Η πρόωρη αποχώρηση του μισθωτή από το μίσθιο, ρυθμίζεται από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα.

Ο κανόνας είναι ότι στη σύμβαση μίσθωσης, σε περίπτωση πρόωρης αποχώρησης του μισθωτή, ο τελευταίος οφείλει να καταβάλει όλα τα μισθώματα μέχρι τη συμβατική λήξη της μίσθωσης, ενώ ο εκμισθωτής οφείλει να προχωρήσει σε προσπάθεια ανεύρεσης νέου μισθωτή. Ταυτόχρονα, ερευνάται η ύπαρξη σπουδαίου λόγου.

Ειδικότερα, σύμφωνα με το άρθρο 574 ΑΚ με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα.

Κατά δε το άρθρο 596 ΑΚ ο μισθωτής δεν απαλλάσσεται από το μίσθωμα, αν εμποδίζεται να χρησιμοποιήσει το μίσθιο από λόγους που αφορούν τον ίδιο.

Έχει δικαίωμα όμως να αφαιρέσει από το μίσθωμα καθετί που ωφελήθηκε ο εκμισθωτής χρησιμοποιώντας το μίσθιο με άλλο τρόπο, ακόμη και ό,τι δολίως ή από αμέλεια αυτός δεν ωφελήθηκε, παραλείποντας την εκμετάλλευση του μισθίου με άλλο τρόπο ή καταχρηστικά.

Δικαιώματα Εκμισθωτή

Από τις παραπάνω διατάξεις προκύπτει ότι επί μίσθωσης ορισμένης διάρκειας ο μισθωτής, στον οποίο παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου, υποχρεούται να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα στο μισθωτή, και αν ακόμη αδυνατεί από λόγους που αφορούν τον ίδιο ή δεν θέλει να κάνει χρήση του μισθίου.

Έτσι, αν ο μισθωτής εγκαταλείψει το μίσθιο πριν τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου χωρίς νόμιμο ή συμβατικό δικαίωμα, η μίσθωση δεν λύνεται και ο μισθωτής υποχρεούται να καταβάλει το μίσθωμα για ολόκληρο το μέχρι τη λήξη υπόλοιπο χρόνο της μίσθωσης, έστω και αν δεν κάνει χρήση του μισθίου για λόγους που αφορούν τον ίδιο, ή δεν οφείλει κανένα μίσθωμα κατά το χρόνο της εγκατάλειψης του μισθίου (ΑΠ 1730/2013).

Επιπλέον, η εγγύηση η οποία δόθηκε κατά την έναρξη της μίσθωσης, η οποία αποτελεί εγγυοδοσία και ειδικότερα προκαταβολή έναντι ενδεχόμενου μελλοντικού χρέους του μισθωτή, δεν επιστρέφεται.

Δικαιώματα Μισθωτή

Περαιτέρω, όταν ο εκμισθωτής αρνείται ή παραλείπει να εκμισθώσει το μίσθιο μετά την αποχώρηση του μισθωτή σε ορισμένο ενδιαφερόμενο προς τούτο πρόσωπο, παρότι η εκμίσθωσή του είναι ευχερής, ευθύνεται κατά το άρθρο 281 ΑΚ, ως καταχρώμενος το δικαίωμά του, αφού η άρνησή του αυτή αντίκειται στην καλή πίστη.

Ακόμη, το πιο πάνω δικαίωμα του εκμισθωτή υπόκειται και στον κανόνα του άρθρου 300 ΑΚ, αφού ο εκμισθωτής έχει συντελέσει με τη συμπεριφορά του στην επέλευση της ζημίας του και στην έκταση αυτής, παραλείποντας να αποτρέψει ή να περιορίσει αυτή με την εκμίσθωση του ακινήτου του μετά την πρόωρη αποχώρηση του μισθωτή του (ΜονΠρΘηβ 231/2017).

Δεν υπάρχει όμως κατάχρηση δικαιώματος, κατά τα ανωτέρω, στην περίπτωση που ο εκμισθωτής αμέσως μετά την οικειοθελή πρόωρη αποχώρηση του μισθωτή και χωρίς να περάσει εύλογος χρόνος επιμελήθηκε και εκμίσθωσε σε τρίτον το μίσθιο και ζητεί τα οφειλόμενα μισθώματα μέχρι την εκμίσθωσή ή τις διαφορές των μισθωμάτων, όταν το εκμίσθωσε με μικρότερο μίσθωμα (ΑΠ 1330/2020).

Σπουδαίος Λόγος

Ο μισθωτής απαλλάσσεται από το μίσθωμα εάν καταγγείλει τη μίσθωση για σπουδαίο λόγο, που, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 281, 288, 588, 672 και 766 ΑΚ, συντρέχει όταν δεν είναι δυνατόν να συνεχιστεί η μίσθωση ή όταν η συνέχιση της είναι υπέρμετρα δυσβάστακτη γι’ αυτόν. Η συνδρομή ή μη σπουδαίου λόγου αξιολογείται με κριτήρια αντικειμενικά, δεν απαιτείται δηλαδή καταρχήν πταίσμα εκείνου προς τον οποίο απευθύνεται η καταγγελία.

Επιβάλλεται, λοιπόν, να γίνει δεκτό ότι σπουδαίος λόγος συντρέχει στις περιπτώσεις που τα συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά καθιστούν την εξακολούθηση της μίσθωσης για το συμβαλλόμενο που την καταγγέλλει μη αξιώσιμη, σύμφωνα με την καλή πίστη. Έχει κριθεί, για παράδειγμα, ότι η συνταξιοδότηση δημοσίου λειτουργού ο οποίος, λόγω της υπηρεσίας του, διέμενε σε τόπο διαφορετικό της κατοικίας του, αποτελεί σπουδαίο λόγο λύσης και καταγγελίας της μίσθωσης.

Τα πραγματικά δε περιστατικά που συνθέτουν τον σπουδαίο λόγο δεν είναι απαραίτητο να αφορούν μόνο εκείνον προς τον οποίο απευθύνεται η καταγγελία δηλαδή να αφορούν το πρόσωπο του ή να εμπίπτουν στη σφαίρα των κινδύνων του χωρίς, όμως, να απαιτείται και πταίσμα αυτού – αλλά, σε εξαιρετικές περιπτώσεις, να αναφέρονται και στη σφαίρα συμφερόντων του καταγγέλλοντος, ή και μόνον του καταγγέλλοντος, υπό την προϋπόθεση όμως ότι δεν οφείλονται σε υπαιτιότητά του και τούτο διότι κατά γενική αρχή του δικαίου, κανείς δεν μπορεί να αποκομίσει ωφελήματα από την παράνομη ή ανήθικη συμπεριφορά του ή από δικό του πταίσμα (ΑΠ 208/2018).

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με την πρόωρη αποχώρηση μισθωτή από το μίσθιο.