Υπομίσθωση είναι η σύμβαση με την οποία ο μισθωτής, ενεργώντας ως εκμισθωτής, παραχωρεί τη χρήση του μισθίου, την οποία απέκτησε με την κύρια μίσθωση, σε τρίτον (υπομισθωτή) με ορισμένο αντάλλαγμα – μίσθωμα και για ορισμένο χρόνο.

Στο πλαίσιο της, κατά το άρθρο 361 του ΑΚ, αρχής της ελευθερίας των συμβάσεων, το μίσθωμα και ο χρόνος μπορεί να είναι αυτά που συμφωνήθηκαν με την κύρια μίσθωση.

Πρόκειται, επομένως, περί συμβάσεως με όλα τα χαρακτηριστικά της μισθώσεως, η οποία, όμως, είναι νέα μεταξύ του μισθωτή και του τρίτου και άσχετη τελείως με την κύρια μίσθωση (ΑΠ 1153/2022).

Η τελευταία δεν αλλοιώνεται υποκειμενικώς, αλλά εξακολουθεί να λειτουργεί μεταξύ των αρχικών συμβαλλομένων, εκμισθωτή και μισθωτή, και να έχει ο πρώτος την ιδιότητα του εκμισθωτή και ο δεύτερος την ιδιότητα του μισθωτή (ΑΠ 1957/2006).

Επίσης, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 593 και 599 §2 του ΑΚ συνάγεται, ότι η υπομίσθωση είναι σύμβαση ξένη (“res inter alios acta“) έναντι του εκμισθωτή (ΑΠ 612/2006).

Ερμηνεία

Μεταβίβαση Μισθωτικής Σχέσης

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 361, 455 επ. και 471 του ΑΚ, οι οποίες, σύμφωνα με το άρθρο 44 του Π.Δ. 34/1995, εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις, προκύπτει, ότι επιτρέπεται η μεταβίβαση ολόκληρης της μισθωτικής σχέσεως από τον μισθωτή προς τρίτο, εκτός των περιπτώσεων του άρθρου 12 του ίδιου ως άνω διατάγματος, η οποία γίνεται μόνο με το συνδυασμό εκχωρήσεως και αναδοχής χρέους, κατόπιν συναινέσεως του εκμισθωτή.

Με την εκχώρηση μεταβιβάζεται η σχέση με την ενεργητική της μορφή, ήτοι ως προς τα δικαιώματα, και με την αναδοχή χρέους με την παθητική της μορφή, δηλαδή ως προς τις υποχρεώσεις.

Μόνη η σύμβαση μεταξύ μισθωτή και τρίτου για μεταβίβαση προς τον δεύτερο της μισθωτικής σχέσεως, χωρίς συναίνεση του εκμισθωτή, δεν καθιστά τον τρίτο μισθωτή στη σχέση αυτή και, ως εκ τούτου, ο τελευταίος δεν αποκτά κανένα δικαίωμα από τη μίσθωση έναντι του εκμισθωτή.

Από τα παραπάνω συνάγεται, ότι βασικό αποτέλεσμα της μεταβιβάσεως της μισθωτικής σχέσεως, είναι ότι επέρχεται ειδική διαδοχή στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις αυτής.

Ο μισθωτής αποξενώνεται από τη μίσθωση και στη θέση του υπεισέρχεται ο τρίτος.

Επομένως, κύριο χαρακτηριστικό της μεταβιβάσεως της μισθωτικής σχέσεως είναι η αλλοίωση υποκειμενικώς αυτής, η οποία συνεχίζει πλέον να λειτουργεί με μισθωτή τον τρίτο, προς τον οποίο μεταβιβάστηκε η σχέση.

Σύμβαση Υπεκμίσθωσης

Διάφορη της μεταβιβάσεως της μισθωτικής σχέσεως είναι η σύμβαση της υπεκμισθώσεως, η οποία, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 361, 593 του ΑΚ και 11 του Π.Δ. 34/1995, επιτρέπεται να συμφωνηθεί μεταξύ των μερών και στην εμπορική μίσθωση.

Όπως προαναφέρθηκε Υπομίσθωση είναι η σύμβαση με όλα τα χαρακτηριστικά της μισθώσεως, άσχετη τελείως με την κύρια μίσθωση, η οποία εξακολουθεί να λειτουργεί μεταξύ των αρχικών συμβαλλομένων.

Τούτο δεν αλλάζει, αν κατά την παρεχόμενη, από την ως άνω αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων, στα συμβαλλόμενα μέρη δυνατότητα του καθορισμού ελευθέρως του περιεχομένου της συμβάσεως, συμφωνηθεί, ότι ο υπομισθωτής, θα ευθύνεται εις ολόκληρον με το μισθωτή απέναντι στον εκμισθωτή για όλες τις υποχρεώσεις, που απορρέουν από την (αρχική) μισθωτή.

Έτσι, από το γεγονός, ότι ο εκμισθωτής έχει συμφωνήσει στην υπεκμίσθωση με το ως άνω περιεχόμενο, δεν παύει αυτή να είναι σχέση παρεπόμενη απέναντι σ ‘αυτόν κι επομένως ο υπομισθωτής δεν υπεισέρχεται στην κύρια μίσθωση.

Από τα παραπάνω προκύπτει η θεμελιώδης διαφορά μεταξύ της μεταβιβάσεως της μισθωτικής σχέσεως και της υπομισθώσεως, που είναι ότι στη μεν πρώτη επέρχεται αλλαγή του φορέα της μισθωτικής σχέσεως και ο μισθωτής υποκαθίσταται από τον τρίτο, προς τον οποίο η μεταβίβαση, ενώ στη δεύτερη παραμένει μισθωτής ο υπεκμισθωτής, ο οποίος απλώς στερείται της εξουσίας χρήσεως του μισθίου, την οποία αποκτά ο υπομισθωτής (ΑΠ 1957/2006).

Υπομίσθωση Χωρίς Τη Συναίνεση Του Εκμισθωτή

Από τις ανωτέρω διατάξεις προκύπτει ότι η εμπορική μίσθωση έχει παρεπόμενο χαρακτήρα σε σχέση προς την κύρια μίσθωση, με την έννοια ότι δεν μπορεί να συμφωνηθεί για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο της κύριας μίσθωσης (Ολ.Α.Π. 14/1992, Α.Π. 554/2001), και για το κύρος της είναι αναγκαία η συναίνεση του εκμισθωτή (αρθρ. 11 § 1 του Π.Δ. 34/1995).

Η υπομίσθωση από μη δικαιούμενο σε υπεκμίσθωση, ή που είναι άσχετη με προϋπάρχουσα κύρια μίσθωση, διέπεται από τις διατάξεις της μίσθωσης από μη δικαιούμενο σε εκμίσθωση (ΑΠ 1052/2011).

Ειδικότερα, η διάταξη του άρθρου 574 ΑΚ ορίζει ότι με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα.

Από τα παραπάνω, σαφώς προκύπτει ότι η εκμίσθωση αλλότριου πράγματος, κινητού ή ακινήτου είναι καθ’ όλα έγκυρη, διότι η μίσθωση είναι ενοχική σχέση και δεν ασκεί επιρροή στην ισχύ και λειτουργία της σύμβασης αυτής η κυριότητα, ή οποιοδήποτε άλλου εμπράγματο δικαίωμα επί του μισθίου, ανεξαρτήτως αν αυτό είναι κινητό ή ακίνητο.

Η σχετικότητα της μισθωτικής σχέσης έχει ως αποτέλεσμα να ανήκουν τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις απ’ αυτή μόνο στα συμβαλλόμενα μέρη, δηλαδή στον εκμισθωτή και στο μισθωτή, οι οποίοι και νομιμοποιούνται αντιστοίχως στις σχετικές (μισθωτικές) δίκες.

Απ’ αυτά έπεται ότι ο εκμισθωτής, καίτοι δεν είναι κύριος του μισθίου, έχει το δικαίωμα (μόνο αυτός) να αξιώσει το μίσθωμα ή να ασκήσει τις συναφείς αγωγές απόδοσης του μισθίου και ότι ο κύριος (πλήρης ή ψιλός) ή ο επικαρπωτής του μισθίου δεν δικαιούνται (αν δεν είναι και εκμισθωτές) να ασκήσουν οιαδήποτε αγωγή από τη μίσθωση για καταβολή μισθωμάτων ή απόδοση του μισθίου, ακόμη κι αν έληξε η μίσθωση, αλλά μόνο τις αγωγές από την κυριότητα ή νομή.

Τα παραπάνω ισχύουν και στην επαγγελματική μίσθωση με μόνες τις αναφερόμενες στο άρθρο 14 του Π.Δ. 34/95 (αρθ. 7 § 2 ν. 813/78) παρεκκλίσεις, κατά τις οποίες, επί εκμίσθωσης αλλότριου ακινήτου η μίσθωση δεσμεύει τον κύριο ή νομέα του μισθίου, εφ’ όσον ο μεν μισθωτής είναι καλής πίστης (δηλαδή αγνοεί τα δικαιώματα τρίτων στο μίσθιο), ο δε κύριος δεν διαμαρτυρήθηκε εγγράφως στο μισθωτή μέσα σε τρεις μήνες αφότου έλαβε γνώση της εκμίσθωσης.

Η κατά τη διάταξη αυτή “δέσμευση” του κυρίου δεν σημαίνει την υπεισέλευσή του στη μίσθωση, αλλά ότι δεν μπορεί αυτός να λάβει κατά τη διάρκεια της μίσθωσης μέτρα που εμποδίζουν τη χρήση του μισθίου από το μισθωτή.

Υπομίσθωση Σε Εταιρεία Του Μισθωτή

Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 361, 593 του ΑΚ και του 11 Π.Δ. του 34/1995, προκύπτει ότι με συμφωνία των μερών μπορεί να παραχωρηθεί η χρήση του μισθίου σε τρίτο ή σε εταιρεία που έχει συσταθεί με συμμετοχή και του μισθωτή.

Η παραχώρηση, όμως, αυτή της χρήσης του μισθίου σε τρίτο είτε με υπεκμίσθωση είτε με σύσταση εταιρείας είναι σχέση παρεπόμενη, αναφορικά με την κύρια μίσθωση.

Επομένως, δεν αλλοιώνει υποκειμενικά την μισθωτική σχέση, η οποία εξακολουθεί να λειτουργεί μεταξύ των αρχικών συμβαλλομένων (εκμισθωτή και μισθωτή και, σε περίπτωση θανάτου αυτών, των κληρονόμων τους, που υπεισέρχονται στην μισθωτική σχέση).

Έτσι η κυρία μισθωτική σχέση δεν επηρεάζεται ούτε αλλοιώνεται, ακόμη και αν ο εκμισθωτής συναίνεσε, ή ενέκρινε την παραχώρηση της χρήσης του μισθίου, είτε με υπεκμίσθωση είτε με τη σύσταση εταιρείας (ΜονΕφΠειρ 582/2022).

Έναντι, ωστόσο, του εκμισθωτή ευθύνονται εις ολόκληρο (ΑΚ 481) και ο μισθωτής και η εταιρεία στην οποία παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου (ΑΠ 1175/2019).

Διαφρετική, ωστόσο, είναι η περίπτωση του εκμισθωτή – εταίρου.

Φορολογικές Διατάξεις

Φορολογική Μεταχείριση Εισοδήματος Από Υπομίσθωση

Σύμφωνα με το άρθρο 39 του N. 4172/2013, το εισόδημα από ακίνητη περιουσία περιλαμβάνει και το εισόδημα που αποκτά ο υπεκμισθωτής από την υπομίσθωση ακινήτου. Ισχύουν, δε, τα εξής:

• Ο υπεκμισθωτής φορολογείται για τη διαφορά μεταξύ του εισπραττόμενου υπομισθώματος και του καταβαλλόμενου μισθώματος προς τον εκμισθωτή.
• Αν το υπομίσθωμα είναι ίσο ή μικρότερο από το αρχικό μίσθωμα, δεν προκύπτει φορολογητέο εισόδημα.

Η παραπάνω ρύθμιση έχει ερμηνευθεί και με την ΠΟΛ 1042/1993, η οποία διευκρινίζει ότι η διαφορά αυτή αποτελεί εισόδημα από ακίνητα ανεξάρτητα από τη χρήση του ακινήτου (κατοικία, γραφείο, κατάστημα κλπ).

Για τη φορολογία ανείσπρακτων μισθωμάτων, περισσότερα εδώ.

Έκπτωση Δαπανών & Δικαίωμα Έκπτωσης Μισθώματος

Η ΠΟΛ 1096/2012 προβλέπει ότι:

• Σε περίπτωση υπεκμίσθωσης ολόκληρου του ακινήτου, δικαίωμα έκπτωσης του μισθώματος έχει μόνο ο υπομισθωτής (τελικός μισθωτής).
• Σε περίπτωση μερικής υπεκμίσθωσης, δικαίωμα έκπτωσης έχουν τόσο ο υπεκμισθωτής (για το τμήμα που χρησιμοποιεί ο ίδιος) όσο και ο υπομισθωτής (για το τμήμα που υπομισθώνει).

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με τη λήξη την υπομίσθωση εμπορικού ακινήτου.

Η τύχη της εμπορικής μίσθωσης σε περίπτωση πλειστηριασμού καθορίζεται από το άρθρο 1009 του ΚΠολΔ, όπως αυτό αντικαταστάθηκε με το άρθρο 81 του Ν. 4842/2021 και, σύμφωνα με το άρθρο 120 εδ. β΄ ιδίου νόμου, ισχύει από 1-1-2022.

Συγκεκριμένα ορίζεται ότι:

«Αν το ακίνητο που πλειστηριάστηκε ήταν μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε αυτή λύεται μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από την καταγγελία. Αν το ακίνητο που πλειστηριάστηκε ήταν μισθωμένο ως κατοικία, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση οπότε η μίσθωση λύεται μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από την καταγγελία. Στην περίπτωση του προηγούμενου εδαφίου, η καταγγελία δεν είναι δυνατή πριν τη συμπλήρωση του προβλεπόμενου στο άρθρο 2 του ν. 1703/1987 (Α’ 78) χρονικού διαστήματος. Στην περίπτωση αυτή η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης εκτελείται κατά του μισθωτή και του υπομισθωτή, καθώς και κατά οποιουδήποτε αντλεί τα δικαιώματά του από αυτούς ή κατέχει το μίσθιο γι’ αυτούς».

Εξάλλου, πρώτη παράγραφος του άρθρου 2 του ν. 1703/1987, όπως ισχύει σήμερα, ορίζει ότι:

«Η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη, κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο».

ΕΡΜΗΝΕΙΑ

Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 1009 Κ.Πολ.Δ ο υπερθεματιστής ως νέος κτήτορας, αποκτά ex lege διαπλαστικό δικαίωμα να καταγγείλει την έννομη σχέση της μίσθωσης χωρίς να εφαρμόζονται αναλογικά τα άρθρα 614 επ. του ΑΚ.

Ακολούθως, έχει δυνατότητα άμεσης εκτέλεσης, αφού η μίσθωση λυθεί, εντός έξι μηνών από την καταγγελία εναντίον του μισθωτή, του υπομισθωτή καθώς και οποιουδήποτε νέμεται ή κατέχει το ακίνητο δυνάμει κάποιας άλλης έννομης σχέσης ή δέσμευσης από αυτή. Μόνη προϋπόθεση αποτελεί το ακίνητο που εκπλειστηριάστηκε να ήταν μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης.

Για την ενεργητική νομιμοποίηση άσκησης των παραπάνω δικαιωμάτων κρίσιμος είναι ο χρόνος ολοκλήρωσης του πλειστηριασμού και περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης όποτε και ο υπερθεματιστής αποκτά κατά τρόπο παράγωγο την κυριότητα του ακινήτου.

Από την γραμματική διατύπωση του άρθρου συνάγεται πως δεν εφαρμόζονται αναλογικά τα άρθρ. 614 επ. ΑΚ.

Νομική Φύση Δικαιώματος

Προκύπτει, εν προκειμένω, το ερώτημα σε σχέση με το εάν ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στην έννομη σχέση της μίσθωσης ex lege δια της κατακυρωτικής, συνέπεια της μη εφαρμογής των άρθρων 614 επ.ΑΚ και έχει δικαίωμα καταγγελίας κατά το άρθρο 1009 ή εάν δεν υπεισέρχεται σε αυτή και έχει απλώς ευχέρεια να μην αναγνωρίσει τη μίσθωση (αφού μόνο με το άρθρ. 614 ΑΚ υπήρχε η δυνατότητα να υπεισέλθει στην μισθωτική σχέση).

Λειτουργικότερο εμφαίνεται ο υπερθεματιστής να υπεισέρχεται ex lage στη μίσθωση με την προϋπόθεση να είναι έγκυρη και να έχει συναφθεί από τον πρώην κύριο/οφειλέτη.

Διαφορετικά, το διάστημα ανάμεσα στην καταγγελία και την λύση της σύμβασης θα παραμείνει αρρύθμιστο (Μον.Εφ.Πειρ. 625/2023).

Συνέπειες

Η πρακτική σημασία της υιοθέτησης της μίας ή της άλλης άποψης, αίρεται από τη δυνατότητα άμεσης εκτέλεσης που παρέχεται, αφού σε κάθε περίπτωση η δυνατότητα άσκησης διεκδικητικής αγωγής κρίνεται ως χρονικά απρόσφορη.

Εφόσον ο πρώην-κύριος οφειλέτης με την καταβολή του πλειστηριάσματος έχει αποξενωθεί από το ακίνητο, η καταγγελία ως μονομερής και αιτιώδης δήλωση βούλησης, απευθύνεται στον μισθωτή, όπως τούτος προσδιορίζεται από το μισθωτήριο καθώς είναι ο μόνος πλέον συνδεόμενος με το μίσθιο.

Μέσω αυτής εκδηλώνεται ρητώς το διαπλαστικό δικαίωμα του υπερθεματιστή να διακόψει απρόθεσμα τη μίσθωση, η οποία πρέπει να έχει συναφθεί πριν την κατάσχεση, διότι σε αντίθετη περίπτωση το δικαίωμα καταγγελίας θα ασκηθεί δυνάμει του άρθρ. 997 Ι  Κ.Πολ.Δ.

Αντίστοιχα με ότι προβλέπεται για τις εμπορικές μισθώσεις τα αποτελέσματα της, επέρχονται όχι με την άσκηση της καταγγελίας αλλά με την παρέλευση του τασσόμενου χρονικού διαστήματος των έξι μηνών.

Πρόκειται δηλαδή, για μια εκ του νόμου καταγγελία με προθεσμία που τίθεται χάριν προστασίας του μισθωτή για την προετοιμασία απεγκατάστασης του από το επιχειρηματικό ακίνητο.

Στο διάστημα αυτό, η μίσθωση διατηρείται και τα μέρη της συνεχίζουν να δεσμεύονται από τις υποχρεώσεις τους, δηλαδή από την υποχρέωση καταβολής μισθωμάτων και την υποχρέωση παράδοσης του μισθίου.

Εάν ο μισθωτής, αφού παρέλθει το τασσόμενο μετά την καταγγελία διάστημα, παρακρατεί το μίσθιο, οφείλει αποζημίωση χρήσης.

Αναγκαστική Εκτέλεση

Για κάθε αναγκαστική εκτέλεση πρέπει να προηγηθεί επίδοση προς τον οφειλέτη του εκτελεστού τίτλου (αντίγραφο του απογράφου) με επιταγή προς εκτέλεση.

Επιταγή είναι η πρόσκληση του δανειστή προς τον οφειλέτη για εκούσια εκπλήρωση των υποχρεώσεών του. Η επιταγή γράφεται κάτω από το αντίγραφο του απογράφου. Η επιταγή είναι πράξη εκτέλεσης και μάλιστα η πρώτη πράξη της διαδικασίας της. Συγχρόνως αποτελεί και την προδικασία της αναγκαστικής εκτελέσεως.

Η επίδοση της επιταγής είναι όρος απαραίτητος για την έναρξη τόσο της άμεσης όσο και της έμμεσης αναγκαστικής εκτέλεσης ανεξάρτητα από το είδος της εκτέλεσης ή το μέσο που πρόκειται να χρησιμοποιηθεί.

Προπαρασκευαστικές εργασίες της εκτέλεσης είναι όσες προηγούνται της επιταγής, δηλαδή η περιγραφή του εκτελεστήριου τύπου και η λήψη απογράφου.

Περαιτέρω, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα άμεσης εκτέλεσης, με εκτελεστό τίτλο την περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης (κοινοποιώντας αντίγραφο με το οποίο θα δηλώνει την καταγγελία της μίσθωσης) κατά του μισθωτή και του υπομισθωτή καθώς και κατά οποιουδήποτε έλκει τα δικαιώματα του από αυτούς η κατέχει το μίσθιο για αυτούς.

Η εκτέλεση αυτή, ως αυτοτελής, ακολουθώντας τους κανόνες της άμεσης εκτέλεσης 943 επ. Κ.Πολ.Δ, αρχίζει με την επίδοση της επιταγής κατά το άρθρο 924 επ.Κ.Πολ.Δ και ολοκληρώνεται με την σύνταξη έκθεσης αποβολής και εγκατάστασης. Στρέφεται, δε, κατά των προσώπων που προσδιορίζει το άρθρο 1009 Κ.Πολ.Δ.

Τα πρόσωπα αυτά μπορούν να προσβάλλουν με ανακοπή είτε την επιταγή προς εκτέλεση είτε την πράξη αποβολής από το ακίνητο επικαλούμενα λόγους ακυρότητας της εκτελεστικής διαδικασίας.

Επιχειρηματικά Ακίνητα

Ως δεύτερη προϋπόθεση εφαρμογής του άρθρ. 1009 Κ.Πολ.Δ πρέπει να διακρίνουμε την μίσθωση του ακινήτου προς άσκηση σε αυτό επιχειρηματικής δραστηριότητας.

Η έννοια των επιχειρηματικών ακινήτων, προσδιορίζοντας στο άρθρ. 1001Α Κ.Πολ.Δ, ως τα ακίνητα «…στα οποία έχουν εγκατασταθεί βιομηχανικές, βιοτεχνικές, ξενοδοχειακές ή τουριστικές επιχειρήσεις ή άλλες παραγωγικές μονάδες που διαθέτουν εξοπλισμό και αποτελούν οικονομικό σύνολο…»

Στο άρθρο 1 του π.δ 34/1995 ορίζεται ότι υπάγονται στις προστατευτικές για τις εμπορικές μισθώσεις διατάξεις, μισθώσεις ακινήτων οι οποίες συνάπτονται γενικότερα για την επιχείρηση σε αυτά εμπορικών πράξεων ενώ στις περιπτώσεις άλλων σύγχρονων μορφών μισθώσεων η έννοια του επιχειρηματικού ακινήτου προσδιορίζεται πιο άμεσα από την εξειδίκευση του υλικού πεδίου εφαρμογής τους.

Για παράδειγμα, ως ratione materiae στις περιπτώσεις χρονομεριστικής μίσθωσης, ορίζονται από το άρθρ. 1 παρ. 1Α΄ του Ν. 1652/1986, τα ακίνητα – καταλύματα προς διανυκτέρευση.

Αντίστοιχα, το άρ. 1 παρ. 3 του Ν. 1665/1986 ορίζει ως ακίνητο, εντασσόμενο στο υλικό πεδίο εφαρμογής του leasing ακινήτων, εκείνο που προορίζεται αποκλειστικά για την επαγγελματική χρήση, τις ασκεπείς αγροτικές εκτάσεις, ενώ με το αρ. 27 Ν. 2682/1999 περιλήφθησαν και τα οικόπεδα στα οποία μπορούν να ανεγερθούν εγκαταστάσεις.

Τέλος, ο ν. 4112/1929, βρίσκει έδαφος εφαρμογής, όχι μόνο στις βιομηχανικές επιχειρήσεις, αλλά και σε όλες γενικώς τις επιχειρήσεις που χρησιμοποιούν μόνιμες εγκαταστάσεις.

Παρά ταύτα, η έννοια του επιχειρηματικού ακινήτου φυσικά δεν πρέπει να απασχολήσει αυτοτελώς την ερμηνευτική προσέγγιση του άρθρ. 1009, παρά μόνο σε συνάρτηση με την νομική φύση των ειδικότερων μισθώσεων που συνάπτονται προς άσκηση επιχειρηματικών δραστηριοτήτων.

Τελολογική Προσέγγιση

Τα αίτια της ριζικής τροποποίησης του άρθρ. 1009 μπορούν να συνδεθούν γενικά με τον σκοπό των αλλαγών που επέφερε ο Ν. 4335/2015 στο όγδοο βιβλίο του Κ.Πολ.Δ, αναφορικά με το δίκαιο της αναγκαστικής εκτέλεσης όσο και με τα πρακτικά ζητήματα που προέκυψαν από την εφαρμογή του άρθρου ειδικότερα.

Ως κύρια αιτιολογική σκέψη των τροποποιήσεων εμφανίζεται η ανάγκη ταχύτερης απονομής της δικαιοσύνης μέσω της εκτελεστικής διαδικασίας, με σκοπό την πραγμάτωση και την προστασία των ουσιαστικών δικαιωμάτων των εμπλεκόμενων μερών.

Η άμεση επέμβαση στην ιδιοκτησία του οφειλέτη, παρότι ο δανειστής διαθέτει εκτελεστό τίτλο κατά τα άρθρ. 904 επ.Κ.Πολ.Δ, καθιστά εμφανή την ανάγκη αποφυγής παροχής δικαιωμάτων που ενδεχομένως να ανοίγουν τον δρόμο σε καταχρήσεις ή σε αποσταθεροποίηση του εξισορροποιητικού ρόλου που επιτελεί το δίκαιο της αναγκαστικής εκτέλεσης.

Στην περίπτωση του άρθρ. 1009 Κ.Πολ.Δ ο περιορισμός της εφαρμογής της διάταξης στα επιχειρηματικά ακίνητα εκπορεύεται από το χαρακτήρα και την οικονομική λειτουργία της μίσθωσης στις περιπτώσεις αυτές.

Η ριζική μεταβολή που υπήρξε αποτέλεσμα τόσο της συχνής καταστρατήγησης του στην πράξη όσο και της κριτικής που άσκησε ένα μεγάλο μέρος της θεωρίας στη μη εφαρμογή των άρθρων 1009 και 997 Κ.Πολ.Δ επί εμπορικών μισθώσεων.

Στις συναλλαγές παρουσιάστηκε άμεσα το πρόβλημα σύναψης πολύχρονων εικονικών εμπορικών μισθώσεων με παρένθετα πρόσωπα, πριν τον πλειστηριασμό τους.

Οι μισθώσεις αυτές ως εμπορικές προστατεύονταν τόσο από την ελάχιστη δυνατή διάρκεια της μίσθωσης αλλά και εξαιτίας του θεσμοθετημένου μακροχρόνιου χαρακτήρα τους, ενώ οι όροι της σύμβασης όπως π.χ το μίσθωμα, δεν συμφωνούνταν ως ευνοϊκοί για τον εκμισθωτή/υπερθεματιστή.

Τούτο είχε δυσμενές αντίκρισμα στις συναλλαγές. Καταρχήν, υποσκάπτονταν η επενδυτική λειτουργία του πλειστηριασμού ακινήτων, αφού οδηγούσε σε ματαίωση του λόγω της μη εμφάνισης πλειοδοτών ή όταν τελικά αυτός διενεργούνταν, το πλειστηρίασμα δεν ήταν ικανοποιητικό.

Επιπλέον, στερούνταν από τον υπερθεματιστή η δυνατότητα εγκατάστασης και εκμετάλλευσης του ακινήτου καθώς ο επισπεύδων δανειστής, παρά την υποχρέωση ενημέρωσης των ενδιαφερομένων προς πλειοδοσία, γνώριζε την ύπαρξη της μίσθωσης και δεν μετέφερε ως όφειλε την ανακοίνωση στον συμβολαιογράφο, αιφνιδιάζοντας των νέο κτήτορα και προκαλώντας του σημαντική οικονομική ζημία.

Συμπερασματικά, τα εμπίπτοντα στα υποκειμενικά όρια προστασίας του άρθρ. 1009 πρόσωπα, αξιοποιούσαν το δικονομικό δικαίωμα προστασίας καταχρηστικά και παρέμεναν στο μίσθιο δυνάμει της εγκυρότητας της μίσθωσης, εμποδίζοντας την ικανοποίηση του ουσιαστικού δικαιώματος των δανειστών και του υπερθεματιστή.

Η επιμονή όμως του νομοθέτη στις παραπάνω δραστικές συνέπειες, παρά τον διαρκή χαρακτήρα της έννομης σχέσης της μίσθωσης και την ανάγκη διατήρησης ασφάλειας των συναλλαγών καθώς και την πρόταση πιο ήπιων αλλά εξίσου αποδοτικών τρόπων επίλυσης των κακόπιστων πρακτικών, δημιουργεί πληθώρα ζητημάτων προς διερεύνηση.

Εμπορικές Μισθώσεις

Το άρθρ. 1009, όπως αναλύσαμε, εφαρμόζεται και επί εμπορικών μισθώσεων.

Στο πεδίο του ουσιαστικού δικαίου οι εμπορικές μισθώσεις ρυθμίζονται από ειδικότερες νομοθετικές διατάξεις, που διασφαλίζουν ευχερέστερα από τις ενδοτικού δικαίου προβλέψεις του ΑΚ, τον διαρκή χαρακτήρα τους και την προστασία του μισθωτή. Η διακριτή ρύθμιση τους επιβλήθηκε αιτιακά από κοινωνιοικονομικούς λόγους.

Συγκεκριμένα, προέκυψε, ελλείψει νομοθετικής ρύθμισης, εξαιτίας της ανυπαρξίας κατάλληλων χώρων προς επιχειρηματική εκμετάλλευση, η οποία οδηγούσε στην άρνηση σύναψης εk μέρους των εκμισθωτών διαρκέστερων μισθώσεων και σε κακόπιστες πρακτικές.

Η νομοθετική εξασφάλιση της επιχειρηματικής στέγης για ένα εύλογο χρονικό διάστημα, αποτρέπει της άσκοπες μετεγκαταστάσεις, παρέχει στον μισθωτή την δυνατότητα να επενδύσει στο μίσθιο ενώ αποτελεί αναγκαία προϋπόθεση για την απόσβεση πιθανών δαπανών εκ μέρους του.

Οι κανόνες προστασίας που θεσπίζουν τα άρθρα του π.δ 34/1995, ενσωματώνουν νομοθετικά στις περιπτώσεις εμπορικών μισθώσεων, την πάγια άποψη ότι το συνταγματικό δικαίωμα ιδιοκτησίας δύναται να περιοριστεί για λόγους δημοσίου συμφέροντος.

Οι διατάξεις αυτές ως κανόνες δημοσίας τάξεως εξασφαλίζουν την ελάχιστη νομική διάρκεια της εμπορικής μίσθωσης, ορίζουν περιοριστικά συγκεκριμένους λόγους έκτακτης καταγγελίας της (numerus clausus), προβλέποντας δικαίωμα αποζημίωσης.

Η παράλληλη πρόβλεψη ελαστικών διατάξεων για τον εκμισθωτή με στόχο την μη υπέρμετρη δέσμευση του εξυπηρετεί αιτιωδώς την εξισορρόπηση των αντιτιθέμενων συμφερόντων με απώτερο στόχο την προαγωγή της εθνικής οικονομίας.

Το παρεχόμενο από το άρθρ.1009 δικαίωμα καταγγελίας όμως, εισάγει έναν μη προβλεπόμενο στις διατάξεις του π.δ 34/1995 δικονομικό λόγο έκτακτης καταγγελίας, χωρίς την πρόβλεψη αντίστοιχης αποζημίωσης, προκρίνοντας την ικανοποίηση του υπερθεματιστή έναντι του μισθωτή.

Επιπλέον, με τις τροποποιήσεις που επέφερε ο ν.4242/2014, η αυξημένη προστασία του π.δ 34/1995 που κατέτεινε στην σταθερότητα και στη διασφάλιση του ενοχικού δεσμού αποδυναμώθηκε σημαντικά.

Παράλληλα, οι διατάξεις περί ειδικής εκκαθαρίσεως των προβληματικών επιχειρήσεων, οι οποίες εφαρμόζονται ως ειδικότερη ρύθμιση και επί της ενοχικής υποσχετικής σχέσεως της χρονομετρικής μίσθωσης, προβλέπουν δυνάμει του άρθρ.άρθρ. 31 παρ. 3 ν.2538/1997, τον αποκλεισμό της εφαρμογής των προστατευτικών διατάξεων των άρθρ. 1009 Κ.Πολ.Δ και 614 επ.ΑΚ, αντιμετωπίζοντας νομοθετικά τις μισθώσεις ως στοιχεία του παθητικού της επιχείρησης.

ΖΗΤΗΜΑΤΑ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΙΚΟΤΗΤΑΣ

Σύμφωνα με την Μον.Εφ.Πειρ. 704/2022 κρίθηκε η συνταγματικότητα της νέας ρύθμισης.

Συγκεκριμένα, εφεσιβάλλων ισχυρίστηκε ότι πρέπει να κριθεί η ρύθμιση του νέου άρθρου 1009 Κ.Πολ.Δ. ως αντισυνταγματική, διότι προσκρούει στις διατάξεις περί παροχής ουσιαστικής και πραγματικής έννομης προστασίας των ιδιωτικών δικαιωμάτων κατά τα άρθρα 4 παρ.1, 20 παρ.1, 25 παρ.3 και 26 του Συντάγματος και στις διατάξεις της ΕΣΔΑ και μάλιστα του άρθρου 1 του Πρώτου Πρωτοκόλλου για την προστασία της περιουσίας.

Τούτο διότι, όταν ο νομοθέτης επεμβαίνει σε περιουσιακής φύσεως δικαιώματα όπως στο ενοχικό δικαίωμα του επιχειρηματία μισθωτή να κάνει χρήση του μισθίου κι αφού το μίσθιο έχει εκπλειστηριασθεί και το έχει αποκτήσει κατά κυριότητα τρίτο πρόσωπο, ο υπερθεματιστής, πρέπει να τηρείται δίκαιη ισορροπία μεταξύ του γενικού συμφέροντος και της απαιτήσεως σεβασμού της περιουσίας των προσώπων, ενώ πρέπει να τηρούνται και οι όροι της αναλογικότητας.

Ισχυρίστηκε περαιτέρω ότι με την άμεση καταγγελία της εμπορικής μίσθωσης από τον υπερθεματιστή  και τη λύση της σε σύντομο χρονικό διάστημα, ο μισθωτής στερείται της δυνατότητας να προσφύγει στα δικαστήρια για να κριθεί η ισχύς της μισθώσεώς του και το εάν αυτή είναι εικονική ή μη, χάνει τις επενδύσεις που έχει πραγματοποιήσει στο μίσθιο και «τινάζεται στον αέρα» η επιχείρησή του, προς όφελος του ισχυρότερου μέρους που είναι ο υπερθεματιστής.

Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο έκρινε ότι τα παραπάνω τυγχάνουν μη νόμιμα και κατά τούτο απορριπτέα, διότι ο περιορισμός της οικονομικής ελευθερίας εκ του άρθρου 1009 ΚΠολΔ καθίσταται δικαιολογημένος και εύλογος, καθώς δεν εξασφαλίζει μόνο το προσωπικό όφελος του υπερθεματιστή και των δανειστών, αλλά εξυπηρετεί το συγκερασμό και την εξισορρόπηση των αντιτιθέμενων συμφερόντων τους με απώτερο σκοπό την ταχύτερη και αποτελεσματικότερη απονομή της δικαιοσύνης και την προαγωγή της εθνικής οικονομίας.

Ερμηνεία

Το Εφετείο, περαιτέρω, νομολόγησε πως με τη διάταξη του άρθρου 1009 ΚΠολΔ, όπως τροποποιήθηκε με τον ν. 4335/2015, ο νομοθέτης προκρίνει ως ισχυρότερο το συμφέρον του υπερθεματιστή νέου κυρίου του ακινήτου να μπορεί να λάβει στην κατοχή του το ακίνητο που απέκτησε μέσω του πλειστηριασμού έναντι του συμφέροντος του μισθωτή ο οποίος επιθυμεί να συνεχίσει να κατέχει το ίδιο ακίνητο στο οποίο ασκεί επιχείρηση, στηρίζοντας το δικαίωμά του να χρησιμοποιεί το μίσθιο σε μισθωτική σύμβαση που είχε καταρτίσει με τον προηγούμενο κύριο του ακινήτου, πριν την κατάσχεση του ακινήτου.

Σκοπός της παραπάνω νομοθετικής ρύθμισης ήταν να αντιμετωπισθεί το φαινόμενο εμφανίσεως τρίτων παρένθετων προσώπων ως μισθωτών, με εικονικές συμβάσεις πολυετούς διάρκειας, με σκοπό να αποτρέψουν τον πλειστηριασμό.

Τρόπος Κτήσης Κυριότητας

Περαιτέρω, σύμφωνα με το άρθρο 1005 ΚΠολΔ με την κατακύρωση, και αφότου μεταγραφεί η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης, ο υπερθεματιστής αποκτά το δικαίωμα που είχε εκείνος κατά του οποίου έγινε η εκτέλεση.

Με τη διάταξη αυτή καθιερώνεται ρητά η αρχή ότι ο πλειστηριασμός αποτελεί αιτία παράγωγου τρόπου κτήσεως της κυριότητας και συνεπώς ο υπερθεματιστής θεωρείται ειδικός διάδοχος του καθ` ου η εκτέλεση, τον οποίο και διαδέχεται στο δικαίωμα, αποκτώντας το, δυνάμει συμβάσεως, όπως είναι η εκποίηση με δημόσιο αναγκαστικό πλειστηριασμό (ΑΠ 306/2014).

Ο υπερθεματιστής από της αποκτήσεως της κυριότητος του μισθίου (αρθ. 1005 ΚΠολΔ) υπεισέρχεται στη μίσθωση αν ο πλειστηριασμός έγινε σε βάρος του εκμισθωτή κυρίου του μισθίου.

Ειδικότερα για να χωρήσει υπεισέλευση του νέου κτήτορα στη μισθωτική σχέση, πρέπει, σε κάθε περίπτωση, η εκποίηση να γίνει από τον κύριο του μισθίου που ήταν συγχρόνως και εκμισθωτής. Αντιθέτως, ο υπερθεματιστής δεν υπεισέρχεται στη μίσθωση, αν ο πλειστηριασμός έγινε σε βάρος του μη εκμισθωτή κυρίου του μισθίου.

Συνεπώς, μέσω της κατακύρωσης με την καταβολή και την μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης, αποκτά το δικαίωμα που είχε ο οφειλέτης κατά ίδιο περιεχόμενο και έκταση αυτοδικαίως (ex lege).

Κατά το ίδιο άρθρο, η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης είναι τίτλος εκτελεστός και έναντι αυτών που κατέχουν το ακίνητο στο όνομα του καθ` ου η εκτέλεση, ανεξάρτητα από το αν η κατοχή στηρίζεται σε εμπράγματη ή ενοχική σχέση.

Αιτιολογική Βάση Τροποποίησης

Όμως, ειδικά για τα ακίνητα, το άρθρο 1009 ΚΠολΔ, όπως ίσχυε πριν την τροποποίηση του με τον ν. 4335/2015, έθετε μια σημαντική εξαίρεση καθώς παρέπεμπε στη ρύθμιση του ουσιαστικού δικαίου (614 Α.Κ.) που προστατεύει το ενοχικό δικαίωμα του τρίτου μισθωτή, αν η μίσθωση αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης (προφανώς έναντι των τρίτων) χρονολογίας.

Ο υπερθεματιστής στην περίπτωση αυτή απαγορευόταν να εκτελέσει την κατακυρωτική έκθεση σε βάρος του μισθωτή εκτός εάν υπήρχε όρος στο μισθωτήριο ότι η μίσθωση δεν βαρύνει το νέο κτήτορα, σύμφωνα με το άρθρο 614 ΑΚ αναλόγως εφαρμοζόμενο οπότε απαλλασσόταν από την υποχρέωση να ανεχθεί τη μίσθωση.

Η ριζική αναδιατύπωση του άρθρου 1009 ΚΠολΔ, υπήρξε αποτέλεσμα της συχνής καταστρατήγησης του στην πράξη.

Επί Του Ζητήματος Συνταγματικότητας

Η επιλογή του νομοθέτη να προτάξει το οικονομικό συμφέρον του υπερθεματιστή, έναντι του συμφέροντος του μισθωτή ο οποίος λειτουργεί στο μίσθιο επιχείρηση κατόπιν συμφωνίας με τον προηγούμενο κύριο του ακινήτου δεν αντιβαίνει στην αρχή της αναλογικότητας, ούτε παραβιάζει την συνταγματική αρχή της ισότητας.

Τούτο διότι πρόκειται για διαφορετικής βαρύτητας οικονομικά συμφέροντα αυτό του υπερθεματιστή και αυτό του μισθωτή, ανταποκρίνεται δε και στον γενικό κανόνα της σχετικότητας των ενοχών ότι οι ενοχικές υποχρεώσεις βαρύνουν αυτούς που τις αναλαμβάνουν με σύμβαση και όχι τρίτους όπως είναι ο αναδειχθείς στον πλειστηριασμό υπερθεματιστής.

Ο τελευταίος, δε, με την καταβολή του πλειστηριάσματος έχει επενδύσει σημαντικό κεφάλαιο στο εκπλειστηριασθέν και κατακυρωθέν σε αυτόν ακίνητο και ευλόγως αναμένει ότι θα έχει τη δυνατότητα να το αξιοποιήσει οικονομικά κατά τον τρόπο που ο ίδιος κρίνει πρόσφορο.

Σε κάθε περίπτωση, εφόσον οι όροι της σύμβασης μίσθωσης του ακινήτου που είναι μισθωμένο για την άσκηση επιχείρησης από τον προηγούμενο κύριο του ακινήτου κριθούν ευνοϊκοί από τον υπερθεματιστή, δεν εμποδίζεται αυτός να μην καταγγείλει τη σύμβαση και να τη συνεχίσει ως εκμισθωτής στη θέση του καθ’ου η εκτέλεση οφειλέτη.

Επιπλέον, σε περίπτωση που η άσκηση του δικαιώματός του να καταγγείλει τη σύμβαση γίνεται στη συγκεκριμένη περίπτωση κατά προφανή υπέρβαση των ορίων που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο οικονομικός ή ο κοινωνικός σκοπός του δικαιώματος μπορεί ο μισθωτής να αμυνθεί κατά της σε βάρος του άμεσης εκτέλεσης της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης προβάλλοντας την ακυρότητα της καταγγελίας κατ’ άρθρο 281 ΑΚ με λόγο ανακοπής κατ’ άρθρο 933 ΚΠολΔ,

Με τον τρόπο αυτό δεν στερείται της δυνατότητας να προσφύγει και για το ζήτημα της καταγγελίας της μισθωτικής σύμβασης ενώπιον των δικαστηρίων κατ’ άρθρο 20 παρ. 1 του Συντάγματος και κατ’ άρθρο 6 παρ. 1 της ΕΣΔΑ.

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με την τύχη της εμπορικής μίσθωσης σε περίπτωση πλειστηριασμού.

Κανονισμός πολυκατοικίας είναι το συμβολαιογραφικό έγγραφο το οποίο μεταγράφεται και καθορίζει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της συνιδιοκτησίας.

Περιπτώσεις Έλλειψης Κανονισμού

Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 9 του ν. 1562/1985, αν υπάρχει ήδη χωριστή κατ’ ορόφους ή διαμερίσματα ιδιοκτησία, δεν έχει όμως καταρτιστεί κανονισμός των σχέσεων των συνιδιοκτητών, η πλειοψηφία τουλάχιστον 60% των συγκυρίων δικαιούται να ζητήσει δικαστικώς, κατ’ ανάλογη εφαρμογή διατάξεων των προηγουμένων άρθρων, να καταρτιστεί κανονισμός, εφόσον είναι ανα­γκαίος για τον καθορισμό των σχέσεων των συνιδιοκτη­τών (ΑΠ 66/1994).

Κατά τον ίδιο τρόπο και με πλειο­ψηφία τουλάχιστον 65% των συγκυρίων μπορεί να επι­τραπεί η συμπλήρωση ή και η τροποποίηση του κανονι­σμού, όταν εμφανίζει ελλείψεις που εμποδίζουν την λει­τουργία της συνιδιοκτησίας ή τη χρήση των χωριστών ιδιοκτησιών, σύμφωνα με τον προορισμό του ακινήτου.

Αγωγή Παροχής Άδειας Κατάρτισης Κανονισμού

Στην αγωγή παροχής αδείας καταρτίσεως κανονισμού πολυκατοικίας, εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 4 του του ν. 1562/1985 (οι οποίες αφορούν βασικώς την αγωγή παροχής αδείας οικοδόμησης, κατά το σύστημα της αντιπαροχής).

Εκ των ανωτέρω διατάξεων προ­κύπτει ότι, πριν από την άσκηση της ανωτέρω αγωγής οι συγκύριοι, που ζητούν την κατάρτιση κανονισμού, πρέπει να καταθέσουν σε συμβολαιογράφο της έδρας του αρμοδίου δικαστηρίου:

• σχέδιο κανονισμού των σχέσεων των συνιδιοκτητών,
• σχέδιο του πίνακα κατανομής ποσοστών εξ αδιαιρέτου του κοινού ακινή­του στις χωριστές ιδιοκτησίες με μνεία της αναλογίας κοινοχρήστων δαπανών που θα βαρύνει κάθε χωριστή ιδιοκτησία,

Τα παραπάνω έγγραφα, πρέπει να είναι υπογε­γραμμένα από όλους τους συγκύριους, που ζητούν την σύνταξη κανονισμού και, ειδικώς, το σχέδιο πίνακα κατανομής των ποσοστών ιδιοκτησίας πρέπει επί πλέον να είναι υπογεγραμμένο από πολι­τικό μηχανικό ή αρχιτέκτονα.

Αντί­γραφα όλων των παραπάνω εγγράφων και σχεδιαγραμμά­των, που έχουν κατατεθεί στον συμβολαιογράφο, προ­σκομίζονται από τους διαδίκους στο δικαστήριο κατά την συζήτηση.

Νομική Βάση

Από τις παραπάνω διατάξεις, σε συνδυασμό :

• με εκείνες των άρθρων 4 § 1 του ν. 3741/1929 «περί της ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους», που ορίζει ότι επιτρέπεται στους συνιδιοκτήτες, όπως με ιδιαίτερη συμφωνία, στην οποία είναι απαραίτητη η κοινή όλων συναίνεση, κανονίσουν τις υποχρεώσεις, δικαιώματα κ.λπ. της συνιδιοκτησίας και
• του άρθρου 26 § 1 του ν.δ. 1003/1971 «περί ενεργού πολεοδομίας», το οποίο ορίζει ότι «επί των περιπτώσεων του προηγού­μενου άρθρου, δύναται να καταρτίζεται γενικός κανο­νισμός των σχέσεων μεταξύ των συνιδιοκτητών του όλου οικοπέδου ή της εδαφικής περιοχής και ιδιαίτε­ρος κανονισμός των σχέσεων μεταξύ των ιδιοκτητών των κατά κτίριο ορόφων ή τμημάτων αυτών»,

συνά­γεται ότι ο κανονισμός των σχέσεων των συνιδιοκτη­τών οικοδομής, η οποία έχει υπαχθεί στο σύστημα της οροφοκτησίας του ν. 3741/1929, προϋποθέτει καταρχήν την κοινή συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών.

Εξαίρεση εισάγει η προαναφερθείσα διάταξη του άρθρου 9 του ν. 1562/1985, που επιτρέπει στους συνιδιοκτήτες, οι οποίοι εκπροσωπούν το 60% της συγκυριότητας επί του οικοπέδου, να ζητήσουν από το δικαστήριο τη σύνταξη κανονισμού, όταν τέτοιος δεν έχει καταρτισθεί, με κοινή συμφωνία όλων των συνιδι­οκτητών και επιπλέον είναι αναγκαίος για τη ρύθμιση των σχέσεων αυτών.

Κοινόκτητα Και Κοινόχρηστα Μέρη

Κατά πάγια νομολογία γίνεται δεκτό ότι, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002 και 1017 ΑΚ, καθώς και του ν. 3741/1929 περί της ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους, που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ, κατά το άρθρο 54 ΕισΝΑΚ, προκύπτει ότι οι ιδιοκτήτες οριζόντιων ιδιοκτησιών οικοδομής έχουν αναγκαστική συγκυριότητα και δικαίωμα συμμετοχής στη χρήση σε όλα τα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδο­μής.

Επομένως, οι ιδιοκτήτες, μπορούν με ομόφωνη απόφαση τους, που πρέ­πει να καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγραφεί, να ρυθμίσουν κατά διάφορο τρόπο το δικαίωμα χρήσης καθενός στα κοινόκτητα και κοινόχρη­στα μέρη και ειδικότερα να συμφωνήσουν ότι κάποιος από τους ιδιοκτήτες έχει δικαίωμα αποκλειστικής χρή­σης στα μέρη αυτά (ΜΠρΠειρ 969/2019)

Οι συμφωνίες, με τις οποίες κανο­νίζονται κατά διαφορετικό τρόπο τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών οριζοντίων ιδιοκτησιών στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα πράγματα, δημιουρ­γούν περιορισμούς της αναγκαστικής συγκυριότητας επί των πραγμάτων αυτών, από την οποία και απορρέει το δικαίωμα συμμετοχής στη χρήση τους.

Οι κατ’ αυτό τον τρόπο δημιουργούμενοι περιορισμοί «φέρουν χαρακτήρα δουλείας» (ΜΠρΘεσσ 3966/2014).

Ωστόσο, οι περιορισμοί,αυτοί δεν είναι δου­λείες, κατά την έννοια των άρθρων του ΑΚ, αλλά φέρουν το χαρακτήρα δου­λείας, υπό την έννοια και μόνο ότι δεσμεύουν τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των ιδιοκτητών των οριζοντίων ιδιοκτησιών που τους συνομολόγησαν και αντιτάσσονται κατά τρίτων (ΑΠ 329/1996).

Η σύμπραξη όλων για την κατά τα άνω συμφωνία με την οποία περιορίζεται η χρήση κοινόκτητου από το σύνολο των συνιδιοκτητών προς όφελος ορισμένου ή ορισμένων απ` αυτούς είναι αναγκαία, διότι όλων των λοιπών θίγεται το σχετικό δικαίωμα χρήσης.

Δεν συμ­βαίνει, όμως, το ίδιο και συνεπώς δεν είναι απαραίτητη η σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών όταν θεσπίζεται περιορισμός χρήσης κοινόκτητου μέρους του οποίου η αποκλειστική χρήση είχε παραχωρηθεί με τον κανονι­σμό σε συγκεκριμένους ιδιοκτήτες οπότε απαιτείται η σύμπραξη μόνον αυτών, ως μόνων θιγομένων κατά το σχετικό δικαίωμα τους (ΑΠ 387/1999).

Αίτημα Αγωγής

Αίτημα της σχετικής αγωγής είναι ο προσδιορισμός από το δικαστήριο του περιεχομένου του υπό κατάρτιση κανονισμού, με βάση το σχέδιο που κατέθεσε σε συμβολαιογράφο η πλειοψηφία των συνι­διοκτητών.

Σε ό,τι όμως αφορά τον ίδιο τον κανονισμό πρέπει να γίνει διάκριση ανά­μεσα:

• στις «σχέσεις» που συνιστούν το περιεχόμενο αυτού, δηλαδή στα αμοιβαία δικαιώματα και υποχρεώ­σεις των συνιδιοκτητών που απορρέουν από την οργά­νωση και λειτουργία της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτη­σίας και
• τη «ρύθμιση» στην οποία αυτές υποβάλλο­νται.

Από τις πιο πάνω διατάξεις, σε συνδυασμό με εκεί­νες του ν. 3741/1929, προκύπτει ότι η πλειοψηφία του 60% μπορεί να ζητήσει τη σύσταση κανονισμού προς ρύθμιση υφισταμένων εκ της συνιδιοκτησίας σχέσεων και όχι τη σύσταση δικαιωμάτων και υποχρεώσεων, για τα οποία απαιτείται η κοινή συναίνεση όλων των συνι­διοκτητών.

Αλλά και το δικαστήριο, πέραν του ελέγχου της νομιμότητας, δεν έχει εξουσία να περιορίσει η ή να διευρύνει τις «σχέσεις» που προτείνει η πλειοψη­φία των συνιδιοκτητών ως περιεχόμενο του υπό κατάρ­τιση κανονισμού, γιατί τότε αυτός θα έχανε τον δικαιοπρακτικό του χαρακτήρα (ΕφΘεσ 2268/2005).

Δεν ισχύει όμως το ίδιο και για την προτεινόμενη από την πλειοψηφία «ρύθμιση» των σχέσεων αυτών, την οποία το δικαστήριο μπορεί, ενίοτε μάλιστα υποχρεού­ται, να τροποποιήσει, όπως όταν κρίνει ότι αυτή δεν είναι επωφελής για όλους τους συνιδιοκτήτες ή αντίκει­ται σε κανόνες δικαίου δημόσιας τάξης.

Αυτό ορίζεται ρητά στη διάταξη του άρθρου 6 § 1 του ν. 1562/1985, κατά την οποία «το δικαστήριο, αν δεχθεί την αγωγή επιτρέπει στους κατά την κρίση του πιο κατάλληλους από τους διαδίκους συγκύριους να καταρτίσουν τον κανονισμό, σύμφωνα με το κατατεθειμένο σχέδιο και έγγραφα, που αναφέρονται στις §§ 1 και 4 του άρθρου 4, όπως αυτά τυχόν τροποποιήθηκαν με τις διατάξεις της απόφασης» (ΑΠ 596/2000).

Προδικασία

Περαιτέρω, κατά το άρθρο 8 § 1 του ν. 1562/1985, η κατά το άρθρο 3 του νόμου αυτού αγωγή παροχής αδείας οικοδομήσεως εγγράφεται στα βιβλία διεκδικήσεων κατ’ ανάλογη εφαρμογή του άρθρου 220 του ΚΠολΔ.

Από τον συνδυασμό των διατάξεων αυτών με τη διάταξη του άρθρου 9 του ίδιου νόμου, προκύ­πτει ότι η αγωγή, που έχει ως αντικείμενο την κατάρ­τιση ή τροποποίηση του κανονισμού, δεν εγγράφεται στα βιβλία διεκδικήσεων, αφού δεν το επιβάλλει ρητώς ο νόμος, όπως συμβαίνει με την αγωγή του άρθρου 3 § 1 αυτού, αλλά ούτε εντάσσεται σε μία από τις κατη­γορίες των αγωγών, οι οποίες κατά το άρθρο 220 του ΚΠολΔ, εγγράφονται υποχρεωτικά στα βιβλία διεκ­δικήσεων.

Η αναφερόμενη στη § 1 του άρθρου 9 κατ’ αναλογία εφαρμογή των διατάξεων των προηγουμένων άρθρων έχει την έννοια της εφαρμογής των διατάξεων εκείνων που μπορούν να προσαρμοσθούν προς τα της επιδιώξεως της τροποποίησης του κανονισμού, μεταξύ δε αυτών δεν περιλαμβάνεται και η διάταξη του άρθρου 8 § 1 του ν. 1562/1985 (ΑΠ 66/1994 ό.π.).

Δηλαδή, η διά­ταξη του άρθρου 3 § 1 του ανωτέρω ν. 1562/1985, που αφορά στην προδικασία της αγωγής παροχής αδείας οικοδομήσεως κατά το σύστημα της αντιπαροχής και επιβάλλει την προσεπίκληση των τρίτων που έχουν εμπράγματα δικαιώματα στο ακίνητο, δεν μπορεί να εφαρμοσθεί αναλόγως στην αγωγή παροχής αδείας για κατάρτιση κανονισμού των σχέσεων των συνιδιοκτητών, λόγω του σκοπού τον οποίο εξυ­πηρετεί.

Ομοίως, για τον ίδιο λόγο, δεν απαιτείται για την άσκηση της αγωγής παροχής αδείας για κατάρτιση κανονισμού η εγγραφή της στα βιβλία διεκδικήσεων, αφού δεν το επιβάλλει ρητώς ο νόμος, αλλά ούτε και η αγωγή αυτή εντάσσεται σε μια από τις κατηγορίες των αγωγών, που κατά το άρθρο 220 ΚΠολΔ εγγράφονται υποχρεωτικά στα βιβλία διεκδική­σεων.

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με την κατάρτιση ή τροποποίηση κανονισμού πολυκατοικίας από Δικαστήριο.

Η τύχη της εμπορικής μίσθωσης όταν λήξει: Παράταση, Αναμίσθωση και ΑΚ 611

Οι εμπορικές – επαγγελματικές μισθώσεις διέπονται από το Π.Δ. 34/1995, όπως ισχύει σήμερα μετά την εφαρμογή του άρθρου 13 του Ν. 4242/2014. Σύμφωνα με τον νόμο αυτό, η εμπορική μίσθωση ακινήτου ισχύει τουλάχιστον για τρία έτη και αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο.

Έτσι, αν με τη μισθωτική σύμβαση συμφωνήθηκε η διάρκεια της μισθώσεως μικρότερη της τριετίας, η μίσθωση ισχύει για τρία έτη και λήγει μόλις περάσει η τριετία, χωρίς να απαιτείται τίποτε άλλο.

Αν, όμως, μετά την παρέλευση του ως άνω χρόνου ο μισθωτής εξακολουθεί να χρησιμοποιεί το μίσθιο εν γνώσει και άνευ εναντίωσης του εκμισθωτή η μίσθωση λογίζεται ότι ανανεώθηκε για αόριστο χρόνο (άρθρα 608 και 611 ΑΚ).

ΠΑΡΑΤΑΣΗ ΜΙΣΘΩΣΗΣ

Παράταση της εμπορικής ή επαγγελματικής μίσθωσης αποτελεί η συνέχιση της αρχικής μίσθωσης, με επιμήκυνση του χρόνου διάρκειάς της.

Ειδικότερα, στις εμπορικές μισθώσεις ορισμένου χρόνου ενδέχεται να αναγνωρίζεται στο μισθωτή το δικαίωμα να παρατείνει τη μίσθωση για ορισμένο μετά τη λήξη της χρόνο.

Το ανωτέρω δικαίωμα ασκείται δηλώνοντας αυτό μέσα σε ορισμένη προθεσμία έως τη λήξη της. Τούτο διότι παράταση μετά τη λήξη της μίσθωσης δεν χωρεί, αφού λογικά παράταση λήξασας, δηλαδή μη υφισταμένης, μίσθωσης δε νοείται.

ΑΝΑΜΙΣΘΩΣΗ

Αντίθετα, η αναμίσθωση είναι η νέα μίσθωση του ιδίου μισθίου μεταξύ του ιδίου μισθωτή και του ιδίου εκμισθωτή, με την οποία επιτυγχάνεται συνέχιση της παλαιάς και λήξασας σύμβασης μίσθωσης, που υπήρχε μεταξύ τους.

Η αναμίσθωση, που κατά την κρατούσα άποψη σημαίνει και ανανέωση (436 Α.Κ.) της σύμβασης μίσθωσης, αποτελεί νέα μεν μίσθωση, όχι όμως και νέα μισθωτική σχέση μεταξύ του μισθωτή και του εκμισθωτή, αλλά συνέχιση της αρχικής μισθωτικής σχέσης και διακρίνεται:

• σε συμβατική, όταν γίνεται με σύμβαση των μερών ρητά ή σιωπηρά,
• σε μονομερή, όταν με τη σύμβαση παραχωρήθηκε σ’ ένα από τα μέρη το δικαίωμα (διαπλαστικό) με μονομερή δήλωση βούλησης προς το άλλο να προβεί σε αναμίσθωση, και
• σε εκ του νόμου (“ex lege“) αναμίσθωση, όπως τούτο ορίζεται ρητά στις διατάξεις των άρθρων 611, 633, 671 Α.Κ. και 36 ΕισΝΑΚ.

Σιωπηρή Αναμίσθωση

Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 611 ΑΚ, που επιγράφεται «Σιωπηρή Αναμίσθωση», ορίζεται ότι:

«Η μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λογίζεται ότι ανανεώθηκε για αόριστο χρόνο, αν μετά την παρέλευση του χρόνου που συμφωνήθηκε ο μισθωτής εξακολουθήσει να χρησιμοποιεί το μίσθιο και ο εκμισθωτής το γνωρίζει και δεν εναντιώνεται».

Ο όρος ανανέωση εν προκειμένω σημαίνει ανακατάρτιση της μισθώσεως, δηλαδή νέα σύναψη της μισθώσεως με τους προηγούμενους όρους της.

Προϋποθέσεις εφαρμογής της διάταξης αυτής και επέλευσης της έννομης συνέπειάς της, είναι:

1. μίσθωση ορισμένου χρόνου,
2. παρέλευση συμβατικής διάρκειας,
3. εξακολούθηση χρησιμοποίησης του μισθίου από τον μισθωτή,
4. γνώση της χρησιμοποίησης και έλλειψη εναντίωσης εκ μέρους του εκμισθωτή.

Εναντίωση

Ως εναντίωση, κατά την έννοια της παραπάνω διάταξης, νοείται η δήλωση του εκμισθωτή ότι δεν στέργει στη συνέχιση της μίσθωσης (ΑΠ 62/2014).

Η δήλωση αυτή μπορεί να είναι ρητή ή σιωπηρή, αρκεί να προκύπτει από αυτήν η βούληση του εκμισθωτή ότι δεν δέχεται την εξακολούθηση της μίσθωσης είτε γενικώς, είτε με τους ίδιους όρους. Τέτοια σιωπηρή εναντίωση αποτελεί η δήλωση του εκμισθωτή ότι απαιτεί μίσθωμα μεγαλύτερο από το ήδη καταβαλλόμενο.

Αν μετά την πάροδο του συμβατικού χρόνου, εξακολουθήσει ο μισθωτής τη χρήση του μισθίου αλλά εναντιώνεται στη σιωπηρή αναμίσθωση, δεν επέρχεται ανανέωση της σύμβασης μισθώσεως, δεδομένου ότι η ρύθμιση της διάταξης του άρθρου 611 Α.Κ., η οποία είναι ενδοτικού δικαίου, και δεν αποβλέπει στην επιβολή της ρύθμισης στα μέρη, έχει ως έρεισμα την τεκμαιρομένη συναίνεση αμφοτέρων των συμβαλλομένων μερών και συνεπώς η εναντίωση του μισθωτή ματαιώνει το αποτέλεσμα αυτό (ΑΠ 62/2014).

Πρέπει, επομένως, να γίνει δεκτό ότι η εναντίωση του μισθωτή παραμερίζει τον ερμηνευτικό κανόνα (ή το πλάσμα ή την ex lege συνέπεια) της ΑΚ 611 και εμποδίζει την επέλευση της συγκεκριμένης συνέπειας (ΑΠ 671/2019).

Δηλαδή, ουσιώδης προϋπόθεση της στο άρθρο 611 ΑΚ θεμελιουμένης ex lege αναμίσθωσης, συνιστά η ενσυνείδητη ανοχή του εκμισθωτή στη χρήση του μισθίου από τον μισθωτή και μετά τη λήξη της μίσθωσης.

Σιωπηρή Αναμίσθωση Παρά Απαγορευτικό Όρο

Αν η σύμβαση εμπορικής ή επαγγελματικής μισθώσεως, η οποία σύμφωνα με το νόμο δεν υπόκειται σε έγγραφο τύπο, καταρτιστεί εγγράφως και συμφωνηθεί ότι κάθε τροποποίησή της θα γίνει εγγράφως, μπορεί, παρά τη συμφωνία αυτή, να τροποποιηθεί με νεότερη προφορική, ακόμη και σιωπηρή συμφωνία, διότι η νεότερη αυτή συμφωνία καταργεί την αρχική συμφωνία για έγγραφη τροποποίηση (ΑΠ 130/2019).

Σε αυτή την περίπτωση, η σιωπηρή αναμίσθωση είναι δυνατή και σε περίπτωση που απαγορεύεται με ρητό όρο στο μισθωτήριο.

Και τούτο, διότι ο όρος αυτός μπορεί να θεωρηθεί ότι τροποποιήθηκε με ρητή ή σιωπηρή συμφωνία των μερών. 

Σιωπηρή Αναμίσθωση Από Δημόσιο

Σύμφωνα με το ΠΔ της 19/1911 1932 «Περί στεγάσεως δημοσίων υπηρεσιών», που διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθρο 34 του ΕΙΣΝΑΚ, προκύπτει ότι, σε μισθώσεις για στέγαση δημόσιων υπηρεσιών αποκλείεται η σιωπηρή αναμίσθωση με την έννοια της σιωπηρής παράτασης της μίσθωσης με τους ίδιους όρους για αόριστο χρόνο.

Η παράταση αυτής της σύμβασης είναι δυνατή, για ορισμένο και πάλι χρόνο, με την τήρηση όμως των διατυπώσεων και τη συνδρομή των προϋποθέσεων, τις οποίες τάσσει το άρθρο 29 του άνω ΠΔ.

Ειδικότερα, απαιτείται:

1. δήλωση του Υπουργού των Οικονομικών (ήδη Νομάρχη), που να έχει κοινοποιηθεί στον εκμισθωτή δεκαπέντε τουλάχιστον ημέρες πριν από τη λήξη της μίσθωσης,
2. πρόταση της Επιτροπής Στεγάσεως, και
3. διενέργεια δύο τουλάχιστον δημοπρασιών για τη μίσθωση άλλου ακινήτου, οι οποίες να απέβησαν άγονες ή το αποτέλεσμά τους να κρίθηκε ασύμφορο.

Η χρησιμοποίηση του μίσθιου ακινήτου από το Ελληνικό Δημόσιο μετά τη λήξη της σύμβασης μίσθωσης, κατά νομικό πλάσμα, θεωρείται σιωπηρή παράταση για το χρονικό διάστημα της χρησιμοποίησης.

Στην περίπτωση αυτή το Δημόσιο υποχρεούται σε καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος, μόνον εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρ. 611 ΑΚ, δηλαδή, εφόσον ο εκμισθωτής, παρόλο ότι γνωρίζει ότι το Ελληνικό Δημόσιο συνεχίζει να χρησιμοποιεί το μίσθιο ακίνητο, δεν εναντιώνεται (ΕφΠειρ 4/2025).

Νέα Μίσθωση

Τέλος, εντελώς διαφορετικό είναι το ζήτημα, αν εμπορική μίσθωση που έληξε, δεν παρατείνεται συμβατικά για ορισμένο χρόνο, ούτε ανανεώνεται για αόριστο χρόνο υπό τις προϋποθέσεις του άρθρου 611 ΑΚ, αλλά καταρτίζεται νέα αυτοτελής εμπορική μίσθωση για το ίδιο μίσθιο ακίνητο, ανεξάρτητη από την ισχύσασα προηγουμένη τοιαύτη.

Στην περίπτωση αυτή, η νέα μίσθωση έχει εκ του νόμου ελάχιστη υποχρεωτική τριετία.

Είναι πάντως θέμα πραγματικών περιστατικών, το κατά πόσον τα συμβαλλόμενα μέρη καταρτίζουν νέα αυτοτελή μίσθωση και δεν παρατείνουν ή ανανεώνουν την προηγουμένως υφισταμένη.

Τούτο θα κριθεί κυρίως αυτό από την πληρότητα και τους όρους του νέου μισθωτηρίου συμφωνητικού και τις συνθήκες και τις περιστάσεις, που οδήγησαν τα συμβαλλόμενα μέρη στην κατάρτιση της μιας ή της άλλης σύμβασης.

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα παράτασης ή αναμίσθωσης εμπορικής μίσθωσης.

Μίσθωση δικαιώματος είναι η σύμβαση, με την οποία ο ένας συμβαλλόμενος (εκμισθωτής), αναλαμβάνει την υποχρέωση να παραχωρήσει στον άλλον (μισθωτή), έναντι ανταλλάγματος (μίσθωμα), τη χρήση και την κάρπωση, κατά τους κανόνες της τακτικής εκμετάλλευσης, ενός δικαιώματος.

Η μίσθωση δικαιώματος αποτελεί κατηγορία των μισθώσεων προσοδοφόρου αντικειμένου (638 ΑΚ).

Διαφορές Μίσθωσης Δικαιώματος Και Μίσθωσης Πράγματος

Η βασική διαφορά μεταξύ μίσθωσης δικαιώματος και μίσθωσης πράγματος έγκειται στο αντικείμενο της μίσθωσης και στο εύρος των δικαιωμάτων που παραχωρούνται.

Μίσθωση Πράγματος

Σύμφωνα με το άρθρο 574 του ΑΚ, η μίσθωση πράγματος είναι η σύμβαση με την οποία ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση, και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα.

Τα βασικά χαρακτηριστικά της μίσθωσης πράγματος είναι:

• Αντικείμενο είναι ένα υλικό πράγμα (κινητό ή ακίνητο),
• Παραχωρείται μόνο η χρήση του πράγματος,
• Ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραδώσει το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να το διατηρεί κατάλληλο σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης (άρθρο 575 ΑΚ),
• Ο μισθωτής έχει δικαίωμα, εφόσον δεν συμφωνήθηκε το αντίθετο, να παραχωρήσει σε άλλον τη χρήση του μισθίου ή να το υπεκμισθώσει (άρθρο 593 ΑΚ).

Μίσθωση Δικαιώματος

Η μίσθωση δικαιώματος αποτελεί ειδική περίπτωση μίσθωσης που εμπίπτει στην έννοια της μίσθωσης προσοδοφόρων αντικειμένων. Σύμφωνα το άρθρο 638 ΑΚ προβλέπεται η περίπτωση της μίσθωσης άλλων προσοδοφόρων αντικειμένων και ορίζεται ότι “Οι διατάξεις που ισχύουν για τη μίσθωση αγροτικού κτήματος, έχουν, με εξαίρεση τα άρθρα 632 έως 637, ανάλογη εφαρμογή και σε μισθώσεις όπου, με αντάλλαγμα την καταβολή μισθώματος, παραχωρείται η χρήση άλλου πράγματος ή δικαιώματος και η κάρπωσή του κατά τους κανόνες της τακτικής εκμετάλλευσης.“.

Επομένως τα βασικά χαρακτηριστικά της μίσθωσης δικαιώματος είναι:

• Αντικείμενο είναι ένα δικαίωμα (π.χ. πνευματικό, εμπορικό, επαγγελματικό κλπ),
• Παραχωρείται όχι μόνο η χρήση αλλά και η κάρπωση του δικαιώματος,
• Το δικαίωμα πρέπει να είναι προσοδοφόρο, δηλαδή να παράγει καρπούς,
• Η παραχώρηση αφορά τη χρήση και την κατά τους κανόνες τακτικής εκμετάλλευσης κάρπωση του δικαιώματος.

Βασικές Διαφορές

1. Αντικείμενο: Στη μίσθωση πράγματος το αντικείμενο είναι ένα υλικό πράγμα, ενώ στη μίσθωση δικαιώματος είναι ένα άυλο δικαίωμα.
2. Εύρος παραχώρησης: Στη μίσθωση πράγματος παραχωρείται μόνο η χρήση, ενώ στη μίσθωση δικαιώματος παραχωρείται τόσο η χρήση όσο και η κάρπωση του δικαιώματος.
3. Νομική φύση: Η μίσθωση δικαιώματος αποτελεί σύνθετη ή μικτή σύμβαση, που περιέχει στοιχεία από διάφορες συμβάσεις, ενώ η μίσθωση πράγματος είναι μια τυπική ενοχική σύμβαση.
4. Εφαρμοστέες διατάξεις: Στη μίσθωση δικαιώματος εφαρμόζονται αναλογικά οι διατάξεις περί μισθώσεως αγροτικού κτήματος, με εξαίρεση τα άρθρα 632 έως 637, ενώ στη μίσθωση πράγματος εφαρμόζονται οι διατάξεις των άρθρων 574 επ. του ΑΚ.
5. Χρηματοδοτική μίσθωση (Leasing): Αποτελεί ειδική περίπτωση. Πρόκειται για σύνθετη ή μικτή σύμβαση που περιέχει στοιχεία: α) της σύμβασης μισθώσεως πράγματος, β) της συμβάσεως εντολής, γ) της συμβάσεως εκχωρήσεως και δ) συμφώνου προαιρέσεως.

Διαφορές Μίσθωσης Δικαιώματος Και Μίσθωσης Επιχείρησης

Από τη σύγκριση της σύμβασης μίσθωσης δικαιώματος και της σύμβασης διαχείρισης (πχ διαχείριση ξενοδοχείου) προκύπτει ότι οι συμβάσεις αυτές έχουν ως κοινό τους σημείο, ότι η διοίκηση της επιχείρησης ασκείται από πρόσωπο τρίτο προς τον φορέα- εμφανίζονται άλλωστε σε ίδιους ή συγγενείς οικονομικούς τομείς.

Η διαφορά τους όμως έγκειται στο εξής:

Στη μίσθωση επιχείρησης (άρθρο 638 ΑΚ) ο μισθωτής ενεργεί ως επιχειρηματίας, έχει τη χρήση και κάρπωση του “μισθίου” και φέρει συνεπώς τον επιχειρηματικό κίνδυνο. Ο δε εκμισθωτής αποξενώνεται πλήρως κατά τη διάρκεια της μίσθωσης από την επιχείρηση ως οργανωτική ομάδα.

Αντίθετα στη σύμβαση διαχείρισης ο διαχειριστής παρέχει υπηρεσίες διοίκησης στον επιχειρηματία, που εξακολουθεί να φέρει τον επιχειρηματικό κίνδυνο (ΑΠ 1465/2018).

Διαφορές Μίσθωσης Δικαιώματος Και Μίσθωσης Έργου

Όπως προκύπτει από το συνδυασμό των άρθρων 681 και 638 ΑΚ το κριτήριο διαχωρισμού της σύμβασης έργου από τη σύμβαση μίσθωσης δικαιώματος συνίσταται στο ότι, αν σύμφωνα με το περιεχόμενο της σύμβασης, την πραγματοποίηση του αποτελέσματος αναλαμβάνει αυτός που διαθέτει το δικαίωμα, ο οποίος διατηρεί για αυτόν το λόγο και τη φυσική εξουσίαση και τη διεύθυνση του χειρισμού του, τότε πρόκειται για μίσθωση έργου.

Αντίθετα, όταν αυτός που διαθέτει το δικαίωμα περιορίζεται στο να θέσει στη διάθεση του αντισυμβαλλομένου του, μόνο τη χρήση αυτού, πρόκειται για μίσθωση δικαιώματος (ΑΠ 1235/2010).

Ο χαρακτήρας δε της όλης σύμβασης ως μίσθωσης δικαιώματος, δεν αλλοιώνεται από το γεγονός ότι αυτός που διαθέτει το δικαίωμα προβαίνει και στον χειρισμό του δικαιώματος με τη βοήθεια του κατάλληλου προσωπικού, υπό την προϋπόθεση ότι την ευθύνη για την επέλευση του επιδιωκόμενου αποτελέσματος φέρει αυτός προς τον οποίο πραγματοποιείται η διάθεση του δικαιώματος.

Τέλος, το χρησιμοποιούμενο αναγκαίο προσωπικό μπορεί να παρέχεται στον μισθωτή του δικαιώματος από τον εκμισθωτή, με παρεπόμενες (στην κυρία σύμβαση) συμβάσεις μεταξύ των συμβαλλομένων μερών. 

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σχετικά με τη μίσθωση δικαιώματος.

Δικαίωμα υψούν είναι η πρόβλεψη του δικαιώματος της επέκτασης της οικοδομής προς τα άνω.

Μεταβίβαση του δικαιώματος υψούν είναι η μεταβίβαση της αέρινης στήλης του διαμερίσματος που αντιστοιχεί στο συγκεκριμένο δικαίωμα υψούν.

Ο Νόμος 3741/1929 Περί Οροφοκτησίας

Ειδικότερα, από τη διάταξη του ο άρθρου 8 § 1 του ν. 3741/1929 “περί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους“ προκύπτει ότι το δικαίωμα επεκτάσεως της οικοδομής, είτε προς τα άνω με την προσθήκη νέων ορόφων (“δικαίωμα υψούν”), είτε προς τα κάτω με την ανόρυξη υπογείου ή προς τα πλάγια με την ανέγερση νέας πτέρυγας, ανήκει από κοινού σε όλους τους συνιδιοκτήτες του εδάφους.

Το συγκεκριμένο δικαίωμα επεκτάσεως, δεν έχει βέβαια το χαρακτήρα εμπραγμάτου δικαιώματος αλλά απλώς εξουσία προς κατάκτηση στο μέλλον και εκμετάλλευση του σκοπούμενου χώρου και μελλοντική κτήση του αντίστοιχου εμπράγματου δικαιώματος.

Τον προς ανοικοδόμηση απλώς προοριζόμενο χώρο ο νόμος δεν χαρακτηρίζει ως αντικείμενο ιδιοκτησίας, αλλά ως αγαθό εκμεταλλεύσιμο με την άσκηση του δικαιώματος επεκτάσεως, το οποίο παρέχεται ως συνέπεια των εξουσιών, που απορρέουν από το δικαίωμα κυριότητας ή συγκυριότητας που υφίσταται επί του εδάφους.

Δηλαδή, επί οριζόντιας ιδιοκτησίας, ιδρύεται κυρίως μεν χωριστή κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή σε διαμέρισμα ορόφου, παρεπομένως δε και αναγκαστική συγκυριότητα, η οποία αποκτάται αυτοδικαίως, κατ’ ανάλογη μερίδα, στα μέρη του όλου ακινήτου που χρησιμεύουν σε κοινή από όλους τους οροφοκτήτες χρήση.

Και είναι μεν δυνατόν να συμφωνηθεί, με τη συστατική της οροφοκτησίας πράξη, ότι το δικαίωμα επεκτάσεως της οικοδομής θα ανήκει σε ορισμένους ή και σε ένα μόνο από τους περισσότερους συνιδιοκτήτες του εδάφους, πλην όμως και στην περίπτωση αυτή, το δικαίωμα της επεκτάσεως εμφανίζεται ως συνέπεια, του υφιστάμενου δικαιώματος συνιδιοκτησίας επί του εδάφους.

Δηλαδή το δικαίωμα υψούν είναι παρεπόμενο του δικαιώματος της συνιδιοκτησίας, άλλως είναι εξουσία που εμπεριέχεται στο δικαίωμα της συνιδιοκτησίας, το οποίο έχει ο δικαιούχος επί του εδάφους (ΕφΠειρ 222/2024).

Έτσι, το δικαίωμα υψούν δεν νοείται, ως δικαίωμα κυριότητας αλλά ως εξουσία όλων των συνδιοκτητών ή μερικών εξ αυτών κατά τη συμφωνία των μερών, απορρέουσα από το δικαίωμα της κυριότητας ή συγκυριότητας τους στο έδαφος της υφιστάμενης οικοδομής.

Μετά την ανέγερσή του, ο νέος όροφος περιέρχεται στον δικαιούχο της επεκτάσεως, κατ’ αποκλειστική κυριότητα νομή και κατοχή και με το ανάλογο ποσοστό αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και των λοιπών κοινοχρήστων και κοινοκτήτων μερών της οικοδομής.

Εωσότου κατασκευασθεί ο νέος όροφος, το ως άνω “ηλιακό δώμα” (ταράτσα), ανήκει κατά συγκυριότητα και χρήση σε όλους από κοινού τους ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων.

Σε καμία περίπτωση το δικαίωμα υψούν δεν παρέχει στον δικαιούχο την εξουσία αποκλειστικής χρήσεως του ακαλύπτου δώματος, προ της σκεπάσεως του ακαλύπτου χώρου διά της υλοποιήσεως του μελλοντικού ορόφου.

Δηλαδή, στην οριζόντια ιδιοκτησία που συνιστάται με αυτόν τον τρόπο, ο οροφοκτήτης αποκτά αφενός δικαίωμα προσδοκίας πλήρους κυριότητας επί του μελλοντικού ορόφου, το οποίο τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής τούτου, και αφετέρου, αυτοδικαίως, δικαίωμα αναγκαστικής συγκυριότητας, κατ’ ανάλογη μερίδα, στα κοινά μέρη του όλου ακινήτου που χρησιμεύουν στην κοινή χρήση όλων των οροφοκτητών, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται το έδαφος, οι αυλές και η στέγη (δώμα – ταράτσα), κλπ.

Αυθαιρεσίες, Νομιμοποίηση και Τακτοποίηση

Η άσκηση του δικαιώματος επεκτάσεως της οικοδομής καθ’ ύψος προϋποθέτει την τήρηση των σχετικών διατάξεων της πολεοδομικής νομοθεσίας.

Επομένως, για να είναι νόμιμη η άσκηση του δικαιώματος υψούν από το συνιδιοκτήτη του ενιαίου οικοπέδου, στον οποίο χορηγήθηκε με την κοινή συμφωνία όλων των λοιπών συνιδιοκτητών διά της συστατικής πράξεως που έχει μεταγραφεί, και αυτός να καταστεί αποκλειστικά κύριος του νέου κτίσματος άνωθεν του δώματος, πρέπει η κατασκευή αυτού να γίνει με την τήρηση των πολεοδομικών διατάξεων.

Τούτο διότι, σε αντίθετη περίπτωση, εάν δηλαδή η προσθήκη του κτίσματος γίνει αυθαιρέτως κατά παράβαση των πολεοδομικών διατάξεων, ο φορέας του άνω δικαιώματος δεν αποκτά αποκλειστική επ’ αυτού κυριότητα και οι λοιποί συνιδιοκτήτες εξακολουθούν να έχουν το δικαίωμα της αναγκαστικής συγκυριότητας, συγκατοχής και συγχρήσεως όλου του (κοινοχρήστου) χώρου του δώματος.

Ωστόσο, αν με νεότερη νομοθετική ρύθμιση παρασχεθεί η δυνατότητα νομιμοποιήσεως του αυθαιρέτου κτίσματος και ο έχων ανεγείρει τούτο τηρήσει τις προβλεπόμενες από τη ρύθμιση αυτή προϋποθέσεις νομιμοποιήσεως, τότε η άσκηση του δικαιώματος επεκτάσεως καθ’ ύψος της οικοδομής από τον δικαιούχο είναι επιτρεπτή, αφού το ανεγερθέν κτίσμα απέβαλε το χαρακτήρα του αυθαιρέτου και κατέστη νόμιμο (ΑΠ 220/2013).

Κατά συνέπεια, μόνο μετά τη νομιμοποίηση του αυθαιρέτου κτίσματος, ο έχων το δικαίωμα επεκτάσεως καθ’ ύψος της οικοδομής αποκτά αποκλειστική κυριότητα επί του κτίσματος και του υπ’ αυτού καταλαμβανομένου χώρου του δώματος.

ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ

Φόρος Μεταβίβασης

Με την 1079551/105/Γ0013/1994 απόφαση του Υπουργού Οικονομικών, όπως ισχύει, ορίσθηκε ο τύπος και το περιεχόμενο των φύλλων υπολογισμού φορολογητέας αξίας ακινήτων.

Σύμφωνα την παραπάνω απόφαση (σε συνδυασμό με την 1067780/82/Γ0013/1994), ο φόρος μεταβίβασης του δικαιώματος υψούν υπολογίζεται κατά τρόπον ανάλογο προς την αξία υπολειπομένου ποσοστού οικοπέδου, βάσει του Φύλλου Υπολογισμού Αξίας Ακινήτου – Οικόπεδο.

Οι εν λόγω διατάξεις, με τις οποίες θεσπίζεται αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας του δικαιώματος υψούν, βάσει προκαθορισμένων κριτηρίων, δεν αντίκεινται στο Σύνταγμα, κατά πάγια νομολογία του ΣτΕ, εφόσον η φορολογούμενη ύλη δεν είναι πλασματική, αλλά πραγματική. Τούτο δε ενόψει του ότι οι διατάξεις αυτές δεν θεσπίζουν αμάχητο τεκμήριο προσδιορισμού της αγοραίας αξίας του δικαιώματος υψούν (ΣτΕ 315-6/2023 7μ.).

Φόρος Κληρονομιάς

Σύμφωνα με την πρόσφατη 1045/2024 Απόφαση του ΣτΕ, το δικαίωμα υψούν διαφέρει από το δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί ενός αδόμητου οικοπέδου.

Τούτο διότι, όπως προαναφέρθηκε, τ οδικαίωμα υψούν δεν αντιστοιχεί σε δικαίωμα ιδιοκτησίας επί του δώματος, αλλά μόνον σε ποσοστό της αναλογίας (του δώματος) επί του οικοπέδου και σε απλό δικαίωμα προσδοκίας ως προς τους τυχόν ανεγερθησομένους ορόφους, η κατασκευή, μάλιστα, των οποίων εξαρτάται από τα νομικά και πραγματικά δεδομένα του υφισταμένου κτιρίου.

Επομένως, τα εν λόγω ειδικά χαρακτηριστικά του δικαιώματος υψούν πρέπει να συνυπολογίζονται, κατά τον καθορισμό της φορολογητέας αξίας του, σε περίπτωση μεταβιβάσεως του δικαιώματος αιτία θανάτου.

Τούτο, δε, προκειμένου να αποτυπώνεται η πραγματική αξία του κατά τον χρόνο επαγωγής της κληρονομίας.

Δηλαδή, η φορολογητέα αξία του δικαιώματος υψούν πρέπει να αντιστοιχεί στην πραγματική, κατά τον κρίσιμο χρόνο του θανάτου του κληρονομουμένου, αύξηση της φοροδοτικής ικανότητας του κληρονόμου και όχι σε ενδεχόμενη αύξηση αυτής, υπό προϋποθέσεις οι οποίες ενδέχεται να διαμορφωθούν σε μελλοντικό χρονικό διάστημα.

Ενόψει των ανωτέρω, σε περίπτωση μεταβιβάσεως αιτία θανάτου πρέπει (μεταξύ άλλων) να λαμβάνονται υπόψη, για τον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας του εν λόγω ιδιαίτερου δικαιώματος, τα αντιστοιχούντα χιλιοστά αναγκαστικής συνιδιοκτησίας επί του εδάφους, όπως προσδιορίζονται στην υφιστάμενη, κατά τον χρόνο θανάτου του κληρονομουμένου, πράξη οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Τούτο ισχύει ακόμη και όταν η σχετική αναγραφή δεν αντιστοιχεί στην αναλογία μεταξύ του εμβαδού των προβλεπομένων ορόφων και της εκτάσεως του οικοπέδου (ανακρίβεια η οποία, λόγω της φύσεως του δικαιώματος υψούν ως δικαιώματος προσδοκίας, δεν συνιστά, πάντως, πλημμέλεια της πράξεως συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας).

Δηλαδή, στην τελευταία αυτή περίπτωση, δεν επιτρέπεται να λαμβάνονται υπόψη, για τον καθορισμό της φορολογητέας αξίας του δικαιώματος υψούν, τα χιλιοστά αναγκαστικής συνιδιοκτησίας όπως αυτά ενδέχεται να προσδιορισθούν μεταγενέστερα (προς αποκατάσταση της ανακρίβειας / πραγματικής αναλογίας, η οποία θα προκύψει), είτε με νέα πράξη συστάσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας κατόπιν συμφωνίας των συνιδιοκτητών είτε, σε περίπτωση διαφωνίας μεταξύ τους, με δικαστική απόφαση.

Περαιτέρω, το δικαίωμα της επεκτάσεως της οικοδομής προς τα άνω, με ποσοστό συνιδιοκτησίας εξ αδιαιρέτου επί του εδάφους, δύναται να αφορά και σε περισσότερους ορόφους μέχρι του επιτρεπομένου από τον Γ.Ο.Κ. και από τους ειδικούς νόμους ύψους και αναλόγως προς τη στατική κατάσταση της υφιστάμενης οικοδομής,

Επομένως, κατά τον ανωτέρω υπολογισμό της πραγματικής / φορολογητέας αξίας του εν λόγω δικαιώματος πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όχι μόνον οι ειδικές πολεοδομικές διατάξεις που τυχόν δεσμεύουν το συγκεκριμένο ακίνητο (όπως προβλέπεται στο Φύλλο Υπολογισμού του Εντύπου 3), αλλά και οι λοιπές, ισχύουσες κατά τον χρόνο θανάτου του κληρονομουμένου, διατάξεις (του Γ.Ο.Κ., του αντισεισμικού κανονισμού κ.ά.), εάν σύμφωνα με τις διατάξεις αυτές δεν επιτρέπεται, ενόψει της καταστάσεως του υπάρχοντος κτίσματος, η ανέγερση των επιπλέον ορόφων σε αυτό (π.χ. διότι, κατά τον κρίσιμο χρόνο, το υφιστάμενο κτίσμα δεν πληροί τις προβλεπόμενες από τις εν λόγω διατάξεις προϋποθέσεις στατικής επάρκειας που επιτρέπουν την ανέγερση επιπλέον ορόφων).

Διαδικασία Αμφισβήτησης Φόρου

Σε περίπτωση μεταβιβάσεως αιτία θανάτου του δικαιώματος υψούν, ο υπόχρεος σε φόρο αναγράφει στην οικεία φορολογική δήλωση την αντικειμενικώς προσδιοριζόμενη, βάσει του άρθρου 10 του Κώδικα Φορολογίας Κληρονομιών, αξία του δικαιώματος υψούν, σύμφωνα με το Φύλλο Υπολογισμού Αξίας Ακινήτου – Οικόπεδο (Έντυπο 3).

Εάν, όμως, θεωρεί την προκαθορισμένη αξία μεγαλύτερη από την αγοραία, έχει το δικαίωμα να ζητήσει από το αρμόδιο διοικητικό πρωτοδικείο τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας με βάση τη διάταξη της παραγράφου 4 του άρθρου 10 της ενότητας Β του Κώδικα Φορολογίας Κληρονομιών.

Σημειώνεται ότι, με την προσφυγή αυτή, ο φορολογούμενος δεν αρκεί να αμφισβητήσει τη νομιμότητα της κανονιστικής ρυθμίσεως, αλλά πρέπει να προβάλει συγκεκριμένους ισχυρισμούς ότι η εφαρμοσθείσα κανονιστική ρύθμιση οδηγεί σε καθορισμό αξίας του κληρονομιαίου δικαιώματος που είναι (ουσιωδώς) μεγαλύτερη από την πραγματική αγοραία αξία του, συνοδευόμενους και από έγγραφα, πρόσφορα στοιχεία για την τεκμηρίωσή του, καθώς και να διατυπώσει συγκεκριμένο αίτημα ως προς το ύψος στο οποίο πρέπει να καθορισθεί η εν λόγω αγοραία αξία.

Τους ισχυρισμούς αυτούς πρέπει να εξετάσει, κατ’ αρχάς, η αρμόδια για την ενδικοφανή προσφυγή διοικητική αρχή, αφού, μεταξύ άλλων, ακούσει και τις απόψεις της φορολογικής αρχής.

Τέλος, εάν η ενδικοφανής προσφυγή απορριφθεί ρητώς ή σιωπηρώς με την πάροδο της νόμιμης προς απόφανση προθεσμίας, το αρμόδιο διοικητικό δικαστήριο πρέπει να καθορίσει τελικώς τη φορολογητέα αξία για την επιβολή του φόρου κληρονομίας.

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με το δικαίωμα υψούν.

Η πρόωρη αποχώρηση του μισθωτή από το μίσθιο, ρυθμίζεται από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα.

Ο κανόνας είναι ότι στη σύμβαση μίσθωσης, σε περίπτωση πρόωρης αποχώρησης του μισθωτή, ο τελευταίος οφείλει να καταβάλει όλα τα μισθώματα μέχρι τη συμβατική λήξη της μίσθωσης, ενώ ο εκμισθωτής οφείλει να προχωρήσει σε προσπάθεια ανεύρεσης νέου μισθωτή. Ταυτόχρονα, ερευνάται η ύπαρξη σπουδαίου λόγου.

Ειδικότερα, σύμφωνα με το άρθρο 574 ΑΚ με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα.

Κατά δε το άρθρο 596 ΑΚ ο μισθωτής δεν απαλλάσσεται από το μίσθωμα, αν εμποδίζεται να χρησιμοποιήσει το μίσθιο από λόγους που αφορούν τον ίδιο.

Έχει δικαίωμα όμως να αφαιρέσει από το μίσθωμα καθετί που ωφελήθηκε ο εκμισθωτής χρησιμοποιώντας το μίσθιο με άλλο τρόπο, ακόμη και ό,τι δολίως ή από αμέλεια αυτός δεν ωφελήθηκε, παραλείποντας την εκμετάλλευση του μισθίου με άλλο τρόπο ή καταχρηστικά.

Δικαιώματα Εκμισθωτή

Από τις παραπάνω διατάξεις προκύπτει ότι επί μίσθωσης ορισμένης διάρκειας ο μισθωτής, στον οποίο παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου, υποχρεούται να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα στο μισθωτή, και αν ακόμη αδυνατεί από λόγους που αφορούν τον ίδιο ή δεν θέλει να κάνει χρήση του μισθίου.

Έτσι, αν ο μισθωτής εγκαταλείψει το μίσθιο πριν τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου χωρίς νόμιμο ή συμβατικό δικαίωμα, η μίσθωση δεν λύνεται και ο μισθωτής υποχρεούται να καταβάλει το μίσθωμα για ολόκληρο το μέχρι τη λήξη υπόλοιπο χρόνο της μίσθωσης, έστω και αν δεν κάνει χρήση του μισθίου για λόγους που αφορούν τον ίδιο, ή δεν οφείλει κανένα μίσθωμα κατά το χρόνο της εγκατάλειψης του μισθίου (ΑΠ 1730/2013).

Επιπλέον, η εγγύηση η οποία δόθηκε κατά την έναρξη της μίσθωσης, η οποία αποτελεί εγγυοδοσία και ειδικότερα προκαταβολή έναντι ενδεχόμενου μελλοντικού χρέους του μισθωτή, δεν επιστρέφεται.

Δικαιώματα Μισθωτή

Περαιτέρω, όταν ο εκμισθωτής αρνείται ή παραλείπει να εκμισθώσει το μίσθιο μετά την αποχώρηση του μισθωτή σε ορισμένο ενδιαφερόμενο προς τούτο πρόσωπο, παρότι η εκμίσθωσή του είναι ευχερής, ευθύνεται κατά το άρθρο 281 ΑΚ, ως καταχρώμενος το δικαίωμά του, αφού η άρνησή του αυτή αντίκειται στην καλή πίστη.

Ακόμη, το πιο πάνω δικαίωμα του εκμισθωτή υπόκειται και στον κανόνα του άρθρου 300 ΑΚ, αφού ο εκμισθωτής έχει συντελέσει με τη συμπεριφορά του στην επέλευση της ζημίας του και στην έκταση αυτής, παραλείποντας να αποτρέψει ή να περιορίσει αυτή με την εκμίσθωση του ακινήτου του μετά την πρόωρη αποχώρηση του μισθωτή του (ΜονΠρΘηβ 231/2017).

Δεν υπάρχει όμως κατάχρηση δικαιώματος, κατά τα ανωτέρω, στην περίπτωση που ο εκμισθωτής αμέσως μετά την οικειοθελή πρόωρη αποχώρηση του μισθωτή και χωρίς να περάσει εύλογος χρόνος επιμελήθηκε και εκμίσθωσε σε τρίτον το μίσθιο και ζητεί τα οφειλόμενα μισθώματα μέχρι την εκμίσθωσή ή τις διαφορές των μισθωμάτων, όταν το εκμίσθωσε με μικρότερο μίσθωμα (ΑΠ 1330/2020).

Σπουδαίος Λόγος

Ο μισθωτής απαλλάσσεται από το μίσθωμα εάν καταγγείλει τη μίσθωση για σπουδαίο λόγο, που, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 281, 288, 588, 672 και 766 ΑΚ, συντρέχει όταν δεν είναι δυνατόν να συνεχιστεί η μίσθωση ή όταν η συνέχιση της είναι υπέρμετρα δυσβάστακτη γι’ αυτόν. Η συνδρομή ή μη σπουδαίου λόγου αξιολογείται με κριτήρια αντικειμενικά, δεν απαιτείται δηλαδή καταρχήν πταίσμα εκείνου προς τον οποίο απευθύνεται η καταγγελία.

Επιβάλλεται, λοιπόν, να γίνει δεκτό ότι σπουδαίος λόγος συντρέχει στις περιπτώσεις που τα συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά καθιστούν την εξακολούθηση της μίσθωσης για το συμβαλλόμενο που την καταγγέλλει μη αξιώσιμη, σύμφωνα με την καλή πίστη. Έχει κριθεί, για παράδειγμα, ότι η συνταξιοδότηση δημοσίου λειτουργού ο οποίος, λόγω της υπηρεσίας του, διέμενε σε τόπο διαφορετικό της κατοικίας του, αποτελεί σπουδαίο λόγο λύσης και καταγγελίας της μίσθωσης.

Τα πραγματικά δε περιστατικά που συνθέτουν τον σπουδαίο λόγο δεν είναι απαραίτητο να αφορούν μόνο εκείνον προς τον οποίο απευθύνεται η καταγγελία δηλαδή να αφορούν το πρόσωπο του ή να εμπίπτουν στη σφαίρα των κινδύνων του χωρίς, όμως, να απαιτείται και πταίσμα αυτού – αλλά, σε εξαιρετικές περιπτώσεις, να αναφέρονται και στη σφαίρα συμφερόντων του καταγγέλλοντος, ή και μόνον του καταγγέλλοντος, υπό την προϋπόθεση όμως ότι δεν οφείλονται σε υπαιτιότητά του και τούτο διότι κατά γενική αρχή του δικαίου, κανείς δεν μπορεί να αποκομίσει ωφελήματα από την παράνομη ή ανήθικη συμπεριφορά του ή από δικό του πταίσμα (ΑΠ 208/2018).

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με την πρόωρη αποχώρηση μισθωτή από το μίσθιο.

“Δικαίωμα Οίκησης” αποτελεί το περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα ουσίας και συγκεκριμένα προσωπική δουλεία, η οποία παρέχει στο δικαιούχο της το αποκλειστικό δικαίωμα να χρησιμοποιεί προς κατοικία ξένη οικοδομή ή διαμέρισμα αυτής (1183 ΑΚ).

Ο δικαιούχος της οίκησης δικαιούται να νέμεται το πράγμα, διάνοια δικαιούχου δουλείας, έναντι του κυρίου αλλά και παντός τρίτου, ενώ η νομή του κυρίου ασκείται διά του δικαιούχου της δουλείας.

Επομένως, πρόκειται για δικαίωμα αυστηρά προσωποπαγές, αμεταβίβαστο, ακληρονόμητο και ως προς την άσκησή του αδιαίρετο, ακόμη και αν στη συστατική πράξη προβλέπεται η μεταβίβαση ή η κληρονομία. Τούτο αποτελεί και τη βασική διαφορά του με την επικαρπία.

Ως εκ τούτου, το δικαίωμα οίκησης δεν μπορεί να κατασχεθεί ή να υποθηκευτεί.

Ως εμπράγματο δικαίωμα η οίκηση διέπεται από την αρχή της χρονικής προτεραιότητας.

Η αρχή της χρονικής προτεραιότητας ορίζει ότι σε περίπτωση που στο ίδιο πράγμα συρρέουν περισσότερα δικαιώματα εμπράγματης ασφάλειας, η ικανοποίηση των δανειστών καθορίζεται με βάση το χρόνο σύστασης των εμπράγματων ασφαλειών, ήτοι οι προγενέστερες ικανοποιούνται πρώτες (ΑΠ 1276/2007).

Ο κανόνας της χρονικής προτεραιότητας εφαρμόζεται και όταν συγκρούονται δικαιώματα εμπράγματης ασφάλειας με άλλα περιορισμένα εμπράγματα δικαιώματα (“δουλείες“), οπότε προηγείται και πάλι αυτό που συστάθηκε πρώτα.

ΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΥΠΟΘΗΚΗ

Με βάση την παραπάνω αρχή αντιμετωπίζεται το ζήτημα της συνάντησης στο ίδιο ακίνητο της οίκησης με δικαίωμα υποθήκης. Έτσι, γίνεται πάγια δεκτό ότι αν ο κύριος βεβαρημένου με υποθήκη ακινήτου παραχωρήσει στο ίδιο ακίνητο οίκηση υπέρ του ενυπόθηκου δανειστή ή τρίτου, η μεταγενέστερη οίκηση δεν επηρεάζει την τύχη της υποθήκης. Αυτό σημαίνει ότι, αν καταλήξει σε πλειστηριασμό το βεβαρημένο ακίνητο, ο υπερθεματιστής το αποκτά ελεύθερο από κάθε βάρος.

Αντίστροφα, αν προηγηθεί σύσταση οίκησης και ακολουθήσει σύσταση υποθήκης, στο ίδιο ακίνητο, υπέρ του δικαιούχου οίκησης ή τρίτου, η υποθήκη καταλαμβάνει το ακίνητο όπως είναι βεβαρημένο. Εκτείνεται, δηλαδή, μόνο στην περιορισμένη, κατά τις εξουσίες που αποτελούν το περιεχόμενο της οίκησης, κυριότητα.

Πλειστηριασμός Ενυπόθηκου Ακινήτου Με Δικαίωμα Οίκησης

Αν πλειστηριαστεί το ακίνητο, ο υπερθεματιστής το αποκτά βεβαρημένο με την οίκηση. Η δικαιολογική βάση της ως άνω διάκρισης ειδικά όσον αφορά τον πλειστηριασμό του ενυπόθηκου είναι η εξής:

Κατά την αναγκαστική εκτέλεση επί ενυπόθηκου ακινήτου εκδηλώνεται έντονα η φύση της υποθήκης ως εμπραγμάτου δικαιώματος αξίας. Ο ενυπόθηκος δανειστής έχει την εκ του δικαιώματος της υποθήκης απορρέουσα αξίωση προς προνομιακή ικανοποίηση της ασφαλιζόμενης απαίτησης του από την αξία του ενυπόθηκου.

Η αξίωση δε αυτή, ως απορρέουσα από εμπράγματο δικαίωμα, στρέφεται κατά του εκάστοτε κυρίου του ενυπόθηκου, των εχόντων μεταγενέστερο εμπράγματο δικαίωμα επ` αυτού, των λοιπών δανειστών του ενυπόθηκου οφειλέτη κλπ.

Περαιτέρω, ενώ επί του συνήθους πλειστηριασμού ο υπερθεματιστής αποκτά το πλειστηριαζόμενο σε όποια νομική και πραγματική κατάσταση αυτό βρίσκεται στον καθ` ου η αναγκαστική εκτέλεση οφειλέτη, επί του πλειστηριασμού ενυπόθηκου ο υπερθεματιστής αποκτά αυτό σε όποια νομική και πραγματική κατάσταση καταλαμβάνεται από το δικαίωμα της υποθήκης.

Επομένως, τα μεταγενέστερα της εγγραφής της υποθήκης εμπράγματα δικαιώματα επί του ενυπόθηκου θίγονται από την εξουσία διαθέσεως του ενυπόθηκου δανειστή, καθόσον η υποθήκη καταλαμβάνει το ενυπόθηκο ελεύθερο των μετά την εγγραφή αυτής επί του ενυπόθηκου κτηθέντων περιορισμένων εμπραγμάτων δικαιωμάτων και αντίστροφα: τα προγενέστερα της εγγραφής της υποθήκης εμπράγματα δικαιώματα επί του ενυπόθηκου δεν θίγονται από την εξουσία διαθέσεως του ενυπόθηκου δανειστή, καθότι η υποθήκη καταλαμβάνει το ενυπόθηκο βεβαρημένο διά των προ της εγγραφής αστής επί του ενυπόθηκου κτηθέντων περιορισμένων εμπραγμάτων δικαιωμάτων.

Συνεπώς, ο υπερθεματιστής αποκτά το ενυπόθηκο ελεύθερο μεν των μετά την εγγραφή της υποθήκης επ’ αυτού κτηθέντων περιορισμένων εμπραγμάτων δικαιωμάτων, βεβαρημένο δε διά των προ της εγγραφής της υποθήκης υφιστάμενων επί του ενυπόθηκου περιορισμένων εμπραγμάτων δικαιωμάτων (ad hoc 21912/2002 ΜονΠρΘεσαλ).

ΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΠΡΟΣΗΜΕΙΩΣΗ ΥΠΟΘΗΚΗΣ

Η ίδια λύση γίνεται δεκτή και όταν συναντάται η οίκηση ή άλλο περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα όπως σε περίπτωση προσημείωση υποθήκης.

Πράγματι, η προσημείωση υποθήκης αποτελεί κατά την κρατούσα γνώμη υποθήκη υπό αναβλητική αίρεση, δηλαδή η προσημείωση χορηγεί δικαίωμα προτίμησης για την απόκτηση υποθήκης υπό την διπλή αναβλητική αίρεση αφενός μεν της τελεσίδικης επιδίκασης της απαίτησης και αφετέρου της τροπής σε υποθήκη εντός της προθεσμίας του άρθρου 1323 ΑΚ.

Η καταβολή του πλειστηριάσματος από τον υπερθεματιστή επιφέρει απόσβεση της υποθήκης ή προσημείωσης που υπάρχει επάνω στο ακίνητο η οποία δικαιολογείται από την φύση της υποθήκης και της προσημείωσης ως εμπραγμάτων δικαιωμάτων αξίας που στερούνται λόγο ύπαρξης μετά τον πλειστηριασμό του ενυπόθηκου ακινήτου.

Συνεπώς, σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης επί του βεβαρημένου ακινήτου χρονικό σημείο μέχρι του οποίου μπορεί να γίνει τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη, να πληρωθεί δηλαδή η πρώτη εκ των αναβλητικών αιρέσεων υπό τις οποίες τελεί η προσημείωση, είναι αυτό της καταβολής του πλειστηριάσματος.

Από το χρονικό αυτό σημείο και μετά η πλήρωση της αίρεσης αυτής καθίσταται εκ του νόμου πλέον αδύνατη. Αυτό όμως δε σημαίνει ότι η προσημείωση καθίσταται ανενεργός.

Το δικαίωμα της προσημείωσης ως δικαίωμα εμπράγματης ασφάλειας αποσβέννυται μετά την καταβολή του πλειστηριάσματος ως βάρος του πράγματος, οι εξουσίες όμως που πηγάζουν από το δικαίωμα αστό ως δικαίωμα επί της αξίας του βεβαρημένου πράγματος κατευθύνονται πλέον στην αξία του πράγματος, δηλαδή στο πλειστηρίασμα.

Έτσι, όπως γίνεται πάγια δεκτό, μετά την καταβολή του πλειστηριάσματος και εφόσον η προσημείωση δεν έχει τραπεί σε υποθήκη, διατηρείται μόνο η δεύτερη καθαρά ουσιαστικού δικαίου αίρεση, δηλαδή αυτή της τελεσίδικης επιδίκασης της ασφάλιζόμενης απαίτησης, με αποτέλεσμα να κατατάσσεται η εξασφαλισμένη με προσημείωση υποθήκης απαίτηση, όπως και η ασφαλισμένη με την υποθήκη απαίτηση, προνομιακά μεν, δηλαδή κατά τη σειρά εγγραφής της προσημείωσης, αλλά τυχαία, δηλαδή υπό την αίρεση της τελεσίδικης επιδίκασης της απαίτησης.

Εξάλλου, γίνεται πλέον δεκτό ότι και ο προσημειούχος δανειστής, εφόσον διαθέτει υπέρ της απαιτήσεως του τίτλο εκτελεστό, μπορεί να επισπεύσει κατάσχεση και πλειστηριασμό του βεβαρημένου ακινήτου κατά του τρίτου κυρίου ή νομέα πριν από τη μετατροπή της προσημείωσης σε υποθήκη, αν δε κατά το χρόνο της κατάταξης η προσημείωση δεν έχει μετατραπεί σε υποθήκη, ο προσημειούχος δανειστής θα καταταγεί τυχαία.

Από τα παραπάνω, προκύπτει ότι τόσο από άποψη ουσιαστικού όσο και από άποψη δικονομικού δικαίου η μεταχείριση της προσημείωσης υποθήκης είναι αντίστοιχη με αυτή της υποθήκης.

Χαρακτηριστικά, το άρθρο 41 του ΕισΝΚΠολΔ ορίζει ότι οι σχετικές με την υποθήκη διατάξεις του ΚΠολΔ εφαρμόζονται και στην προσημείωση, εκτός αν ορίζεται διαφορετικά.

Συνεπώς, θα πρέπει να γίνει δεκτό, ότι σε περίπτωση πλειστηριασμού ακινήτου επί του οποίου υπάρχει εγγεγραμμένη προσημείωση υποθήκης, ανεξάρτητα από το αν την αναγκαστική εκτέλεση επισπεύδει ο προσημειούχος ή άλλος δανειστής του καθού η εκτέλεση, ο υπερθεματιστής αποκτά το ακίνητο ελεύθερο των μεταγενέστερων της εγγραφής της προσημείωσης περιορισμένων εμπραγμάτων δικαιωμάτων.

Το Δικηγορικό μας Γραφείο, για περισσότερα από 15 χρόνια εξειδικεύεται στο Εταιρικό και Εμπορικό Δίκαιο. Επικοινωνήστε μαζί μας για σας καθοδηγήσουμε και να σας συμβουλεύσουμε σε κάθε θέμα σχετικά με το Δικαίωμα Οίκησης.

Αντιπαροχή οικοπέδου και κατασκευή κατοικίας. Νομική φύση. Δικαιώματα οικοπεδούχου και υποχρεώσεις εργολάβου κατασκευαστή. Καθυστέρηση και ελαττώματα

Continue reading