“Δικαίωμα Οίκησης” αποτελεί το περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα ουσίας και συγκεκριμένα προσωπική δουλεία, η οποία παρέχει στο δικαιούχο της το αποκλειστικό δικαίωμα να χρησιμοποιεί προς κατοικία ξένη οικοδομή ή διαμέρισμα αυτής (1183 ΑΚ).
Ο δικαιούχος της οίκησης δικαιούται να νέμεται το πράγμα, διάνοια δικαιούχου δουλείας, έναντι του κυρίου αλλά και παντός τρίτου, ενώ η νομή του κυρίου ασκείται διά του δικαιούχου της δουλείας.
Επομένως, πρόκειται για δικαίωμα αυστηρά προσωποπαγές, αμεταβίβαστο, ακληρονόμητο και ως προς την άσκησή του αδιαίρετο, ακόμη και αν στη συστατική πράξη προβλέπεται η μεταβίβαση ή η κληρονομία. Τούτο αποτελεί και τη βασική διαφορά του με την επικαρπία.
Ως εκ τούτου, το δικαίωμα οίκησης δεν μπορεί να κατασχεθεί ή να υποθηκευτεί.
Ως εμπράγματο δικαίωμα η οίκηση διέπεται από την αρχή της χρονικής προτεραιότητας.
Η αρχή της χρονικής προτεραιότητας ορίζει ότι σε περίπτωση που στο ίδιο πράγμα συρρέουν περισσότερα δικαιώματα εμπράγματης ασφάλειας, η ικανοποίηση των δανειστών καθορίζεται με βάση το χρόνο σύστασης των εμπράγματων ασφαλειών, ήτοι οι προγενέστερες ικανοποιούνται πρώτες (ΑΠ 1276/2007).
Ο κανόνας της χρονικής προτεραιότητας εφαρμόζεται και όταν συγκρούονται δικαιώματα εμπράγματης ασφάλειας με άλλα περιορισμένα εμπράγματα δικαιώματα (“δουλείες“), οπότε προηγείται και πάλι αυτό που συστάθηκε πρώτα.
ΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΥΠΟΘΗΚΗ
Με βάση την παραπάνω αρχή αντιμετωπίζεται το ζήτημα της συνάντησης στο ίδιο ακίνητο της οίκησης με δικαίωμα υποθήκης. Έτσι, γίνεται πάγια δεκτό ότι αν ο κύριος βεβαρημένου με υποθήκη ακινήτου παραχωρήσει στο ίδιο ακίνητο οίκηση υπέρ του ενυπόθηκου δανειστή ή τρίτου, η μεταγενέστερη οίκηση δεν επηρεάζει την τύχη της υποθήκης. Αυτό σημαίνει ότι, αν καταλήξει σε πλειστηριασμό το βεβαρημένο ακίνητο, ο υπερθεματιστής το αποκτά ελεύθερο από κάθε βάρος.
Αντίστροφα, αν προηγηθεί σύσταση οίκησης και ακολουθήσει σύσταση υποθήκης, στο ίδιο ακίνητο, υπέρ του δικαιούχου οίκησης ή τρίτου, η υποθήκη καταλαμβάνει το ακίνητο όπως είναι βεβαρημένο. Εκτείνεται, δηλαδή, μόνο στην περιορισμένη, κατά τις εξουσίες που αποτελούν το περιεχόμενο της οίκησης, κυριότητα.
Πλειστηριασμός Ενυπόθηκου Ακινήτου Με Δικαίωμα Οίκησης
Αν πλειστηριαστεί το ακίνητο, ο υπερθεματιστής το αποκτά βεβαρημένο με την οίκηση. Η δικαιολογική βάση της ως άνω διάκρισης ειδικά όσον αφορά τον πλειστηριασμό του ενυπόθηκου είναι η εξής:
Κατά την αναγκαστική εκτέλεση επί ενυπόθηκου ακινήτου εκδηλώνεται έντονα η φύση της υποθήκης ως εμπραγμάτου δικαιώματος αξίας. Ο ενυπόθηκος δανειστής έχει την εκ του δικαιώματος της υποθήκης απορρέουσα αξίωση προς προνομιακή ικανοποίηση της ασφαλιζόμενης απαίτησης του από την αξία του ενυπόθηκου.
Η αξίωση δε αυτή, ως απορρέουσα από εμπράγματο δικαίωμα, στρέφεται κατά του εκάστοτε κυρίου του ενυπόθηκου, των εχόντων μεταγενέστερο εμπράγματο δικαίωμα επ` αυτού, των λοιπών δανειστών του ενυπόθηκου οφειλέτη κλπ.
Περαιτέρω, ενώ επί του συνήθους πλειστηριασμού ο υπερθεματιστής αποκτά το πλειστηριαζόμενο σε όποια νομική και πραγματική κατάσταση αυτό βρίσκεται στον καθ` ου η αναγκαστική εκτέλεση οφειλέτη, επί του πλειστηριασμού ενυπόθηκου ο υπερθεματιστής αποκτά αυτό σε όποια νομική και πραγματική κατάσταση καταλαμβάνεται από το δικαίωμα της υποθήκης.
Επομένως, τα μεταγενέστερα της εγγραφής της υποθήκης εμπράγματα δικαιώματα επί του ενυπόθηκου θίγονται από την εξουσία διαθέσεως του ενυπόθηκου δανειστή, καθόσον η υποθήκη καταλαμβάνει το ενυπόθηκο ελεύθερο των μετά την εγγραφή αυτής επί του ενυπόθηκου κτηθέντων περιορισμένων εμπραγμάτων δικαιωμάτων και αντίστροφα: τα προγενέστερα της εγγραφής της υποθήκης εμπράγματα δικαιώματα επί του ενυπόθηκου δεν θίγονται από την εξουσία διαθέσεως του ενυπόθηκου δανειστή, καθότι η υποθήκη καταλαμβάνει το ενυπόθηκο βεβαρημένο διά των προ της εγγραφής αστής επί του ενυπόθηκου κτηθέντων περιορισμένων εμπραγμάτων δικαιωμάτων.
Συνεπώς, ο υπερθεματιστής αποκτά το ενυπόθηκο ελεύθερο μεν των μετά την εγγραφή της υποθήκης επ’ αυτού κτηθέντων περιορισμένων εμπραγμάτων δικαιωμάτων, βεβαρημένο δε διά των προ της εγγραφής της υποθήκης υφιστάμενων επί του ενυπόθηκου περιορισμένων εμπραγμάτων δικαιωμάτων (ad hoc 21912/2002 ΜονΠρΘεσαλ).
ΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΠΡΟΣΗΜΕΙΩΣΗ ΥΠΟΘΗΚΗΣ
Η ίδια λύση γίνεται δεκτή και όταν συναντάται η οίκηση ή άλλο περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα όπως σε περίπτωση προσημείωση υποθήκης.
Πράγματι, η προσημείωση υποθήκης αποτελεί κατά την κρατούσα γνώμη υποθήκη υπό αναβλητική αίρεση, δηλαδή η προσημείωση χορηγεί δικαίωμα προτίμησης για την απόκτηση υποθήκης υπό την διπλή αναβλητική αίρεση αφενός μεν της τελεσίδικης επιδίκασης της απαίτησης και αφετέρου της τροπής σε υποθήκη εντός της προθεσμίας του άρθρου 1323 ΑΚ.
Η καταβολή του πλειστηριάσματος από τον υπερθεματιστή επιφέρει απόσβεση της υποθήκης ή προσημείωσης που υπάρχει επάνω στο ακίνητο η οποία δικαιολογείται από την φύση της υποθήκης και της προσημείωσης ως εμπραγμάτων δικαιωμάτων αξίας που στερούνται λόγο ύπαρξης μετά τον πλειστηριασμό του ενυπόθηκου ακινήτου.
Συνεπώς, σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης επί του βεβαρημένου ακινήτου χρονικό σημείο μέχρι του οποίου μπορεί να γίνει τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη, να πληρωθεί δηλαδή η πρώτη εκ των αναβλητικών αιρέσεων υπό τις οποίες τελεί η προσημείωση, είναι αυτό της καταβολής του πλειστηριάσματος.
Από το χρονικό αυτό σημείο και μετά η πλήρωση της αίρεσης αυτής καθίσταται εκ του νόμου πλέον αδύνατη. Αυτό όμως δε σημαίνει ότι η προσημείωση καθίσταται ανενεργός.
Το δικαίωμα της προσημείωσης ως δικαίωμα εμπράγματης ασφάλειας αποσβέννυται μετά την καταβολή του πλειστηριάσματος ως βάρος του πράγματος, οι εξουσίες όμως που πηγάζουν από το δικαίωμα αστό ως δικαίωμα επί της αξίας του βεβαρημένου πράγματος κατευθύνονται πλέον στην αξία του πράγματος, δηλαδή στο πλειστηρίασμα.
Έτσι, όπως γίνεται πάγια δεκτό, μετά την καταβολή του πλειστηριάσματος και εφόσον η προσημείωση δεν έχει τραπεί σε υποθήκη, διατηρείται μόνο η δεύτερη καθαρά ουσιαστικού δικαίου αίρεση, δηλαδή αυτή της τελεσίδικης επιδίκασης της ασφάλιζόμενης απαίτησης, με αποτέλεσμα να κατατάσσεται η εξασφαλισμένη με προσημείωση υποθήκης απαίτηση, όπως και η ασφαλισμένη με την υποθήκη απαίτηση, προνομιακά μεν, δηλαδή κατά τη σειρά εγγραφής της προσημείωσης, αλλά τυχαία, δηλαδή υπό την αίρεση της τελεσίδικης επιδίκασης της απαίτησης.
Εξάλλου, γίνεται πλέον δεκτό ότι και ο προσημειούχος δανειστής, εφόσον διαθέτει υπέρ της απαιτήσεως του τίτλο εκτελεστό, μπορεί να επισπεύσει κατάσχεση και πλειστηριασμό του βεβαρημένου ακινήτου κατά του τρίτου κυρίου ή νομέα πριν από τη μετατροπή της προσημείωσης σε υποθήκη, αν δε κατά το χρόνο της κατάταξης η προσημείωση δεν έχει μετατραπεί σε υποθήκη, ο προσημειούχος δανειστής θα καταταγεί τυχαία.
Από τα παραπάνω, προκύπτει ότι τόσο από άποψη ουσιαστικού όσο και από άποψη δικονομικού δικαίου η μεταχείριση της προσημείωσης υποθήκης είναι αντίστοιχη με αυτή της υποθήκης.
Χαρακτηριστικά, το άρθρο 41 του ΕισΝΚΠολΔ ορίζει ότι οι σχετικές με την υποθήκη διατάξεις του ΚΠολΔ εφαρμόζονται και στην προσημείωση, εκτός αν ορίζεται διαφορετικά.
Συνεπώς, θα πρέπει να γίνει δεκτό, ότι σε περίπτωση πλειστηριασμού ακινήτου επί του οποίου υπάρχει εγγεγραμμένη προσημείωση υποθήκης, ανεξάρτητα από το αν την αναγκαστική εκτέλεση επισπεύδει ο προσημειούχος ή άλλος δανειστής του καθού η εκτέλεση, ο υπερθεματιστής αποκτά το ακίνητο ελεύθερο των μεταγενέστερων της εγγραφής της προσημείωσης περιορισμένων εμπραγμάτων δικαιωμάτων.
Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με το Δικαίωμα Οίκησης.