Δικαιοπραξίες

Από τη νομική θεωρία των δικαιοπραξιών, γνωστά είδη ελαττωματικότητας και παθογένειας μιας σύμβασης είναι, με τη διαβάθμιση σοβαρότητας του ελαττώματος:

• η ανυποστασία, δηλ. η μη ύπαρξη στο νομικό κόσμο,
• η ακυρότητα, δηλ. η κατάρτιση της σύμβασης, πλην όμως με ελάττωμα του κύρους της, συνήθως στο περιεχόμενό της (άρθρ. 174 , 178 ΑΚ), το οποίο ελάττωμα την καθιστά κατά πλάσμα δικαίου ανύπαρκτη (άρθρ. 180 ΑΚ),
• η ακυρωσία, δηλ. η σύμβαση που ενέχει κάποιο ελάττωμα, παράγει όμως τα αποτελέσματά της μέχρι την ακύρωσή της από το δικαστήριο, οπότε και εξομοιώνεται με την εξαρχής άκυρη (άρθρ. 184 ΑΚ).

Τέλος, υφίσταται και η ανενέργεια της σύμβασης: πρόκειται για μια υποστατή και έγκυρη δικαιοπραξία, η οποία όμως δεν αναπτύσσει τα έννομα αποτελέσματά της για ορισμένο λόγο (π.χ. δεν έχει καταχωρηθεί σε βιβλίο ή ηλεκτρονικό μέσο δημόσιας πίστης).

Η Άκυρη Δικαιοπραξία

Έννοια και Χαρακτηριστικά

Σύμφωνα με το άρθρο 180 ΑΚ, «η άκυρη δικαιοπραξία θεωρείται σαν να μην έγινε». Η διάταξη αυτή αποτελεί την κορωνίδα της ρύθμισης της ακυρότητας και εκφράζει την ουσία της: η άκυρη δικαιοπραξία είναι ανύπαρκτη στο νομικό κόσμο, δεν παράγει έννομα αποτελέσματα και δεν δημιουργεί δικαιώματα και υποχρεώσεις.

Εξάλλου, η ακυρότητα αποτελεί ελάττωμα του κύρους της δικαιοπραξίας, συνήθως στο περιεχόμενό της, το οποίο την καθιστά κατά πλάσμα δικαίου ανύπαρκτη. Το ελάττωμα αυτό είναι τόσο σοβαρό που το δίκαιο δεν αναγνωρίζει καμία νομική υπόσταση στη δικαιοπραξία.

Αιτίες Ακυρότητας

Ο Αστικός Κώδικας προβλέπει δύο κύριες περιπτώσεις ακυρότητας: την αντίθεση προς απαγορευτική διάταξη νόμου (άρθρο 174 ΑΚ) και την αντίθεση προς τα χρηστά ήθη (άρθρο 178 ΑΚ).

Αντίθεση προς Απαγορευτική Διάταξη Νόμου (Άρθρο 174 ΑΚ)

Σύμφωνα με το άρθρο 174 ΑΚ, «δικαιοπραξία που αντιβαίνει σε απαγορευτική διάταξη του νόμου, αν δεν συνάγεται κάτι άλλο, είναι άκυρη». Η διάταξη αυτή αποτελεί περιορισμό στην αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων (άρθρο 361 ΑΚ).

Η εφαρμογή του άρθρου 174 ΑΚ προϋποθέτει: α) δικαιοπραξία που αντιβαίνει σε απαγορευτική διάταξη του νόμου, και β) μη αποκλεισμό της ακυρότητας ως συνέπειας της απαγόρευσης. Εάν από το σκοπό της απαγορευτικής διάταξης προκύπτει άλλη συνέπεια (π.χ. ποινή, αποζημίωση), το άρθρο 174 δεν εφαρμόζεται.

Επίσης, ο παραβιαζόμενος κανόνας πρέπει να είναι δημοσίας τάξεως, σύμφωνα με το άρθρο 3 ΑΚ, ήτοι να μην μπορεί να αποκλεισθεί η εφαρμογή του από την ιδιωτική βούληση. Εάν η εφαρμογή του κανόνα δύναται να αποκλεισθεί με συμφωνία των μερών, δεν προκαλείται ακυρότητα.

Τέλος, η ακυρότητα κατά το άρθρο 174 ΑΚ είναι απόλυτη, δηλαδή δεν προϋποθέτει τη γνώση ή την πρόθεση παραβίασής της και λαμβάνεται υπόψη και αυτεπαγγέλτως από το δικαστήριο, εφόσον προτείνονται και αποδεικνύονται τα πραγματικά περιστατικά που τη συγκροτούν.

Αντίθεση προς τα Χρηστά Ήθη (Άρθρο 178 ΑΚ)

Σύμφωνα με το άρθρο 178 ΑΚ, «δικαιοπραξία που αντιβαίνει στα χρηστά ήθη είναι άκυρη». Κατά την έννοια της διατάξεως αυτής, ως κριτήριο των χρηστών ηθών χρησιμεύουν οι ιδέες του μέσης ηθικής κοινωνικού ανθρώπου, που σκέπτεται με σωφροσύνη και χρηστότητα.

Η αντίθεση στα χρηστά ήθη κρίνεται αντικειμενικά, από το περιεχόμενο της δικαιοπραξίας, ενόψει του συνόλου των συνθηκών και περιστάσεων που τη συνοδεύουν, και όχι μεμονωμένα με τη λήψη υπόψη του αιτίου που την προκάλεσε ή του σκοπού που επιδιώκεται μ’ αυτήν (ΑΠ 1522/2000).

Τέλος σημειώνεται ότι η διάταξη του άρθρου 178 ΑΚ έχει εφαρμογή και στη διάταξη τελευταίας βούλησης, η οποία, όπως κάθε δικαιοπραξία, είναι άκυρη αν το περιεχόμενό της αντιβαίνει στα χρηστά ήθη .

Η Αισχροκερδής Δικαιοπραξία

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 178, 179 και 180 του ΑΚ συνάγεται ότι για το χαρακτηρισμό της δικαιοπραξίας ως αισχροκερδούς και κατά συνέπεια ως άκυρης, λόγω αντιθέσεώς της στα χρηστά ήθη, απαιτείται η συνδρομή δύο προϋποθέσεων: αφενός η συνομολόγηση ή λήψη περιουσιακών ωφελημάτων που κατά το χρόνο συνομολογήσεώς τους βρίσκονται σε προφανή δυσαναλογία προς την παροχή, και αφετέρου η επίτευξη των ωφελημάτων αυτών με εκμετάλλευση της ανάγκης, της κουφότητας ή της απειρίας του άλλου (ΑΠ 538/2021).

Στην έννοια της εκμεταλλεύσεως περιέχεται αναγκαίως και το στοιχείο της γνώσεως των ανωτέρω καταστάσεων. Θεωρούνται ως απειρία η έλλειψη συνήθους πείρας ως προς τα οικονομικά δεδομένα, ως κουφότητα η αδιαφορία για τις συνέπειες και τη σημασία των πράξεων, ενώ ως ανάγκη νοείται και η οικονομική, αρκεί να είναι άμεση και επιτακτική.

Η Ακυρώσιμη Δικαιοπραξία

Έννοια και Χαρακτηριστικά

Σύμφωνα με το άρθρο 184 ΑΚ, «η ακυρώσιμη δικαιοπραξία μετά την ακύρωσή της εξομοιώνεται με την εξ αρχής άκυρη, με την επιφύλαξη των διατάξεων που αφορούν εμπράγματα δικαιώματα που τρίτος απέκτησε από σύμβαση που ακυρώθηκε».

Η ακυρώσιμη δικαιοπραξία ενέχει κάποιο ελάττωμα, παράγει όμως τα αποτελέσματά της μέχρι την ακύρωσή της από το δικαστήριο, οπότε και εξομοιώνεται με την εξαρχής άκυρη. Η θεραπεία του ελαττώματος είναι δυνατή και η δικαιοπραξία μπορεί να επικυρωθεί.

Αιτίες Ακυρωσίας

Οι κύριες περιπτώσεις ακυρωσίας προβλέπονται στα άρθρα 140-155 ΑΚ και αφορούν ελαττώματα της δικαιοπρακτικής βούλησης: την πλάνη, την απάτη και την απειλή.

Πλάνη (Άρθρα 140-143 ΑΚ)

Η πλάνη αποτελεί εσφαλμένη αντίληψη των πραγματικών περιστατικών. Σύμφωνα με το άρθρο 140 ΑΚ, «δικαιοπραξία που έγινε υπό την επίδραση πλάνης ως προς τα στοιχεία της είναι ακυρώσιμη». Η πλάνη πρέπει να αφορά τα στοιχεία της σύμβασης και όχι απλώς τα κίνητρα ή τους λόγους που οδήγησαν στη σύναψή της.

Το άρθρο 141 ΑΚ ορίζει ότι «δεν είναι ακυρώσιμη η δικαιοπραξία που έγινε υπό την επίδραση πλάνης ως προς το νομικό χαρακτήρα της περιουσιακής παροχής». Η διάταξη αυτή αποτελεί εξαίρεση από την αρχή του άρθρου 140, καθώς η άγνοια του νόμου δεν συγχωρείται.

Τέλος, σύμφωνα με το άρθρο 142 ΑΚ, «η πλάνη ως προς το πρόσωπο με το οποίο έγινε η δικαιοπραξία δεν είναι λόγος ακυρότητας, εκτός αν η προσωπική σχέση θεωρήθηκε από τα συμβαλλόμενα μέρη ως ουσιώδης».

Απάτη (Άρθρα 147-149 ΑΚ)

Η απάτη αποτελεί σκόπιμη παραπλάνηση του ενός συμβαλλομένου από τον άλλο. Σύμφωνα με το άρθρο 147 ΑΚ, «δικαιοπραξία που έγινε υπό την επίδραση απάτης είναι ακυρώσιμη». Η απάτη απαιτεί: α) σκόπιμη παραπλάνηση, β) αιτιώδη σύνδεσμο μεταξύ παραπλάνησης και δήλωσης βούλησης, και γ) ζημία του απατηθέντος.

Το άρθρο 148 ΑΚ ορίζει ότι «απάτη συνιστά και η σιωπή, όταν παραλείπεται η γνωστοποίηση περιστατικών που κατά το νόμο ή τη συναλλακτική ηθική όφειλε να γνωστοποιήσει το ένα από τα συμβαλλόμενα μέρη». Η διάταξη αυτή αναγνωρίζει την απάτη δια παραλείψεως.

Απειλή (Άρθρα 150-153 ΑΚ)

Σύμφωνα με το άρθρο 150 ΑΚ, «δικαιοπραξία που έγινε υπό την επίδραση απειλής είναι ακυρώσιμη». Η απειλή πρέπει να είναι παράνομη, να αφορά επικείμενο και σοβαρό κίνδυνο, και να ασκείται με σκοπό να εκφοβισθεί ο απειλούμενος και να τον υποχρεώσει να συνάψει τη δικαιοπραξία.

Το άρθρο 151 ΑΚ ορίζει ότι «δεν είναι παράνομη η απειλή που ασκείται για την επιδίωξη δικαιώματος με δικαστικά μέσα». Η διάταξη αυτή αναγνωρίζει το δικαίωμα κάθε προσώπου να απειλήσει με δικαστική επιδίωξη των δικαιωμάτων του.

Διακρίσεις και Συγκριτική Ανάλυση

Διαφορές Άκυρης και Ακυρώσιμης Δικαιοπραξίας

Η θεμελιώδης διαφορά μεταξύ άκυρης και ακυρώσιμης δικαιοπραξίας έγκειται στη φύση του ελαττώματος και στις έννομες συνέπειες:

Χαρακτηριστικό	Άκυρη Δικαιοπραξία	Ακυρώσιμη Δικαιοπραξία
Νομική υπόσταση	Ανύπαρκτη (σαν να μην έγινε)	Υπαρκτή μέχρι την ακύρωση
Έννομα αποτελέσματα	Κανένα	Παράγονται μέχρι την ακύρωση
Προσβολή	Από οποιονδήποτε με έννομο συμφέρον	Από συγκεκριμένα πρόσωπα
Προθεσμία	Απρόθεσμα	Υπόκειται σε προθεσμία
Λαμβάνεται υπόψη αυτεπαγγέλτως	Ναι	Όχι
Θεραπεία	Αδύνατη	Δυνατή (επικύρωση)

Διαφορές Απόλυτης και Σχετικής Ακυρότητας

Η ακυρότητα μπορεί να είναι απόλυτη ή σχετική. Η απόλυτη ακυρότητα μπορεί να προβληθεί οποτεδήποτε και από οποιονδήποτε προβάλλει ότι έχει έννομο συμφέρον, δεν υπόκειται σε προθεσμία και λαμβάνεται υπόψη και αυτεπαγγέλτως από το δικαστήριο.

Αντίθετα, η σχετική ακυρότητα μπορεί να προβληθεί μόνο από συγκεκριμένα πρόσωπα (π.χ. το θιγόμενο μέρος) και υπόκειται συνήθως σε προθεσμία. Η ακυρωσία αποτελεί χαρακτηριστική περίπτωση σχετικής ακυρότητας.

Διαφορές Άκυρης και Ανυπόστατης Δικαιοπραξίας

Η ανυποστασία αφορά την πλήρη απουσία στοιχείων που συγκροτούν τη δικαιοπραξία (π.χ. απουσία βούλησης, απουσία περιεχομένου). Η ανυπόστατη δικαιοπραξία δεν υφίσταται καν στο νομικό κόσμο, ενώ η άκυρη δικαιοπραξία έχει καταρτισθεί αλλά δεν παράγει έννομα αποτελέσματα λόγω του ελαττώματός της.

Η Ανενέργεια της Δικαιοπραξίας

Όπως προαναφέρθηκε, υφίσταται και η ανενέργεια της δικαιοπραξίας. Πρόκειται για μια υποστατή και έγκυρη δικαιοπραξία, η οποία όμως δεν αναπτύσσει τα έννομα αποτελέσματά της για ορισμένο λόγο (π.χ. δεν έχει καταχωρηθεί σε βιβλίο ή ηλεκτρονικό μέσο δημόσιας πίστης).

Η ανενέργεια διαφέρει από την ακυρότητα και την ακυρωσία καθώς η δικαιοπραξία είναι έγκυρη και υποστατή, απλώς δεν παράγει ακόμη τα έννομα αποτελέσματά της. Με την άρση του λόγου ανενέργειας (π.χ. με την καταχώρηση), η δικαιοπραξία αναπτύσσει πλήρως τα αποτελέσματά της.

Έννομες Συνέπειες

Συνέπειες της Ακυρότητας

Η άκυρη δικαιοπραξία δεν παράγει κανένα έννομο αποτέλεσμα. Τα μέρη μπορούν να αξιώσουν την επιστροφή των παροχών βάσει των διατάξεων περί αδικαιολόγητου πλουτισμού (άρθρα 904-913 ΑΚ). Η αναζήτηση είναι δυνατή με την αγωγή αδικαιολόγητου πλουτισμού ή, σε ορισμένες περιπτώσεις, με την αγωγή βάσει του άρθρου 181 ΑΚ.

Περαιτέρω, η ακυρότητα μπορεί να προβληθεί με οποιονδήποτε τρόπο (αγωγή, ένσταση κ.λπ.) και λαμβάνεται υπόψη και αυτεπαγγέλτως από το δικαστήριο, εφόσον υποβληθούν σ’ αυτό όλα τα πραγματικά περιστατικά που τη συγκροτούν.

Συνέπειες της Ακυρωσίας

Η ακυρώσιμη δικαιοπραξία παράγει έννομα αποτελέσματα μέχρι την ακύρωσή της. Μετά την ακύρωση, εξομοιώνεται με την εξ αρχής άκυρη. Η ακύρωση γίνεται με αγωγή ή άλλη δικαστική διαδικασία και υπόκειται σε προθεσμία.

Τέλος, η δικαιοπραξία μπορεί να επικυρωθεί από το θιγόμενο μέρος, οπότε θεραπεύεται το ελάττωμα. Η επικύρωση μπορεί να είναι ρητή ή σιωπηρή (π.χ. με την εκπλήρωση της δικαιοπραξίας).

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα άκυρων ή ακυρώσιμων συμβάσεων.

Εν συντομία:

• Στην επαγγελματική (εμπορική) μίσθωση η υπεκμίσθωση κατ’ αρχήν απαγορεύεται (άρθρο 11 παρ. 1 ΠΔ 34/1995), σε αντίθεση με την αστική μίσθωση κατοικίας όπου κατ’ αρχήν επιτρέπεται (άρθρο 593 ΑΚ). Χρειάζεται ρητή συμβατική πρόβλεψη.
• Υπεκμίσθωση χωρίς τη συναίνεση του εκμισθωτή γεννά δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης, χωρίς αποζημίωση προς τον μισθωτή (άρθρο 11 παρ. 2 ΠΔ 34/1995).
• Ο μισθωτής παραμένει πλήρως υπεύθυνος έναντι του εκμισθωτή, ενώ ο υπομισθωτής δεν αποκτά προστασία και μπορεί να αποβληθεί απευθείας με τη λήξη της κύριας μίσθωσης.
• Μετά την τριετία, η παραχώρηση της χρήσης σε προσωπική εταιρεία ή ΕΠΕ με συμμετοχή του μισθωτή τουλάχιστον 35% επιτρέπεται χωρίς συναίνεση του εκμισθωτή, με εις ολόκληρον ευθύνη.

Πότε επιτρέπεται η υπεκμίσθωση της επαγγελματικής στέγης;

Στην επαγγελματική μίσθωση η υπεκμίσθωση κατ’ αρχήν δεν επιτρέπεται. Το άρθρο 11 παρ. 1 του ΠΔ 34/1995 απαγορεύει την ολική ή μερική παραχώρηση του μισθίου σε τρίτον, εκτός αν υπάρχει αντίθετη συμφωνία των μερών.

Το καθεστώς είναι αντίστροφο από την αστική μίσθωση κατοικίας, όπου κατά το άρθρο 593 ΑΚ η υπεκμίσθωση επιτρέπεται, εφόσον δεν συμφωνήθηκε το αντίθετο. Επομένως, στην εμπορική στέγη το κρίσιμο ερώτημα είναι αν το μισθωτήριο περιέχει ρητό όρο που την επιτρέπει.

Οι όροι υπεκμίσθωση και υπομίσθωση περιγράφουν την ίδια συναλλαγή από δύο πλευρές:

• Υπεκμίσθωση είναι η πράξη με την οποία ο αρχικός μισθωτής, ως υπεκμισθωτής, παραχωρεί σε τρίτο τη χρήση που ο ίδιος απέκτησε από την κύρια μίσθωση.
• Υπομίσθωση είναι η νέα μισθωτική σχέση που δημιουργείται, με τον τρίτο ως υπομισθωτή.

Πρόκειται για νέα και αυτοτελή σύμβαση μίσθωσης, ξένη έναντι του εκμισθωτή (res inter alios acta, δηλαδή υπόθεση που αφορά άλλους), όπως έχει κρίνει ο Άρειος Πάγος (ΑΠ 1153/2022).

Η διάταξη του άρθρου 11 παρ. 1 είναι ενδοτικού δικαίου. Τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν το αντίθετο, δηλαδή να προβλέψουν ρητά στο μισθωτήριο δικαίωμα υπεκμίσθωσης, με ή χωρίς προϋποθέσεις.

Το ειδικό αυτό καθεστώς της εμπορικής μίσθωσης διαφοροποιεί ουσιωδώς τη θέση του εμπορικού μισθωτή από εκείνη του μισθωτή κατοικίας. Απουσία τέτοιου όρου, ο μισθωτής που υπεκμισθώνει ενεργεί χωρίς νόμιμο έρεισμα.

Υπεκμίσθωση ή μεταβίβαση της μίσθωσης: ποια επιλογή εξυπηρετεί τον μισθωτή;

Η επιλογή εξαρτάται από το αν ο μισθωτής θέλει να παραμείνει στη μισθωτική σχέση ή να αποχωρήσει πλήρως. Στην υπεκμίσθωση ο μισθωτής παραμένει και απλώς παραχωρεί τη χρήση, ενώ η σχέση του με τον εκμισθωτή συνεχίζεται. Στη μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης ο τρίτος υπεισέρχεται στη θέση του μισθωτή, ο οποίος αποξενώνεται από τη μίσθωση.

Η μεταβίβαση ολόκληρης της μισθωτικής σχέσης προϋποθέτει συνδυασμό εκχώρησης των δικαιωμάτων και αναδοχής των υποχρεώσεων, πάντοτε με συναίνεση του εκμισθωτή (άρθρα 361, 455 επ. και 471 ΑΚ, που εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις κατά το άρθρο 44 ΠΔ 34/1995).

Αποτέλεσμα είναι η ειδική διαδοχή, καθώς ο μισθωτής εξέρχεται, ο τρίτος υπεισέρχεται στη θέση του με όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις. Αντίθετα, στην υπεκμίσθωση η σχέση παραμένει παρεπόμενη και ο μισθωτής δεν αποξενώνεται (ΑΠ 1957/2006).

Η εμπειρία από υποθέσεις εμπορικών μισθώσεων δείχνει ότι η σύγχυση των δύο σχημάτων στο κείμενο της σύμβασης οδηγεί σε αμφισβήτηση για το αν ο τρίτος ευθύνεται ως μισθωτής ή απλώς ως υπομισθωτής, με άμεση επίπτωση στο ποιος εναχθεί για τα οφειλόμενα μισθώματα.

Κριτήριο	Υπεκμίσθωση	Μεταβίβαση μισθωτικής σχέσης
Θέση αρχικού μισθωτή	Παραμένει μισθωτής	Αποξενώνεται, εξέρχεται
Ποιος χρησιμοποιεί το μίσθιο	Ο υπομισθωτής	Ο νέος μισθωτής
Σχέση με κύρια μίσθωση	Παρεπόμενη, νέα αυτοτελής σύμβαση	Συνέχεια της ίδιας σχέσης
Συναίνεση εκμισθωτή	Απαιτείται (11 παρ. 1 ΠΔ 34/1995)	Απαιτείται (εκχώρηση και αναδοχή)
Ευθύνη για μισθώματα	Ο μισθωτής παραμένει υπεύθυνος	Βαρύνει τον νέο μισθωτή
Νομική βάση	593 ΑΚ, 11 ΠΔ 34/1995	361, 455 επ., 471 ΑΚ

Πως κινδυνεύει ο μισθωτής αν υπεκμισθώσει χωρίς τη συναίνεση του εκμισθωτή;

Η υπεκμίσθωση χωρίς συμβατική πρόβλεψη ή συναίνεση του εκμισθωτή γεννά δικαίωμα καταγγελίας της κύριας μίσθωσης, χωρίς ο εκμισθωτής να οφείλει αποζημίωση στον μισθωτή. Το άρθρο 11 παρ. 2 ΠΔ 34/1995 το ορίζει ρητά. Παράλληλα, η μη επιτρεπόμενη παραχώρηση αντιμετωπίζεται ως κακή χρήση του μισθίου κατά το άρθρο 594 ΑΚ.

Η καταγγελία με αυτή τη βάση εντάσσεται στους ειδικούς λόγους καταγγελίας της εμπορικής μίσθωσης από την πλευρά του εκμισθωτή. Επιπλέον, η υπεκμίσθωση από πρόσωπο που δεν έχει δικαίωμα υπεκμίσθωσης, ή που είναι άσχετη με προϋπάρχουσα έγκυρη κύρια μίσθωση, διέπεται από τις διατάξεις της μίσθωσης από μη δικαιούμενο (ΑΠ 1052/2011).

Ο πρακτικός κίνδυνος είναι διπλός. Ο μισθωτής χάνει το μίσθιο και ο υπομισθωτής μένει εκτεθειμένος, αφού η σχέση του δεν προβάλλεται έναντι του εκμισθωτή.

Ο συχνός όρος «επιτρέπεται η υπεκμίσθωση ή η παραχώρηση χρήσης σε τρίτο» δεν καλύπτει αυτομάτως κάθε μορφή εκμετάλλευσης. Η έκταση του δικαιώματος, δηλαδή αν αφορά ολική ή μερική παραχώρηση, συγκεκριμένη χρήση, διάρκεια και έγκριση του προσώπου του υπομισθωτή, απαιτεί ad hoc διατύπωση, καθώς ασαφής ρήτρα αφήνει περιθώριο στον εκμισθωτή να αμφισβητήσει τη νομιμότητα της παραχώρησης.

Παραμένει ο μισθωτής υπεύθυνος έναντι του εκμισθωτή μετά την υπεκμίσθωση;

Ναι. Ο μισθωτής παραμένει πλήρως υπεύθυνος έναντι του εκμισθωτή για κάθε υποχρέωση από την κύρια μίσθωση, ακόμη και μετά την υπεκμίσθωση. Κατά το άρθρο 593 ΑΚ ευθύνεται και για το πταίσμα του υπομισθωτή, ενώ η τυχόν συναίνεση του εκμισθωτή δεν τον απαλλάσσει. Η υπομίσθωση είναι σχέση παρεπόμενη και δεν αλλοιώνει τη βασική σχέση.

Η θέση του υπομισθωτή είναι ασθενής. Με τη λήξη της κύριας μίσθωσης ο εκμισθωτής μπορεί να απαιτήσει την απόδοση του μισθίου όχι μόνο από τον μισθωτή αλλά και απευθείας από τον υπομισθωτή, με τον οποίο δεν συνδέεται συμβατικά (άρθρο 599 παρ. 2 ΑΚ).

Ο υπομισθωτής δεν θεωρείται τρίτος και χάνει το δικαίωμα τριτανακοπής κατά της απόφασης απόδοσης του μισθίου, εκτός αν επικαλεστεί δόλο ή συμπαιγνία μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή (ΑΠ 789/2023). Πρακτικά, η επιχείρηση που εγκαθίσταται ως υπομισθωτής χωρίς έλεγχο της κύριας μίσθωσης κινδυνεύει να αποβληθεί χωρίς δική της υπαιτιότητα.

Ο μισθωτής που επιδιώκει πλήρη απαλλαγή δεν την πετυχαίνει με υπεκμίσθωση. Απαιτείται είτε μεταβίβαση της σχέσης με συναίνεση του εκμισθωτή, είτε πρόωρη αποχώρηση με τους όρους που θέτει ο νόμος.

Μπορεί ο μισθωτής να παραχωρήσει τη χρήση στην εταιρεία του;

Ναι, υπό προϋποθέσεις. Μετά την πάροδο τριετίας από τη σύναψη της μίσθωσης, το άρθρο 11 παρ. 1 εδ. β’ ΠΔ 34/1995 επιτρέπει την παραχώρηση της χρήσης του μισθίου σε προσωπική εταιρεία ή εταιρεία περιορισμένης ευθύνης, που θα συσταθεί με ελάχιστη συμμετοχή του μισθωτή κατά ποσοστό 35%, χωρίς να απαιτείται συναίνεση του εκμισθωτή. Έναντι του εκμισθωτή ευθύνονται εις ολόκληρον ο μισθωτής και η εταιρεία.

Η παραχώρηση αυτή παραμένει σχέση παρεπόμενη. Δεν αλλοιώνει υποκειμενικά την κύρια μίσθωση, η οποία εξακολουθεί να λειτουργεί μεταξύ των αρχικών συμβαλλομένων, ακόμη και αν ο εκμισθωτής συναίνεσε ή ενέκρινε τη σύσταση της εταιρείας (ΜονΕφΠειρ 582/2022). Διαφορετική είναι η περίπτωση του εκμισθωτή που είναι ταυτόχρονα εταίρος στην εταιρεία προς την οποία γίνεται η παραχώρηση.

Η διάταξη αναφέρει ρητά προσωπική εταιρεία ή εταιρεία περιορισμένης ευθύνης. Η υπαγωγή στο πεδίο της ρύθμισης της ανώνυμης εταιρείας και της ΙΚΕ, που θεσπίστηκε μεταγενέστερα, δεν είναι δεδομένη και κρίνεται κατά περίπτωση, με βάση τη φύση του εταιρικού οχήματος και τη συμμετοχή του μισθωτή.

Η εμπειρία από υποθέσεις εμπορικών μισθώσεων δείχνει ότι ο επιχειρηματίας που μεταφέρει τη δραστηριότητά του από ατομική επιχείρηση σε εταιρεία οφείλει να ελέγξει τόσο τη συμπλήρωση της τριετίας όσο και το ποσοστό συμμετοχής, πριν στηριχθεί στη νόμιμη αυτή δυνατότητα.

Πώς φορολογείται το εισόδημα από την υπεκμίσθωση;

Ο υπεκμισθωτής φορολογείται μόνο για τη διαφορά μεταξύ του υπομισθώματος που εισπράττει και του μισθώματος που καταβάλλει στον εκμισθωτή. Κατά το άρθρο 39 του Ν. 4172/2013 το εισόδημα από ακίνητη περιουσία περιλαμβάνει και το εισόδημα από υπεκμίσθωση. Αν το υπομίσθωμα είναι ίσο ή μικρότερο του μισθώματος, δεν προκύπτει φορολογητέο εισόδημα.

Ως προς την έκπτωση, όταν υπεκμισθώνεται ολόκληρο το ακίνητο, δικαίωμα έκπτωσης του μισθώματος έχει ο τελικός χρήστης, δηλαδή ο υπομισθωτής, ενώ σε μερική υπεκμίσθωση το δικαίωμα κατανέμεται μεταξύ υπεκμισθωτή και υπομισθωτή ανάλογα με το τμήμα που χρησιμοποιεί ο καθένας (ΠΟΛ 1096/2012).

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτεί η φορολογική μεταχείριση των ανείσπρακτων μισθωμάτων, όταν ο μισθωτής συνεχίζει να οφείλει μίσθωμα ενώ δεν εισπράττει το υπομίσθωμα.

Συχνές Ερωτήσεις

Ισχύει το ίδιο καθεστώς στην υπεκμίσθωση κατοικίας;

Όχι. Στην αστική μίσθωση κατοικίας η υπεκμίσθωση κατ’ αρχήν επιτρέπεται κατά το άρθρο 593 ΑΚ, εκτός αν το μισθωτήριο την απαγορεύει. Στην επαγγελματική στέγη ισχύει το αντίστροφο, δηλαδή κατ’ αρχήν απαγορεύεται (άρθρο 11 παρ. 1 ΠΔ 34/1995), εκτός αν υπάρχει ρητή αντίθετη συμφωνία. Η διάκριση είναι κρίσιμη, γιατί όρος αντιγραμμένος από μισθωτήριο κατοικίας δεν παρέχει την ίδια κάλυψη σε εμπορικό ακίνητο.

Αρκεί η ανοχή του εκμισθωτή ή χρειάζεται ρητή συναίνεση;

Η απευθείας καταβολή του υπομισθώματος στον εκμισθωτή από τον υπομισθωτή, χωρίς εναντίωση, δεν αρκεί από μόνη της για να θεωρηθεί ότι ο εκμισθωτής συναίνεσε σε μεταβίβαση της σχέσης. Γίνεται ωστόσο δεκτό ότι από την ανοχή του μπορεί να συναχθεί σιωπηρή αποδοχή της υπομίσθωσης. Για ασφάλεια, η συναίνεση αποτυπώνεται εγγράφως στο μισθωτήριο ή σε τροποποίησή του.

Μπορεί η υπομίσθωση να έχει μεγαλύτερη διάρκεια από την κύρια μίσθωση;

Όχι. Ως σχέση παρεπόμενη, η υπομίσθωση δεν μπορεί να συμφωνηθεί για χρόνο μεγαλύτερο της κύριας μίσθωσης. Αν η κύρια μίσθωση λήξει ή είναι άκυρη, η υπομίσθωση δεν προβάλλεται έναντι του εκμισθωτή, ανεξάρτητα από το αν καταρτίστηκε έγκυρα. Ο υπομισθωτής δεν αποκτά αυτοτελή προστασία διάρκειας.

Δηλώνεται η υπομίσθωση στην ΑΑΔΕ;

Ναι. Η υπομίσθωση, ως αυτοτελής μισθωτική σύμβαση, δηλώνεται στην πλατφόρμα μισθώσεων ακινήτων της ΑΑΔΕ όπως κάθε μίσθωση. Η δήλωση αφορά τη σχέση υπεκμισθωτή και υπομισθωτή και δεν υποκαθιστά την υποχρέωση δήλωσης της κύριας μίσθωσης. Η φορολόγηση γίνεται επί της διαφοράς υπομισθώματος και μισθώματος.

Πρακτικές Επισημάνσεις

Έλεγχος του μισθωτηρίου: Το πρώτο βήμα είναι η διαπίστωση αν το υπάρχον μισθωτήριο περιέχει ρητό όρο που επιτρέπει την υπεκμίσθωση ή την παραχώρηση χρήσης και με ποια έκταση. Απουσία τέτοιου όρου, η υπεκμίσθωση επαγγελματικής στέγης εκθέτει τον μισθωτή σε καταγγελία χωρίς αποζημίωση.

Επιλογή σχήματος ανάλογα με τον στόχο: Αν ο μισθωτής θέλει να αξιοποιήσει τμήμα του χώρου παραμένοντας υπεύθυνος, η υπεκμίσθωση αρκεί. Αν επιδιώκει οριστική έξοδο, η μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης με συναίνεση του εκμισθωτή είναι το ορθό σχήμα. Για μεταφορά της δραστηριότητας σε εταιρεία, η διαδρομή του 35% μετά την τριετία προσφέρει νόμιμη λύση χωρίς συναίνεση.

Ευθύνη που δεν μεταφέρεται: Η υπεκμίσθωση δεν απαλλάσσει τον μισθωτή έναντι του εκμισθωτή. Σκόπιμη είναι η πρόβλεψη στο υπομισθωτήριο ρητής αναγωγής και εξασφαλίσεων προς τον υπομισθωτή, ώστε ο μισθωτής να καλύπτεται για ό,τι κληθεί να καταβάλει.

Φορολογική τεκμηρίωση της διαφοράς: Επειδή η φορολόγηση γίνεται επί της διαφοράς υπομισθώματος και μισθώματος, απαιτείται καθαρή τεκμηρίωση και των δύο ροών, καθώς και ορθή δήλωση στην ΑΑΔΕ, ιδίως όταν το υπομίσθωμα διαμορφώνεται ελεύθερα και αποκλίνει από το αρχικό μίσθωμα.

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 20 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με την υπεκμίσθωση και την υπομίσθωση εμπορικού ακινήτου.

Η τύχη της εμπορικής μίσθωσης σε περίπτωση πλειστηριασμού καθορίζεται από το άρθρο 1009 του ΚΠολΔ, όπως αυτό αντικαταστάθηκε με το άρθρο 81 του Ν. 4842/2021 και, σύμφωνα με το άρθρο 120 εδ. β΄ ιδίου νόμου, ισχύει από 1-1-2022.

Συγκεκριμένα ορίζεται ότι:

«Αν το ακίνητο που πλειστηριάστηκε ήταν μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε αυτή λύεται μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από την καταγγελία. Αν το ακίνητο που πλειστηριάστηκε ήταν μισθωμένο ως κατοικία, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση οπότε η μίσθωση λύεται μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από την καταγγελία. Στην περίπτωση του προηγούμενου εδαφίου, η καταγγελία δεν είναι δυνατή πριν τη συμπλήρωση του προβλεπόμενου στο άρθρο 2 του ν. 1703/1987 (Α’ 78) χρονικού διαστήματος. Στην περίπτωση αυτή η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης εκτελείται κατά του μισθωτή και του υπομισθωτή, καθώς και κατά οποιουδήποτε αντλεί τα δικαιώματά του από αυτούς ή κατέχει το μίσθιο γι’ αυτούς».

Εξάλλου, πρώτη παράγραφος του άρθρου 2 του ν. 1703/1987, όπως ισχύει σήμερα, ορίζει ότι:

«Η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη, κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο».

ΕΡΜΗΝΕΙΑ

Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 1009 Κ.Πολ.Δ ο υπερθεματιστής ως νέος κτήτορας, αποκτά ex lege διαπλαστικό δικαίωμα να καταγγείλει την έννομη σχέση της μίσθωσης χωρίς να εφαρμόζονται αναλογικά τα άρθρα 614 επ. του ΑΚ.

Ακολούθως, έχει δυνατότητα άμεσης εκτέλεσης, αφού η μίσθωση λυθεί, εντός έξι μηνών από την καταγγελία εναντίον του μισθωτή, του υπομισθωτή καθώς και οποιουδήποτε νέμεται ή κατέχει το ακίνητο δυνάμει κάποιας άλλης έννομης σχέσης ή δέσμευσης από αυτή. Μόνη προϋπόθεση αποτελεί το ακίνητο που εκπλειστηριάστηκε να ήταν μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης.

Για την ενεργητική νομιμοποίηση άσκησης των παραπάνω δικαιωμάτων κρίσιμος είναι ο χρόνος ολοκλήρωσης του πλειστηριασμού και περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης όποτε και ο υπερθεματιστής αποκτά κατά τρόπο παράγωγο την κυριότητα του ακινήτου.

Από την γραμματική διατύπωση του άρθρου συνάγεται πως δεν εφαρμόζονται αναλογικά τα άρθρ. 614 επ. ΑΚ.

Νομική Φύση Δικαιώματος

Προκύπτει, εν προκειμένω, το ερώτημα σε σχέση με το εάν ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στην έννομη σχέση της μίσθωσης ex lege δια της κατακυρωτικής, συνέπεια της μη εφαρμογής των άρθρων 614 επ.ΑΚ και έχει δικαίωμα καταγγελίας κατά το άρθρο 1009 ή εάν δεν υπεισέρχεται σε αυτή και έχει απλώς ευχέρεια να μην αναγνωρίσει τη μίσθωση (αφού μόνο με το άρθρ. 614 ΑΚ υπήρχε η δυνατότητα να υπεισέλθει στην μισθωτική σχέση).

Λειτουργικότερο εμφαίνεται ο υπερθεματιστής να υπεισέρχεται ex lage στη μίσθωση με την προϋπόθεση να είναι έγκυρη και να έχει συναφθεί από τον πρώην κύριο/οφειλέτη.

Διαφορετικά, το διάστημα ανάμεσα στην καταγγελία και την λύση της σύμβασης θα παραμείνει αρρύθμιστο (Μον.Εφ.Πειρ. 625/2023).

Συνέπειες

Η πρακτική σημασία της υιοθέτησης της μίας ή της άλλης άποψης, αίρεται από τη δυνατότητα άμεσης εκτέλεσης που παρέχεται, αφού σε κάθε περίπτωση η δυνατότητα άσκησης διεκδικητικής αγωγής κρίνεται ως χρονικά απρόσφορη.

Εφόσον ο πρώην-κύριος οφειλέτης με την καταβολή του πλειστηριάσματος έχει αποξενωθεί από το ακίνητο, η καταγγελία ως μονομερής και αιτιώδης δήλωση βούλησης, απευθύνεται στον μισθωτή, όπως τούτος προσδιορίζεται από το μισθωτήριο καθώς είναι ο μόνος πλέον συνδεόμενος με το μίσθιο.

Μέσω αυτής εκδηλώνεται ρητώς το διαπλαστικό δικαίωμα του υπερθεματιστή να διακόψει απρόθεσμα τη μίσθωση, η οποία πρέπει να έχει συναφθεί πριν την κατάσχεση, διότι σε αντίθετη περίπτωση το δικαίωμα καταγγελίας θα ασκηθεί δυνάμει του άρθρ. 997 Ι  Κ.Πολ.Δ.

Αντίστοιχα με ότι προβλέπεται για τις εμπορικές μισθώσεις τα αποτελέσματα της, επέρχονται όχι με την άσκηση της καταγγελίας αλλά με την παρέλευση του τασσόμενου χρονικού διαστήματος των έξι μηνών.

Πρόκειται δηλαδή, για μια εκ του νόμου καταγγελία με προθεσμία που τίθεται χάριν προστασίας του μισθωτή για την προετοιμασία απεγκατάστασης του από το επιχειρηματικό ακίνητο.

Στο διάστημα αυτό, η μίσθωση διατηρείται και τα μέρη της συνεχίζουν να δεσμεύονται από τις υποχρεώσεις τους, δηλαδή από την υποχρέωση καταβολής μισθωμάτων και την υποχρέωση παράδοσης του μισθίου.

Εάν ο μισθωτής, αφού παρέλθει το τασσόμενο μετά την καταγγελία διάστημα, παρακρατεί το μίσθιο, οφείλει αποζημίωση χρήσης.

Αναγκαστική Εκτέλεση

Για κάθε αναγκαστική εκτέλεση πρέπει να προηγηθεί επίδοση προς τον οφειλέτη του εκτελεστού τίτλου (αντίγραφο του απογράφου) με επιταγή προς εκτέλεση.

Επιταγή είναι η πρόσκληση του δανειστή προς τον οφειλέτη για εκούσια εκπλήρωση των υποχρεώσεών του. Η επιταγή γράφεται κάτω από το αντίγραφο του απογράφου. Η επιταγή είναι πράξη εκτέλεσης και μάλιστα η πρώτη πράξη της διαδικασίας της. Συγχρόνως αποτελεί και την προδικασία της αναγκαστικής εκτελέσεως.

Η επίδοση της επιταγής είναι όρος απαραίτητος για την έναρξη τόσο της άμεσης όσο και της έμμεσης αναγκαστικής εκτέλεσης ανεξάρτητα από το είδος της εκτέλεσης ή το μέσο που πρόκειται να χρησιμοποιηθεί.

Προπαρασκευαστικές εργασίες της εκτέλεσης είναι όσες προηγούνται της επιταγής, δηλαδή η περιγραφή του εκτελεστήριου τύπου και η λήψη απογράφου.

Περαιτέρω, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα άμεσης εκτέλεσης, με εκτελεστό τίτλο την περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης (κοινοποιώντας αντίγραφο με το οποίο θα δηλώνει την καταγγελία της μίσθωσης) κατά του μισθωτή και του υπομισθωτή καθώς και κατά οποιουδήποτε έλκει τα δικαιώματα του από αυτούς η κατέχει το μίσθιο για αυτούς.

Η εκτέλεση αυτή, ως αυτοτελής, ακολουθώντας τους κανόνες της άμεσης εκτέλεσης 943 επ. Κ.Πολ.Δ, αρχίζει με την επίδοση της επιταγής κατά το άρθρο 924 επ.Κ.Πολ.Δ και ολοκληρώνεται με την σύνταξη έκθεσης αποβολής και εγκατάστασης. Στρέφεται, δε, κατά των προσώπων που προσδιορίζει το άρθρο 1009 Κ.Πολ.Δ.

Τα πρόσωπα αυτά μπορούν να προσβάλλουν με ανακοπή είτε την επιταγή προς εκτέλεση είτε την πράξη αποβολής από το ακίνητο επικαλούμενα λόγους ακυρότητας της εκτελεστικής διαδικασίας.

Επιχειρηματικά Ακίνητα

Ως δεύτερη προϋπόθεση εφαρμογής του άρθρ. 1009 Κ.Πολ.Δ πρέπει να διακρίνουμε την μίσθωση του ακινήτου προς άσκηση σε αυτό επιχειρηματικής δραστηριότητας.

Η έννοια των επιχειρηματικών ακινήτων, προσδιορίζοντας στο άρθρ. 1001Α Κ.Πολ.Δ, ως τα ακίνητα «…στα οποία έχουν εγκατασταθεί βιομηχανικές, βιοτεχνικές, ξενοδοχειακές ή τουριστικές επιχειρήσεις ή άλλες παραγωγικές μονάδες που διαθέτουν εξοπλισμό και αποτελούν οικονομικό σύνολο…»

Στο άρθρο 1 του π.δ 34/1995 ορίζεται ότι υπάγονται στις προστατευτικές για τις εμπορικές μισθώσεις διατάξεις, μισθώσεις ακινήτων οι οποίες συνάπτονται γενικότερα για την επιχείρηση σε αυτά εμπορικών πράξεων ενώ στις περιπτώσεις άλλων σύγχρονων μορφών μισθώσεων η έννοια του επιχειρηματικού ακινήτου προσδιορίζεται πιο άμεσα από την εξειδίκευση του υλικού πεδίου εφαρμογής τους.

Για παράδειγμα, ως ratione materiae στις περιπτώσεις χρονομεριστικής μίσθωσης, ορίζονται από το άρθρ. 1 παρ. 1Α΄ του Ν. 1652/1986, τα ακίνητα – καταλύματα προς διανυκτέρευση.

Αντίστοιχα, το άρ. 1 παρ. 3 του Ν. 1665/1986 ορίζει ως ακίνητο, εντασσόμενο στο υλικό πεδίο εφαρμογής του leasing ακινήτων, εκείνο που προορίζεται αποκλειστικά για την επαγγελματική χρήση, τις ασκεπείς αγροτικές εκτάσεις, ενώ με το αρ. 27 Ν. 2682/1999 περιλήφθησαν και τα οικόπεδα στα οποία μπορούν να ανεγερθούν εγκαταστάσεις.

Τέλος, ο ν. 4112/1929, βρίσκει έδαφος εφαρμογής, όχι μόνο στις βιομηχανικές επιχειρήσεις, αλλά και σε όλες γενικώς τις επιχειρήσεις που χρησιμοποιούν μόνιμες εγκαταστάσεις.

Παρά ταύτα, η έννοια του επιχειρηματικού ακινήτου φυσικά δεν πρέπει να απασχολήσει αυτοτελώς την ερμηνευτική προσέγγιση του άρθρ. 1009, παρά μόνο σε συνάρτηση με την νομική φύση των ειδικότερων μισθώσεων που συνάπτονται προς άσκηση επιχειρηματικών δραστηριοτήτων.

Τελολογική Προσέγγιση

Τα αίτια της ριζικής τροποποίησης του άρθρ. 1009 μπορούν να συνδεθούν γενικά με τον σκοπό των αλλαγών που επέφερε ο Ν. 4335/2015 στο όγδοο βιβλίο του Κ.Πολ.Δ, αναφορικά με το δίκαιο της αναγκαστικής εκτέλεσης όσο και με τα πρακτικά ζητήματα που προέκυψαν από την εφαρμογή του άρθρου ειδικότερα.

Ως κύρια αιτιολογική σκέψη των τροποποιήσεων εμφανίζεται η ανάγκη ταχύτερης απονομής της δικαιοσύνης μέσω της εκτελεστικής διαδικασίας, με σκοπό την πραγμάτωση και την προστασία των ουσιαστικών δικαιωμάτων των εμπλεκόμενων μερών.

Η άμεση επέμβαση στην ιδιοκτησία του οφειλέτη, παρότι ο δανειστής διαθέτει εκτελεστό τίτλο κατά τα άρθρ. 904 επ.Κ.Πολ.Δ, καθιστά εμφανή την ανάγκη αποφυγής παροχής δικαιωμάτων που ενδεχομένως να ανοίγουν τον δρόμο σε καταχρήσεις ή σε αποσταθεροποίηση του εξισορροποιητικού ρόλου που επιτελεί το δίκαιο της αναγκαστικής εκτέλεσης.

Στην περίπτωση του άρθρ. 1009 Κ.Πολ.Δ ο περιορισμός της εφαρμογής της διάταξης στα επιχειρηματικά ακίνητα εκπορεύεται από το χαρακτήρα και την οικονομική λειτουργία της μίσθωσης στις περιπτώσεις αυτές.

Η ριζική μεταβολή που υπήρξε αποτέλεσμα τόσο της συχνής καταστρατήγησης του στην πράξη όσο και της κριτικής που άσκησε ένα μεγάλο μέρος της θεωρίας στη μη εφαρμογή των άρθρων 1009 και 997 Κ.Πολ.Δ επί εμπορικών μισθώσεων.

Στις συναλλαγές παρουσιάστηκε άμεσα το πρόβλημα σύναψης πολύχρονων εικονικών εμπορικών μισθώσεων με παρένθετα πρόσωπα, πριν τον πλειστηριασμό τους.

Οι μισθώσεις αυτές ως εμπορικές προστατεύονταν τόσο από την ελάχιστη δυνατή διάρκεια της μίσθωσης αλλά και εξαιτίας του θεσμοθετημένου μακροχρόνιου χαρακτήρα τους, ενώ οι όροι της σύμβασης όπως π.χ το μίσθωμα, δεν συμφωνούνταν ως ευνοϊκοί για τον εκμισθωτή/υπερθεματιστή.

Τούτο είχε δυσμενές αντίκρισμα στις συναλλαγές. Καταρχήν, υποσκάπτονταν η επενδυτική λειτουργία του πλειστηριασμού ακινήτων, αφού οδηγούσε σε ματαίωση του λόγω της μη εμφάνισης πλειοδοτών ή όταν τελικά αυτός διενεργούνταν, το πλειστηρίασμα δεν ήταν ικανοποιητικό.

Επιπλέον, στερούνταν από τον υπερθεματιστή η δυνατότητα εγκατάστασης και εκμετάλλευσης του ακινήτου καθώς ο επισπεύδων δανειστής, παρά την υποχρέωση ενημέρωσης των ενδιαφερομένων προς πλειοδοσία, γνώριζε την ύπαρξη της μίσθωσης και δεν μετέφερε ως όφειλε την ανακοίνωση στον συμβολαιογράφο, αιφνιδιάζοντας των νέο κτήτορα και προκαλώντας του σημαντική οικονομική ζημία.

Συμπερασματικά, τα εμπίπτοντα στα υποκειμενικά όρια προστασίας του άρθρ. 1009 πρόσωπα, αξιοποιούσαν το δικονομικό δικαίωμα προστασίας καταχρηστικά και παρέμεναν στο μίσθιο δυνάμει της εγκυρότητας της μίσθωσης, εμποδίζοντας την ικανοποίηση του ουσιαστικού δικαιώματος των δανειστών και του υπερθεματιστή.

Η επιμονή όμως του νομοθέτη στις παραπάνω δραστικές συνέπειες, παρά τον διαρκή χαρακτήρα της έννομης σχέσης της μίσθωσης και την ανάγκη διατήρησης ασφάλειας των συναλλαγών καθώς και την πρόταση πιο ήπιων αλλά εξίσου αποδοτικών τρόπων επίλυσης των κακόπιστων πρακτικών, δημιουργεί πληθώρα ζητημάτων προς διερεύνηση.

Εμπορικές Μισθώσεις

Το άρθρ. 1009, όπως αναλύσαμε, εφαρμόζεται και επί εμπορικών μισθώσεων.

Στο πεδίο του ουσιαστικού δικαίου οι εμπορικές μισθώσεις ρυθμίζονται από ειδικότερες νομοθετικές διατάξεις, που διασφαλίζουν ευχερέστερα από τις ενδοτικού δικαίου προβλέψεις του ΑΚ, τον διαρκή χαρακτήρα τους και την προστασία του μισθωτή. Η διακριτή ρύθμιση τους επιβλήθηκε αιτιακά από κοινωνιοικονομικούς λόγους.

Συγκεκριμένα, προέκυψε, ελλείψει νομοθετικής ρύθμισης, εξαιτίας της ανυπαρξίας κατάλληλων χώρων προς επιχειρηματική εκμετάλλευση, η οποία οδηγούσε στην άρνηση σύναψης εk μέρους των εκμισθωτών διαρκέστερων μισθώσεων και σε κακόπιστες πρακτικές.

Η νομοθετική εξασφάλιση της επιχειρηματικής στέγης για ένα εύλογο χρονικό διάστημα, αποτρέπει της άσκοπες μετεγκαταστάσεις, παρέχει στον μισθωτή την δυνατότητα να επενδύσει στο μίσθιο ενώ αποτελεί αναγκαία προϋπόθεση για την απόσβεση πιθανών δαπανών εκ μέρους του.

Οι κανόνες προστασίας που θεσπίζουν τα άρθρα του π.δ 34/1995, ενσωματώνουν νομοθετικά στις περιπτώσεις εμπορικών μισθώσεων, την πάγια άποψη ότι το συνταγματικό δικαίωμα ιδιοκτησίας δύναται να περιοριστεί για λόγους δημοσίου συμφέροντος.

Οι διατάξεις αυτές ως κανόνες δημοσίας τάξεως εξασφαλίζουν την ελάχιστη νομική διάρκεια της εμπορικής μίσθωσης, ορίζουν περιοριστικά συγκεκριμένους λόγους έκτακτης καταγγελίας της (numerus clausus), προβλέποντας δικαίωμα αποζημίωσης.

Η παράλληλη πρόβλεψη ελαστικών διατάξεων για τον εκμισθωτή με στόχο την μη υπέρμετρη δέσμευση του εξυπηρετεί αιτιωδώς την εξισορρόπηση των αντιτιθέμενων συμφερόντων με απώτερο στόχο την προαγωγή της εθνικής οικονομίας.

Το παρεχόμενο από το άρθρ.1009 δικαίωμα καταγγελίας όμως, εισάγει έναν μη προβλεπόμενο στις διατάξεις του π.δ 34/1995 δικονομικό λόγο έκτακτης καταγγελίας, χωρίς την πρόβλεψη αντίστοιχης αποζημίωσης, προκρίνοντας την ικανοποίηση του υπερθεματιστή έναντι του μισθωτή.

Επιπλέον, με τις τροποποιήσεις που επέφερε ο ν.4242/2014, η αυξημένη προστασία του π.δ 34/1995 που κατέτεινε στην σταθερότητα και στη διασφάλιση του ενοχικού δεσμού αποδυναμώθηκε σημαντικά.

Παράλληλα, οι διατάξεις περί ειδικής εκκαθαρίσεως των προβληματικών επιχειρήσεων, οι οποίες εφαρμόζονται ως ειδικότερη ρύθμιση και επί της ενοχικής υποσχετικής σχέσεως της χρονομετρικής μίσθωσης, προβλέπουν δυνάμει του άρθρ.άρθρ. 31 παρ. 3 ν.2538/1997, τον αποκλεισμό της εφαρμογής των προστατευτικών διατάξεων των άρθρ. 1009 Κ.Πολ.Δ και 614 επ.ΑΚ, αντιμετωπίζοντας νομοθετικά τις μισθώσεις ως στοιχεία του παθητικού της επιχείρησης.

ΖΗΤΗΜΑΤΑ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΙΚΟΤΗΤΑΣ

Σύμφωνα με την Μον.Εφ.Πειρ. 704/2022 κρίθηκε η συνταγματικότητα της νέας ρύθμισης.

Συγκεκριμένα, εφεσιβάλλων ισχυρίστηκε ότι πρέπει να κριθεί η ρύθμιση του νέου άρθρου 1009 Κ.Πολ.Δ. ως αντισυνταγματική, διότι προσκρούει στις διατάξεις περί παροχής ουσιαστικής και πραγματικής έννομης προστασίας των ιδιωτικών δικαιωμάτων κατά τα άρθρα 4 παρ.1, 20 παρ.1, 25 παρ.3 και 26 του Συντάγματος και στις διατάξεις της ΕΣΔΑ και μάλιστα του άρθρου 1 του Πρώτου Πρωτοκόλλου για την προστασία της περιουσίας.

Τούτο διότι, όταν ο νομοθέτης επεμβαίνει σε περιουσιακής φύσεως δικαιώματα όπως στο ενοχικό δικαίωμα του επιχειρηματία μισθωτή να κάνει χρήση του μισθίου κι αφού το μίσθιο έχει εκπλειστηριασθεί και το έχει αποκτήσει κατά κυριότητα τρίτο πρόσωπο, ο υπερθεματιστής, πρέπει να τηρείται δίκαιη ισορροπία μεταξύ του γενικού συμφέροντος και της απαιτήσεως σεβασμού της περιουσίας των προσώπων, ενώ πρέπει να τηρούνται και οι όροι της αναλογικότητας.

Ισχυρίστηκε περαιτέρω ότι με την άμεση καταγγελία της εμπορικής μίσθωσης από τον υπερθεματιστή  και τη λύση της σε σύντομο χρονικό διάστημα, ο μισθωτής στερείται της δυνατότητας να προσφύγει στα δικαστήρια για να κριθεί η ισχύς της μισθώσεώς του και το εάν αυτή είναι εικονική ή μη, χάνει τις επενδύσεις που έχει πραγματοποιήσει στο μίσθιο και «τινάζεται στον αέρα» η επιχείρησή του, προς όφελος του ισχυρότερου μέρους που είναι ο υπερθεματιστής.

Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο έκρινε ότι τα παραπάνω τυγχάνουν μη νόμιμα και κατά τούτο απορριπτέα, διότι ο περιορισμός της οικονομικής ελευθερίας εκ του άρθρου 1009 ΚΠολΔ καθίσταται δικαιολογημένος και εύλογος, καθώς δεν εξασφαλίζει μόνο το προσωπικό όφελος του υπερθεματιστή και των δανειστών, αλλά εξυπηρετεί το συγκερασμό και την εξισορρόπηση των αντιτιθέμενων συμφερόντων τους με απώτερο σκοπό την ταχύτερη και αποτελεσματικότερη απονομή της δικαιοσύνης και την προαγωγή της εθνικής οικονομίας.

Ερμηνεία

Το Εφετείο, περαιτέρω, νομολόγησε πως με τη διάταξη του άρθρου 1009 ΚΠολΔ, όπως τροποποιήθηκε με τον ν. 4335/2015, ο νομοθέτης προκρίνει ως ισχυρότερο το συμφέρον του υπερθεματιστή νέου κυρίου του ακινήτου να μπορεί να λάβει στην κατοχή του το ακίνητο που απέκτησε μέσω του πλειστηριασμού έναντι του συμφέροντος του μισθωτή ο οποίος επιθυμεί να συνεχίσει να κατέχει το ίδιο ακίνητο στο οποίο ασκεί επιχείρηση, στηρίζοντας το δικαίωμά του να χρησιμοποιεί το μίσθιο σε μισθωτική σύμβαση που είχε καταρτίσει με τον προηγούμενο κύριο του ακινήτου, πριν την κατάσχεση του ακινήτου.

Σκοπός της παραπάνω νομοθετικής ρύθμισης ήταν να αντιμετωπισθεί το φαινόμενο εμφανίσεως τρίτων παρένθετων προσώπων ως μισθωτών, με εικονικές συμβάσεις πολυετούς διάρκειας, με σκοπό να αποτρέψουν τον πλειστηριασμό.

Τρόπος Κτήσης Κυριότητας

Περαιτέρω, σύμφωνα με το άρθρο 1005 ΚΠολΔ με την κατακύρωση, και αφότου μεταγραφεί η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης, ο υπερθεματιστής αποκτά το δικαίωμα που είχε εκείνος κατά του οποίου έγινε η εκτέλεση.

Με τη διάταξη αυτή καθιερώνεται ρητά η αρχή ότι ο πλειστηριασμός αποτελεί αιτία παράγωγου τρόπου κτήσεως της κυριότητας και συνεπώς ο υπερθεματιστής θεωρείται ειδικός διάδοχος του καθ` ου η εκτέλεση, τον οποίο και διαδέχεται στο δικαίωμα, αποκτώντας το, δυνάμει συμβάσεως, όπως είναι η εκποίηση με δημόσιο αναγκαστικό πλειστηριασμό (ΑΠ 306/2014).

Ο υπερθεματιστής από της αποκτήσεως της κυριότητος του μισθίου (αρθ. 1005 ΚΠολΔ) υπεισέρχεται στη μίσθωση αν ο πλειστηριασμός έγινε σε βάρος του εκμισθωτή κυρίου του μισθίου.

Ειδικότερα για να χωρήσει υπεισέλευση του νέου κτήτορα στη μισθωτική σχέση, πρέπει, σε κάθε περίπτωση, η εκποίηση να γίνει από τον κύριο του μισθίου που ήταν συγχρόνως και εκμισθωτής. Αντιθέτως, ο υπερθεματιστής δεν υπεισέρχεται στη μίσθωση, αν ο πλειστηριασμός έγινε σε βάρος του μη εκμισθωτή κυρίου του μισθίου.

Συνεπώς, μέσω της κατακύρωσης με την καταβολή και την μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης, αποκτά το δικαίωμα που είχε ο οφειλέτης κατά ίδιο περιεχόμενο και έκταση αυτοδικαίως (ex lege).

Κατά το ίδιο άρθρο, η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης είναι τίτλος εκτελεστός και έναντι αυτών που κατέχουν το ακίνητο στο όνομα του καθ` ου η εκτέλεση, ανεξάρτητα από το αν η κατοχή στηρίζεται σε εμπράγματη ή ενοχική σχέση.

Αιτιολογική Βάση Τροποποίησης

Όμως, ειδικά για τα ακίνητα, το άρθρο 1009 ΚΠολΔ, όπως ίσχυε πριν την τροποποίηση του με τον ν. 4335/2015, έθετε μια σημαντική εξαίρεση καθώς παρέπεμπε στη ρύθμιση του ουσιαστικού δικαίου (614 Α.Κ.) που προστατεύει το ενοχικό δικαίωμα του τρίτου μισθωτή, αν η μίσθωση αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης (προφανώς έναντι των τρίτων) χρονολογίας.

Ο υπερθεματιστής στην περίπτωση αυτή απαγορευόταν να εκτελέσει την κατακυρωτική έκθεση σε βάρος του μισθωτή εκτός εάν υπήρχε όρος στο μισθωτήριο ότι η μίσθωση δεν βαρύνει το νέο κτήτορα, σύμφωνα με το άρθρο 614 ΑΚ αναλόγως εφαρμοζόμενο οπότε απαλλασσόταν από την υποχρέωση να ανεχθεί τη μίσθωση.

Η ριζική αναδιατύπωση του άρθρου 1009 ΚΠολΔ, υπήρξε αποτέλεσμα της συχνής καταστρατήγησης του στην πράξη.

Επί Του Ζητήματος Συνταγματικότητας

Η επιλογή του νομοθέτη να προτάξει το οικονομικό συμφέρον του υπερθεματιστή, έναντι του συμφέροντος του μισθωτή ο οποίος λειτουργεί στο μίσθιο επιχείρηση κατόπιν συμφωνίας με τον προηγούμενο κύριο του ακινήτου δεν αντιβαίνει στην αρχή της αναλογικότητας, ούτε παραβιάζει την συνταγματική αρχή της ισότητας.

Τούτο διότι πρόκειται για διαφορετικής βαρύτητας οικονομικά συμφέροντα αυτό του υπερθεματιστή και αυτό του μισθωτή, ανταποκρίνεται δε και στον γενικό κανόνα της σχετικότητας των ενοχών ότι οι ενοχικές υποχρεώσεις βαρύνουν αυτούς που τις αναλαμβάνουν με σύμβαση και όχι τρίτους όπως είναι ο αναδειχθείς στον πλειστηριασμό υπερθεματιστής.

Ο τελευταίος, δε, με την καταβολή του πλειστηριάσματος έχει επενδύσει σημαντικό κεφάλαιο στο εκπλειστηριασθέν και κατακυρωθέν σε αυτόν ακίνητο και ευλόγως αναμένει ότι θα έχει τη δυνατότητα να το αξιοποιήσει οικονομικά κατά τον τρόπο που ο ίδιος κρίνει πρόσφορο.

Σε κάθε περίπτωση, εφόσον οι όροι της σύμβασης μίσθωσης του ακινήτου που είναι μισθωμένο για την άσκηση επιχείρησης από τον προηγούμενο κύριο του ακινήτου κριθούν ευνοϊκοί από τον υπερθεματιστή, δεν εμποδίζεται αυτός να μην καταγγείλει τη σύμβαση και να τη συνεχίσει ως εκμισθωτής στη θέση του καθ’ου η εκτέλεση οφειλέτη.

Επιπλέον, σε περίπτωση που η άσκηση του δικαιώματός του να καταγγείλει τη σύμβαση γίνεται στη συγκεκριμένη περίπτωση κατά προφανή υπέρβαση των ορίων που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο οικονομικός ή ο κοινωνικός σκοπός του δικαιώματος μπορεί ο μισθωτής να αμυνθεί κατά της σε βάρος του άμεσης εκτέλεσης της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης προβάλλοντας την ακυρότητα της καταγγελίας κατ’ άρθρο 281 ΑΚ με λόγο ανακοπής κατ’ άρθρο 933 ΚΠολΔ,

Με τον τρόπο αυτό δεν στερείται της δυνατότητας να προσφύγει και για το ζήτημα της καταγγελίας της μισθωτικής σύμβασης ενώπιον των δικαστηρίων κατ’ άρθρο 20 παρ. 1 του Συντάγματος και κατ’ άρθρο 6 παρ. 1 της ΕΣΔΑ.

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με την τύχη της εμπορικής μίσθωσης σε περίπτωση πλειστηριασμού.

Συμπληρωματικά Στοιχεία είναι τα δεδομένα ή αποδεικτικά μέσα εκείνα, που δεν ήταν γνωστά, ούτε μπορούσαν να είναι γνωστά, στη Φορολογική Διοίκηση, κατά την προβλεπόμενη στον ΚΦΔ πενταετία και τα οποία αποκαλύπτουν μη δηλωθέντα εισοδήματα, ανακρίβειες ή απόκρυψη φορολογητέας ύλης.

ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ & ΟΡΙΣΜΟΙ

Σύμφωνα με το άρθρο 37 του Ν. 5104/2024 (“Κώδικας Φορολογικής Διαδικασίας” – ΚΦΔ)

“1. Η Φορολογική Διοίκηση μπορεί να προβεί σε κοινοποίηση πράξης διοικητικού, εκτιμώμενου ή διορθωτικού προσδιορισμού φόρου εντός πέντε (5) ετών από τη λήξη του έτους, εντός του οποίου λήγει η προθεσμία υποβολής δήλωσης. (…)

3. α) Εξαιρετικά, πράξη διοικητικού, εκτιμώμενου ή διορθωτικού προσδιορισμού φόρου μπορεί να κοινοποιηθεί εντός δέκα (10) ετών από τη λήξη του έτους εντός του οποίου λήγει η προθεσμία για την υποβολή της δήλωσης ή της δήλωσης της τελευταίας περιόδου, σε περίπτωση που προβλέπεται η υποβολή περισσότερων δηλώσεων: (…)
αβ) Αν μετά την πενταετία περιέλθουν σε γνώση της Φορολογικής Διοίκησης νέα στοιχεία ή πληροφορίες που δεν θα μπορούσαν να είναι σε γνώση αυτής εντός της πενταετίας και προκύπτει ότι η φορολογική οφειλή υπερβαίνει αυτήν που είχε προσδιορισθεί βάσει προηγούμενου άμεσου, διοικητικού, εκτιμώμενου ή διορθωτικού προσδιορισμού φόρου και μόνο για το ζήτημα το οποίο αφορούν.
β) … Εφόσον περιέλθουν σε γνώση της Φορολογικής Διοίκησης συμπληρωματικά στοιχεία κατά το τελευταίο έτος της αρχικής (πενταετούς) παραγραφής, το δικαίωμα της Φορολογικής Διοίκησης να εκδώσει πράξη προσδιορισμού φόρου παρατείνεται κατά ένα (1) έτος”.

Εξάλλου, σύμφωνα με το άρθρο 68 παρ. 2 Ν. 2238/1994 (“Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος”)

“Φύλλο ελέγχου και αν ακόμη έγινε οριστικό δεν αποκλείει την έκδοση και κοινοποίηση συμπληρωματικού φύλλου ελέγχου, αν:

α) από συμπληρωματικά στοιχεία, που περιήλθαν σε γνώση του προϊσταμένου της δημόσιας οικονομικής υπηρεσίας, εξακριβώνεται ότι το εισόδημα του φορολογουμένου υπερβαίνει αυτό που έχει περιληφθεί στο προηγούμενο φύλλο ελέγχου”.

Η Θέση της Διοίκησης

Σύμφωνα με την Γνωμοδότηση 102/2001 του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους :

“Συμπληρωματικά στοιχεία επί τη βάσει των οποίον μπορεί να εκδοθεί συμπληρωματικό φύλλο ελέγχου, θεωρούνται εκείνα τα οποία και αποδεδειγμένα δεν είχε, ούτε ηδύνατο δικαιολογημένα να έχει υπόψη του ο έφορος κατά την αρχική φορολογική εγγραφή ή τη διοικητική επίλυση της διαφοράς και να αποκαλύπτουν πηγή εσόδων που δεν εκτιμήθηκε κατ’ αυτή…”

Επίσης, σύμφωνα με την ΠΟΛ. 1194/2017:

Συμπληρωματικά Στοιχεία θεωρούνται όσα στοιχεία είναι αποδεικτικά της ύπαρξης μη δηλωθέντος φορολογητέου εισοδήματος, τα οποία δικαιολογημένα δεν είχε υπόψη της η φορολογική αρχή κατά την προβλεπόμενη πενταετία.

Συνεπώς, δεν αποτελούν συμπληρωματικά στοιχεία εκείνα τα οποία:

• είτε είχαν περιέλθει σε γνώση της φορολογικής αρχής εντός της ανωτέρω πενταετίας και αγνοήθηκαν ή δεν ελήφθησαν προσηκόντως υπόψη από αυτήν, 
• είτε η φορολογική αρχή όφειλε να έχει λάβει γνώση τους, εντός της ίδιας πενταετίας, εάν είχε επιδείξει τη δέουσα επιμέλεια, ήτοι εάν είχε λάβει τα προσήκοντα μέτρα ελέγχου και έρευνας, που προβλέπονται στο νόμο (ΠΟΛ. 1194/2017).

Η Θέση της Νομολογίας

Δεν αποτελούν συμπληρωματικά στοιχεία εκείνα, τα οποία είτε είχαν περιέλθει σε γνώση της φορολογικής αρχής εντός της 5ετίας και αγνοήθηκαν ή δεν ελήφθησαν προσηκόντως υπ’ όψη από αυτήν, είτε η φορολογική αρχή όφειλε να έχει λάβει γνώση τους εντός της ίδιας 5ετίας (ΣτΕ 1681/2024)

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ ΝΟΜΟΛΟΓΙΑΣ

Ποια Θεωρούνται Συμπληρωματικά Στοιχεία  

Λογαριασμοί Στην Αλλοδαπή

Αποτελούν, κατ’ αρχήν, συμπληρωματικά στοιχεία δυνάμενα να οδηγήσουν σε επιμήκυνση της συνήθους πενταετούς προθεσμίας παραγραφής κατ’ άρθρο 84 παρ. 4 περ β΄ ΚΦΕ στοιχεία για την ύπαρξη, το υπόλοιπο ή τις κινήσεις λογαριασμών των φορολογουμένων σε τραπεζικά ιδρύματα της αλλοδαπής, για τα οποία η αρχή δεν μπορούσε, ούτε είχε, κατά νόμον, την υποχρέωση να λάβει γνώση των κινήσεων και των υπολοίπων των τραπεζικών αυτών λογαριασμών (ΣτΕ 1062/2023).

Και τούτο διότι, η εξέταση της ακρίβειας των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος με βάση το υπόλοιπο και τις κινήσεις των τραπεζικών λογαριασμών του φορολογουμένου στην ημεδαπή, αποτελεί βασικό εργαλείο και τακτικό μέσο που έχει στο οπλοστάσιό του ο φορολογικός έλεγχος ήδη από το έτος 1994 βάσει των νόμων 2214 και 2238/1994, δεν συμβαίνει όμως το ίδιο για το υπόλοιπο και τις κινήσεις τραπεζικών λογαριασμών στην αλλοδαπή.

Ειδικότερα ναι μεν από το ενωσιακό δίκαιο έχει θεσπιστεί καθεστώς αυτόματης ανταλλαγής μεταξύ των κρατών-μελών πληροφοριών, σχετικά με το υπόλοιπο των τραπεζικών λογαριασμών των φορολογούμενων στο τέλος εκάστου έτους, πλην όμως η φορολογική αρχή δεν έχει άμεση πρόσβαση στους εν λόγω λογαριασμούς, όπως συμβαίνει με τα ελληνικά πιστωτικά ιδρύματα, με αποτέλεσμα να απαιτείται ικανό χρονικό διάστημα για την ανεύρεση των τραπεζικών αυτών λογαριασμών και την περαιτέρω επεξεργασία τους, την εκτίμηση των κινήσεων αυτών και την ολοκλήρωση του ελέγχου (ΣτΕ 1245/2020)

Κατασχεθέντα Βιβλία

Ανεπίσημα στοιχεία τα οποία κατασχέθηκαν μετά την υποβολή των σχετικών δηλώσεων συνιστούν συμπληρωματικό στοιχείο που επιτρέπει (ακόμα και μετά την οριστική περαίωση της υπόθεσης) την έκδοση απόφασης επιβολής προστίμου του Κ.Β.Σ. (ΤρΔιοικΠρ Πειραιά 522/2013)

Δανειακές Συμβάσεις

Δανειακή σύμβαση που προσκόμισε ο ίδιος ο φορολογούμενος και δεν ήταν σε γνώση της Διοίκησης, αποτελεί συμπληρωματικό στοιχείο (ΜονΔιοικΠρ Λαρίσης 135/2017)

Βιβλία Τρίτων Επιχειρήσεων

Συμπληρωματικά στοιχεία δεν αποκλείεται να είναι επίσημα ή ανεπίσημα βιβλία ή στοιχεία που τηρούν τρίτες επιχειρήσεις ή και άλλα έγγραφα από τα οποία αποδεικνύεται, κατά την κρίση της φορολογικής αρχής ή των διοικητικών δικαστηρίων, τόσο η ανακρίβεια των βιβλίων και στοιχείων που τηρούσε ο φορολογούμενος όσο και η απόκρυψη από αυτόν εισοδημάτων (ΣτΕ 496, 2122/2012). 

Έκθεση Ελέγχου Τρίτης ΔΟΥ – Πλαστά & Εικονικά Στοιχεία

Συμπληρωματικό στοιχείο αποτελεί η έκθεση ελέγχου άλλης Δ.Ο.Υ. εκτός αν αυτή έχει εκδοθεί κατόπιν αιτήσεως της αρμόδιας για την έκδοση συμπληρωματικού φύλλου ελέγχου φορολογικής Αρχής, οπότε θα αποτελούσε μη επιτρεπόμενη έκθεση επανελέγχου οριστικοποιηθείσας φορολογικής υπόθεσης (ΤριμΔιοικΕφ Πατρών 921/2013, ΣτΕ 2397/1990).

Εξάλλου, η εκ των υστέρων απόδειξη συναλλαγών ως εικονικών – το πληροφοριακό δελτίο των ελεγκτικών οργάνων της φορολογικής αρχής και η έκθεση ελέγχου άλλης φορολογικής αρχής, που περιέρχονται σε γνώση της αρμόδιας φορολογικής αρχής μετά την πενταετία – μπορεί να αποτελέσουν συμπληρωματικά στοιχεία, τα οποία οδηγούν κατ’ εξαίρεση σε παράταση της πενταετούς παραγραφής του δικαιώματος του καθ’ ου προς επιβολή φόρου (ΤρΔιοικΠρωτ Αθηνών 610/2021).

Αντιθέτως, εαν οι εκθέσεις ελέγχου και το δελτίο πληροφοριών, στα οποία στηρίχθηκε η προσδιορισθείσα φορολογητέα ύλη, περιήλθαν σε γνώση του αρμόδιου Προϊσταμένου ΔΟΥ εντός του χρόνου της πενταετούς παραγραφής και, ως εκ τούτου, δεν μπορούν αυτά να χαρακτηρισθούν, ως συμπληρωματικά στοιχεία, που περιήλθαν σε γνώση της Αρχής εκ των υστέρων, ώστε να παραταθεί η πενταετής παραγραφή σε δεκαετή  (ΤρΔιοικΠρωτ Αθηνών 13337/2021).

Ειδικά ως προς τα πλαστά και εικονικά τιμολόγια στην ΣτΕ 1681/2024 νομολογήθηκε ότι:

“Δεν αποτελεί συμπληρωματικό στοιχείο έγγραφο άλλης δημόσιας υπηρεσίας, ακόμη και αν από το έγγραφο αυτό αποδεικνύεται η εικονικότητα φορολογικού στοιχείου, όταν η αρμόδια φορολογική αρχή μπορούσε ευχερώς να διαπιστώσει την εικονικότητα του επίμαχου φορολογικού στοιχείου σε προγενέστερο χρόνο, εάν είχε επιδείξει τη δέουσα επιμέλεια, ήτοι εάν είχε λάβει τα προσήκοντα μέτρα ελέγχου και έρευνας που προβλέπονται στον νόμο, ιδίως εν όψει επαρκών ενδείξεων ως προς την ύπαρξη της φορολογικής παράβασης, οι οποίες οδηγούν σε εντοπισμένο έλεγχο.

Σε περίπτωση που, εντός της 5ετούς προθεσμίας παραγραφής, περιέρχονται στη φορολογική αρχή, από άλλη φορολογική αρχή, πληροφορίες περί της πιθανότητας συναλλαγές αφορώσες φορολογούμενο, υπαγόμενο στην αρμοδιότητά της, να είναι εικονικές, η πρώτη είναι υποχρεωμένη, επιδεικνύοντας τη δέουσα επιμέλεια, να προβεί σε σχετικό έλεγχο και έκδοση και κοινοποίηση των οικείων καταλογιστικών πράξεων εντός της ως άνω προθεσμίας και δεν μπορεί να αναμείνει, για την έναρξη του ελέγχου και την έκδοση και κοινοποίηση των σχετικών πράξεων, την ολοκλήρωση του ελέγχου από την άλλη φορολογική αρχή.

Σε περίπτωση που η αρμόδια για τον λήπτη φορολογικών στοιχείων φορολογική αρχή, παρά το γεγονός ότι έλαβε γνώση για την πιθανότητα της εικονικότητας των στοιχείων αυτών, δεν προχωρήσει, παραλλήλως και συγχρόνως με την αρμόδια για τον εκδότη των στοιχείων αρχή, στον απαιτούμενο έλεγχο σε συνεργασία και με την άλλη αυτή αρχή, αν τούτο είναι αναγκαίο (π.χ. ανταλλάσσοντας εγκαίρως πληροφορίες, πραγματοποιώντας εγκαίρως διασταυρωτικούς ελέγχους) και δεν εκδώσει και κοινοποιήσει καταλογιστικές πράξεις εντός της 5ετούς προθεσμίας παραγραφής, η έκθεση ελέγχου ή άλλο πληροφοριακό έγγραφο της φορολογικής αρχής, που είναι αρμόδια για τον εκδότη των εικονικών στοιχείων, δεν αποτελεί συμπληρωματικό στοιχείο, το οποίο θα μπορούσε να δικαιολογήσει την επιμήκυνση της 5ετούς προθεσμίας παραγραφής σε 10ετή και την έκδοση και κοινοποίηση καταλογιστικών πράξεων σε βάρος του λήπτη των στοιχείων μετά την πάροδο της 5ετίας”.

Επίσης, στην ΔιοικΕφ Αθηνών 1703/2020, δίνεται πιο ελαστική ερμηνεία στην έννοια του συμπληρωματικού στοιχείου και στην ευθύνη της Φορολογικής Διοίκησης για έλεγχο καθώς:

“…λαμβάνοντας υπ’ όψιν ότι η εμφάνιση εκ μέρους των φορολογουμένων εικονικών συναλλαγών αποτελεί παραβατική συμπεριφορά, την οποία τα εμπλεκόμενα μέρη προσπαθούν με κάθε τρόπο να μην αποκαλύψουν καθώς και ότι η απόδειξη της εικονικότητας εκ μέρους της Φορολογικής Αρχής απαιτεί πολλές φορές επισταμένους διασταυρωτικούς και χρονοβόρους ελέγχους, με εμπλοκή περισσοτέρων υπηρεσιών (βλ. ΣτΕ 1628/2019 σκ. 9) και ειδικότερα, λαμβάνοντας υπ’ όψιν ότι, εν προκειμένω, η έρευνα, συλλογή και αξιολόγηση των στοιχείων της υποθέσεως, δεν οφείλεται στο ότι οι αρμόδιες ελεγκτικές αρχές δεν επέδειξαν τη δέουσα επιμέλεια κατά την άσκηση του έργου τους αλλ’ αντιθέτως, δικαιολογημένα η αρμόδια Δ.Ο.Υ. δεν είχε διαπιστώσει την εικονικότητα των ενδίκων τιμολογίων σε προγενέστερο χρόνο και δη, εντός του χρόνου της αρχικής πενταετούς παραγραφής, δεδομένου ότι λίγο πριν τη συμπλήρωση της πενταετούς παραγραφής η Επιτροπή του άρθρου 30 παρ. 5 Κ.Β.Σ., με την από 3.7.2012 απόφασή της, ζήτησε

(i) αφ’ ενός από τα ελεγκτικά όργανα τη διενέργεια συμπληρωματικού ελέγχου και δη, με τη συνδρομή των οικείων φορολογικών αρχών άλλου κράτους – μέλους,

(ii) αφ’ ετέρου την προσκόμιση από την ελεγχόμενη συμπληρωματικών στοιχείων και ότι, λόγω της παρεμβολής της Επιτροπής, την οποία προκάλεσε η προσφεύγουσα, κ ρ ί ν ε ι ότι η διαπίστωση της εικονικότητας των ενδίκων στοιχείων, από τη Φορολογική Αρχή ερείδεται σε στοιχεία, τα οποία αποτελούν “συμπληρωματικά στοιχεία”,  και συνεπώς, παρεκτείνουν, νομίμως, την προθεσμία παραγραφής της εξουσίας του Δημοσίου προς επιβολή του ενδίκου προστίμου σε δεκαετή”.

Εξάλλου και η ΔΕΔ στις περιπτώσεις φοροδιαφυγής για πλαστά και εικονικά τιμολόγια, παγίως θεωρεί πως η παραγραφή εκτείνεται στη δεκαετία.

Ποια ΔΕΝ Θεωρούνται Συμπληρωματικά Στοιχεία  

Λογαριασμοί Στην Ημεδαπή

Μεταξύ των βασικών και τακτικών μέσων του φορολογικού ελέγχου της ακρίβειας των δηλώσεων εισοδήματος, είναι και η εξέταση του υπόλοιπου και των κινήσεων των τραπεζικών λογαριασμών του φορολογούμενου στην ημεδαπή.

Τούτων έπεται ότι στοιχεία για το υπόλοιπο ή/και τις κινήσεις των τραπεζικών λογαριασμών του φορολογούμενου στην ημεδαπή δεν αποτελούν «συμπληρωματικά στοιχεία», ικανά να δικαιολογήσουν (ενόψει και των επιταγών της συνταγματικής αρχής της αναλογικότητας) την επιμήκυνση της (κατ’ αρχήν οριζόμενης, πενταετούς) προθεσμίας παραγραφής.

Ο φορολογικός έλεγχος μπορούσε να ζητήσει, εντός της πενταετίας μη παραγραφής του σχετικού δικαιώματος της αρχής να επιβάλει φόρο εισοδήματος, από κάθε χρηματοπιστωτικό ίδρυμα (μετ’ άρση του σχετικού απορρήτου) πληροφορίες για την κίνηση των τραπεζικών λογαριασμών των [αναιρεσιβλήτων], που εν προκειμένω αποτέλεσαν και την αποδεικτική βάση των πορισμάτων του ελέγχου, οπότε και δεν τίθεται θέμα χαρακτηρισμού αυτών ως συμπληρωματικών στοιχείων, ώστε να επιμηκυνθεί η πενταετής σε δεκαετή παραγραφή.

Πράγματι, αν θεωρηθεί ότι στοιχεία για το υπόλοιπο ή/και τις κινήσεις των τραπεζικών λογαριασμών στην ημεδαπή μπορούν να αποτελούν «συμπληρωματικά στοιχεία», ο κανόνας της πενταετούς παραγραφής δεν θα είχε κατ’ ουσίαν πεδίο εφαρμογής και η εμφανιζόμενη ως παρέκκλιση δεκαετής παραγραφή θα καθίστατο ο κανόνας, δεδομένου ότι, αν όχι το σύνολο των φορολογουμένων, εν πάση περιπτώσει, η συντριπτική πλειοψηφία αυτών τηρούσε ήδη από πολλών ετών και εξακολουθεί να τηρεί τραπεζικούς λογαριασμούς, χωρίς τους οποίους, άλλωστε, δεν είναι πλέον δυνατή η πραγματοποίηση μεγάλου πλήθους συναλλαγών (ΣτΕ 1105/2021, 713/2021).

Διαπιστώσεις και Συμπεράσματα Φορολογικού Ελέγχου

Οι διαπιστώσεις και τα συμπεράσματα του φορολογικού ελέγχου δεν συνιστούν συμπληρωματικά στοιχεία, σύμφωνα με το άρθρο 84 παρ. 4 περιπτ. β, σε συνδυασμό με το άρθρο 68 παρ. 2 περιπτ. α του Κ.Φ.Ε. (ΣτΕ 658/2020, 1348/2020).

Επανέλεγχος Στοιχείων

Τυχόν πλημμέλειες των βιβλίων και στοιχείων φορολογούμενου, οι οποίες προέκυψαν κατά τον επανέλεγχο από επανεκτίμηση στοιχείων που είχαν τεθεί υπ’ όψιν του αρχικού ελέγχου, δεν αποτελούν συμπληρωματικά στοιχεία, και επομένως δεν μπορούν να στηρίξουν το επίδικο συμπληρωματικό φύλλο ελέγχου (ΣτΕ 1303/1999).

Έγγραφο ΣΔΟΕ

Το εμπιστευτικό έγγραφο του Σ.Δ.Ο.Ε. δεν αποτελεί συμπληρωματικό στοιχείο, ώστε να δικαιολογείται η παρέκταση της παραγραφής από πενταετία σε δεκαετία (ΔιοικΕφ Πειραιά 2600/2019).

Τιμήματα Μεταβιβάσεων

Τα τιμήματα από τις μεταβιβάσεις των ακινήτων, που θεωρήθηκαν από τη φορολογική αρχή ως άσκηση εμπορικής δραστηριότητας, δεν αποτελούν συμπληρωματικά ικανά να δικαιολογήσουν την επιμήκυνση της πενταετούς προθεσμίας παραγραφής, εφόσον οι δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος, στις οποίες, ανεξάρτητα από τον κωδικό στον οποίο δηλώθηκαν, συμπεριελήφθησαν, πάντως, είχαν περιέλθει σε γνώση της φορολογικής αρχής, εντός της ως άνω πενταετούς προθεσμίας  (ΤρΔιοικΠρωτ Αθηνών 15755/2019).

Αντιθέτως, εφόσον δεν είχε δηλωθεί το ποσό που καταβλήθηκε για την αγορά ακινήτου σε πλειστηριασμό, ούτε είχε προσκομίσει στη φορολογική αρχή τη σχετική περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης, ενώ εξάλλου, δεν είχε υποβληθεί εντός του ίδιου έτους δήλωση φόρου μεταβίβασης για το εν λόγω ακίνητο και, επομένως, τα στοιχεία (αντίγραφα συμβολαίου, διπλότυπα είσπραξης ΦΜΑ, κ.λπ.), στα οποία στηρίχθηκε ο έλεγχος για την έκδοση του ενδίκου φύλλου δεν βρίσκονταν στη διάθεσή του ούτε μπορούσε να έχει λάβει γνώση αυτών ανά πάση στιγμή, αυτά αποτελούν συμπληρωματικά στοιχεία (ΤρΔιοικΠρωτ Αθηνών 7548/2019).

Συγκεντρωτικές Πελατών-Προμηθευτών

Συγκεντρωτικές καταστάσεις Πελατών-Προμηθευτών τρίτων που υπήρχαν στη διάθεση των ελεγκτικών οργάνων, είχε στη διάθεσή της η φορολογική Διοίκηση και όφειλε να είχε αξιοποιήσει ορθολογικά και επίκαιρα, δεν μπορούν να χαρακτηριστούν ως συμπληρωματικά στοιχεία κατά την έννοια του νόμου, εφόσον δεν περιήλθαν σε γνώση της μετά την πάροδο της προβλεπόμενης πενταετίας (ΔιοικΕφ Πειραιά 37/2019).

Ειδικά Συνεργείο Ελέγχου

Συμπληρωματικό στοιχείο δεν συνιστά απόφαση του Υπουργού Οικονομικών, με την οποία ανατέθηκε σε Ειδικό Συνεργείο Ελέγχου, η διενέργεια ελέγχου των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος, ο οποίος, όμως, (έλεγχος) μπορούσε να διενεργηθεί επικαίρως από την αρμόδια φορολογική αρχή εντός της πενταετούς βασικής παραγραφής του δικαιώματος του Δημοσίου.

Τούτο διότι όλα τα στοιχεία βρίσκονταν στη διάθεσή του και μπορούσε να έχει λάβει γνώση αυτών ανά πάση στιγμή και, επομένως, αυτά (δηλώσεις Ε1, Ε9, ΦΜΑ, αντίγραφα συμβολαίων, διπλότυπα είσπραξης ΦΜΑ) δεν μπορούν να χαρακτηριστούν ως στοιχειά τα οποία δεν είχε ούτε μπορούσε να έχει δικαιολογημένα υπόψη του ο έλεγχος εντός της πενταετίας  (ΤρΔιοικΠρωτ Αθηνών 2736/2019).

Κεφαλαιακές Εισφορές

Δεν συνιστά συμπληρωματικό στοιχείο η εισφορά μετρητών στο κεφάλαιο εταιρείας, εφόσον το σχετικό καταστατικό ήταν δημοσιευμένο και, επομένως, βρισκόταν ανά πάσα στιγμή στη διάθεση του ελέγχου(ΣτΕ 713/2021).

Καταγγελίες

Σύμφωνα με την ΔΕΔ Α 2965/2022, δεν αποτελούν συμπληρωματικά στοιχεία η έκθεση οικονομικής αστυνομίας και η ανώνυμη καταγγελία. Ομοίως η ΔΕΔ 3802/2021 η οποία έκρινε πως ούτε η πληροφοριακή έκθεση ελέγχου φορολογίας εισοδήματος του Σ.Δ.Ο.Ε., ούτε η ανώνυμη καταγγελία, αποτελούν συμπληρωματικά στοιχεία κατά την έννοια της παρ.2 του άρθρου 68 του ν.2238/1994 (Κ.Φ.Ε.), ικανά να δικαιολογήσουν την έκδοση συμπληρωματικής πράξης.

Τέλος, αξίζει να σημειωθεί ότι και η ΔΕΔ με την με αρ. 2353/2022 Αποφασή της, σχετικά με την ως προς την έκταση εφαρμογής της νομολογίας του ΣτΕ, υιοθέτησε το με το με αριθ. 2642/2017 πρακτικό ολομέλειας του Ν.Σ.Κ. το οποίο γνωμοδότησε ότι:

“Από της άλλης όμως πλευράς, η εκ μέρους των φορολογικών αρχών και, πολύ περισσότερο εκ μέρους της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών (ΔΕΔ), αντιμετώπιση υποθέσεων με ακριβώς όμοια προς τα επιλυθέντα με τις αποφάσεις του ΣτΕ (και μάλιστα της Ολομελείας αυτού) νομικά ζητήματα, κατά τρόπο αντίθετο προς τις αποφάσεις του δικαστηρίου αυτού, δε συνάδει με το κράτος δικαίου και πάντως συνεπάγεται άσκοπη απασχόληση των υπηρεσιακών οργάνων και των δικαστηρίων, τα οποία, έτσι, στερούνται και χρόνου για την ενασχόληση τους με άλλες σοβαρές υποθέσεις, αφού είναι προφανές ότι, αν οι υποθέσεις αυτές οδηγηθούν ενώπιον των δικαστηρίων, αυτά θα ακολουθήσουν τη νομολογία του ΣτΕ, οπότε η έκβαση των υποθέσεων δεν θα είναι ευνοϊκή για το Δημόσιο και το τελευταίο θα επιβαρυνθεί και με δικαστικά έξοδα“.

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με με τους φορολογικούς ελέγχους και την έννοια των συμπληρωματικών στοιχείων.

Πότε Ανατρέπεται η Μεταβίβαση Μεριδίων ή Επιχείρησης Οφειλέτη του Δημοσίου

Εν συντομία:

• Το Δημόσιο μπορεί να ζητήσει τη διάρρηξη μιας μεταβίβασης (αγωγή διάρρηξης – άρθρα 939 επ. ΑΚ) όταν η φορολογική απαίτηση είχε ήδη γεννηθεί ή επέκειτο κατά τον χρόνο της μεταβίβασης, ακόμη και χωρίς τυπικά βεβαιωμένη οφειλή.
• Η φορολογική απαίτηση γεννιέται με το φορολογητέο γεγονός, όχι με τη βεβαίωση. Μεταβίβαση μετά την εντολή ελέγχου ή το σημείωμα διαπιστώσεων μπορεί να διαρρηχθεί.
• Μετοχές, εταιρικά μερίδια και η ίδια η επιχείρηση αποτελούν περιουσιακά στοιχεία, οπότε η μεταβίβασή τους υπόκειται σε διάρρηξη όπως κάθε απαλλοτρίωση.
• Σε μεταβίβαση προς συγγενή ή συγγενή – εταίρο λειτουργεί υπέρ του Δημοσίου μαχητό τεκμήριο γνώσης για ένα έτος.
• Η αγωγή διάρρηξης παραγράφεται σε πέντε έτη από την κατάρτιση της πράξης, ανεξάρτητα από την παραγραφή του φορολογικού δικαιώματος.

Πότε αποκτά το Δημόσιο την ιδιότητα του δανειστή για να προσβάλει μια μεταβίβαση;

Το Δημόσιο αποκτά την ιδιότητα του δανειστή από τη στιγμή που γεννιέται η φορολογική απαίτηση, δηλαδή με την επέλευση του φορολογητέου γεγονότος και όχι με τη βεβαίωση ή τον εκτελεστό τίτλο. Αρκεί η απαίτηση να είναι γεγενημένη κατά τον χρόνο της μεταβίβασης, έστω και αν τελεί υπό προθεσμία ή δεν έχει καταστεί ληξιπρόθεσμη, αρκεί να γίνει ληξιπρόθεσμη μέχρι τη συζήτηση της αγωγής (ΑΠ 2038/2022).

Η διάκριση αυτή είναι καθοριστική. Οι σωρευτικές προϋποθέσεις της αγωγής διάρρηξης απαιτούν, μεταξύ άλλων, γεγενημένη απαίτηση του δανειστή κατά τον χρόνο της απαλλοτρίωσης.

Στο φορολογικό πεδίο, τα παραγωγικά γεγονότα της απαίτησης ταυτίζονται με τα ίδια τα φορολογητέα γεγονότα, όπως το εισόδημα που αποκτήθηκε, οι συναλλαγές που πραγματοποιήθηκαν, ο φόρος που έπρεπε να αποδοθεί.

Η μεταγενέστερη βεβαίωση απλώς εκκαθαρίζει και καθιστά απαιτητή μια απαίτηση που υφίσταται ήδη. Πρακτικά, ακόμη και μια μεταβίβαση που προηγείται κατά μήνες της βεβαίωσης δεν είναι ασφαλής, εφόσον τα φορολογητέα γεγονότα είχαν ήδη επέλθει κατά τον χρόνο της.

Το δικαίωμα διάρρηξης γεννιέται μάλιστα και όταν η απαίτηση του Δημοσίου προέκυψε μετά τη μεταβίβαση, εφόσον επέκειτο η γέννησή της κατά τον χρόνο εκείνο και ο οφειλέτης την γνώριζε.

Για τον επιχειρηματία που σχεδιάζει μια μεταβίβαση, το κρίσιμο ερώτημα δεν είναι αν υπάρχει βεβαιωμένο χρέος, αλλά αν έχουν ήδη συντελεστεί τα γεγονότα που γεννούν τη φορολογική υποχρέωση.

Προσβάλλεται μια μεταβίβαση που έγινε πριν τη βεβαίωση της οφειλής;

Ναι. Μια μεταβίβαση που τελέστηκε πριν την τυπική βεβαίωση της οφειλής μπορεί να διαρρηχθεί, εφόσον κατά τον χρόνο της είχε ήδη γεννηθεί ή επέκειτο η φορολογική απαίτηση. Ο χρόνος της μεταβίβασης σε σχέση με το στάδιο του φορολογικού ελέγχου είναι το στοιχείο που θεμελιώνει και τον δόλο του οφειλέτη, αφού αποδεικνύει τη γνώση της επερχόμενης οφειλής.

Ο φορολογικός έλεγχος εξελίσσεται σε διακριτά στάδια. Με το σημείωμα διαπιστώσεων και τον προσωρινό διορθωτικό προσδιορισμό φόρου (άρθρο 33 ΚΦΔ – ν. 5104/2024) ο φορολογούμενος λαμβάνει γνώση της επερχόμενης οφειλής πολύ πριν την έκδοση της οριστικής πράξης διορθωτικού προσδιορισμού.

Μεταβίβαση που ακολουθεί την κοινοποίηση εντολής ελέγχου, την πρόσκληση για προσκόμιση βιβλίων ή το σημείωμα διαπιστώσεων τοποθετείται χρονικά μετά τη γνώση της οφειλής.

Για παράδειγμα, σε περίπτωση επιχειρηματία στον οποίο κοινοποιήθηκε σημείωμα διαπιστώσεων και ο οποίος μεταβίβασε στη συνέχεια ακίνητο ή εταιρικά μερίδια πριν η αρμόδια υπηρεσία βεβαιώσει την οφειλή, η μεταβίβαση αυτή υπόκειται σε διάρρηξη, διότι η απαίτηση είχε ήδη γεννηθεί με τα φορολογητέα γεγονότα και ο οφειλέτης γνώριζε την επικείμενη βεβαίωσή της.

Η ίδια λογική εφαρμόζεται και στον οφειλέτη για τον οποίο δεν έχει ακόμη συνταχθεί έκθεση ελέγχου που να καταλογίζει φόρους, αλλά είχε ήδη ξεκινήσει έλεγχος της επιχείρησής του ή είχαν εντοπιστεί κατά τον έλεγχο πλαστά ή εικονικά φορολογικά στοιχεία. Η μεταβίβαση τοποθετείται τότε χρονικά μετά τη γνώση του ελέγχου, γεγονός που θεμελιώνει την πρόθεση αποφυγής της οφειλής.

Τα διασφαλιστικά μέτρα που λαμβάνει το Δημόσιο σε αυτές τις περιπτώσεις, καθώς και η διαδικασία σχηματισμού του φακέλου και διαβίβασής του στο Νομικό Συμβούλιο του Κράτους, αφορούν την ιδιαίτερη διαδικασία των μέτρων διασφάλισης του Δημοσίου.

Πότε προσβάλλεται η μεταβίβαση εταιρικών μεριδίων ή μετοχών ως καταδολιευτική;

Οι μετοχές ανώνυμης εταιρείας και τα εταιρικά μερίδια ΙΚΕ, ΕΠΕ ή προσωπικής εταιρείας αποτελούν περιουσιακά στοιχεία του οφειλέτη. Η μεταβίβασή τους συνιστά απαλλοτρίωση κατά την έννοια του άρθρου 939 ΑΚ και υπόκειται σε διάρρηξη, εφόσον συντρέχουν οι λοιπές προϋποθέσεις και ιδίως η γνώση του τρίτου αποκτώντος ότι η μεταβίβαση γίνεται προς βλάβη των δανειστών.

Η αποξένωση συμμετοχών εμφανίζεται με ποικίλες μορφές, όπως πώληση μεριδίων σε τρίτο, χαριστική παραχώρηση σε συγγενικό πρόσωπο, εισφορά σε νέα εταιρεία ή εικονική μεταβίβαση επιχείρησης που αποτελεί το βασικό περιουσιακό στοιχείο του οφειλέτη. Σε απαλλοτρίωση από χαριστική αιτία δεν απαιτείται καν γνώση του τρίτου, ενώ σε επαχθή μεταβίβαση η γνώση πρέπει να αποδειχθεί.

Όταν η μεταβίβαση γίνεται προς σύζυγο ή συγγενή του οφειλέτη εντός των βαθμών που ορίζει ο νόμος, λειτουργεί υπέρ του Δημοσίου μαχητό τεκμήριο γνώσης του τρίτου για διάστημα ενός έτους από τη μεταβίβαση. Σε εταιρικό περιβάλλον, η μεταβίβαση μεριδίων προς συγγενή που είναι ήδη συνέταιρος, ή προς εταιρεία ελεγχόμενη από συγγενικά πρόσωπα, ενεργοποιεί την ίδια τεκμαρτή γνώση.

Η εμπειρία από υποθέσεις μεταβίβασης μεριδίων σε συγγενικό και εταιρικό περιβάλλον δείχνει ότι η οριακή διαφορά ανάμεσα σε μια έγκυρη αναδιάρθρωση και σε μια καταδολιευτική κίνηση κρίνεται από τον χρόνο, την αιτία της μεταβίβασης και την τεκμηρίωση της πραγματικής οικονομικής της λειτουργίας.

Η απόδειξη πραγματικού τιμήματος, η καταβολή του μέσω τραπεζικού συστήματος και η εμπορική λογική της μεταβίβασης είναι τα στοιχεία που αποδυναμώνουν τον ισχυρισμό περί καταδολίευσης σε μια επαχθή μεταβίβαση μεριδίων. Η αξιολόγηση γίνεται κατά περίπτωση και διαφοροποιείται ανάλογα με τα πραγματικά περιστατικά της υπόθεσης.

Κινδυνεύει μια μεταβίβαση επιχείρησης όταν εκκρεμεί φορολογικός έλεγχος;

Η επιχείρηση ως οργανωμένο σύνολο αποτελεί ιδιαίτερο περιουσιακό στοιχείο και η μεταβίβασή της υπόκειται σε διάρρηξη όπως κάθε απαλλοτρίωση, όταν στερεί από το Δημόσιο τη δυνατότητα ικανοποίησης. Όταν οφειλέτης είναι η εταιρεία, ενεργοποιείται παράλληλα η προσωπική ευθύνη των διοικούντων για τα εταιρικά φορολογικά χρέη.

Η μεταβίβαση επιχείρησης μπορεί να προσβληθεί τόσο ως προς τα επιμέρους περιουσιακά στοιχεία όσο και ως προς το σύνολο, ιδίως όταν η επιχείρηση αποτελεί το βασικό ενεργητικό του οφειλέτη.

Ιδιαίτερα εκτεθειμένη είναι η άτυπη ή εικονική μεταβίβαση επιχείρησης που συγκεντρώνει σχεδόν το σύνολο της περιουσίας του οφειλέτη, όταν κατευθύνεται προς συγγενικό πρόσωπο και ο μεταβιβάζων εξακολουθεί στην πράξη να ελέγχει τη δραστηριότητα. Κατά τη ρευστοποίηση, η επιχείρηση αντιμετωπίζεται ως ειδικό περιουσιακό στοιχείο κατά τις διατάξεις του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας.

Όταν χρωστά νομικό πρόσωπο, η αποξένωση της εταιρικής περιουσίας συνδέεται με την αλληλέγγυα ευθύνη των διοικούντων, καθώς ο διαχειριστής ή ο νόμιμος εκπρόσωπος που ευθύνεται προσωπικά για τα εταιρικά χρέη εκτίθεται σε διάρρηξη και ως προς τις δικές του μεταβιβάσεις.

Στις ομόρρυθμες εταιρείες, όπου οι εταίροι ευθύνονται εις ολόκληρον, ο καταδολιευτικός χαρακτήρας κρίνεται αυτοτελώς και αρκεί ο δόλος ενός μόνο συνοφειλέτη, χωρίς να εξετάζεται η περιουσία των υπολοίπων. Από τον χειρισμό υποθέσεων όπου η μεταβίβαση συνέπεσε με εκκρεμή έλεγχο προκύπτει ότι η ορθή στιγμή και η αιτία της κίνησης είναι καθοριστικές για το αποτέλεσμα.

Πέρα από τη διάρρηξη, ο πιστωτής μιας επιχείρησης που μεταβιβάστηκε, διαθέτει και δεύτερη οδό, τη σωρευτική αναδοχή χρέους του άρθρου 479 ΑΚ. Οι δύο επιλογές διαφέρουν ουσιωδώς ως προς τις προϋποθέσεις και το αποτέλεσμά τους.

	Αγωγή διάρρηξης (άρθρα 939 επ. ΑΚ)	Σωρευτική αναδοχή (άρθρο 479 ΑΚ)
Αντικείμενο	Ανατροπή της συγκεκριμένης μεταβίβασης	Ευθύνη του αποκτώντος για τα χρέη της επιχείρησης
Δόλος και γνώση	Απαιτείται δόλος οφειλέτη και γνώση του τρίτου	Δεν απαιτείται δόλος ούτε γνώση
Αποτέλεσμα	Κατάσχεση στο μεταβιβασθέν σαν να ανήκει στον οφειλέτη	Ευθύνη του αποκτώντος έως την αξία των μεταβιβασθέντων

Σε πόσο χρόνο και από πότε μπορεί το Δημόσιο να ασκήσει την αγωγή διάρρηξης;

Η αγωγή διάρρηξης παραγράφεται με την πάροδο πέντε ετών από την απαλλοτρίωση. Η πενταετία αρχίζει από τον χρόνο κατάρτισης της καταδολιευτικής πράξης και όχι από τη μεταγραφή του συμβολαίου στην περίπτωση ακινήτου (ΑΠ 19/2024). Η προθεσμία αυτή είναι αυτοτελής και τρέχει ανεξάρτητα από τις φορολογικές παραγραφές. Για τον οφειλέτη αυτό σημαίνει ότι η πενταετία μπορεί να έχει ήδη ξεκινήσει από την υπογραφή του συμβολαίου, πριν ολοκληρωθεί η μεταγραφή του.

Ο γενικός κανόνας του άρθρου 946 ΑΚ αναλύεται στο πλαίσιο της παυλιανής αγωγής. Για τον επιχειρηματία, η σημασία του έγκειται στη συνύπαρξη δύο διαφορετικών προθεσμιών. Η πενταετία της διάρρηξης μετρά από την ημερομηνία της μεταβίβασης. Αντίθετα, το δικαίωμα της Φορολογικής Διοίκησης να εκδώσει πράξη προσδιορισμού φόρου παραγράφεται κατά κανόνα σε πέντε έτη από τη λήξη του έτους υποβολής της δήλωσης (άρθρο 37 ΚΦΔ), ενώ η παραγραφή της είσπραξης βεβαιωμένων οφειλών ακολουθεί δικούς της κανόνες (άρθρο 50 ΚΦΔ).

Η συνύπαρξη αυτή παράγει μη προφανή αποτελέσματα. Μια μεταβίβαση που τελέστηκε πριν έξι έτη δεν μπορεί να διαρρηχθεί, ακόμη και αν η φορολογική απαίτηση παραμένει ενεργή και εισπρακτέα. Αντίστροφα, η διάρρηξη μπορεί να ασκηθεί εντός της πενταετίας ακόμη και αν η οφειλή βεβαιώθηκε πολύ αργότερα από τη μεταβίβαση. Ο ακριβής υπολογισμός κάθε προθεσμίας και η αλληλεπίδρασή τους κρίνονται κατά περίπτωση.

Συχνές Ερωτήσεις

Μπορεί το Δημόσιο να προσβάλει μεταβίβαση μεριδίων προς συγγενή ενώ εκκρεμεί έλεγχος;

Ναι. Τα μερίδια αποτελούν περιουσιακό στοιχείο και η μεταβίβασή τους συνιστά απαλλοτρίωση. Όταν ο αποκτών είναι σύζυγος ή συγγενής εντός των βαθμών του νόμου, λειτουργεί μαχητό τεκμήριο γνώσης για ένα έτος από τη μεταβίβαση. Αν η οφειλή είχε ήδη γεννηθεί ή επέκειτο κατά τον χρόνο της μεταβίβασης, το Δημόσιο μπορεί να ζητήσει τη διάρρηξη, ακόμη και αν δεν είχε ακόμη βεβαιωθεί.

Είναι έγκυρη η μεταβίβαση αν η οφειλή δεν έχει βεβαιωθεί ακόμη;

Η μη βεβαίωση δεν προστατεύει τη μεταβίβαση. Η φορολογική απαίτηση γεννιέται με το φορολογητέο γεγονός, όχι με τη βεβαίωση. Αν κατά τον χρόνο της μεταβίβασης είχαν συντελεστεί τα φορολογητέα γεγονότα ή επέκειτο η οφειλή και ο οφειλέτης τη γνώριζε, η μεταβίβαση υπόκειται σε διάρρηξη. Η εκκρεμότητα ελέγχου, με σημείωμα διαπιστώσεων ή εντολή ελέγχου, ενισχύει τον δόλο.

Διαφέρει η αγωγή διάρρηξης από την αναδοχή χρέους του άρθρου 479 ΑΚ;

Ναι, πρόκειται για δύο διαφορετικά ένδικα μέσα. Η διάρρηξη ανατρέπει τη συγκεκριμένη μεταβίβαση και απαιτεί δόλο του οφειλέτη και γνώση του τρίτου. Η σωρευτική αναδοχή του άρθρου 479 ΑΚ δεν ανατρέπει τη μεταβίβαση, αλλά καθιστά τον αποκτώντα συνυπεύθυνο για τα χρέη της επιχείρησης έως την αξία των μεταβιβασθέντων, χωρίς να απαιτείται δόλος ή γνώση.

Πέρα από τη διάρρηξη, υπάρχει ποινική ευθύνη για την καταδολίευση εις βάρος του Δημοσίου;

Ναι. Η αστική διάρρηξη και η ποινική ευθύνη είναι αυτοτελείς. Η καταδολιευτική αποξένωση περιουσίας μπορεί να στοιχειοθετήσει το αδίκημα της καταδολίευσης δανειστών, ανεξάρτητα από την τύχη της αγωγής διάρρηξης. Η ποινική διάσταση της καταδολίευσης έναντι του Δημοσίου αναλύεται χωριστά.

Πρακτικές Επισημάνσεις

Χρόνος μεταβίβασης έναντι ελέγχου: Το κρίσιμο σημείο δεν είναι η βεβαίωση, αλλά αν είχαν συντελεστεί τα φορολογητέα γεγονότα ή είχε ξεκινήσει ο έλεγχος (εντολή ελέγχου, πρόσκληση βιβλίων, σημείωμα διαπιστώσεων κλπ) κατά τον χρόνο της μεταβίβασης.

Αιτία της μεταβίβασης: Στις χαριστικές μεταβιβάσεις (δωρεά, γονική παροχή) δεν απαιτείται γνώση του τρίτου, ενώ στις επαχθείς το Δημόσιο φέρει το βάρος απόδειξης της γνώσης.

Τεκμήριο συγγενικής μεταβίβασης: Η μεταβίβαση προς σύζυγο ή συγγενή ενεργοποιεί τεκμαρτή γνώση μόνο για ένα έτος. Μετά την παρέλευσή του, η γνώση αποδεικνύεται με τα κοινά μέσα.

Παραγραφή πέντε ετών: Η αγωγή διάρρηξης πρέπει να ασκηθεί εντός πενταετίας από την κατάρτιση της πράξης, προθεσμία αυτοτελής από τις φορολογικές παραγραφές προσδιορισμού και είσπραξης.

Είσπραξη μετά τη διάρρηξη: Με την τελεσίδικη διάρρηξη το Δημόσιο επισπεύδει αναγκαστική εκτέλεση στο μεταβιβασθέν κατά τις διατάξεις του Κώδικα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων.

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 20 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με την προσβολή καταδολιευτικών μεταβιβάσεων.