Ποια Εργαλεία Έχει το Δημόσιο Απέναντι σε Καταδολιευτική Μεταβίβαση
Σε συντομία:
- Όταν οφειλέτης μεταβιβάζει περιουσιακά στοιχεία, το Δημόσιο δεν διαθέτει ένα μόνο εργαλείο αλλά πλέγμα μέτρων: αναγκαστική εκτέλεση κατά το άρθρο 48 ΚΦΔ, εγγραφή υποθήκης, δικαστική μεσεγγύηση και αγωγή διάρρηξης κατά τα άρθρα 939–946 ΑΚ.
- Το άρθρο 48 ΚΦΔ επιτρέπει λήψη μέτρων ακόμη και πριν τη νόμιμη ημερομηνία καταβολής της οφειλής, σε υπόνοια καταδολίευσης ή φυγής από τη χώρα.
- Με το άρθρο 47Α ΚΦΔ (ν.5293/2026) προβλέπεται νόμιμη οδός άρσης κατάσχεσης ακινήτου για πώληση επ’ αμοιβή, με σωρευτικές προϋποθέσεις και παρακράτηση τουλάχιστον 25% του τιμήματος υπέρ του Δημοσίου.
- Η ΑΑΔΕ σχηματίζει φάκελο με τα στοιχεία της υπόθεσης και τον διαβιβάζει στο ΝΣΚ, που αναλαμβάνει την άσκηση της αγωγής. Η πενταετής παραγραφή του δικαιώματος αρχίζει από την κατάρτιση της δικαιοπραξίας.
- Η διαφορά μεταξύ νόμιμης αποδέσμευσης και απόκρυψης καθορίζει αν η μεταβίβαση παραμένει ασφαλής ή μπορεί να προσβληθεί.
Ποια μέτρα λαμβάνει το Δημόσιο όταν υποψιάζεται καταδολίευση από οφειλέτη;
Όταν υπάρχουν ενδείξεις ότι οφειλέτης αποξενώνεται περιουσιακών στοιχείων για να ματαιώσει την είσπραξη, η Φορολογική Διοίκηση ενεργοποιεί συνδυασμό μέτρων και όχι ένα μεμονωμένο. Λαμβάνει μέτρα αναγκαστικής εκτέλεσης κατά το άρθρο 48 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ΚΦΔ – ν.5104/2024) ακόμη και πριν την ημερομηνία καταβολής, εγγράφει υποθήκη, ζητεί δικαστική μεσεγγύηση και ασκεί αγωγή διάρρηξης ώστε να κατασχεθεί το μεταβιβασθέν.
Η λογική του πλέγματος είναι χρονική. Κάθε μέτρο λαμβάνεται σε διαφορετική στιγμή:
- τα μέτρα του άρθρου 48 δρουν προληπτικά, πριν καν καταστεί απαιτητή η οφειλή.
- η μεσεγγύηση και η υποθήκη δεσμεύουν συντηρητικά το περιουσιακό στοιχείο όσο εκκρεμεί η κύρια διαφορά.
- η αγωγή διάρρηξης, κατά τα άρθρα 939–946 ΑΚ, αποκαθιστά εκ των υστέρων τη ζημία, καθιστώντας δυνατή την κατάσχεση στην περιουσία του οφειλέτη υπέρ του Δημοσίου ως δανειστή.
Το άρθρο 939 ΑΚ παρέχει στη Φορολογική Διοίκηση τη δυνατότητα άσκησης της αγωγής διάρρηξης όχι μόνο για χρέη που εμπίπτουν στον ΚΦΔ αλλά για κάθε οφειλή προς το Δημόσιο.
Οι ουσιαστικές προϋποθέσεις της αγωγής, η έννοια της αφερεγγυότητας και η γνώση του τρίτου εξετάζονται αυτοτελώς ως θεσμός. Για τον επιχειρηματία που σχεδιάζει ή έχει ήδη ολοκληρώσει μια μεταβίβαση, η ουσιαστική ερώτηση είναι ποιο ενεργοποιείται και σε ποιον χρόνο.
| Μέτρο | Νομική βάση | Τι πετυχαίνει το Δημόσιο | Χρόνος ενεργοποίησης |
|---|---|---|---|
| Μέτρα αναγκαστικής εκτέλεσης | άρθρο 48 ΚΦΔ | Δέσμευση και εκτέλεση επί περιουσιακών στοιχείων του οφειλέτη | Ακόμη και πριν τη νόμιμη ημερομηνία καταβολής |
| Εγγραφή υποθήκης | άρθρο 48 ΚΦΔ | Εμπράγματη εξασφάλιση της απαίτησης | Με εκτελεστό τίτλο, σε υπόνοια καταδολίευσης |
| Δικαστική μεσεγγύηση | άρθρα 725–726 ΚΠολΔ | Δέσμευση του μεταβιβασθέντος, ακυρότητα κάθε διάθεσης | Σε επικείμενο κίνδυνο, μέσω ΝΣΚ |
| Αγωγή διάρρηξης | άρθρα 939–946 ΑΚ | Κατάσχεση στην περιουσία του οφειλέτη υπέρ του δανειστή | Μετά τη μεταβίβαση, εντός πενταετίας |
Μπορεί το Δημόσιο να λάβει μέτρα εκτέλεσης πριν την ημερομηνία καταβολής της οφειλής;
Ναι, κατ’ εξαίρεση. Το άρθρο 48 ΚΦΔ επιτρέπει στη Φορολογική Διοίκηση, με βάση τον εκτελεστό τίτλο, να λαμβάνει μέτρα αναγκαστικής εκτέλεσης ακόμη και πριν τη νόμιμη ημερομηνία καταβολής, πριν την κοινοποίηση της ατομικής ειδοποίησης ή πριν την παρέλευση της προθεσμίας πληρωμής, εφόσον υπάρχουν πληροφορίες ή υπόνοιες ότι ο φορολογούμενος θα μεταβιβάσει περιουσία ή θα εγκαταλείψει τη χώρα.
Η εξαίρεση αυτή ανατρέπει τη συνήθη σειρά της είσπραξης. Κανονικά, τα μέτρα προϋποθέτουν ληξιπρόθεσμη και απαιτητή οφειλή. Το άρθρο 48, όμως, επιτρέπει στη διοίκηση να προλάβει την αποξένωση, δεσμεύοντας τα στοιχεία πριν φύγουν από την περιουσία του οφειλέτη. Στο ίδιο πλαίσιο εντάσσεται και η εγγραφή υποθήκης, που εξασφαλίζει εμπραγμάτως την απαίτηση και προηγείται μεταγενέστερων δανειστών.
Το όριο της δυνατότητας αυτής βρίσκεται στην έννοια της «υπόνοιας». Ο νόμος δεν αρκείται σε αόριστη εκτίμηση, αλλά απαιτεί συγκεκριμένες πληροφορίες ή ενδείξεις προπαρασκευαστικών ενεργειών.
Η αξιολόγηση του αν τα διαθέσιμα στοιχεία στοιχειοθετούν τέτοια υπόνοια και άρα δικαιολογούν τη λήψη μέτρων πριν την ωρίμανση της οφειλής, κρίνεται κατά περίπτωση και αποτελεί το σημείο όπου η νομική θέση του οφειλέτη μπορεί να αμφισβητηθεί. Όταν τα μέτρα προχωρήσουν στο στάδιο της αναγκαστικής είσπραξης, εφαρμόζεται ο Κώδικας Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων.
Πότε ζητείται δικαστική μεσεγγύηση των μεταβιβασθέντων;
Η δικαστική μεσεγγύηση επιδιώκεται ως ασφαλιστικό μέτρο, κατά τα άρθρα 725–726 ΚΠολΔ και μέσω του ΝΣΚ, όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις άσκησης της αγωγής διάρρηξης για μια μεταβίβαση και υπάρχει ή πιθανολογείται επικείμενος κίνδυνος ή επείγουσα περίπτωση. Σκοπός είναι η αποτροπή ανεπανόρθωτων καταστάσεων, όπως η περαιτέρω εκποίηση ή η επιβάρυνση του ακινήτου με νέα εμπράγματα βάρη.
Στη δικαστική μεσεγγύηση το αντικείμενο παραδίδεται στον μεσεγγυούχο που ορίζει το δικαστήριο. Ο τρίτος που απέκτησε το περιουσιακό στοιχείο χάνει την εξουσία διάθεσης, στην οποία περιλαμβάνεται και η επιβάρυνσή του με εμπράγματο δικαίωμα.
Κάθε διάθεση που επιχειρείται κατά παράβαση είναι αυτοδικαίως άκυρη έναντι του υπέρ ου διατάχθηκε το μέτρο. Έτσι το ακίνητο παραμένει διαθέσιμο για την κατάσχεση που θα ακολουθήσει τη διάρρηξη.
Η εμπειρία από υποθέσεις είσπραξης δημοσίων οφειλών δείχνει ότι η μεσεγγύηση επιδιώκεται κυρίως όταν το ακίνητο κινδυνεύει να μεταπωληθεί ή να επιβαρυνθεί εκ νέου πριν τελεσιδικήσει η διάρρηξη.
Η μεσεγγύηση δεν είναι το μόνο προληπτικό εργαλείο αφού, παράλληλα, υφίσταται η συντηρητική κατάσχεση ως γενικότερο ασφαλιστικό μέτρο.
Σε κάθε περίπτωση, η δέσμευση έχει χρονικά όρια. Μια κατάσχεση που δεν οδηγεί σε πλειστηριασμό υπόκειται σε ανατροπή κατά το άρθρο 1019 ΚΠολΔ, στοιχείο που καθορίζει τον πραγματικό χρόνο εξασφάλισης.
Η τεκμηρίωση του επικείμενου κινδύνου εξαρτάται από τα συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά της υπόθεσης και αποτελεί προϋπόθεση ευδοκίμησης του αιτήματος.
Πότε αίρεται κατάσχεση ακινήτου εν όψει μεταβίβασης από επαχθή αιτία;
Από τον Απρίλιο του 2026, το άρθρο 47Α ΚΦΔ, όπως προστέθηκε με τον ν.5293/2026, παρέχει στον οφειλέτη νόμιμη οδό. Μετά από αίτησή του, η Φορολογική Διοίκηση εκδίδει απόφαση άρσης κατάσχεσης που έχει επιβάλει σε ακίνητο, ενόψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία με τίμημα, εφόσον συντρέχουν σωρευτικά οι κατά νόμο προϋποθέσεις.
Οι σωρευτικές προϋποθέσεις είναι τέσσερις:
- να πληρούνται οι όροι χορήγησης αποδεικτικού ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής κατά το άρθρο 12 ΚΦΔ,
- το τίμημα να μην υπολείπεται της εμπορικής αξίας του ακινήτου όπως αυτή προσδιορίστηκε κατά τον χρόνο της κατάσχεσης,
- να παρακρατείται και να αποδίδεται από τον συμβολαιογράφο στο Δημόσιο ποσοστό του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης, που δεν μπορεί να υπολείπεται του 25% και
- κατά τον χρόνο της αποδέσμευσης να μην υφίστανται βάρη υπέρ άλλων δανειστών επί του ακινήτου.
Η διαδικασία και το έντυπο της απόφασης καθορίζονται με απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ.
Η αντιπαράθεση των δύο επιλογώνείναι κρίσιμη. Η νόμιμη αποδέσμευση κατά το άρθρο 47Α εξασφαλίζει στο Δημόσιο μέρος του τιμήματος και αφήνει τη μεταβίβαση έγκυρη και απρόσβλητη.
Αντίθετα, μια αποξένωση που γίνεται για να ματαιώσει την είσπραξη ενεργοποιεί το οπλοστάσιο των μέτρων και εκθέτει τη συναλλαγή σε διάρρηξη, ενώ μπορεί να στοιχειοθετήσει και ποινική ευθύνη για καταδολίευση δανειστών.
Η προϋπόθεση περί απουσίας βαρών υπέρ άλλων δανειστών είναι το πιο λεπτό σημείο, καθώς πολλοί οφειλέτες έχουν ταυτόχρονα και ασφαλιστικές οφειλές, η ύπαρξη των οποίων μπορεί να εμποδίσει την εφαρμογή της διάταξης. Η εκτίμηση του αν μια συγκεκριμένη μεταβίβαση χωρά στο πλαίσιο του 47Α απαιτεί ανάγνωση της εικόνας βαρών και οφειλών πριν την κατάρτιση του συμβολαίου.
Ποια διαδικασία ακολουθεί η ΑΑΔΕ μέχρι την άσκηση της αγωγής διάρρηξης;
Η αρμόδια για την είσπραξη υπηρεσία ελέγχει τα εκκαθαριστικά σημειώματα και τις δηλώσεις του οφειλέτη, εντοπίζει μεταβιβάσεις, ζητεί από το υποθηκοφυλακείο ή το κτηματολογικό γραφείο αντίγραφα μερίδας από τα οποία προκύπτει η αιτία της μεταβίβασης και ο χρόνος κατάρτισής της, σχηματίζει φάκελο με τα στοιχεία και τους ισχυρισμούς που θεμελιώνουν την καταδολίευση και τον διαβιβάζει στο ΝΣΚ για την άσκηση της αγωγής.
Ειδικότερα, η υπηρεσία συγκρίνει τις δηλώσεις Ε9 διαδοχικών ετών για να εντοπίσει ακίνητα που έπαψαν να δηλώνονται, ελέγχει το έντυπο Ε2 και τις δηλώσεις φόρου μεταβίβασης, ενώ αναζητεί τα στοιχεία που θεμελιώνουν τον δόλο του οφειλέτη.
Τέτοιο στοιχείο αποτελεί, ιδίως, η μεταβίβαση που έγινε μετά την κοινοποίηση εντολής ελέγχου, πρόσκλησης για βιβλία ή σημειώματος διαπιστώσεων, αλλά πριν την απόκτηση εκτελεστού τίτλου. Παράλληλα διερευνάται η γνώση του τρίτου, μέσω αναζήτησης συγγενικών ή επαγγελματικών σχέσεων που τον συνδέουν με τον οφειλέτη.
Από την εμπειρία χειρισμού τέτοιων φακέλων, το κρίσιμο στοιχείο που αναζητά η υπηρεσία είναι ο χρόνος της μεταβίβασης σε σχέση με τα στάδια του ελέγχου, ζήτημα που καθορίζει αν μια επιχειρηματική μεταβίβαση καθίσταται προσβλητέα.
Δύο σημεία χρειάζονται προσοχή:
- Πρώτον, η έρευνα και η διαβίβαση του φακέλου γίνονται ακόμη και αν η οφειλή αμφισβητείται ή τελεί σε αναστολή.
- Δεύτερον, η πενταετής παραγραφή του δικαιώματος του Δημοσίου αρχίζει από τον χρόνο κατάρτισης της δικαιοπραξίας και όχι από τη μεταγραφή του συμβολαίου, στοιχείο που η υπηρεσία ελέγχει πρώτο.
Η ακριβής αφετηρία και η εφαρμογή της παραγραφής στο φορολογικό πλαίσιο αναλύονται χωριστά.
Συχνές ερωτήσεις
Μπορεί το Δημόσιο να ασκήσει αγωγή διάρρηξης για κάθε οφειλή ή μόνο για φορολογική;
Για κάθε χρέος προς το Δημόσιο. Το άρθρο 939 ΑΚ δεν περιορίζεται στις οφειλές που εμπίπτουν στον ΚΦΔ, αλλά παρέχει το δικαίωμα διάρρηξης για κάθε απαλλοτρίωση που έγινε προς βλάβη του Δημοσίου ως δανειστή, εφόσον η υπόλοιπη περιουσία δεν επαρκεί για την ικανοποίησή του.
Μπορεί να πουληθεί νόμιμα ακίνητο που έχει κατασχεθεί από την εφορία;
Ναι, μέσω του άρθρου 47Α ΚΦΔ. Μετά από αίτηση του οφειλέτη, η Φορολογική Διοίκηση αίρει την κατάσχεση ενόψει μεταβίβασης με τίμημα, εφόσον το τίμημα δεν υπολείπεται της εμπορικής αξίας, παρακρατείται ποσοστό τουλάχιστον 25% υπέρ του Δημοσίου και δεν υφίστανται άλλα βάρη. Πρόκειται για νόμιμη πώληση, σε αντίθεση με την απόκρυψη που προσβάλλεται.
Τι ισχύει αν η οφειλή αμφισβητείται ή τελεί σε αναστολή;
Η αμφισβήτηση ή η αναστολή της οφειλής δεν αναστέλλει την έρευνα. Η αρμόδια υπηρεσία οφείλει να προβαίνει στις απαιτούμενες ενέργειες και στη διαβίβαση του φακέλου στο ΝΣΚ, εφόσον προκύπτουν υπόνοιες καταδολιευτικής δικαιοπραξίας, ανεξάρτητα από το αν το χρέος βρίσκεται σε νόμιμη, δικαστική ή διοικητική αναστολή.
Σε πόσο χρόνο παραγράφεται το δικαίωμα του Δημοσίου για διάρρηξη;
Σε πέντε έτη. Η αφετηρία της παραγραφής τοποθετείται στον χρόνο κατάρτισης της καταδολιευτικής δικαιοπραξίας και όχι στον χρόνο μεταγραφής του συμβολαίου, όταν πρόκειται για ακίνητο. Για τον λόγο αυτό η υπηρεσία ελέγχει κατά προτεραιότητα τον χρόνο σύνταξης της συμβολαιογραφικής πράξης.
Πρακτικές επισημάνσεις
- Κρίσιμος χρόνος της μεταβίβασης: μια αποξένωση μετά την κοινοποίηση εντολής ελέγχου ή σημειώματος διαπιστώσεων θεμελιώνει ευκολότερα δόλο, ακόμη και αν προηγείται του εκτελεστού τίτλου.
- Η νόμιμη οδός υπάρχει και προηγείται: για κατασχεμένο ακίνητο, η διαδρομή του άρθρου 47Α αφήνει τη μεταβίβαση απρόσβλητη, ενώ η απόκρυψη ενεργοποιεί ταυτόχρονα διάρρηξη, μεσεγγύηση και ενδεχόμενη ποινική ευθύνη.
- Τα βάρη υπέρ άλλων δανειστών μπλοκάρουν το 47Α: η ύπαρξη ασφαλιστικών ή άλλων οφειλών με εγγεγραμμένα βάρη επί του ακινήτου εμποδίζει την εφαρμογή της διάταξης και ελέγχεται πριν την κατάρτιση του συμβολαίου.
- Η αμφισβήτηση της οφειλής δεν προστατεύει: η έρευνα για καταδολίευση και η διαβίβαση φακέλου στο ΝΣΚ προχωρούν ανεξάρτητα από τυχόν αναστολή ή ένδικη αμφισβήτηση του χρέους.
Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 20 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με τα μέτρα του Δημοσίου κατά της καταδολίευσης.










