Το Προσύμφωνο Γενικά

Το “προσύμφωνο” είναι η σύμβαση με την οποία τα μέρη αναλαμβάνουν την υποχρέωση να συνάψουν ορισμένη σύμβαση, σύμφωνα με τους όρους που έχουν καθοριστεί και υπόκειται στον τύπο που ο νόμος ορίζει για τη σύμβαση που πρέπει να συναφθεί (166 ΑΚ). 

Πρόκειται για τέλεια, αυθύπαρκτη και αυτοτελή σύμβαση, που δημιουργεί την υποχρέωση για κατάρτιση της οριστικής σύμβαση. Δηλαδή πρόκειται για σύμβαση που δημιουργεί ανάμεσα στα μέρη, ενοχικά μόνον δικαιώματα και υποχρεώσεις. 

Εφόσον το ως άνω άρθρο δεν διαλαμβάνει ειδικές διατάξεις, που να διέπουν το προσύμφωνο, για την ταυτότητα του νομικού λόγου εφαρμόζονται αναλογικά επί των σχέσεων που πηγάζουν από αυτό, οι κανόνες που αφορούν γενικά σε όλες τις συμβάσεις ή στην ειδική κατηγορία στην οποία υπάγεται ορισμένη σύμβαση. 

Το Προσύμφωνο Πώλησης

Έτσι σε περίπτωση “προσυμφώνου πώλησης” έχουν εφαρμογή τόσον οι γενικές διατάξεις για την πλημμελή εκπλήρωση της παροχής, όσο και οι ειδικές διατάξεις της συγκεκριμένης συμβάσεως, όπως εκείνες που αφορούν στην ευθύνη του πωλητή για νομικά ή πραγματικά ελαττώματα και για έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων κατά τα άρθρα 515 και 534 – 537 ΑΚ, οπότε ο εκ προσυμφώνου αγοραστής έχει τα παρεχόμενα από τα άρθρα 516 και 540 και 543 ΑΚ δικαιώματα και συνεπώς δικαιούται και να υπαναχωρήσει από τη σύναψη της οριστικής συμβάσεως αξιώνοντας κατά το άρθρ. 403 ΑΚ την απόδοση διπλάσιου του αρραβώνα που ενδεχομένως έδωσε, εφόσον συντρέχει υπαιτιότητα του άλλου μέρους.

Νομικό Και Πραγματικό Ελάττωμα Του Πωλούμενου

Ειδικότερα, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 514, 515 παρ.1 και 516 ΑΚ προκύπτει η αξίωση του αγοραστή σε περίπτωση υπάρξεως νομικού ελαττώματος να ζητήσει αποζημίωση και πριν ακόμη του αφαιρεθεί με δικαστική απόφαση το πράγμα. Η ευθύνη αυτή, όμως, καταλύεται, αν ο πωλητής ισχυριστεί και αποδείξει ότι εκείνος (αγοραστής) γνώριζε τα ελαττώματα του πράγματος που υπήρχαν κατά το χρόνο της πωλήσεως, δηλ. ότι είχε θετική αυτών γνώση. 

Ωστόσο οι σχετικές με την ευθύνη του πωλητή διατάξεις είναι ενδοτικού δικαίου και μπορεί επομένως να συμφωνηθεί έγκυρα η επίταση της ευθύνης του, ώστε να ευθύνεται για τυχόν ελαττώματα του πράγματος ανεξάρτητα από την όποια γνώση του αγοραστή. 

Επίταση Της Ευθύνης Του Πωλητή

Από τα παραπάνω προκύπτει ότι ο καθιερούμενος από την ως άνω ενδοτικού δικαίου διάταξη λόγος απαλλαγής του πωλητή από την ευθύνη του για νομικά ελαττώματα του πωληθέντος πράγματος αδρανεί, αν οι συμβαλλόμενοι έχουν συμφωνήσει διαφορετικά. Τούτο συμβαίνει στις περιπτώσεις που τα μέρη συμφωνήσουν:

• ότι ο πωλητής αναλαμβάνει ευθύνη και για γεγονότα που δεν συνιστούν νομικά ελαττώματα (κατά την έννοια της ΑΚ 514) ή 
• ότι χαρακτηρίζουν ως “νομικό ελάττωμα”,  πράξη ή παράλειψη του πωλητή που κατά την ΑΚ 514 δεν είναι νομικό ελάττωμα, προκειμένου για να υπάρχει αυτή η ευθύνη για τον πωλητή.

Συνεπώς, αν ο δια προσυμφώνου υποσχεθείς τη μεταβίβαση πράγματος δεν εκπληρώνει τις επιβαλλόμενες σ’ αυτόν υποχρεώσεις λόγω αδυναμίας παροχής, την οποία συνιστούν τόσο η έλλειψη στο πρόσωπο του κυριότητος επί του υπό μεταβίβαση πράγματος, όσο και η επιγενόμενη απώλεια αυτής ή οποιαδήποτε άλλη νομική αδυναμία μεταβιβάσεως πριν την κατάρτιση της οριστικής συμβάσεως, έχουν εφαρμογή οι γενικές διατάξεις των άρθρων 380 και 382 του ΑΚ.

Έτσι, σε περίπτωση πώλησης πράγματος, όπου στο πωλητήριο συμβόλαιο περιέχεται ο όρος ότι το πωλούμενο μεταβιβάζεται “ελεύθερο διεκδίκησης ή δικαιώματος τρίτου“, ο πωλητής υπέχει υποχρέωση να αποζημιώσει τον αγοραστή για τα νομικά ελαττώματα του πωληθέντος πράγματος και αν ακόμη ο τελευταίος γνώριζε αυτά (ΑΠ 825/2019). 

Ειδικότερα στον όρο αυτό θεμελιώνεται “αντιδικαίωμα” του αγοραστή κατά του πωλητή, που έχει ως αποτέλεσμα να διατηρείται η ευθύνη του τελευταίου για νομικά ή πραγματικά ελαττώματα του πωληθέντος, ακόμη και όταν αυτός επικαλείται γνώση του ελαττώματος από τον αγοραστή προκειμένου να απαλλαγεί της ευθύνης του. 

Ο σχετικός ισχυρισμός αποτελεί γνήσια ένσταση ή ανάλογα αντένσταση κατά του αγωγικού ή κατ’ ένσταση ισχυρισμού του πωλητή περί γνώσης του αγοραστή.

Αποτέλεσμα Αύξησης Της Ευθύνης

Κατά την παραπάνω έννοια, η προβολή των αξιώσεων αυτών, ανεξαρτήτως βασιμότητάς τους, ενεργοποιεί την αυξημένη, κατά τον ως άνω όρο, εγγυητική ευθύνη του πωλητή, οπότε εφαρμογής τυγχάνουν οι γενικές διατάξεις για την ανώμαλη εξέλιξη των ενοχών (αρθρ. 380 επ. ΑΚ). Τούτο διότι εξαιτίας των αξιώσεων αυτών, η παροχή του πωλητή δεν είναι πλέον η προσήκουσα και αντίθετα αυτός τελεί, κατά περίπτωση, σε αδυναμία ή υπερημερία να μεταβιβάσει το πωλούμενο ελεύθερο διεκδίκησης. 

Η ευθύνη του πωλητή για ύπαρξη νομικών ελαττωμάτων είναι ευθύνη για μη εκπλήρωση, γιατί η ύπαρξη νομικού ελαττώματος συνιστά παράβαση της κύριας υποχρεώσεως του πωλητή να μεταβιβάσει το πράγμα ελεύθερο από δικαιώματα τρίτων. 

Η ΑΚ 516 ναι μεν παραπέμπει στις διατάξεις για τις αμφοτεροβαρείς συμβάσεις και ιδίως σ’ εκείνες που ρυθμίζουν την περίπτωση υπερημερίας ή υπαίτιας αδυναμίας του οφειλέτη, ωστόσο παραπέμπει σε αυτές μόνον ως προς τις έννομες συνέπειες, όχι ως προς τις προϋποθέσεις, και επομένως είναι αδιάφορο αν η αδυναμία του πωλητή να άρει ή εξαλείψει το νομικό ελάττωμα είναι υπαίτια ή ανυπαίτια. Ο πωλητής “εγγυάται” περίπου ότι κατά τον χρόνο της πωλήσεως είναι σε θέση να εξαλείψει τα τυχόν νομικά ελαττώματα του αντικειμένου της πωλήσεως. 

Εάν δεν εκπληρώσει την παροχή του αυτή, ο αγοραστής δικαιούται:

• να αρνηθεί την πληρωμή του τιμήματος
• να υπαναχωρήσει από την πώληση
• να ζητήσει αποζημίωση λόγω μη εκπλήρωσης ή
• να θεωρήσει την πώληση ως άνευ αντικειμένου.

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα που αφορά συμβάσεις προσυμφώνου πώλησης.