και στην υπογραφή, όχι από το ίδιο το γεγονός της υπόδειξης.
Χρονολογημένη ηλεκτρονική αλληλογραφία, βεβαιώσεις επίδειξης του ακινήτου και έγγραφα προώθησης καλύπτουν το κενό που αλλιώς λειτουργεί υπέρ του εντολέα.
Το ίδιο το συμβόλαιο ή το μισθωτήριο, που αποτελεί το κρίσιμο αποδεικτικό της κατάρτισης της κύριας σύμβασης, βρίσκεται κατά κανόνα στα χέρια του αντιδίκου. Το αίτημα επίδειξης εγγράφων είναι το δικονομικό εργαλείο που το φέρνει στη δίκη, όταν ο εντολέας αρνείται την προσκόμιση.
Όταν στην ίδια ευκαιρία εμπλέκονται περισσότεροι μεσίτες, ο νόμος διακρίνει. Σε συνεργασία μεταξύ τους, η αμοιβή οφείλεται μία φορά και κατανέμεται κατά το ποσοστό συμβολής καθενός. Σε διαδοχικές διαφορετικές εντολές για την ίδια ευκαιρία, δικαιούται αμοιβή μόνο εκείνος που υπέδειξε πρώτος.
Πού ασκείται η αγωγή και ποια δικονομικά λάθη την ακυρώνουν;
Οι διαφορές που αφορούν τις αμοιβές νομίμως διορισμένων μεσιτών υπάγονται στην αποκλειστική αρμοδιότητα του μονομελούς πρωτοδικείου ανεξαρτήτως ποσού κατά το άρθρο 16 περ. 7 ΚΠολΔ.
Δικάζονται κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών από αμοιβές του άρθρου 614 ΚΠολΔ. Η υπαγωγή αυτή ισχύει όπως και αν χαρακτηρίζεται η σχέση από την οποία προκύπτει η αμοιβή.
Τα σημεία στα οποία κρίνεται το παραδεκτό και το ορισμένο είναι συγκεκριμένα.
- Ορισμένο του δικογράφου: Κατά τα άρθρα 703 ΑΚ και 216 ΚΠολΔ η αγωγή εκθέτει τη σύναψη έγκυρης μεσιτικής σύμβασης, τη συμφωνηθείσα μεσιτική δραστηριότητα, τη σύναψη της σκοπούμενης κύριας σύμβασης και τον αιτιώδη σύνδεσμο ανάμεσα στις δύο τελευταίες. Η εξειδίκευση των στοιχείων αυτών ανάγεται στην ουσιαστική βασιμότητα, όχι στο παραδεκτό.
- Κοινοποίηση στη ΔΟΥ: Το άρθρο 200 παρ. 11 Ν. 4072/2012 απαιτεί κοινοποίηση της αγωγής στην αρμόδια για τον μεσίτη ΔΟΥ φορολογίας εισοδήματος πριν από τη συζήτηση.
- Ενημερωτικό έγγραφο διαμεσολάβησης: Προσκομίζεται το έγγραφο του άρθρου 3 παρ. 2 Ν. 4640/2019 για τη δυνατότητα διαμεσολαβητικής διευθέτησης.
- Αίτημα ΦΠΑ: Το αίτημα καταβολής του αναλογούντος φόρου είναι νόμιμο, όχι όμως σε συγκεκριμένο ποσό ή ποσοστό, αφού ο φόρος υπολογίζεται με τον συντελεστή που ισχύει κατά τον χρόνο είσπραξης και έκδοσης του παραστατικού. Οι τόκοι επί του ΦΠΑ τρέχουν από την καταβολή της αμοιβής και όχι από την επίδοση της αγωγής.
- Παραγραφή: Η αξίωση υπόκειται στην πενταετή παραγραφή του άρθρου 250 ΑΚ.
Στο δεύτερο σημείο εντοπίζεται μια διαδεδομένη ανακρίβεια. Η παράλειψη κοινοποίησης στη ΔΟΥ δεν καθιστά αυτομάτως απαράδεκτη τη συζήτηση.
Πρόκειται για παράβαση διάταξης που ρυθμίζει τον τύπο διαδικαστικής πράξης, οπότε η ακυρότητα απαγγέλλεται κατά τα άρθρα 159 παρ. 3 και 160 ΚΠολΔ μόνο εφόσον ο εναγόμενος επικαλεστεί και το δικαστήριο διαπιστώσει συγκεκριμένη δικονομική βλάβη που δεν μπορεί να αποκατασταθεί διαφορετικά.
Ισχυρισμός που περιορίζεται στην επίκληση της παράλειψης, χωρίς εξειδίκευση της βλάβης, απορρίπτεται ως αόριστος. Η παράβαση δεν ερευνάται αυτεπαγγέλτως, αφού αφορά το παραδεκτό της συζήτησης και όχι το παραδεκτό της αγωγής.
Η διάκριση αυτή έχει άμεση δικονομική αξία και για τις δύο πλευρές. Για τον μεσίτη σημαίνει ότι μια εκ παραδρομής παράλειψη δεν σημαίνει ότι η υπόθεση απορρίπτεται, ενώ για τον εντολέα σημαίνει ότι ο ισχυρισμός χρειάζεται συγκεκριμένη θεμελίωση, διαφορετικά είναι ατελέσφορος.
Πότε το δικαστήριο μειώνει τη συμφωνηθείσα αμοιβή;
Το άρθρο 707 ΑΚ, σε συνδυασμό με το άρθρο 197 παρ. 3 Ν. 4072/2012, επιτρέπει τη μείωση της δυσανάλογα μεγάλης μεσιτικής αμοιβής στο μέτρο που αρμόζει, πάντοτε όμως ύστερα από αίτηση του οφειλέτη.
Το δικαστήριο δεν επεμβαίνει αυτεπαγγέλτως. Η μείωση επιδιώκεται είτε με αυτοτελή αγωγή του εντολέα είτε με ένσταση κατά της αγωγής του μεσίτη.
Δυσανάλογα μεγάλη είναι η αμοιβή που εμφανίζεται υπέρμετρη σε σχέση με τη μεσιτική παροχή και με το όφελος που αποκόμισε ο εντολέας. Τα κριτήρια αξιολόγησης είναι σωρευτικά.
- Οι κόποι, οι προσπάθειες, έστω και άγονες, οι δαπάνες, ο χρόνος απασχόλησης και ο τρόπος μεσολάβησης του μεσίτη.
- Το περιουσιακό ή ηθικό όφελος που απέκτησε ο εντολέας από την κύρια σύμβαση.
- Η οικονομική κατάσταση αμφότερων των μερών, με έμφαση στην οικονομική δυνατότητα του εντολέα.
- Οι επιτόπιες συνήθειες, δηλαδή η συνηθισμένη αμοιβή στον τόπο κατάρτισης της μεσιτείας για παρόμοιες συναλλαγές.
Κρίσιμος χρόνος δεν είναι η κατάρτιση της σύμβασης μεσιτείας, αλλά ο χρόνος κατά τον οποίο η αμοιβή κατέστη απαιτητή και δικαστικώς επιδιώξιμη.
Επί ασκηθείσας αγωγής, ο χρόνος της πρώτης συζήτησης στο ακροατήριο (ΑΠ 19/2022). Μεταβολές της αγοράς ή της περιουσιακής κατάστασης που μεσολάβησαν λαμβάνονται έτσι υπόψη.
Το πεδίο όπου κρίνεται η μείωση, όμως, δεν είναι τα κριτήρια, αλλά η επάρκεια της επίκλησης. Η ένσταση μείωσης πρέπει να περιλαμβάνει σαφή έκθεση όλων των θεμελιωτικών περιστατικών, περιλαμβανομένης της οικονομικής κατάστασης των μερών.
Στην ΜΠρΑθ 80/2024 η ένσταση απορρίφθηκε ως απαράδεκτη λόγω αοριστίας, επειδή ο εντολέας επικαλέστηκε τον περιορισμένο κόπο του μεσίτη χωρίς να εκθέσει τα υπόλοιπα στοιχεία.
Η ίδια αοριστία πλήττει και την ένσταση καταχρηστικής άσκησης, αφού η μακροχρόνια αδράνεια του δικαιούχου, μόνη της, δεν θεμελιώνει αποδυνάμωση του δικαιώματος.
Συχνές Ερωτήσεις
Ισχύει προφορική μεσιτική εντολή;
Για ακίνητα όχι. Το άρθρο 200 παρ. 1 Ν. 4072/2012 θεσπίζει έγγραφο συστατικό τύπο, οπότε άτυπη σύμβαση, ρητή ή σιωπηρή, είναι άκυρη και δεν γεννά αξίωση αμοιβής. Αρκεί όμως ανταλλαγή ενυπόγραφων επιστολών, τηλεομοιοτυπιών ή μηνυμάτων ηλεκτρονικού ταχυδρομείου. Για μεσιτεία που δεν αφορά ακίνητα ισχύει ο γενικός κανόνας του άρθρου 703 ΑΚ, όπου η σύμβαση είναι άτυπη και μπορεί να συναφθεί ακόμη και σιωπηρά.
Πότε παραγράφεται η αξίωση μεσιτικής αμοιβής;
Σε πέντε έτη, κατά το άρθρο 250 ΑΚ. Η προθεσμία τρέχει από το τέλος του έτους μέσα στο οποίο η αξίωση κατέστη απαιτητή, δηλαδή κατά κανόνα από την κατάρτιση της κύριας σύμβασης ή από τη συμφωνηθείσα δήλη ημέρα καταβολής. Η παρέλευση σημαντικού χρόνου πριν από την παραγραφή δεν καθιστά την άσκηση του δικαιώματος καταχρηστική, εφόσον δεν συντρέχουν πρόσθετες ειδικές περιστάσεις.
Οφείλεται αμοιβή αν υπογραφεί μόνο προσύμφωνο;
Εξαρτάται από το είδος της κύριας σύμβασης που ορίστηκε στην εντολή. Ο νόμος προβλέπει ρητή λύση σε μία περίπτωση. Επί μεσιτείας για ανοικοδόμηση ακινήτου με αντιπαροχή οικοπέδου, ο μεσίτης δικαιούται πλήρη αμοιβή με την κατάρτιση του εργολαβικού προσυμφώνου, εκτός αν συμφωνήθηκε διαφορετικά. Στην πώληση ακινήτου, αντίθετα, η αμοιβή συνδέεται με τη σύμβαση στην οποία απέβλεπε ο εντολέας, οπότε η διατύπωση της εντολής καθορίζει το αποτέλεσμα.
Υπάρχει κατώτατο ή ανώτατο όριο μεσιτικής αμοιβής;
Όχι. Το άρθρο 200 παρ. 2 Ν. 4072/2012 ορίζει ρητά ότι η αμοιβή είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη και δεν υπόκειται σε κατώτατα νόμιμα όρια. Τα ποσοστά που κυκλοφορούν στην αγορά είναι συναλλακτικές συνήθειες, όχι νομοθετικά καθορισμένα μεγέθη. Ο μόνος έλεγχος ασκείται εκ των υστέρων από το δικαστήριο μέσω του άρθρου 707 ΑΚ. Αν δεν ορίστηκε ποσό, οφείλεται η αμοιβή που συνηθίζεται στον τόπο κατάρτισης της μεσιτείας.
Αν μεσολάβησαν δύο μεσίτες, ποιος πληρώνεται;
Η αμοιβή οφείλεται μία μόνο φορά. Όταν οι μεσίτες ενήργησαν σε συνεργασία, ο εντολέας καταβάλλει σε έναν από αυτούς και οι υπόλοιποι στρέφονται μόνο κατά εκείνου, με κατανομή κατά το ποσοστό συμβολής καθενός ή κατά ίσα μέρη αν το ποσοστό δεν αποδεικνύεται. Όταν ο εντολέας έδωσε διαδοχικά διαφορετικές εντολές και υποδείχθηκε η ίδια ευκαιρία, αμοιβή δικαιούται μόνο εκείνος που υπέδειξε πρώτος.
Πρακτικές Επισημάνσεις
Συμπλήρωση του εντύπου πριν από κάθε ενέργεια: Το συμφωνητικό υπογράφεται μόνο όταν φέρει και τα επτά στοιχεία του άρθρου 200 Ν. 4072/2012. Η προώθηση ακινήτου με ελλιπές έντυπο δημιουργεί εργασία χωρίς αγώγιμη αξίωση.
Διατύπωση του αντικειμένου της εντολής: Ορίζεται ρητά αν η αμοιβή αφορά μεσολάβηση, υπόδειξη ευκαιρίας ή αμφότερες. Η ασάφεια σε αυτό το σημείο μεταφέρεται αυτούσια στη δίκη ως αμφισβήτηση της συμφωνηθείσας παροχής.
Περιγραφή ενεργειών αντί για ρήτρα εξασφάλισης: Στην αποκλειστική εντολή, η αναγραφή συγκεκριμένων υποχρεώσεων προώθησης αντέχει στον δικαστικό έλεγχο, ενώ η ρήτρα άνευ όρων αμοιβής ανοίγει τον δρόμο για την ένσταση του άρθρου 374 ΑΚ.
Τεκμηρίωση της περιόδου σιωπής: Κάθε επικοινωνία με τον εντολέα και τον ενδιαφερόμενο αρχειοθετείται με ημερομηνία. Το κενό ανάμεσα στην υπόδειξη και στην υπογραφή λειτουργεί υπέρ όποιου το καλύπτει με έγγραφα.
Παρακολούθηση της οκτάμηνης προθεσμίας: Η νόμιμη διάρκεια της αποκλειστικής εντολής τρέχει από την υπογραφή, ανεξάρτητα από τυχόν συμφωνία περί απρόθεσμης ισχύος. Η παράταση των τεσσάρων μηνών προϋποθέτει μονομερή έγγραφη δήλωση του εντολέα.
Σώρευση επικουρικής βάσης από την κατάθεση: Η βάση του αδικαιολόγητου πλουτισμού σωρεύεται στο αρχικό δικόγραφο. Η προσθήκη της μετά την ανακάλυψη τυπικού ελαττώματος της σύμβασης προσκρούει σε δικονομικούς περιορισμούς.
Έλεγχος του χρόνου κρίσης πριν από την ένσταση μείωσης: Η ένσταση του άρθρου 707 ΑΚ εκθέτει πλήρη περιστατικά, περιλαμβανομένης της οικονομικής κατάστασης αμφότερων των μερών. Χωρίς αυτά απορρίπτεται ως αόριστη πριν καν εξεταστεί η ουσία της.
Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 20 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα για την αξίωση μεσιτικής αμοιβής .