Προσύμφωνο Πώλησης &Δικαιώματα Αγοραστή
Περιληπτικά:
- Το προσύμφωνο πώλησης (166 ΑΚ) δεσμεύει ενοχικά τα μέρη να συνάψουν την οριστική σύμβαση. Δεν μεταβιβάζει κυριότητα.
- Για ακίνητα απαιτείται συμβολαιογραφικός τύπος (369, 1033 ΑΚ). Ιδιωτικό συμφωνητικό σημαίνει απόλυτη ακυρότητα και επιστροφή ποσών μόνο μέσω αδικαιολόγητου πλουτισμού.
- Αρραβώνας (402-403 ΑΚ), προκαταβολή και ποινική ρήτρα (404-409 ΑΚ) έχουν τρεις εντελώς διαφορετικές νομικές συνέπειες σε υπαναχώρηση.
- Όταν ο πωλητής αρνείται να προσέλθει στο οριστικό συμβόλαιο, ο αγοραστής διαθέτει δυνατότητα αγωγής καταδίκης σε δήλωση βούλησης (343 ΑΚ, 949 ΚΠολΔ).
- Ηλεκτρονικό προσύμφωνο μέσω eIDAS είναι έγκυρο για κινητά, μετοχές, εταιρικά μερίδια. Άκυρο για ακίνητα λόγω απαιτούμενου συμβολαιογραφικού τύπου.
Τι είναι το προσύμφωνο πώλησης και πότε χρειάζεται;
Το προσύμφωνο πώλησης είναι αυτοτελής σύμβαση με την οποία τα μέρη αναλαμβάνουν την υποχρέωση να συνάψουν στο μέλλον ορισμένη οριστική σύμβαση πώλησης (166 ΑΚ). Δημιουργεί ενοχικές υποχρεώσεις και αξιώσεις, αλλά δεν μεταβιβάζει κυριότητα ούτε εμπράγματο δικαίωμα. Υπόκειται στον τύπο που ο νόμος προβλέπει για την κύρια σύμβαση.
Στις περισσότερες B2B συναλλαγές το προσύμφωνο χρησιμοποιείται όταν τα μέρη έχουν συμφωνήσει στους ουσιώδεις όρους αλλά εκκρεμούν εκπληρώσεις τρίτων: άδειες, φορολογική ή ασφαλιστική ενημερότητα, τραπεζική χρηματοδότηση, εξάλειψη βαρών, νομικός έλεγχος τίτλων κυριότητας ή due diligence σε εξαγορά επιχείρησης. Σε αυτό το διάστημα, το προσύμφωνο λειτουργεί ως νομικά δεσμευτικό «κλείδωμα» της συμφωνίας.
Στο δίκαιο των συμβάσεων, η εκ προσυμφώνου ενοχή μπορεί να συμπληρωθεί με αναβλητική ή διαλυτική αίρεση (201 ΑΚ), όπως «εφόσον εγκριθεί η χρηματοδότηση από την τράπεζα» ή «εφόσον εξαλειφθούν τα βάρη του ακινήτου εντός δύο μηνών». Η αίρεση μετατοπίζει χρονικά την παραγωγή έννομων αποτελεσμάτων χωρίς να αναιρεί την ίδια τη δέσμευση. Ειδική κατηγορία αποτελεί το εργολαβικό προσύμφωνο που συνδέεται με σύμβαση αντιπαροχής οικοπέδου, όπου η νομολογία (ΑΠ 1690/2023) διαμορφώνει ξεχωριστό πλέγμα αξιώσεων.
Αρραβώνας, ποινική ρήτρα & προκαταβολή: ποιες οι διαφορές για τον αγοραστή;
Η συντριπτική πλειοψηφία των προβλημάτων που φτάνουν στα δικαστήρια προέρχονται από συγχύσεις ανάμεσα σε αρραβώνα, προκαταβολή και ποινική ρήτρα. Τυπικά πρόκειται για χρηματικό ποσό που δίνει ο αγοραστής στον πωλητή κατά την υπογραφή του προσυμφώνου. Νομικά, οι τρεις θεσμοί έχουν διαφορετικό χαρακτήρα και διαφορετικές συνέπειες σε περίπτωση μη εκτέλεσης. Η σαφής διάκριση στο κείμενο του προσυμφώνου είναι κρίσιμη για τα δικαιώματα του αγοραστή.
| Στοιχείο | Αρραβώνας (402-403 ΑΚ) | Προκαταβολή | Ποινική Ρήτρα (404-409 ΑΚ) |
|---|---|---|---|
| Νομική φύση | Παρεπόμενη συμφωνία τελείας σύμβασης | Μερική προεξόφληση τιμήματος | Παρεπόμενη ποινική συμφωνία |
| Συνέπεια αν υπαίτιος ο αγοραστής | Παραμένει στον πωλητή | Επιστρέφεται κανονικά | Καταπίπτει η ποινή |
| Συνέπεια αν υπαίτιος ο πωλητής | Επιστρέφεται διπλάσιος (403 ΑΚ) | Επιστρέφεται κανονικά | Καταπίπτει η ποινή |
| Δικαστική μείωση | Όχι | Άνευ αντικειμένου | Ναι αν υπέρμετρη (409 ΑΚ) |
| Απόδειξη ζημίας | Δεν απαιτείται | Άνευ αντικειμένου | Δεν απαιτείται |
Σε προσύμφωνο αγοράς ακινήτου, ο διδόμενος αρραβώνας υπόκειται στον ίδιο συμβολαιογραφικό τύπο της κύριας σύμβασης. Αν δοθεί με ιδιωτικό συμφωνητικό, η αρραβωνική συμφωνία είναι άκυρη και το ποσό αναζητείται μόνο με αγωγή αδικαιολόγητου πλουτισμού (904 ΑΚ), χωρίς εφαρμογή του κανόνα του διπλασίου (ΑΠ 1186/2019). Όταν επιλέγεται ποινική ρήτρα, ο οφειλέτης διατηρεί το δικαίωμα να ζητήσει δικαστική μείωση της ποινικής ρήτρας εφόσον αυτή είναι δυσανάλογα μεγάλη σε σχέση με την έκταση της παράβασης. Σε αμφιβολία, η νομολογία θεωρεί ότι το ποσό δόθηκε ως προκαταβολή και όχι ως αρραβώνας. Η εμπειρία δείχνει ότι η ρητή πρόβλεψη της φύσης του ποσού στο κείμενο του προσυμφώνου αποτρέπει το 90% των αμφισβητήσεων.
Πώς εξασφαλίζεται ο αγοραστής αν ο πωλητής αρνηθεί το οριστικό;
Όταν ο πωλητής αρνείται να προσέλθει στη σύναψη του οριστικού συμβολαίου, ο αγοραστής διαθέτει τρεις σωρευτικές αγωγικές επιλογές: αγωγή καταδίκης σε δήλωση βούλησης (343 ΑΚ σε συνδυασμό με 949 ΚΠολΔ), αγωγή απόδοσης διπλασίου αρραβώνα (403 ΑΚ) και αγωγή αποζημίωσης. Η πιο ισχυρή επιλογή είναι η πρώτη, καθώς οδηγεί σε επίτευξη της ίδιας της οριστικής σύμβασης – όχι σε χρηματική ικανοποίηση.
Με την αγωγή καταδίκης σε δήλωση βούλησης ο αγοραστής αξιώνει από το δικαστήριο να καταδικάσει τον πωλητή να εκδώσει την οφειλόμενη δήλωση βούλησης για την κατάρτιση της οριστικής πώλησης. Με την τελεσιδικία της απόφασης, η δήλωση βούλησης θεωρείται κατά πλάσμα του νόμου ότι έγινε από τον πωλητή (ΑΠ 1766/2023). Η τελεσίδικη απόφαση υποκαθιστά τη δήλωση και επιτρέπει την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου χωρίς τη φυσική σύμπραξη του πωλητή. Πρόκειται για ειδική μορφή αναγκαστικής εκτέλεσης που λειτουργεί όχι ως αποζημίωση αλλά ως πραγμάτωση της προσυμφωνηθείσας συναλλαγής.
Η αγωγή ασκείται και όταν το προσυμφωνηθέν αντικείμενο – ακίνητο, μετοχές, εταιρικά μερίδια – δεν ανήκει κατά τον χρόνο του προσυμφώνου στον πωλητή. Σύμφωνα με την ΑΠ 1771/2024, η συμφωνία πώλησης ξένου πράγματος είναι έγκυρη και ο πωλητής υποχρεούται να αποκτήσει το πράγμα και να το παραδώσει στον αγοραστή. Ειδικά σε προσύμφωνα μεταβίβασης μετοχών μη εισηγμένης εταιρίας, η ίδια απόφαση επιβεβαιώνει ότι ισχύει η ίδια αξίωση. Παράλληλη μορφή εξασφάλισης αποτελεί η σύμβαση υπέρ τρίτου όταν ο αγοραστής επιθυμεί η μεταβίβαση να γίνει σε νομικό πρόσωπο που θα συστήσει.
Ποιους κινδύνους έχει ο αγοραστής μέχρι το οριστικό συμβόλαιο;
Στο διάστημα μεταξύ προσυμφώνου και οριστικού συμβολαίου, η κυριότητα παραμένει στον πωλητή. Αυτό δημιουργεί τρεις κρίσιμους κινδύνους για τον αγοραστή που πρέπει να αντιμετωπιστούν συμβατικά:
- πολλαπλή πώληση του ίδιου ακινήτου,
- επιβάρυνσή του με νέα εμπράγματα βάρη και
- υποκείμενο φορολογικό ή νομικό πρόβλημα του πωλητή που εκδηλώνεται μετά την υπογραφή.
Ο κακόπιστος πωλητής μπορεί να καταρτίσει νέο προσύμφωνο (ή και οριστικό συμβόλαιο) με άλλον αγοραστή, εκμεταλλευόμενος την έλλειψη δημοσιότητας του πρώτου προσυμφώνου. Ο αγοραστής που πλήρωσε αρραβώνα ή προκαταβολή κινδυνεύει να βρεθεί χωρίς ακίνητο και χωρίς χρήματα, με μόνη επιλογή την αγωγή. Παράλληλα, μέχρι την κατάρτιση του οριστικού, το ακίνητο μπορεί να επιβαρυνθεί με υποθήκη, προσημείωση ή κατάσχεση από δανειστές του πωλητή.
Δεύτερη κατηγορία κινδύνου είναι η εικονικότητα ή η φορολογική παρανομία. Αν το προσύμφωνο φέρει μειωμένο τίμημα ώστε να αποφευχθούν φόροι μεταβίβασης, υπάρχει κίνδυνος ακυρότητας λόγω εικονικότητας (138 ΑΚ) και φορολογικής δίωξης. Η νομολογία αντιμετωπίζει αυστηρά τις περιπτώσεις όπου το προσύμφωνο χρησιμοποιείται ως όχημα φοροαποφυγής, αλλά και τα μέρη μπορούν να αντιμετωπίσουν αστικές και ποινικές συνέπειες.
Στην πράξη, οι κίνδυνοι αυτοί αντιμετωπίζονται με τέσσερα εργαλεία:
- ολοκληρωμένο νομικό έλεγχο τίτλων πριν την υπογραφή,
- ρήτρα αυτοσύμβασης ώστε ο αγοραστής να μπορεί μονομερώς να καταρτίσει το οριστικό,
- σαφή προθεσμία σύναψης οριστικού συμβολαίου με αυτόματες κυρώσεις σε καθυστέρηση και
- ρητή ρήτρα απαγόρευσης επιβάρυνσης ή εκποίησης του ακινήτου από τον πωλητή κατά τη διάρκεια του προσυμφώνου.
Τι ισχύει αν προσύμφωνο ακινήτου συναφθεί με ιδιωτικό συμφωνητικό;
Το προσύμφωνο πώλησης ακινήτου χωρίς συμβολαιογραφικό έγγραφο είναι απολύτως άκυρο και θεωρείται σαν να μην έγινε ποτέ. Αυτό προκύπτει από τον συνδυασμό των άρθρων 159 § 1, 180, 369 και 1033 ΑΚ σε συνδυασμό με το 166 ΑΚ. Η ακυρότητα είναι αρχική, απόλυτη και λαμβάνεται υπόψη και αυτεπαγγέλτως από το δικαστήριο.
Πρακτικά, ο αγοραστής που έχει καταβάλει ποσό βάσει άκυρου ιδιωτικού προσυμφώνου διατηρεί μόνο αξίωση επιστροφής μέσω αδικαιολόγητου πλουτισμού (904 ΑΚ). Δεν εφαρμόζονται τα άρθρα 402-403 ΑΚ, άρα δεν μπορεί να αξιώσει διπλάσιο αρραβώνα. Δεν μπορεί επίσης να ζητήσει καταδίκη του πωλητή σε δήλωση βούλησης, αφού η ίδια η δικαιοπραξία δεν έχει συσταθεί νομότυπα. Η εμπειρία δείχνει ότι σε αυτές τις υποθέσεις η ανάκτηση του ποσού καθυστερεί συστηματικά και συχνά συνοδεύεται από υψηλά δικαστικά έξοδα.
Σε ορισμένες περιπτώσεις ενεργοποιείται και η ευθύνη του υπαίτιου μέρους από ευθύνη από διαπραγματεύσεις (197-198 ΑΚ): όποιος υπαίτια ματαίωσε τη σύναψη της σύμβασης παραβιάζοντας την καλή πίστη οφείλει να ανορθώσει τη ζημία του αντισυμβαλλομένου που πίστεψε ως επικείμενη την κατάρτιση. Αυτή είναι κρίσιμη οδός όταν ο αγοραστής έχει επιβαρυνθεί με δαπάνες (αμοιβές μηχανικού, δικηγόρου, μετακινήσεις) που δεν θα είχε αναλάβει αν δεν πίστευε στην επικείμενη πώληση. Στις άκυρες και ακυρώσιμες συμβάσεις οι έννομες συνέπειες αντιμετωπίζονται κατά περίπτωση.
Είναι έγκυρο ηλεκτρονικό προσύμφωνο μέσω eIDAS;
Η εγκεκριμένη ηλεκτρονική υπογραφή κατά τον Κανονισμό (ΕΕ) 910/2014 (eIDAS) εξομοιώνεται με ιδιόχειρη υπογραφή και έχει νομική ισχύ διασυνοριακά εντός ΕΕ. Όμως αυτή η εξομοίωση δεν αρκεί όταν ο νόμος απαιτεί συμβολαιογραφικό τύπο, όχι απλώς ιδιωτικό έγγραφο με ιδιόχειρη υπογραφή. Η διάκριση είναι κρίσιμη για το προσύμφωνο πώλησης.
Για ακίνητα, τα άρθρα 369 και 1033 ΑΚ απαιτούν συμβολαιογραφικό έγγραφο και ο τύπος αυτός επεκτείνεται στο προσύμφωνο μέσω του 166 ΑΚ. Συνεπώς ηλεκτρονικό προσύμφωνο μεταβίβασης ακινήτου με εγκεκριμένη ηλεκτρονική υπογραφή – ακόμη και qualified – παραμένει άκυρο. Η ηλεκτρονική υπογραφή υποκαθιστά την ιδιόχειρη, όχι τη συμβολαιογραφική παρουσία.
Αντίθετα, για κινητά αντικείμενα, μετοχές μη εισηγμένης εταιρίας, εταιρικά μερίδια ΕΠΕ και ΙΚΕ, ή assets σε B2B συναλλαγές που δεν απαιτούν συμβολαιογραφικό τύπο, το ηλεκτρονικό προσύμφωνο με εγκεκριμένη ηλεκτρονική υπογραφή είναι έγκυρο. Πρόκειται για χρήσιμο εργαλείο σε εξαγορές μη εισηγμένων επιχειρήσεων (asset deal ή share deal) όπου η ταχύτητα κλεισίματος είναι κρίσιμη και τα μέρη βρίσκονται σε διαφορετικές χώρες. Η απαίτηση είναι η υπογραφή να πληροί τις τεχνικές προδιαγραφές των άρθρων 25-26 του eIDAS και του Ν. 4727/2020 περί ψηφιακής διακυβέρνησης. Από την καθημερινή πρακτική, προκύπτει ότι ένα μεγάλο μέρος των cross-border συμφωνιών share purchase, υπογράφονται πλέον αποκλειστικά ηλεκτρονικά.
Ποια η ευθύνη του πωλητή για νομικά ή πραγματικά ελαττώματα;
Στο προσύμφωνο πώλησης εφαρμόζονται οι ειδικές διατάξεις των άρθρων 514, 515 παρ. 1 και 516 ΑΚ για την ευθύνη του πωλητή από νομικά ελαττώματα του πράγματος, καθώς και τα άρθρα 534-537, 540, 543 ΑΚ για πραγματικά ελαττώματα και έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων. Ο εκ προσυμφώνου αγοραστής μπορεί να ζητήσει αποζημίωση και πριν του αφαιρεθεί το πράγμα με δικαστική απόφαση.
Η ευθύνη του πωλητή για νομικά ελαττώματα καταλύεται, κατά κανόνα, όταν αυτός αποδείξει ότι ο αγοραστής γνώριζε το ελάττωμα κατά τον χρόνο της πώλησης. Όμως οι σχετικές διατάξεις είναι ενδοτικού δικαίου και τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν επίταση της ευθύνης. Όταν στο προσύμφωνο περιλαμβάνεται ρήτρα ότι το ακίνητο μεταβιβάζεται «ελεύθερο διεκδίκησης, βαρών,ή δικαιώματος τρίτου», ο πωλητής υπέχει υποχρέωση αποζημίωσης ακόμη και αν ο αγοραστής γνώριζε τα νομικά ελαττώματα (ΑΠ 825/2019).
Η ρήτρα αυτή θεμελιώνει «αντιδικαίωμα» του αγοραστή που εξουδετερώνει την ένσταση γνώσης. Ο πωλητής εγγυάται ουσιαστικά ότι θα εξαλείψει τα νομικά ελαττώματα μέχρι το οριστικό συμβόλαιο. Αν αδυνατεί, ο αγοραστής μπορεί να αρνηθεί την καταβολή τιμήματος, να υπαναχωρήσει από την πώληση, να ζητήσει αποζημίωση λόγω μη εκπλήρωσης (380, 382 ΑΚ) ή να θεωρήσει την πώληση ως άνευ αντικειμένου. Η ανωτέρα βία δεν απαλλάσσει αυτομάτως τον πωλητή από την ευθύνη για νομικά ελαττώματα, αν δεν συντρέχουν οι αυστηρές προϋποθέσεις του 336 ΑΚ.
Συχνές Ερωτήσεις
Ο φόρος μεταβίβασης πληρώνεται στο προσύμφωνο ή στο οριστικό συμβόλαιο;
Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) και τα συναφή τέλη οφείλονται κατά την κατάρτιση της οριστικής συμβολαιογραφικής πράξης μεταβίβασης, όχι κατά τη σύναψη του προσυμφώνου. Το προσύμφωνο, ως υποσχετική δικαιοπραξία, δεν επιφέρει μεταβολή κυριότητας και δεν παράγει αυτοτελή φορολογική υποχρέωση μεταβίβασης. Στην πράξη, ο φόρος υπολογίζεται με βάση την αντικειμενική ή αγοραία αξία στο χρόνο του οριστικού συμβολαίου.
Μπορεί ο αγοραστής να εγγράψει το ακίνητο στο Ε9 του από την υπογραφή του προσυμφώνου;
Όχι, ως κανόνας. Το ακίνητο παραμένει στο Ε9 του πωλητή, καθώς δεν έχει μεταβιβαστεί η κυριότητα. Εξαίρεση αποτελεί η περίπτωση όπου το προσύμφωνο περιέχει ρήτρα αυτοσύμβασης υπέρ του αγοραστή και έχει παρέλθει η συμφωνημένη προθεσμία σύναψης οριστικού. Σε αυτή την ειδική περίπτωση, η νομοθεσία και οι σχετικές εγκύκλιοι της φορολογικής διοίκησης (ΠΟΛ 1237/2014) προβλέπουν αναγραφή στο Ε9 του αγοραστή.
Πόσος χρόνος προβλέπεται μεταξύ προσυμφώνου και οριστικού συμβολαίου;
Δεν υπάρχει νόμιμη προθεσμία. Τα μέρη συμφωνούν ελεύθερα τον χρόνο σύναψης του οριστικού συμβολαίου. Στην πράξη η προθεσμία κυμαίνεται από έναν έως έξι μήνες, ανάλογα με την πολυπλοκότητα της συναλλαγής και την ανάγκη συγκέντρωσης πιστοποιητικών. Η αξίωση για κατάρτιση του οριστικού καθίσταται ληξιπρόθεσμη με την παρέλευση της συμφωνημένης ημερομηνίας και ξεκινά τότε η εικοσαετής παραγραφή (249 ΑΚ).
Τι ισχύει αν ο αγοραστής αρνείται το οριστικό συμβόλαιο;
Αν η μη κατάρτιση οφείλεται σε υπαιτιότητα του αγοραστή, ο πωλητής διατηρεί τις ίδιες αγωγικές επιλογές: αγωγή καταδίκης σε δήλωση βούλησης, παρακράτηση του αρραβώνα (όχι διπλάσιου), αγωγή αποζημίωσης λόγω μη εκπλήρωσης. Η συνηθέστερη πρακτική είναι η παρακράτηση του αρραβώνα, καθώς ο πωλητής σπάνια επιθυμεί να εξαναγκάσει τον αγοραστή στην αγορά μέσω καταδίκης σε δήλωση βούλησης.
Πρακτικές Επισημάνσεις
Διάκριση αρραβώνα και προκαταβολής στο κείμενο: Η φύση του ποσού δηλώνεται ρητά στο προσύμφωνο. Αμφιβολία ερμηνεύεται από τη νομολογία υπέρ της προκαταβολής, στερώντας από τον αγοραστή την προστασία του διπλασίου (403 ΑΚ).
Ρήτρα αυτοσύμβασης υπέρ αγοραστή: Επιτρέπει τη μονομερή κατάρτιση του οριστικού από τον αγοραστή ή τον πληρεξούσιό του. Αποφεύγεται έτσι η ανάγκη αγωγής καταδίκης σε δήλωση βούλησης σε περίπτωση δυστροπίας του πωλητή.
Ρήτρα μη επιβάρυνσης ακινήτου: Ρητή απαγόρευση εγγραφής νέων βαρών ή σύναψης άλλου προσυμφώνου από τον πωλητή κατά τη διάρκεια του προσυμφώνου, με αντίστοιχη ποινική ρήτρα. Συνδυάζεται με υποχρέωση γνωστοποίησης κάθε αλλαγής στη νομική κατάσταση του ακινήτου.
Νομικός έλεγχος τίτλων πριν την υπογραφή: Έλεγχος υποθηκοφυλακείου ή κτηματολογίου για βάρη, διεκδικήσεις, κατασχέσεις, καθώς και ολοκληρωμένος έλεγχος τίτλων κυριότητας 20ετίας. Στο B2B πλαίσιο εντάσσεται σε ευρύτερο due diligence της συναλλαγής.
Σαφής προθεσμία οριστικού με αυτόματες κυρώσεις: Πρόβλεψη συγκεκριμένης ημερομηνίας σύναψης οριστικού, μετά την οποία ενεργοποιούνται προβλεπόμενες συνέπειες χωρίς ανάγκη όχλησης – υπαναχώρηση, κατάπτωση ποινικής ρήτρας, ή αυτόματη ενεργοποίηση ρήτρας αυτοσύμβασης.
Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 20 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μαςγια σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα που αφορά συμβάσεις προσυμφώνου πώλησης.