Skip to content

Αρθρογραφία

Τακτική & Έκτακτη Χρησικτησία. Προϋποθέσεις Κτήσης Κυριότητας

Τακτική Και Έκτακτη Χρησικτησία

Χρησικτησία είναι η απόκτηση κυριότητας πράγματος (κινητού ή ακινήτου) με πρωτότυπο τρόπο. Διακρίνεται σε Τακτική και Έκτακτη Χρησικτησία.

Τακτική Χρησικτησία

Σύμφωνα με το άρθρο 1041 ΑΚΕκείνος που έχει στη νομή του με καλή πίστη και με νόμιμο τίτλο πράγμα κινητό για μια τριετία και ακίνητο για μια δεκαετία, γίνεται κύριος του πράγματος (τακτική χρησικτησία)”.

Επομένως, η τακτική χρησικτησία απαιτεί:

  • νόμιμο ή νομιζόμενο τίτλο, 
  • καλή πίστη και 
  • νομή ακινήτου για τουλάχιστον 10 χρόνια ή κινητού για 3 χρόνια.
Έκτακτη Χρησικτησία

Σύμφωνα με το 1045 ΑΚ “Εκείνος που έχει στη νομή του για μια εικοσαετία, πράγμα κινητό ή ακίνητο, γίνεται κύριος (έκτακτη χρησικτησία)”.

Επομένως, η έκτακτη χρησικτησία απαιτεί απλώς και μόνο νομή (κινητού ή και ακινήτου) για 20 χρόνια, ακόμα και όταν δεν υπάρχει τίτλος ή καλή πίστη.

Πράξεις Που Αποτελούν Άσκηση Νομής

Νομή, είναι η φυσική εξουσία που ασκείται πάνω σε πράγμα με πρόθεση κυριότητας, δηλαδή με διάνοια κυρίου.

Επομένως, η νομή αποτελείται από δύο στοιχεία: 

  • το σωματικό και 
  • το πνευματικό 

Για τη συνδρομή αυτών, κρίνει το δικαστήριο με βάση τις εμφανείς υλικές πράξεις επί του πράγματος, οι οποίες προσιδιάζουν στη φύση και τον προορισμό του και με τις οποίες εκδηλώνεται η θέληση εξουσίασης αυτού με διάνοια κυρίου.

 Άσκηση νομής, αποτελούν οι πράξεις φυσικής εξουσίασης του ακινήτου, όπως είναι ενδεικτικά: 

  • η εποπτεία, 
  • η επίβλεψη, 
  • η επίσκεψη, 
  • η εκμίσθωση σε τρίτο, 
  • η φύλαξή του, 
  • η καλλιέργεια, 
  • η οριοθέτηση και καταμέτρηση των διαστάσεών του, 
  • η ανάθεση σύνταξης τοπογραφικών διαγραμμάτων, 
  • οι ενέργειες για ένταξή του στο σχέδιο πόλεως και, εφόσον πρόκειται για κληρονομιαίο ακίνητο, 
  • η αποδοχή κληρονομίας και η μεταγραφή της, 
  • η καταβολή του φόρου κληρονομίας κ.ά. 

Τα παραπάνω, δε, χωρίς παράλληλα να απαιτείται και ο ημερολογιακός προσδιορισμός των επί μέρους πράξεων μέσα στο χρόνο της χρησικτησίας, ενώ χωρίς τη σωματική επενέργεια στο ακίνητο μπορεί να υπάρχει όχι πράξη άσκησης νομής, αλλά μόνο προπαρασκευή της τελευταίας. 

Καλή Πίστη & Νόμιμος ή Νομιζόμενος Τίτλος

Κατά την έννοια των διατάξεων του Αστικού Κώδικα, σε καλή πίστη βρίσκεται ο νομέας όταν, χωρίς βαριά αμέλεια, έχει την πεποίθηση κατά το χρόνο απόκτησης της νομής ότι απέκτησε την κυριότητα του πράγματος.

Νόμιμος τίτλος, κατά την έννοια του άρθρου 1041 ΑΚ, είναι κάθε περιστατικό το οποίο κατά το νόμο μπορεί να οδηγήσει σε κτήση κυριότητας.

Για την τακτική χρησικτησία απαιτείται ο νόμιμος τίτλος να παρουσιάζει εξωτερικά τους όρους έγκυρου τίτλου, τα ελαττώματα όμως τα κείμενα εκτός του τίτλου και τα οποία εμποδίζουν κατά το νόμο την απόκτηση της κυριότητας, καλύπτονται από τη χρησικτησία αν συντρέχουν και οι υπόλοιποι όροι αυτής μεταξύ των οποίων και η καλή πίστη. Τέτοιο καλυπτόμενο ελάττωμα είναι και η έλλειψη κυριότητας στον μεταβιβάζοντα, αφού για το σκοπό αυτό νομοθετήθηκε κυρίως η χρησικτησία.

Περαιτέρω, νομιζόμενος τίτλος είναι ο τίτλος κτήσης κυριότητας, ο οποίος κατά την πεποίθηση του νομέως, η οποία δεν οφείλεται σε βαριά αμέλεια του, εκλαμβάνεται από αυτόν ως υπάρχων, ενώ πράγματι δεν υπήρξε καθόλου.

Τέλος, κατά την παρ. 2 του άρθρου 1043 ΑΚ, “Στα ακίνητα δεν υπάρχει νομιζόμενος τίτλος χωρίς μεταγραφή, στις περιπτώσεις που αυτή απαιτείται“. Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι προκειμένου για ακίνητο δεν υπάρχει νόμιμος τίτλος ούτε νομιζόμενος τίτλος, αν δεν συντάχθηκε συμβολαιογραφικό έγγραφο και δεν μεταγράφηκε αυτό.

Κληρονομική Διαδοχή – Χρόνος Κληρονομούμενου

Νόμιμος τίτλος για την κτήση κυριότητας με χρησικτησία είναι και η κληρονομική διαδοχή, έστω και αν ο κληρονομηθείς δεν είναι κύριος του επίδικου ακινήτου, υπό την προϋπόθεση όμως ότι εχώρησε μεταγραφή.

Ειδικότερα, κατά πάγια νομολογία, για την κτήση της κυριότητας με χρησικτησία, στην οποία απαιτείται άσκηση νομής, υπάρχει η δυνατότητα εκείνου που απέκτησε τη νομή του πράγματος με καθολική ή με ειδική διαδοχή να συνυπολογίσει στο χρόνο της δικής του νομής και το χρόνο νομής του δικαιοπαρόχου του, κατ’ άρθρο 1051 ΑΚ (ΑΠ 1125/2018). 

Χρησικτησία Επί Κοινού Πράγματος

Σε περίπτωση κοινωνίας δικαιώματος επί κοινού πράγματος, ο εξ αδιαιρέτου συγκύριος αυτού θεωρείται ότι κατέχει το κοινό πράγμα επ’ ονόματι και για λογαριασμό όλων συγκυρίων.

Συνεπώς, δεν μπορεί να προβάλει κατά των συγκυρίων του δικαιώματα χρησικτησίας, εκτός αν καταστήσει σ’ αυτούς γνωστή την απόφαση του να νέμεται ποσοστό μεγαλύτερο από τη μερίδα του ή και ολόκληρο το κοινό πράγμα αποκλειστικά για δικό του λογαριασμό (ΑΠ 1127/2008).

Διακοπή Χρησικτησίας

Κατά το άρθρο 1049 ΑΚ η χρησικτησία διακόπτεται με την έγερση, κατά του χρησιδεσπόζοντος ή κατέχοντος το πράγμα, διεκδικητικής αγωγής, ενώ η διακοπή αυτή επέρχεται μόνο υπέρ του ενάγοντος.

Επομένως, διακοπή της χρησικτησίας επάγεται κάθε πράξη που απευθύνεται κατά του χρησιδεσπόζοντος και φέρει το δικαίωμα σε δικαστική διάγνωση, ανεξάρτητα με το δικονομικό τύπο, με τον οποίο εμφανίζεται η πράξη αυτή.

Συνεπώς, η χρησικτησία θα διακοπεί μόνον υπέρ του ενάγοντος και των διαδόχων του, είτε με την επίδοση αγωγής αναγνωριστικής κυριότητας του τελευταίου ή πουβλικιανής αγωγής, ή αγωγής διανομής κοινού πράγματος, είτε με την άσκηση ανταγωγής, κυρίας παρεμβάσεως ή ανακοπής τρίτου στην αναγκαστική εκτέλεση.

Αντίθετα δεν επιφέρει την διακοπή της χρησικτησίας, μόνη η άσκηση αγωγής περί αποβολής εκ της νομής, αφού με την περί νομής αγωγή δεν κατάγεται σε δίκη το δικαίωμα της κυριότητος, ούτε η έγερση ενοχικής αγωγής (ΑΠ 929 /2018).

Χρησικτησία Επί Δημόσιου Ακινήτου

Με τις διατάξεις του άρθρου 4 του ν. 3127/2003, μπορεί κάποιος να αποκτήσει με χρησικτησία κυριότητα δημοσίου κτήματος που βρίσκεται σε σχέδιο πόλεως ή σε προϋφιστάμενο του έτους 1923 οικισμό ή σε οικισμό κάτω των 2.000 κατοίκων, που έχει οριοθετηθεί, εμβαδού μέχρι 2.000 τ.μ., εφόσον νέμεται αδιατάρακτα το εν λόγω ακίνητο έως την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού, δηλαδή, έως τις 19.03.2003: 

α) για δέκα (10) έτη με νόμιμο τίτλο από επαχθή αιτία υπέρ του ίδιου του νεμόμενου ή νεμηθέντος ή υπέρ των δικαιοπαρόχων του, εφόσον ο νόμιμος τίτλος έχει καταρτιστεί και μεταγραφεί μετά τις 23.02.1945, εκτός αν, κατά την κτήση της νομής, ο επικαλούμενος κυριότητα ή οποιοσδήποτε από τους δικαιοπάροχούς του ήταν κακής πίστεως ή 

β) για τριάντα (30) έτη, εκτός αν, κατά την κτήση της νομής, ο επιληφθείς της νομής του ακινήτου ήταν κακής πίστεως, εφόσον, δηλαδή, κατά τον χρόνο κτήσεως της νομής, δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις του άρθρου 1042 του Α.Κ.  

Εξάλλου, οι παραπάνω διατάξεις εφαρμόζονται μόνο σε δημόσια κτήματα, ήτοι σε ακίνητα που ανήκουν κατά κυριότητα στο Ελληνικό Δημόσιο (Ολ.Α.Π. 15/2011). 

Σκοπός τους είναι να προστατεύσουν εκείνον που προβάλλει κυριότητα σε δημόσιο, με την παραπάνω έννοια, κτήμα, παρέχοντάς του την δυνατότητα, με την επίκληση της συνδρομής των προϋποθέσεων των εν λόγω διατάξεων, να αποκτήσει την κυριότητα του κτήματος αυτού έναντι του Ελληνικού Δημοσίου, την οποία, άλλως, χωρίς, δηλαδή, τις διατάξεις αυτές, μόνο με τη συνδρομή των ανωτέρω αυστηρότερων προϋποθέσεων του, προ του νόμου αυτού, νομικού καθεστώτος, θα μπορούσε να αποκτήσει (ΑΠ 371/2022). 

Κτηματολόγιο

Τέλος, σύμφωνα με το άρθρο 7 του Ν. 2664/1998, για το Εθνικό Κτηματολόγιο, όπως ο νόμος ισχύει σήμερα, οι πρώτες εγγραφές, των οποίων δεν αμφισβητήθηκε η ακρίβεια ενώπιον των δικαστηρίων μέσα σε 8 έτη, καθίστανται οριστικές και παράγουν αμάχητο τεκμήριο υπέρ των φερόμενων με τις πρώτες αυτές εγγραφές ως δικαιούχων για τα δικαιώματα στα οποία αυτές αφορούν.

Περαιτέρω, οι πρώτες εγγραφές των οποίων αμφισβητήθηκε με αγωγή η ακρίβεια μέσα στην παραπάνω προθεσμία, οριστικοποιούνται μόλις καταστεί αμετάκλητη η δικαστική απόφαση που απορρίπτει την αγωγή. 

Αν, αντίθετα, η απόφαση που κατέστη αμετάκλητη δέχεται ολικά ή μερικά την αγωγή, διορθώνεται η αρχική εγγραφή σύμφωνα με το διατακτικό της αμετάκλητης απόφασης. Η διορθωμένη αυτή εγγραφή είναι οριστική και παράγει το προβλεπόμενο αμάχητο τεκμήριο.

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με την Τακτική και Έκτακτη Χρησικτησία.